原告(反訴被告)：高秀山，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，職工，住河北省承德市雙灤區(qū)。原告（反訴被告）：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，市民，住河北省承德市雙灤區(qū)。被告（反訴原告）：劉宏偉，女，xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，市民，住河北省圍場滿族蒙古族自治縣。委托訴訟代理人：李術(shù)榮，河北正圍律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）高秀山、楊某某向本院提出訴訟請求：1、依法解除原、被告雙方于2015年3月15日訂立的《樓房買賣合同》，并判令被告立即騰讓其占用的位于圍場鎮(zhèn)同興街的原告房屋；2、要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，給付占用原告房屋期間（自2015年8月1日起至搬出日止）的房屋租金人民幣10萬元；3、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。原告增加訴訟請求：1、要求被告按照應(yīng)付房款總額15%支付違約金30萬元；2、要求被告給付占用原告房屋自2015年6月到2018年1月的租金，合計(jì)320000.00元；3、要求被告給付原告使用房屋所欠繳的取暖費(fèi)1354.00元。事實(shí)與理由：原、被告于2015年3月15日經(jīng)協(xié)商簽訂了《樓房買賣合同》一份，約定原告將位于圍場鎮(zhèn)同興街房屋一處，地上三層及負(fù)一層，面積272.53平方米，權(quán)屬憑證詳見房屋所有權(quán)證及土地證。同時(shí)約定，房屋總價(jià)款206萬元，合同訂立后5日內(nèi)，首付定金10萬元，佘款通過銀行按揭貸款方式支付，定金如期支付后，原告提供了辦理按揭貸款的相關(guān)資料，被告一直沒能辦下貸款，也未能支付剩余房款。原告已給被告留了合理的期間，但自簽約日至今已逾兩年，且被告自2015年8月已實(shí)際占有該房屋使用至今，但被告不積極履行合同義務(wù)，已構(gòu)成違約，為此原告依法提起訴訟。被告（反訴原告）劉宏偉辯稱，原、被告雙方簽訂的買賣合同合法有效，不存在違約行為，雙方合同條款中不存在解除條款，我方?jīng)]有違背合同的任意一條，我方積極向銀行辦理貸款，但是期間原告隱瞞了事實(shí)，導(dǎo)致我方在銀行辦理貸款出現(xiàn)了問題，當(dāng)時(shí)房證和土地證也交給我了，在我辦理房子過戶手續(xù)過程中，土地局過不了戶，可能是因?yàn)樗麄冑I房時(shí)沒交土地出讓金，那一片的房子都過不了戶，我也和原告打電話溝通了，后來房證和土地證原告拿回去了，房子我也沒裝修，一直當(dāng)庫房用著。現(xiàn)在還是過不了戶，辦不了貸款。我方認(rèn)為樓房買賣合同是有效的，我方同意給付樓房剩余款，但是原告主張合同無效是沒有任何依據(jù)的。被告（反訴原告）劉宏偉向本院提出訴訟請求：1、請求依法判令反訴被告繼續(xù)履行合同，支付反訴原告違約金1030000.00元；2、由反訴被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：反訴原告劉宏偉與二反訴被告楊某某、高秀山于2015年3月15日簽訂了《樓房買賣合同》，反訴被告按合同約定將樓房交付給反訴原告。合同約定，該房屋總價(jià)款206萬元；反訴原告在簽訂合同五日內(nèi)付定金10萬元，定金之外款項(xiàng)由反訴原告向銀行按揭貸款方式付清；反訴被告必須保證該樓房權(quán)屬清楚，無任何抵押、擔(dān)保，有爭議由反訴被告承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，如有違約，違約方向?qū)Ψ街Ц哆`約金為房款的50%，在房產(chǎn)過戶中出現(xiàn)任何爭議給反訴原告造成一切經(jīng)濟(jì)損失都由反訴被告賠付。反訴原告按約定向反訴被告交付了購房定金，并積極辦理銀行按揭貸款。但因反訴被告欠繳該房產(chǎn)的土地出讓金，導(dǎo)致反訴原告無法辦理銀行按揭貸款。且2017年3月反訴被告在《樓房買賣合同》履行過程中從反訴原告手中騙取了房產(chǎn)證，并用該房屋辦理抵押貸款，故意違約。反訴被告的上述行為已經(jīng)嚴(yán)重違反了合同約定，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。原告（反訴被告）高秀山、楊某某辯稱，一、被告劉宏偉說我方欠繳該房產(chǎn)土地出讓金，導(dǎo)致無法辦理銀行按揭貸款，這完全是歪曲事實(shí)，我們的房屋是轉(zhuǎn)讓取得的，正常辦理了過戶手續(xù)，繳納了各種費(fèi)用，我方取得的土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證是依法核發(fā)的，受國家法律保護(hù)。