原告：高某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省廣水市人，居民，住湖北省廣水市。
原告：胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省廣水市人，居民，住湖北省廣水市。
兩原告的共同委托訴訟代理人：李沫，湖北君兆律師事務(wù)所律師。委托代理權(quán)限：一般代理。
被告：付建軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省大悟縣人，居民，住湖北省大悟縣。
被告：大悟縣城關(guān)建筑工程公司。住所地：大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)長征路***號。統(tǒng)一社會信用代碼：xxxx。
法定代表人：付美群，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：徐其江，湖北君兆律師事務(wù)所律師。委托代理權(quán)限：一般代理。
被告：大悟縣鴻昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地：湖北省大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)長征路。統(tǒng)一社會信用代碼：xxxx。
法定代表人：田園，該公司經(jīng)理。

原告高某某、胡某某與被告付建軍、大悟縣城關(guān)建筑工程公司（以下簡稱城關(guān)建筑公司）、大悟縣鴻昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱鴻昌房地產(chǎn)公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2017年12月20日作出（2017）鄂0922民初1316號民事判決，原告高某某、胡某某，被告城關(guān)建筑公司不服提出上訴，湖北省孝感市中級人民法院于2018年4月17日作出（2018）鄂09民終381號民事裁定:撤銷湖北省大悟縣人民法院（2017）鄂0922民初1316號民事判決，發(fā)回大悟縣人民法院重審。本院于2018年5月17日立案受理后，依法組成由審判員夏軻擔(dān)任審判長，審判員田昕、人民陪審員李志剛參加評議的合議庭，于2018年7月5日公開開庭進(jìn)行了審理。原告高某某及兩原告的委托訴訟代理人李沫，被告付建軍，被告城關(guān)建筑公司的委托訴訟代理人徐其江，被告鴻昌房地產(chǎn)公司法定代表人田園到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告高某某、胡某某向本院提出訴訟請求：1.請判決被告履行合同義務(wù)，為原告購置的房產(chǎn)辦理土地使用證書；2.請求判決被告退還原告超面積支付購房款及利息27503.01元；3.請求判決被告承擔(dān)違約金10000元；4.請求判決被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。庭審時，兩原告要求被告雙倍退還超面積支付購房款為21300.48元，利息351.09元。事實(shí)和理由：被告付建軍先后任城關(guān)建筑公司、鴻昌房地產(chǎn)公司高畈花園項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理。2010年5月12日，被告付建軍以被告城關(guān)建筑公司高畈花園項(xiàng)目部的名義與原告高江鋒簽訂商品房買賣合同，約定將在其擁有土地使用權(quán)的高畈花園建設(shè)的A棟2單元4樓403室房屋賣給原告，房屋面積為126㎡，總金額為195000元；合同簽訂之日付定金145000元，余款50000元由買受人在出賣人交付房產(chǎn)證、土地證時付清；被告付建軍于2010年5月30日將驗(yàn)收合格的房屋交付給原告使用，負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證、土地使用證并承擔(dān)其費(fèi)用。2017年元月13日，原告將余款50000元付給了被告付建軍，被告付建軍以被告鴻昌房地產(chǎn)公司高畈花園項(xiàng)目部的名義出具了收條，交付了原告購買房屋的房產(chǎn)證。因房產(chǎn)證上登記的建筑面積比合同中約定的面積少10.66㎡，且被告沒有按合同約定辦理土地使用證，故向法院起訴。
原告高某某、胡某某為支持其訴訟請求，向本院提交了如下證據(jù)：
一、2010年5月12日，原告高某某與城關(guān)建筑公司高畈花園項(xiàng)目部簽訂的商品房買賣合同復(fù)印件。證明原、被告雙方簽訂合同是雙方真實(shí)意思表示及被告在合同中承諾為原告購買商品房辦理土地使用證并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的事實(shí)；
