上訴人（原審被告）：衡水市昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司；住所地：海興縣海濱路富民小區(qū)2號樓201室。
法定代表人：曹文占，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：張志勇、袁炳超，河北榆軒律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：高某某，農(nóng)民。
委托代理人：李金昭、王延潔，河北滄港律師事務(wù)所律師。

衡水市昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司因與高某某房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省海興縣人民法院作出的（2013）海民初字第446號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2011年10月16曰，原告高某某與被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司在興海花園售樓處簽訂商品房買賣合同，合同載明主要內(nèi)容為：第三條、買受人所購商品房的基本情況（興?；▓@）第11幢5單元101號房，……該商品房（合同約定）建筑面積共91.64平方米，其中套內(nèi)建筑面積76.94平方米；第四條、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。出賣人與買受人約定按下述第1種方式計(jì)算該商品房價(jià)款：1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（人民幣）每平方米2768元，總金額（人民幣）貳拾伍萬叁仟陸佰陸拾元整?！诹鶙l、付款方式及期限。買受人按下列第3種方式按期付款：……3、銀行按揭貸款①買受人于2012年6月21日向出賣人繳納首付款人民幣103660元。②買受人銀行按揭金額為人民幣150000元整。……第七條、買受人逾期付款的違約責(zé)任。買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第1種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）。①逾期付款在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；②逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的3％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金?！诎藯l、交付期限。出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年10月1日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用……但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人也可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力、且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；……5、其他不可預(yù)見、不能避免并不能克服的原因。第九條、出賣人逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）。（1）……（2）逾期超過60日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之三的違約金?！谑粭l、交接。商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單?！?。合同補(bǔ)充協(xié)議第一項(xiàng)約定：一、銀行按揭貸款的約定，凡辦理銀行按揭貸款的買受人需在《商品房買賣合同》簽署后七日內(nèi)提交全部申請貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)，逾期按合同第七條逾期付款處理。……。合同簽訂后，原告高某某依約于當(dāng)日向被告交納首付款148696元，并于2012年11月5日辦理完150000元的貸款手續(xù)。但被告卻在2013年7月17日才將房屋及車庫交付于原告，原告當(dāng)日補(bǔ)交了車庫款并交納了裝修保證金、電梯費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等。被告構(gòu)成遲延履行，逾期計(jì)289天。
上述事實(shí)由原被告陳述、原告提供的商品房買賣合同一份、房屋首付款發(fā)票一張、裝修保證金收據(jù)一張、電梯費(fèi)收據(jù)一張、垃圾清運(yùn)費(fèi)收據(jù)一張等證據(jù)予以證實(shí)。
原審認(rèn)為，原告高某某與被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司雙方簽訂的合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定為有效。合法有效的合同自成立時(shí)即具有法律效力，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信，依約全面而適當(dāng)履行義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
關(guān)于被告抗辯所稱因拆遷工程遭遇重大障礙而致延期交房是屬不可抗力，應(yīng)減免違約責(zé)任的問題。原審認(rèn)為，房屋拆遷是因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)的需要，由建設(shè)單位對現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進(jìn)行拆除，且對房屋所有者或使用者進(jìn)行拆迂安置并給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒?。由此看來，房屋拆遷是一項(xiàng)社會綜合工程，其難度大、影響深、風(fēng)險(xiǎn)高是屬公眾共知的事實(shí)，而且它不是獨(dú)立于作為建設(shè)方（被告）之外的客觀事件，其進(jìn)程和結(jié)果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和應(yīng)有的謹(jǐn)慎與勤勉并恪守誠信，完全可以對拆遷活動中所遭遇的困難狀況及其結(jié)果加以控制和克服。因此，拆遷障礙并不符合合同中所約定的不可預(yù)見、不可避免、不可克服等減免責(zé)任的情形，不屬于不可抗力，依此，對被告的此項(xiàng)抗辯主張不予支持。
關(guān)于被告抗辯所稱應(yīng)將已給予原告購房優(yōu)惠款項(xiàng)從其應(yīng)支付違約金中扣除問題。原審認(rèn)為，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，對買受方實(shí)行降低讓利等種種優(yōu)惠是開發(fā)商常見并行之有效的促銷手段，借以實(shí)現(xiàn)多銷營利、爭取市場占有率的經(jīng)濟(jì)目的。即使個(gè)別買受人通過關(guān)系要求開發(fā)商降低房價(jià)，但同意與否是作為理性市場主體開發(fā)商完全能夠有權(quán)自行決定的，在無證據(jù)證明存在影響被告真實(shí)意思自主表示的情形下，合同中所載明的房屋價(jià)款是原被告雙方充分磋商后合意的結(jié)果，應(yīng)得到法律的確認(rèn)與保護(hù)。被告此項(xiàng)抗辯主張，實(shí)際上是讓守約方分擔(dān)本應(yīng)違約方所承擔(dān)的違約責(zé)任，與法相悖，應(yīng)予以駁回。
關(guān)于違約期限問題。被告抗辯稱曾在2013年4月30日多次催促原告來被告處辦理房屋交接手續(xù)，由于原告拖延才于7月17日交房，因此違約期限應(yīng)截至2013年4月30日止。原告對此否認(rèn)，被告也未提供證據(jù)予以證實(shí)。原審認(rèn)為，原被告雙方在合同中已約定通知形式為書面，被告在未征得原告同意情況下改為電話通知是對合同條款的單方變更，對原告不具有拘束力，電話通知形式不能認(rèn)定被告方適當(dāng)履行了合同義務(wù)，故被告此項(xiàng)主張理據(jù)不足，不予采信。
關(guān)于貸款逾期違約問題。被告提供貸款用款憑證復(fù)印件一份，證明貸款發(fā)放時(shí)間為2012年11月5日，原告存在違約的事實(shí)。合同補(bǔ)充協(xié)議約定的銀行按揭貸款的買受人需在《商品房買賣合同》簽署后七日內(nèi)提交全部申請貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)。辦理房貸在實(shí)踐中需要開發(fā)商與購房戶相互協(xié)助向銀行提供所需資料并履行相關(guān)手續(xù)，且發(fā)放貸款的主體是銀行，房貸的辦理期限并不能由開發(fā)商與購房戶完全控制，故被告提供的貸款用款憑證復(fù)印件，雖經(jīng)原告認(rèn)可，可以證明貸款發(fā)放的事實(shí)和時(shí)間，但是并不能證明原告未在七日內(nèi)提交全部申請貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)。據(jù)此，被告主張?jiān)尕?fù)違約責(zé)任，不予支持。
關(guān)于原告要求返還儲藏間款370元的請求。根據(jù)合同約定儲藏間并未經(jīng)住建局實(shí)測確定面積，原告主張以交納錢數(shù)推算，要求被告返還儲藏間款的事實(shí)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
綜上，被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司沒有按照合同約定如期向原告交付房屋，構(gòu)成遲延交付，有違誠信，是一種違約行為。在沒有法定和約定的減免責(zé)任的條件下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照已交付房款總額每日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約金為253660元×289天×0.0003=21992元。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十七條之規(guī)定，判決：被告衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告高某某違約金21992元。
本院經(jīng)審理查明事實(shí)與原審查明一致。

