白某成
田國(guó)忠（河北天樞律師事務(wù)所）
高某某
王紹忠（河北紅杉律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:白某成。
委托代理人:田國(guó)忠，河北天樞律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:高某某。
委托代理人:王紹忠，河北紅杉律師事務(wù)所律師。
原審被告:廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地河北省廊坊市廣陽(yáng)區(qū)王寨村。
法定代表人:唐永富，任該公司經(jīng)理。
原審被告:駱萬江。
原審追加被告:王呈彥，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址河北省廊坊市安次區(qū)蔡莊小區(qū)8-4-402。
上訴人白某成與被上訴人高某某房屋買賣合同糾紛一案，由河北省廊坊市安次區(qū)人民法院受理后，適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，?012年6月6日作出了（2011）廊安民初字1186號(hào)民事判決，白某成不服該判決向本院提起上訴。本院受理本案后，依法組成合議庭于2013年1月10日在第二審判庭對(duì)本案進(jìn)行了公開開庭審理，于2013年2月3日作出了（2013）廊民二終字第15號(hào)民事裁定書，認(rèn)為一審判決事實(shí)不清、證據(jù)不足、程序錯(cuò)誤，決定將本案發(fā)回重審。河北省廊坊市安次區(qū)人民法院受理后，另行組成合議庭適用普通程序?qū)Ρ景高M(jìn)行了審理，審理中，追加王呈彥為共同被告，2014年8月18日，該院作出（2013）廊安民初字410號(hào)民事判決，白某成不服該判決向本院提起上訴。本院受理本案后，依法組成合議庭于2014年10月21日在第七審判庭對(duì)本案進(jìn)行了公開開庭審理，上訴人白某成的委托代理人田國(guó)忠與被上訴人高某某、被上訴人高某某的委托代理人王紹忠以及原審被告廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司的法定代表人唐永富，原審追加被告王呈彥、原審追加被告王呈彥的委托代理人李建章到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，2004年10月23日與2007年6月13日，高某某因買受涉案房屋分別與發(fā)達(dá)公司與白某成簽訂的書面合同，是白某成與高某某雙方買賣意思表示的合意結(jié)果。白某成是交易前涉案房屋實(shí)際的處分權(quán)人與該買賣合同法律關(guān)系的出賣方，雖然2004年10月23日的初始合同非白某成簽訂，且首筆價(jià)款由發(fā)達(dá)公司收取，但根據(jù)各方在本案審理過程中的一致觀點(diǎn)，能夠確認(rèn)白某成與高某某系買賣涉案房屋的合同相對(duì)人，該合同自2004年10月23日高某某與發(fā)達(dá)公司簽字蓋章時(shí)在白某成與高某某之間成立?；谏姘阜课葑渫恋氐乃袡?quán)屬性，該房屋至今以及能夠預(yù)測(cè)到的將來均不能被確認(rèn)能夠或不能夠合法的進(jìn)行所有權(quán)要式登記，因此白某成與高某某就買賣涉案房屋建立的合同法律關(guān)系不能被確認(rèn)為合法有效抑或非法無效，該合同自成立之日處于效力待定狀態(tài)。在效力待定期間，合同相對(duì)人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)參照有效合同進(jìn)行界定。
2009年9月17日，白某成與高某某相互返還價(jià)款與房屋的行為均出自雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，以上行為產(chǎn)生了解除合同的法律效力。但對(duì)于合同履行期間，相對(duì)人的過錯(cuò)，除非無過錯(cuò)方作出放棄主張的明示，否則不能免除。本案中，白某成在高某某作出買受涉案房屋意思表示前即清楚了解房屋坐落土地性狀、土地使用權(quán)人意志以及法律政策規(guī)定，但其仍虛構(gòu)事實(shí)隱瞞真相，誘使高某某完成締約與價(jià)款給付，其主觀存在過錯(cuò)，違反了我國(guó)合同法確立的誠(chéng)實(shí)信用原則，亦有悖公序良俗與商業(yè)信譽(yù)。因此，高某某在雙方解除合同后，仍可向白某成主張基于以上過錯(cuò)產(chǎn)生的損失賠償責(zé)任。白某成上訴認(rèn)為雙方解除合同后，高某某無權(quán)主張過錯(cuò)責(zé)任的觀點(diǎn)不能成立。高某某未在訴訟請(qǐng)求中未主張撤銷權(quán)，因此白某成上訴稱高某某的撤銷權(quán)消滅的觀點(diǎn)沒有事實(shí)根據(jù)，本院不予支持。