二、2010年5月12日，加蓋有城關(guān)建筑公司高畈花園項(xiàng)目部印章的收款收據(jù)一份，金額為145000元；2017年1月13日，加蓋有鴻昌房地產(chǎn)公司高畈小區(qū)項(xiàng)目部印章的收款收據(jù)一張，證明高某某已付清購房款195000元及契稅4520元、工本費(fèi)300元；
三、房產(chǎn)證復(fù)印件一份。證明原告高某某、胡某某超面積支付了購房款，誤差比大于3%的事實(shí)；
四、公司營業(yè)執(zhí)照信息二份，證明被告城關(guān)建筑公司、鴻昌房地產(chǎn)公司的具有法人資格。
被告付建軍庭審時口頭辯稱：房產(chǎn)證已經(jīng)辦理并交付原告，土地使用證正在辦理中，被告房屋面積是按照合同約定的面積交付的，要包括所有公攤面積。
被告付建軍為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：
湖北省非稅收入票據(jù)復(fù)印件三份，高建蓮的集體土地證復(fù)印件一份。證明被告付建軍開發(fā)的房地產(chǎn)手續(xù)合法，繳納了相關(guān)的土地出讓金，是因?yàn)橄嚓P(guān)的政策沒有落實(shí)導(dǎo)致沒有辦理證件，現(xiàn)在正在辦理中。
被告城關(guān)建筑公司辯稱，根據(jù)大悟縣不動產(chǎn)中心房屋轉(zhuǎn)移登記檔案顯示，《商品房買賣合同》的出賣人為鴻昌房地產(chǎn)公司，買受人為高某某、胡某某，另外鴻昌房地產(chǎn)公司高畈小區(qū)項(xiàng)目部向原告高某某出具了收取部分購房款的收條。鴻昌房地產(chǎn)公司與原告高某某、胡某某之間存在商品房買賣合同關(guān)系，并已辦證，本案訴爭房屋與被告城關(guān)建筑公司沒有關(guān)聯(lián)性，請求法院駁回原告對被告城關(guān)建筑公司的全部訴訟請求。
被告城關(guān)建筑公司為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：
大悟縣不動產(chǎn)登記中心檔案資料復(fù)印件一份，證明案涉房屋轉(zhuǎn)移登記申請人為鴻昌房地產(chǎn)公司，高某某、胡某某；《商品房買賣合同》出賣人為鴻昌房地產(chǎn)公司，買受人為高某某、胡東霞。鴻昌房地產(chǎn)公司高畈小區(qū)項(xiàng)目部向原告高某某收取了部分購房款，鴻昌房地產(chǎn)公司與高某某、胡某某之間存在商品房買賣合同關(guān)系，并已辦證，本案訴爭房屋與城關(guān)建筑公司沒有關(guān)聯(lián)性。
被告鴻昌房地產(chǎn)公司法定代表人田園庭審時口頭辯稱，2017年6月鴻昌房地產(chǎn)公司法定代表人發(fā)生變更，故對付建軍與高某某在此之前簽訂的合同不清楚，房產(chǎn)證登記的面積一般都是合理的，不可能存在面積誤差。
被告鴻昌房地產(chǎn)公司為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：
一、鴻昌房地產(chǎn)公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件二份；證明原告是與鴻昌房地產(chǎn)公司以前的負(fù)責(zé)人簽訂的合同，現(xiàn)法定代表人田園是2017年6月才接手的，不清楚原告與鴻昌房地產(chǎn)公司簽訂合同的情況；
二、鴻昌房地產(chǎn)公司與付建軍簽訂的股東內(nèi)部管理協(xié)議書二份、承諾書復(fù)印件一份；證明2010年起，被告付建軍以鴻昌房地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理部名義在大悟縣城關(guān)高畈進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，鴻昌房地產(chǎn)公司提供開發(fā)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)手續(xù)。付建軍向鴻昌房地產(chǎn)公司作出承諾：關(guān)于高畈小區(qū)開發(fā)的一切責(zé)任、債權(quán)、債務(wù)與鴻昌房地產(chǎn)公司無關(guān)，由付建軍負(fù)責(zé)；
三、股東轉(zhuǎn)讓、法人變更合同復(fù)印件，大悟縣工商行政管理部門出具的準(zhǔn)予變更登記通知書及鴻昌房地產(chǎn)公司的公司章程復(fù)印件。證明2017年6月，鴻昌房地產(chǎn)公司的法定代表人、股東發(fā)生變更，并經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)變更登記。
為了查明案件事實(shí)，本院依職權(quán)調(diào)取如下證據(jù)：
