原告高某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住黑河市。
被告黑龍江省弘某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責(zé)任公司，住所地北安市六道街。
法定代表人趙忠國，職務(wù)經(jīng)理。
被告馬某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北安市。
委托代理人仲偉良，黑龍江仲偉良律師事務(wù)所律師。
委托代理人陸海霞，黑龍江仲偉良律師事務(wù)所律師。

原告高某某與被告黑龍江省弘某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責(zé)任公司（以下簡稱弘某公司）、被告馬某某確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，原告高某某、被告弘某公司、被告馬某某委托代理人仲偉良、陸海霞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2007年被告弘某公司開發(fā)建設(shè)北安市電子城，于2012年9月20日取得了商品房預(yù)售許可證。公司在建設(shè)工程中因需要資金多次向原告借款，2014年5月雙方結(jié)算，被告弘某公司欠原告借款本息1267000.00元，因被告弘某公司無力償還，2014年5月11日雙方簽訂了《弘某杰座認(rèn)購書》，約定：被告弘某公司將其開發(fā)的弘某新村4號樓L軸-N軸、N軸-N1軸，建筑面積約100平方米的商服（也就是爭議的第126號商服），以2000000.00元的價格出售給原告。2014年5月15日原告補交了房屋差價款733000.000元。
另查明，被告弘某公司開發(fā)建設(shè)北安市電子城4號樓、5號樓時拖欠馬某、邢某某工程款，馬某、邢某某于2014年12月18日在北安市房產(chǎn)管理局將爭議的房屋登記備案在被被告馬某某名下，其產(chǎn)籍號為701243/001-00049-××××××，2015年2月5日被告馬某某作為預(yù)告登記權(quán)利人取得了北安市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的北房預(yù)兆麟?yún)^(qū)字第YG201××××××號房屋預(yù)告登記證書。被告馬某某并占有爭議的房屋。建設(shè)單位已經(jīng)按規(guī)定組織相關(guān)單位對爭議的房屋進(jìn)行了竣工驗收，但未在北安市工程質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行備案登記。
2015年7月9日黑河市中級人民法院在執(zhí)行申請執(zhí)行人于某某、焦某與被執(zhí)行人弘某公司借款合同糾紛案件時作出（2015）黑中執(zhí)字第27-1號執(zhí)行裁定書，裁定將本案爭議的房屋予以查封。原告向本院提起訴訟，要求判決確認(rèn)原、被告弘某公司簽訂的房屋認(rèn)購書合法有效，要求被告弘某公司交付房屋，要求確認(rèn)被告弘某公司與被告馬某某簽訂的《商品房買賣合同》無效。在本案民事訴訟過程中，原告放棄要求確認(rèn)被告弘某公司與被告馬某某簽訂的《商品房買賣合同》無效的訴訟請求。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。被告弘某公司無力償還原告借款，原告又另行出資添錢，購買被告弘某公司房屋，雙方實質(zhì)是房屋買賣合同關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”的規(guī)定，原告與被告弘某公司簽訂的《弘某杰座認(rèn)購書》中雙方?jīng)]有約定只有經(jīng)過辦理物權(quán)登記，合同才生效。此協(xié)議不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故本院確認(rèn)原、被告弘某公司簽訂的弘某杰座認(rèn)購書合法有效。原告的此項請求，本院予以支持。
關(guān)于原告要求被告弘某公司履行合同交付房屋的問題。雖然爭議的房屋已經(jīng)進(jìn)行了竣工驗收，但未備案登記，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”的規(guī)定，原告要求交付房屋的訴訟請求，其理由不成立，本院不予支持。
關(guān)于原告要求確認(rèn)被告弘某公司與被告馬某某簽訂的《商品房買賣合同》無效的問題。由于被告馬某某對爭議的房屋已經(jīng)取得了預(yù)告登記證書，并且占有了此房，同時該房被黑河市中級人民法院執(zhí)行其他案件時依法予以查封。在本案民事訴訟過程中，原告放棄該項訴訟請求，選擇通過其他途徑行使撤銷預(yù)告登記的權(quán)利，本院予以準(zhǔn)許。為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款的規(guī)定，判決如下：

一、原告高某某與被告黑龍江省弘某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責(zé)任公司于2014年5月11日就北安市弘某新村4號樓第126號，建筑面積約100平方米的門市樓（圖紙標(biāo)注，L軸-N軸、N軸-N1軸）簽訂的《弘某杰座認(rèn)購書》協(xié)議有效。
二、駁回原告高某某要求被告黑龍江省弘某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責(zé)任公司履行合同交付房屋的訴訟請求。
案件受理費100.00元，由被告黑龍江省弘某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責(zé)任公司。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑河市中級人民法院。

審　判　長　　韓召峰 審　判　員　　王　玉 人民陪審員　　趙志輝

書記員：王傲輝