我方辦理過戶手續(xù)是在2006年，沒有交納土地出讓金，是國土部門根據(jù)《圍場滿族蒙古族自治縣城鎮(zhèn)私有普通住宅土地使用權(quán)變更管理暫行辦法》相關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)的，并不是我方?jīng)]有交納土地出讓金，而是國土部門根據(jù)當(dāng)時(shí)的政策沒有向我方收取，這是符合當(dāng)時(shí)的政策規(guī)定的。另外被告沒有積極辦理貸款，按揭貸款是一種分期付款方式，被告劉宏偉沒有交付任何首付款，如果被告以按揭貸款的方式去貸款，就必須向我方支付50%（即103萬）的首付款，被告不支付首付款，根本就不可能從銀行貸款，這是銀行按揭貸款的基本常識(shí)。二、被告說我方違約并要求我方支付違約金，這沒有任何法律依據(jù)，也不符合雙方的合同約定。另外，我方的房屋權(quán)屬?zèng)]有任何爭議，兩證齊全，手續(xù)合法。三、被告劉宏偉說我方用房屋抵押貸款，我方不予認(rèn)可，也沒有任何法律依據(jù)，本案中由于劉宏偉的違約行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，所簽訂的合同也沒有實(shí)際履行的可能，沒有達(dá)成交易目的，沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交接，房屋的四項(xiàng)權(quán)利也沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，房屋是我方的，我方有處分的權(quán)利。四、被告所述我方于2017年3月份從被告手中騙取房產(chǎn)證，這種說法屬于歪曲事實(shí)，我方不予認(rèn)可。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)案件事實(shí)和有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：2015年3月15日原告（反訴被告）高秀山、楊某某（甲方）與被告（反訴原告）劉宏偉（乙方）簽訂樓房買賣合同，雙方約定“一、甲方將自有位于圍場鎮(zhèn)同興街土地證號(hào)為1/1/2**三層樓房加地下室一處自愿出售給乙方，其中樓房面積272.53平方米（詳見房屋所有權(quán)證及土地證）賣給乙方；二、雙方商定上述房產(chǎn)總價(jià)款為人民幣：貳佰零六萬元整；三、簽訂合同五日內(nèi)，乙方向甲方交付定金為人民幣壹拾萬元整。定金之外的款項(xiàng)由乙方向銀行住房按揭貸款方式全部付清，人民幣為：壹佰玖拾陸萬元整。四、如乙方申請按揭貸款額度不夠房產(chǎn)總價(jià)款時(shí)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之前，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額；五、甲方保證該樓房合法、權(quán)屬清楚、有合法的使用權(quán)；六、甲方必須無條件協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)及銀行手續(xù)，費(fèi)用由乙方承擔(dān)；七、該樓房無任何抵押、擔(dān)保、如有爭議由甲方負(fù)責(zé)解決，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。甲方室內(nèi)不可移動(dòng)的物品，全部轉(zhuǎn)讓給乙方，不另行計(jì)費(fèi)；八、違約責(zé)任：如違約以上條款，違約方向?qū)Ψ浇桓哆`約金為房款的50%。在房產(chǎn)過戶中出現(xiàn)任何產(chǎn)權(quán)爭議給乙方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失都由甲方負(fù)責(zé)賠付并出面解決，和乙方無關(guān)。如乙方?jīng)]按合同約定付清樓款，乙方應(yīng)向甲方付違約金，甲方有權(quán)收回該樓房。九、甲方在收到乙方定金后必須于2015年8月1日之前搬出此樓房并將樓房交付給乙方……”。合同簽訂后，被告（反訴原告）按照合同約定將10萬元定金交付給原告（反訴被告），原告（反訴被告）按照合同約定于8月1日前將房屋交付給被告（反訴原告）使用，并向被告（反訴原告）提交了辦理住房貸款所需的身份證、房屋所有權(quán)證和國有土地使用證，但被告（反訴原告）未能辦理貸款，亦未交付剩余房款，上述事實(shí)有原告（反訴被告）提交的樓房買賣合同、房屋產(chǎn)權(quán)證書以及雙方的當(dāng)庭陳述予以證實(shí)，足以認(rèn)定。另查明，雙方自2015年3月15日簽訂合同后，被告（反訴原告）除給付原告（反訴被告）10萬元定金外，未給付過原告（反訴被告）其他款項(xiàng)，雙方多次電話協(xié)商此事，被告（反訴原告）的意見是過了戶就給錢，原告（反訴被告）需要用錢于2017年3月底將訴爭房產(chǎn)辦理了抵押貸款，于2017年4月12日以郵件的形式向被告（反訴原告）發(fā)出《解除房屋買賣合同通知函》，庭審中，原告（反訴被告）出示該郵件（單號(hào)1005909658722）的短信回執(zhí)，證明該郵件已妥投，簽收信息為他人代收。