一、大悟縣國土資源勘測規(guī)劃院出具的證明一份。證明內(nèi)容：位于大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)高畈村1#幢4層403室高某某、胡某某房產(chǎn)證上的分?jǐn)偯娣e包括樓梯和外半墻在內(nèi)的公攤面積，房產(chǎn)證上的套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e、建筑面積是經(jīng)過現(xiàn)場測繪后，根據(jù)測量規(guī)范測繪軟件自動生成的；
二、2018年5月23日，本院向大悟縣不動產(chǎn)登記中心調(diào)取大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)高畈小區(qū)1棟2單元403房屋的檔案資料。檔案資料包括：大悟縣房屋登記受理審核業(yè)務(wù)書、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書、2015年7月20日鴻昌房地產(chǎn)公司與高某某、胡某某簽訂的《商品房買賣合同》，高某某、胡某某的身份證、結(jié)婚證復(fù)印件等；
三、2018年6月5日，本院向大悟縣不動產(chǎn)登記中心調(diào)取大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)高畈小區(qū)房屋（房屋所有權(quán)證號：00××55）不動產(chǎn)登記的檔案資料。檔案資料包括:大悟縣房屋登記受理審核業(yè)務(wù)書、房屋所有權(quán)初始登記申請書、房屋登記現(xiàn)場調(diào)查表、悟國用（2010）第0250號土地使用證復(fù)印件；
四、2018年5月23日，本院向大悟縣國土資源局發(fā)出協(xié)助調(diào)取證據(jù)函，要求其協(xié)助調(diào)取以下證據(jù)：一、調(diào)取大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)高畈花園小區(qū)商品房的土地使用證及土地使用權(quán)出讓的相關(guān)檔案資料；二、位于大悟縣城關(guān)××小區(qū)××室案涉房屋是否能夠辦理國有土地使用權(quán)證。大悟縣國土資源局于2018年5月25日向本院出具書面回復(fù)函：一、經(jīng)查詢，未見高畈花園小區(qū)土地使用權(quán)出讓及土地登記相關(guān)資料，2015年6月30日，高畈花園小區(qū)商品房1#樓辦理了總房產(chǎn)證（證號：00××55），2015年7月20日高某某辦理了分戶房產(chǎn)證；二、根據(jù)《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，高畈花園小區(qū)商品房1號樓4層403室已不能單獨(dú)辦理國有土地使用證，其原頒發(fā)的房屋所有權(quán)證繼續(xù)產(chǎn)生法律效力。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合悟政發(fā)[2014]29、32、35、42號文件及2018年3月縣人民政府5號專題會議紀(jì)要的要求，高畈花園小區(qū)商品房暫未達(dá)到辦理不動產(chǎn)分戶條件（包括土地使用證分戶）；
五、2018年6月25日，本院向大悟縣人民政府辦公室調(diào)取的悟政發(fā)[2014]29號、[2014]32號、[2014]35號、[2014]42號文件及大悟縣人民政府專題會議紀(jì)要；
六、2018年5月23日，本院向大悟縣城鄉(xiāng)建設(shè)局調(diào)取的建筑工程施工許可證復(fù)印件一份。建筑工程施工許可證載明：編號xxxx；建設(shè)單位：大悟縣鴻昌房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（付建軍）；工程名稱：住宅樓；建設(shè)地址：高畈；建設(shè)規(guī)模：4376.5平方米；施工單位：大悟縣城關(guān)建筑工程公司；合同開工日期：2009年8月8日；合同竣工日期：2010年5月8日；
七、2018年5月23日，本院向大悟縣住房保障和房屋管理局調(diào)取的大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)高畈小區(qū)商品房預(yù)售許可資料、鴻昌房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、被告鴻昌房地產(chǎn)公司與被告城關(guān)建筑公司就大悟縣城關(guān)高畈小區(qū)商品住宅樓簽訂的工程承包合同書等檔案資料。證明鴻昌房地產(chǎn)公司具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，城關(guān)建筑公司不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。鴻昌房地產(chǎn)公司（付建軍、蔣林鋼）取得開發(fā)大悟縣城關(guān)高畈小區(qū)的商品房預(yù)售許可證，高畈小區(qū)由鴻昌房地產(chǎn)公司投資，城關(guān)建筑公司總承包承建，屬舊城改造項(xiàng)目，兩公司于2009年8月6日簽訂了工程承包合同書。