本院認(rèn)為，拆遷工程性質(zhì)屬于人類活動之一，可以預(yù)見并加以控制，不屬于不可抗力范疇。上訴人作為商品房開發(fā)商應(yīng)該對拆遷工程的進(jìn)程中可能發(fā)生的問題和困難提前做出預(yù)判。上訴人以拆遷為不可抗力為由并以此作為不承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯，本院不予支持。商品房售價(jià)不屬于政府定價(jià)范圍，在遵守相關(guān)法律法規(guī)的情況下，完全由買賣雙方充分協(xié)商決定。上訴人作為具有完全民事行為行為能力的市場主體，讓利銷售是其自主意思，是其對自身權(quán)利的處置，與違反合同約定承擔(dān)違約責(zé)任是不同法律關(guān)系，上訴人給予被上訴人優(yōu)惠不能抵消其應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。上訴人稱曾電話催促被上訴人辦理房屋交接手續(xù)，被上訴人不予認(rèn)可，其也沒有充足證據(jù)證實(shí)，本院對其主張不予采信。根據(jù)“誰主張，誰舉證”的舉證規(guī)則，上訴人應(yīng)就被上訴人未依照合同補(bǔ)充協(xié)議的約定按時(shí)提交申請貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)的行為提供證據(jù)。上訴人提交的貸款用途憑證復(fù)印件僅能證明貸款發(fā)放時(shí)間，不能證明被上訴人有相關(guān)違約行為。故對上訴人的該項(xiàng)主張，本院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)350元，由上訴人衡水市昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司承擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　冉　旭 審判員　紀(jì)俊閣 審判員　張金平

書記員：周海玲