原告（反訴原告）高秀山、楊某某與被告（反訴原告）劉宏偉房屋買賣合同糾紛一案，本院依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）高秀山、楊某某，被告（反訴原告）劉宏偉的委托訴訟代理人李術(shù)榮均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的《樓房買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效合同，雙方均應(yīng)依約履行。雙方在合同中約定“如乙方?jīng)]按合同約定付清樓款，乙方應(yīng)向甲方付違約金，甲方有權(quán)收回該樓房”，被告（反訴原告）在未能辦理住房按揭貸款的情況下，未積極履行交付房款的義務(wù)，被告（反訴原告）的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。被告（反訴原告）遲延履行交付房款的義務(wù)，使得原告訂立合同的目的未能實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，原告（反訴被告）在合同未解除之前，將房產(chǎn)進(jìn)行抵押的行為亦構(gòu)成違約，雖然被告（反訴原告）不同意解除合同，但考慮該樓房不能辦理過戶手續(xù)的相關(guān)情況，被告（反訴原告）訂立合同的目的同樣未能實(shí)現(xiàn)。綜上，雙方訂立合同的目的均不能實(shí)現(xiàn)，故該合同應(yīng)予以解除。關(guān)于原告（反訴被告）主張30萬元違約金的問題，雖然雙方在合同中約定違約金為房款的50%，但是該約定明顯過高，顯示公平，另外被告（反訴原告）曾向原告（反訴被告）交付10萬元定金，現(xiàn)雙方均存在違約行為，雙方對(duì)合同無法繼續(xù)履行均負(fù)有一定的責(zé)任，故本案不適用定金罰則。原告（反訴被告）主張所欠取暖費(fèi)1354.00元，屬實(shí)際支出費(fèi)用，對(duì)此本院予以認(rèn)可。原告（反訴被告）主張的租金320000.00元，考慮原告將樓房抵押的違約行為未給被告造成實(shí)際損害，故應(yīng)以被告交付的10萬元定金抵頂被告占用該房屋期間的部分租金，另原告（反訴被告）提供的租賃合同證明其房租每年120000.00元，根據(jù)現(xiàn)在市場行情，本院予以認(rèn)可，故對(duì)原告（反訴被告）主張的租金予以支持。被告（反訴原告）主張繼續(xù)履行合同，要求原告（反訴被告）支付違約金1030000.00元，因本案雙方均構(gòu)成違約，且雙方訂立合同的目的均不能實(shí)現(xiàn)，故對(duì)被告（反訴原告）的訴訟請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條、第九十八條、第一百二十條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）高秀山、楊某某與被告（反訴原告）劉宏偉于2015年3月15日簽訂的《樓房買賣合同》。二、被告（反訴原告）劉宏偉于本判決生效后七日內(nèi)騰空位于圍場鎮(zhèn)同興街（土地證號(hào)為：20××28）涉案房屋，并給付原告（反訴被告）高秀山、楊某某租金320000.00元，用其交付給原告高秀山、楊某某的定金10萬元抵頂被告占用該樓房期間的房屋租金后，被告（原審原告）劉宏偉還應(yīng)給付原告（反訴被告）高秀山、楊某某租金220000.00元。三、被告（反訴原告）劉宏偉于本判決生效后七日內(nèi)給付原告（反訴被告）高秀山、楊某某取暖費(fèi)1354.00元。三、駁回原告（反訴被告）高秀山、楊某某及被告（反訴原告）的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)2300.00元，由原告（反訴被告）高秀山、楊某某負(fù)擔(dān)1150.00元，被告（反訴原告）劉宏偉負(fù)擔(dān)1150.00元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院或上一級(jí)人民法院遞交上訴狀及副本，上訴于河北省承德市中級(jí)人民法院。

代理審判員　　張　巖