八、2018年6月5日，本院向大悟縣土地收購儲備交易中心發(fā)出協(xié)助調(diào)取證據(jù)函，要求其協(xié)助調(diào)取以下證據(jù)：一、查詢大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)高畈小區(qū)商品房建設(shè)用地是否經(jīng)過“招拍掛”程序，調(diào)取大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)高畈小區(qū)土地使用權(quán)出讓的相關(guān)檔案資料。大悟縣土地收購儲備交易中心于2018年6月5日向本院出具書面回復(fù)函：大悟縣土地收購儲備交易中心沒有辦理高畈花園小區(qū)商品房一號樓（房產(chǎn)證號：00××55）所屬土地的建設(shè)用地土地使用權(quán)招拍掛出讓活動。
九、2018年5月23日，本院向大悟縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局調(diào)取的大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)高畈小區(qū)商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等檔案資料。證明鴻昌房地產(chǎn)公司取得高畈小區(qū)住宅樓建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及鴻昌房地產(chǎn)公司、城關(guān)建筑公司授權(quán)付建軍以公司的名義參加私人建房工程的投標(biāo)、建設(shè)。
對原告高某某、胡某某提交的證據(jù)，被告付建軍的質(zhì)證意見為：認(rèn)為證據(jù)一是真實(shí)的，但不是正規(guī)的合同，應(yīng)當(dāng)以在房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)證時提供的合同為準(zhǔn)，合同中的126平方米是包括了公用分?jǐn)偯娣e；對證據(jù)二無異議，與鴻昌公司無關(guān)；對證據(jù)三真實(shí)性無異議，但是不存在超面積支付購房款及誤差比大于3%的事實(shí)；對證據(jù)四無異議。被告城關(guān)建筑公司的質(zhì)證意見為：對證據(jù)一有異議，認(rèn)為商品房買賣合同雖然加蓋了城關(guān)建筑公司項(xiàng)目部的公章，但沒有證據(jù)證實(shí)公章是經(jīng)城關(guān)建筑公司同意刻制的，城關(guān)建筑公司不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只是負(fù)責(zé)工程建設(shè)，另合同上沒有胡某某的簽字；對證據(jù)二無異議；對證據(jù)三真實(shí)性無異議；對證據(jù)四無異議。被告鴻昌房地產(chǎn)公司的質(zhì)證意見為：對原告提交的證據(jù)不清楚，請法庭核實(shí)。
對被告付建軍提交的證據(jù)，原告高某某、胡某某的質(zhì)證意見為：認(rèn)為證據(jù)中發(fā)票、土地使用證為復(fù)印件，不能證明繳納費(fèi)用是案涉的土地出讓金，同時可以證明被告付建軍沒有取得建設(shè)用地使用權(quán)。被告城關(guān)建筑公司的質(zhì)證意見為：對證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議。被告鴻昌房地產(chǎn)公司的質(zhì)證意見為：對證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議。
對被告城關(guān)建筑公司提交的證據(jù)，原告高某某、胡某某的質(zhì)證意見為：對證據(jù)的真實(shí)性、合法性無異議，對證明目的有異議，認(rèn)為《商品房買賣合同》是為了配合辦理房產(chǎn)證才簽訂的，2010年5月12日原告與城關(guān)建筑公司簽訂的合同與該《商品房買賣合同》標(biāo)的相同，《商品房買賣合同》主要內(nèi)容已經(jīng)履行。被告付建軍的質(zhì)證意見是：該《商品房買賣合同》是正規(guī)合同，不存在原告為配合辦理房產(chǎn)證的問題，原告如果對房屋面積有異議，就不會在合同上簽字。被告鴻昌房地產(chǎn)公司對該證據(jù)沒有異議。