由于高某某買受涉案房屋的每平米單價(jià)在市場(chǎng)正常交易價(jià)格范圍內(nèi)，因此其對(duì)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的合法登記能夠產(chǎn)生信賴?yán)?，有?quán)要求出賣方履行辦理房屋及坐落土地的權(quán)屬登記義務(wù)。一審法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋進(jìn)行的價(jià)值評(píng)估，以計(jì)算高某某買受房屋至返還房屋期間該房屋的價(jià)值增益，并將該增益作為高某某損失的計(jì)算基數(shù)，依據(jù)充分，客觀公正。該鑒定意見緊密聯(lián)系合同相對(duì)人的過錯(cuò)性質(zhì)，且與該過錯(cuò)程度高度契合，本院予以照準(zhǔn)。
高某某簽訂履行合同過程中，對(duì)房屋土地狀況、出賣人資格的審查疏忽大意，對(duì)自己的利益保護(hù)缺乏謹(jǐn)慎態(tài)度，亦應(yīng)自負(fù)一定損失。一審法院重審雖然基于以上事實(shí)酌定高某某自行承擔(dān)部分損失，但該院分配的損失負(fù)擔(dān)比例畸偏，既未與各方當(dāng)事人過錯(cuò)程度相符，亦未平衡各方當(dāng)事人利益，忽略了高某某作為買受人在遴選出賣人、簽訂合同時(shí)對(duì)相關(guān)權(quán)證審查方面的自負(fù)義務(wù)，本院予以糾正，決定由瑞某公司、白某成承擔(dān)該損失的50%，高某某自負(fù)其余50%。
2009年9月17日，高某某與白某成就解除涉案房屋買賣合同、互相返還房屋與價(jià)款達(dá)成協(xié)議后，白某成未按照涉案房屋買受價(jià)款138萬元給付，實(shí)際返還高某某124.1萬元，后列金額應(yīng)在評(píng)估金額中減除，以期確定高某某因瑞某公司與白某成違約造成的損失。一審判決在計(jì)算損失金額時(shí)，將評(píng)估金額減除購(gòu)房款138萬元的計(jì)算方法錯(cuò)誤，本院予以糾正。
一審法院將高某某購(gòu)房后自行經(jīng)營(yíng)與出租產(chǎn)生的受益在賠償金額中予以扣除，依據(jù)充分，酌定公平，本院予以確認(rèn)。但計(jì)算瑞某公司與白某成賠償高某某的損失金額，應(yīng)當(dāng)在減除房屋價(jià)款，并減除以上收益后，根據(jù)過錯(cuò)比例確定。一審法院先分責(zé)后減除的計(jì)算方法錯(cuò)誤，本院予以糾正。
瑞某公司與白某成的賠償金額應(yīng)以評(píng)估價(jià)值456.1萬元，減除房屋價(jià)款124.1萬元（456.1-124.1）即332萬元、減除高某某占有使用房屋收益35萬元（332-35）即297萬元，按照50%的比例（297×50%）確定為148.5萬元。
一審法院對(duì)瑞某公司與白某成共同承擔(dān)上述賠償責(zé)任，體現(xiàn)了對(duì)合同無過錯(cuò)相對(duì)人利益的充分保護(hù)，該公司在一審判決后，亦服判息訴，對(duì)給付義務(wù)不持異議。因此，本院對(duì)一審判決確定瑞某公司的給付義務(wù)予以照準(zhǔn)。
駱萬江系瑞某公司前身發(fā)達(dá)公司的法定代表人，其本人非涉案房屋買賣的當(dāng)事人，在買賣涉案房屋的《協(xié)議書》上簽字屬于職務(wù)行為，并未涉及本案法律關(guān)系產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。因此駱萬江對(duì)本案損失賠償依法不承擔(dān)責(zé)任。
作為涉案房屋坐落土地的使用權(quán)人，王呈彥未參與買賣協(xié)議的訂立，在協(xié)議的履行、解除過程中也無法定的義務(wù)，涉案房屋土地所有權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證落在安次區(qū)呈彥木器加工廠的名下，在一審法院重審?fù)徶?，王呈彥提交?003年7月19日與駱萬江簽訂的協(xié)議，證明了王呈彥對(duì)涉案土地不予過戶的個(gè)人意愿，且王呈彥與高某某無法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，故王呈彥不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第五條 ?、第六條 ?、第三十二條 ?、第六十條 ?、第九十四條 ?第一款 ?第四項(xiàng) ?、第九十七條 ?的規(guī)定判決如下:
一、維持河北省廊坊市安次區(qū)人民法院（2013）廊安民初字410號(hào)民事判決第二項(xiàng)與第三項(xiàng)；
二、變更河北省廊坊市安次區(qū)人民法院（2013）廊安民初字410號(hào)民事判決第一項(xiàng)為:白某成與廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)共同賠償高某某148.5萬元。
如果白某成或廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)44480元與評(píng)估費(fèi)25000元，兩項(xiàng)共計(jì)69480元，由白某成負(fù)擔(dān)14803元，由高某某負(fù)擔(dān)13590元，由廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)41087元；二審案件受理費(fèi)24358元由白某成負(fù)擔(dān)16481元；由高某某負(fù)擔(dān)7877元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，2004年10月23日與2007年6月13日，高某某因買受涉案房屋分別與發(fā)達(dá)公司與白某成簽訂的書面合同，是白某成與高某某雙方買賣意思表示的合意結(jié)果。白某成是交易前涉案房屋實(shí)際的處分權(quán)人與該買賣合同法律關(guān)系的出賣方，雖然2004年10月23日的初始合同非白某成簽訂，且首筆價(jià)款由發(fā)達(dá)公司收取，但根據(jù)各方在本案審理過程中的一致觀點(diǎn)，能夠確認(rèn)白某成與高某某系買賣涉案房屋的合同相對(duì)人，該合同自2004年10月23日高某某與發(fā)達(dá)公司簽字蓋章時(shí)在白某成與高某某之間成立。基于涉案房屋坐落土地的所有權(quán)屬性，該房屋至今以及能夠預(yù)測(cè)到的將來均不能被確認(rèn)能夠或不能夠合法的進(jìn)行所有權(quán)要式登記，因此白某成與高某某就買賣涉案房屋建立的合同法律關(guān)系不能被確認(rèn)為合法有效抑或非法無效，該合同自成立之日處于效力待定狀態(tài)。在效力待定期間，合同相對(duì)人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)參照有效合同進(jìn)行界定。
2009年9月17日，白某成與高某某相互返還價(jià)款與房屋的行為均出自雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，以上行為產(chǎn)生了解除合同的法律效力。但對(duì)于合同履行期間，相對(duì)人的過錯(cuò)，除非無過錯(cuò)方作出放棄主張的明示，否則不能免除。本案中，白某成在高某某作出買受涉案房屋意思表示前即清楚了解房屋坐落土地性狀、土地使用權(quán)人意志以及法律政策規(guī)定，但其仍虛構(gòu)事實(shí)隱瞞真相，誘使高某某完成締約與價(jià)款給付，其主觀存在過錯(cuò)，違反了我國(guó)合同法確立的誠(chéng)實(shí)信用原則，亦有悖公序良俗與商業(yè)信譽(yù)。因此，高某某在雙方解除合同后，仍可向白某成主張基于以上過錯(cuò)產(chǎn)生的損失賠償責(zé)任。白某成上訴認(rèn)為雙方解除合同后，高某某無權(quán)主張過錯(cuò)責(zé)任的觀點(diǎn)不能成立。高某某未在訴訟請(qǐng)求中未主張撤銷權(quán)，因此白某成上訴稱高某某的撤銷權(quán)消滅的觀點(diǎn)沒有事實(shí)根據(jù)，本院不予支持。
由于高某某買受涉案房屋的每平米單價(jià)在市場(chǎng)正常交易價(jià)格范圍內(nèi)，因此其對(duì)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的合法登記能夠產(chǎn)生信賴?yán)?，有?quán)要求出賣方履行辦理房屋及坐落土地的權(quán)屬登記義務(wù)。一審法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋進(jìn)行的價(jià)值評(píng)估，以計(jì)算高某某買受房屋至返還房屋期間該房屋的價(jià)值增益，并將該增益作為高某某損失的計(jì)算基數(shù)，依據(jù)充分，客觀公正。該鑒定意見緊密聯(lián)系合同相對(duì)人的過錯(cuò)性質(zhì)，且與該過錯(cuò)程度高度契合，本院予以照準(zhǔn)。