對被告鴻昌房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)，原告高某某、胡某某的質(zhì)證意見為：對證據(jù)一、三的真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，認(rèn)為公司的民事行為不能因?yàn)槿耸伦儎佣庳?zé)；對證據(jù)二的證明目的有異議，認(rèn)為鴻昌房地產(chǎn)公司與付建軍簽訂的協(xié)議只對雙方有效，不能對抗第三人，公司應(yīng)當(dāng)對外承擔(dān)責(zé)任。承諾書是付建軍對公司的承諾，其效力與第三人無關(guān)。被告付建軍對被告鴻昌房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)沒有異議。被告城關(guān)建筑公司的質(zhì)證意見為：對三份證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為鴻昌房地產(chǎn)公司股東的變更不影響對外責(zé)任承擔(dān)，2010年10月被告付建軍已經(jīng)掛靠鴻昌房地產(chǎn)公司開發(fā)房地產(chǎn)。
對本院調(diào)取的證據(jù)，原告高某某、胡某某的質(zhì)證意見為：對證據(jù)一、四、五、八無異議；對證據(jù)二的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議，認(rèn)為該合同的內(nèi)容在2010年5月原告與城關(guān)建筑公司簽訂的合同中履行了主要義務(wù)，簽訂合同是為配合辦理房產(chǎn)證；認(rèn)為證據(jù)三不能證明原告房屋所屬的土地在土地使用證的范圍內(nèi)；認(rèn)為證據(jù)六不能證明案涉的房屋經(jīng)過許可；對證據(jù)七的真實(shí)性無異議，認(rèn)為城關(guān)建筑公司雖不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但不影響合同的主體資格；認(rèn)為證據(jù)九案涉房屋是否在規(guī)劃建設(shè)許可的范圍內(nèi)，請法院核查。被告付建軍的質(zhì)證意見為：對證據(jù)四有異議，認(rèn)為當(dāng)時已經(jīng)繳納了土地出讓金，當(dāng)時不存在“招拍掛”程序，不存在沒有土地出讓檔案；對其它證據(jù)無異議。被告城關(guān)建筑公司的質(zhì)證意見為：對法院調(diào)取的證據(jù)沒有異議。被告鴻昌房地產(chǎn)公司的質(zhì)證意見為：對法院調(diào)取的證據(jù)沒有異議。
根據(jù)證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性特征，對原告高某某、胡某某提交的證據(jù)一，《商品房銷售合同》是原告高某某在購買案涉商品房時簽訂的合同，雖合同的出賣方主體存在瑕疵，但該合同的主要權(quán)利、義務(wù)已經(jīng)實(shí)際履行，對該證據(jù)的真實(shí)性本院予以認(rèn)定。證據(jù)二系收款收據(jù)，當(dāng)事方無異議，予以認(rèn)定。證據(jù)三系房屋管理部門頒發(fā)的房屋權(quán)屬證明文件，予以認(rèn)定。證據(jù)四，三被告無異議，予以認(rèn)定。
對被告付建軍提交的證據(jù)，因證據(jù)未向法庭提交原件，其真實(shí)性無法核實(shí)，故對該證據(jù)的證明目的本院不予采信。
對被告城關(guān)建筑公司提交的證據(jù)，該證據(jù)系由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)保管的檔案資料，原、被告對真實(shí)性無異議，結(jié)合當(dāng)事人陳述及本案其他證據(jù)，本院認(rèn)為，兩原告對該證據(jù)的異議理由成立。
對被告鴻昌房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)，本院認(rèn)為，兩原告及被告城關(guān)建筑公司對該證據(jù)的異議理由成立，本院對該證據(jù)的證明目的不予采信。
本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)二、三、五、六、七、九，系本院向國家有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)取的與本案有關(guān)的原始檔案資料，真實(shí)可信，予以認(rèn)定；證據(jù)一、四、八，系國家有關(guān)機(jī)關(guān)就涉案相關(guān)事項(xiàng)向本院出具的書面回復(fù)意見，予以認(rèn)定。
根據(jù)確認(rèn)的上述有效證據(jù)，結(jié)合庭審情況，本案的基本事實(shí)是：2009年，大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)人民政府為改善村民居住環(huán)境，對大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)高畈村進(jìn)行城區(qū)改造建設(shè)。被告付建軍借用被告鴻昌房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)對城關(guān)鎮(zhèn)高畈村進(jìn)行商品房開發(fā)，由被告城關(guān)建筑公司負(fù)責(zé)建設(shè)施工，被告付建軍任鴻昌房地產(chǎn)公司高畈小區(qū)項(xiàng)目部、城關(guān)建筑公司高畈花園兩個項(xiàng)目部經(jīng)理，并刻制了項(xiàng)目部印章。2009年8月6日，被告鴻昌房地產(chǎn)公司與被告城關(guān)建筑公司就大悟縣城關(guān)高畈小區(qū)商品住宅樓簽訂了《工程承包合同書》。2010年5月12日，被告付建軍、城關(guān)建筑公司高畈花園項(xiàng)目部與原告高某某簽訂《商品房買賣合同》，約定：原告高某某購買出賣人（付建軍）高畈小區(qū)花園的第A幢2單元四樓403號房屋，建筑面積126m2（其中包括公用分?jǐn)偯娣e），商品房出賣價按1548元m2計(jì)算，總金額195000元；原告高某某在訂立合同之日給付購房定金145000元，出賣方在交付房產(chǎn)證、土地證給買受人時，買受人付清房款50000元；出賣人應(yīng)當(dāng)于2010年5月30日將經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收合格的該商品房交付買受人使用；出賣方為買受方辦理房產(chǎn)證書、土地使用證并承擔(dān)其費(fèi)用，其它稅費(fèi)雙方根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定各自承擔(dān)。合同簽訂后，原告高某某向被告付建軍給付購房款145000元，被告付建軍向原告高某某出具了收條，并加蓋城關(guān)建筑公司高畈花園項(xiàng)目部印章，被告向原告高某某交付了房屋。2015年7月，大悟縣住房保障和房屋管理局向被告鴻昌房地產(chǎn)公司核發(fā)了城關(guān)高畈小區(qū)房屋所有權(quán)證（房屋所有權(quán)證號：00××55）。因原告高某某與被告付建軍、城關(guān)建筑公司高畈花園項(xiàng)目部于2010年5月12日簽訂的《商品房買賣合同》不符合房管部門辦證的相關(guān)要求，2015年7月20日原告高某某、胡某某與鴻昌房地產(chǎn)公司高畈小區(qū)項(xiàng)目部就案涉商品房又簽訂了一份《商品房買賣合同》。2015年9月9日，大悟縣住房保障和房屋管理局對案涉商品房進(jìn)行了房屋所有權(quán)登記，房屋所有權(quán)人為高某某，胡某某為共有人，房產(chǎn)證上載明：“建筑面積115.34m2，套內(nèi)建筑面積103.16m2”。2017年元月13日，被告付建軍向兩原告交付了房屋所有權(quán)證書，兩原告向被告付建軍付清了剩余購房款50000元及契稅4520元、工本費(fèi)300元，被告付建軍向兩原告出具了收條，并加蓋了鴻昌房地產(chǎn)公司高畈小區(qū)項(xiàng)目部印章。因兩原告認(rèn)為被告沒有按照合同約定辦理案涉房屋的土地使用權(quán)證，且房屋所有權(quán)證登記的面積與合同約定面積誤差比超過法律規(guī)定的范圍，故向本院提起訴訟。
同時查明，本院通過向大悟縣國土資源勘測規(guī)劃院核實(shí)，該院證實(shí)：位于大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)高畈村1#幢4層403室高某某、胡某某房產(chǎn)證上的分?jǐn)偯娣e包括樓梯和外半墻在內(nèi)的公攤面積，房產(chǎn)證上的套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e、建筑面積是經(jīng)過現(xiàn)場測繪后，根據(jù)測量規(guī)范測繪軟件自動生成的?！渡唐贩夸N售辦法》第十八條規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。原告高某某持有的房產(chǎn)證上載明房屋建筑面積115.34m2，套內(nèi)建筑面積103.16m2。房產(chǎn)證上的建筑面積115.34m2與合同約定的建筑面積126m2之間相差10.66m2，面積誤差比為8.46%[產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積÷合同約定面積×100%]，面積誤差比絕對值超出3%。