高某某簽訂履行合同過程中，對(duì)房屋土地狀況、出賣人資格的審查疏忽大意，對(duì)自己的利益保護(hù)缺乏謹(jǐn)慎態(tài)度，亦應(yīng)自負(fù)一定損失。一審法院重審雖然基于以上事實(shí)酌定高某某自行承擔(dān)部分損失，但該院分配的損失負(fù)擔(dān)比例畸偏，既未與各方當(dāng)事人過錯(cuò)程度相符，亦未平衡各方當(dāng)事人利益，忽略了高某某作為買受人在遴選出賣人、簽訂合同時(shí)對(duì)相關(guān)權(quán)證審查方面的自負(fù)義務(wù)，本院予以糾正，決定由瑞某公司、白某成承擔(dān)該損失的50%，高某某自負(fù)其余50%。
2009年9月17日，高某某與白某成就解除涉案房屋買賣合同、互相返還房屋與價(jià)款達(dá)成協(xié)議后，白某成未按照涉案房屋買受價(jià)款138萬元給付，實(shí)際返還高某某124.1萬元，后列金額應(yīng)在評(píng)估金額中減除，以期確定高某某因瑞某公司與白某成違約造成的損失。一審判決在計(jì)算損失金額時(shí)，將評(píng)估金額減除購(gòu)房款138萬元的計(jì)算方法錯(cuò)誤，本院予以糾正。
一審法院將高某某購(gòu)房后自行經(jīng)營(yíng)與出租產(chǎn)生的受益在賠償金額中予以扣除，依據(jù)充分，酌定公平，本院予以確認(rèn)。但計(jì)算瑞某公司與白某成賠償高某某的損失金額，應(yīng)當(dāng)在減除房屋價(jià)款，并減除以上收益后，根據(jù)過錯(cuò)比例確定。一審法院先分責(zé)后減除的計(jì)算方法錯(cuò)誤，本院予以糾正。
瑞某公司與白某成的賠償金額應(yīng)以評(píng)估價(jià)值456.1萬元，減除房屋價(jià)款124.1萬元（456.1-124.1）即332萬元、減除高某某占有使用房屋收益35萬元（332-35）即297萬元，按照50%的比例（297×50%）確定為148.5萬元。
一審法院對(duì)瑞某公司與白某成共同承擔(dān)上述賠償責(zé)任，體現(xiàn)了對(duì)合同無過錯(cuò)相對(duì)人利益的充分保護(hù)，該公司在一審判決后，亦服判息訴，對(duì)給付義務(wù)不持異議。因此，本院對(duì)一審判決確定瑞某公司的給付義務(wù)予以照準(zhǔn)。
駱萬江系瑞某公司前身發(fā)達(dá)公司的法定代表人，其本人非涉案房屋買賣的當(dāng)事人，在買賣涉案房屋的《協(xié)議書》上簽字屬于職務(wù)行為，并未涉及本案法律關(guān)系產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。因此駱萬江對(duì)本案損失賠償依法不承擔(dān)責(zé)任。
作為涉案房屋坐落土地的使用權(quán)人，王呈彥未參與買賣協(xié)議的訂立，在協(xié)議的履行、解除過程中也無法定的義務(wù)，涉案房屋土地所有權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證落在安次區(qū)呈彥木器加工廠的名下，在一審法院重審?fù)徶?，王呈彥提交?003年7月19日與駱萬江簽訂的協(xié)議，證明了王呈彥對(duì)涉案土地不予過戶的個(gè)人意愿，且王呈彥與高某某無法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，故王呈彥不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第五條 ?、第六條 ?、第三十二條 ?、第六十條 ?、第九十四條 ?第一款 ?第四項(xiàng) ?、第九十七條 ?的規(guī)定判決如下:

一、維持河北省廊坊市安次區(qū)人民法院（2013）廊安民初字410號(hào)民事判決第二項(xiàng)與第三項(xiàng)；
二、變更河北省廊坊市安次區(qū)人民法院（2013）廊安民初字410號(hào)民事判決第一項(xiàng)為:白某成與廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)共同賠償高某某148.5萬元。
如果白某成或廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)44480元與評(píng)估費(fèi)25000元，兩項(xiàng)共計(jì)69480元，由白某成負(fù)擔(dān)14803元，由高某某負(fù)擔(dān)13590元，由廊坊市瑞某物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)41087元；二審案件受理費(fèi)24358元由白某成負(fù)擔(dān)16481元；由高某某負(fù)擔(dān)7877元。

審判長(zhǎng)：曹怡
審判員：王榮秋
審判員：羅丕軍

書記員：王強(qiáng)