另查明，2015年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》施行后，大悟縣根據(jù)國家和省、市關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作要求，自2016年6月起在全縣范圍內(nèi)啟動不動產(chǎn)登記。2018年5月23日，本院就大悟縣城關(guān)××小區(qū)××室案涉房屋是否能夠辦理國有土地使用權(quán)證等相關(guān)事項(xiàng)向大悟縣國土資源局發(fā)出協(xié)助調(diào)取證據(jù)函，大悟縣國土資源局于2018年5月25日向本院出具書面復(fù)函：根據(jù)《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，高畈花園小區(qū)商品房1號樓4層403室已不能單獨(dú)辦理國有土地使用證，其原頒發(fā)的房屋所有權(quán)證繼續(xù)產(chǎn)生法律效力。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合悟政發(fā)[2014]29、32、35、42號文件及2018年3月縣人民政府5號專題會議紀(jì)要的要求，高畈花園小區(qū)商品房暫未達(dá)到辦理不動產(chǎn)分戶條件（包括土地使用證分戶）。

本院認(rèn)為，商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》的規(guī)定，只有具備法律、行政法規(guī)規(guī)定條件的企業(yè)才可以從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。因此，簽訂房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議，從事房地產(chǎn)開發(fā)，必須具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)條件。本案中，被告城關(guān)建筑公司設(shè)立的高畈花園項(xiàng)目部、被告付建軍與原告高某某于2010年5月12日簽訂的《商品房買賣合同》，因被告城關(guān)建筑公司不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不是簽訂、履行《商品房買賣合同》的適格主體。綜合全案分析后本院認(rèn)為，該《商品房買賣合同》雖然是由被告城關(guān)建筑公司設(shè)立的高畈花園項(xiàng)目部、被告付建軍與原告高某某簽訂，但被告付建軍實(shí)際是借用被告鴻昌房地產(chǎn)公司開發(fā)資質(zhì)在大悟城關(guān)高畈小區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并作為被告鴻昌房地產(chǎn)公司高畈小區(qū)項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理代表被告鴻昌房地產(chǎn)公司在實(shí)際履行與原告高某某簽訂的《商品房買賣合同》，后因該合同不符合房管部門辦理房屋登記的相關(guān)要求，2015年7月20日本案的商品房開發(fā)商即被告鴻昌房地產(chǎn)公司高畈小區(qū)項(xiàng)目部與原告高某某、胡某某就案涉商品房簽訂了一份《商品房買賣合同》，被告鴻昌房地產(chǎn)公司按照約定協(xié)助原告高某某、胡某某辦理了房屋所有權(quán)證，可見本案合同簽訂的適格主體和履行主體應(yīng)當(dāng)是被告鴻昌房地產(chǎn)公司，被告鴻昌房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對被告付建軍借用其資質(zhì)開發(fā)商品房而引起的糾紛承擔(dān)民事責(zé)任。被告付建軍在簽訂合同時是以商品房項(xiàng)目經(jīng)理的身份與原告簽訂合同，系職務(wù)行為，故被告付建軍不承擔(dān)責(zé)任。被告城關(guān)建筑公司在本案中只是商品房的建筑工程施工企業(yè)，不具備房地產(chǎn)公司開發(fā)資質(zhì)，在本案中不承擔(dān)與履行商品房買賣相關(guān)的民事責(zé)任。本案《商品房買賣合同》中的主要內(nèi)容已經(jīng)履行，對尚未履行的部分及因合同違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由被告鴻昌房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行和承擔(dān)。被告鴻昌房地產(chǎn)公司以本案商品房銷售合同糾紛系2017年6月公司法定代表人發(fā)生變更前的行為以及被告鴻昌房地產(chǎn)公司與被告付建軍約定由被告付建軍借用資質(zhì)所引起糾紛，被告鴻昌房地產(chǎn)公司不承擔(dān)民事責(zé)任的抗辯，與法律的規(guī)定不符，本院不予支持。
關(guān)于案涉商品房的國有土地使用證應(yīng)當(dāng)由誰辦理及在現(xiàn)有政策下是否能夠辦理案涉房屋的國有土地使用權(quán)證的問題。本院認(rèn)為，兩原告在本案訴訟中明確要求三被告履行辦理國有土地使用證的義務(wù)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，協(xié)助辦理案涉房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記屬于商品房開發(fā)商的義務(wù)，而房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記包含房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。被告鴻昌房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已經(jīng)履行了協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，對協(xié)助辦理國有土地使用證的義務(wù)亦應(yīng)當(dāng)履行。但根據(jù)現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記政策及國土部門出具的書面復(fù)函，大悟縣不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)已不再頒發(fā)國有土地使用權(quán)證，案涉商品房暫未達(dá)到辦理不動產(chǎn)證分戶條件，故原告高某某、胡某某訴請被告為其辦理案涉國有土地使用證的主張，目前在客觀上不能履行，其訴請本院不予支持。
關(guān)于原告是否超面積支付了購房款，被告如何返還多付的購房款？被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)誤差比3%以內(nèi)的購房款的利息？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)含3%部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”故被告鴻昌房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)向原告返還面積誤差比3%以內(nèi)的購房款5851.44元126m2×3%×1548元m2及利息，利息按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算；并向原告雙倍返還面積誤差比超過3%部分的房價款21300.48元[{126m2一115.34m2+126m2×3%}×1548元m2×2]。
對原告要求被告支付違約金10000元的訴求，本院認(rèn)為，本案的原、被告在《商品房買賣合同》中沒有約定違約金的數(shù)額，也沒有約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法，違約金的認(rèn)定應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兩原告并未舉證證明其損失的大小，故對原告要求被告承擔(dān)違約金的訴訟請求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第七十六條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十四條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：

一、被告大悟縣鴻昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后七日內(nèi)向原告高某某、胡某某返還面積誤差比3%以內(nèi)的購房款5851.44元及利息（自2010年5月12日起至本判決確定的給付之日止，按中國人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；
二、被告大悟縣鴻昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后七日內(nèi)向原告高某某、胡某某雙倍返還面積誤差比超過3%部分的款項(xiàng)21300.48元；
三、駁回原告高某某、胡某某的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)1279元，由被告大悟縣鴻昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)979元，原告高某某、胡某某負(fù)擔(dān)300元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。

審判長 夏軻
審判員 田昕
人民陪審員 李志剛

書記員： 李文靜