原告：高某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鹽山縣鹽山鎮(zhèn)高莊村**號，現(xiàn)住鹽山縣。
委托訴訟代理人：肖英，河北言公律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李明彥，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鹽山縣，系村民委員會推薦。
被告：呂某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鹽山縣。
被告：呂凱倫，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鹽山縣。
委托訴訟代理人：于增杰，河北海岳律師事務(wù)所律師。
追加第三人：中國建設(shè)銀行股份有限公司鹽山支行，住所地鹽山縣。
法定代表人：張彬，任行長。

原告高某與被告呂某某、被告呂凱倫、第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司鹽山支行確認合同有效糾紛一案，本院于2018年1月2日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告高某之委托訴訟代理人肖英、李明彥、被告呂凱倫及其委托訴訟代理人于增杰到庭參加訴訟，被告呂某某及第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司鹽山支行經(jīng)本院合法傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
高某向本院提出訴訟請求：1、判決確認原告高某與被告呂某某、呂凱倫簽訂關(guān)于鹽山盛世佳苑小區(qū)1-1-503號房產(chǎn)及儲藏間買賣協(xié)議有效。2、判決被告立即協(xié)助和配合原告辦理鹽山盛世佳苑小區(qū)1-1-503號房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)變更登記手續(xù)；3、本案的訴訟費、保全費由被告承擔(dān)。事實與理由：2017年1月，原告購買了被告呂凱倫、呂某某所有的鹽山盛世佳苑小區(qū)1-1-503號房產(chǎn)一處及儲藏間，原告按協(xié)議約定交付了32萬購房款，呂凱倫、呂某某將該房產(chǎn)、儲藏間、鑰匙交付給原告，并為原告出具了收條。原告于2017年4月6日交納了該房產(chǎn)的水費、物業(yè)費、電費等，并合法占有使用了該房產(chǎn)至今；但被告不按合同約定及法律規(guī)定交付購房合同，拒絕協(xié)助和配合原告辦理鹽山盛世佳苑小區(qū)1-1-503號房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)變更登記手續(xù)；為此原告為維護自己的合法權(quán)益，特依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，提起訴訟。
呂凱倫辯稱，1、本案被告主體不適格。涉案房屋系被告呂凱倫一人購買的房屋，被告呂某某與涉案房屋無關(guān)，根據(jù)合同相對性原則以及物權(quán)原則，呂某某不可能是房屋買賣合同糾紛的訴訟主體，因此原告將呂某某作為本案的被告是錯誤的，屬于訴訟主體不適格。2、原告與被告呂凱倫之間并沒有正式的購房協(xié)議，雙方之間只有一個附條件的預(yù)約，即只有在原告2017年4月份給付全部房款后雙方才簽訂購房協(xié)議，因此在雙方?jīng)]有簽訂房屋買賣協(xié)議的情況下，根本涉及不到房產(chǎn)買賣協(xié)議是否有效的問題，更涉及不到確認房屋歸原告所有及變更產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的問題。3、截止到現(xiàn)在被告呂凱倫未收到原告交付的任何購房款項，因此雙方預(yù)約的條件沒有成就，而且已經(jīng)過期，被告呂凱倫不同意再和原告簽訂房屋買賣協(xié)議，更不同意再將房屋賣與原告。4、被告呂凱倫并未將涉案房屋及鑰匙交付原告，是原告在未經(jīng)允許的情況下私自強行開鎖入內(nèi)，而且已經(jīng)換了新鎖。后來被告知道后便要求原告交還，但始終未交回，因此請求法院判令原告立即將涉案房屋交還給被告。
被告呂某某在法定答辯期限內(nèi)未予答辯。
高某為證明自己的主張向本院提交以下證據(jù)：1、收條原件及復(fù)印件各一份；2、聽證筆錄一份。3、物業(yè)費發(fā)票兩張，購水卡一張，鑰匙一串，銀行匯款單兩份，執(zhí)行異議申請書、執(zhí)行異議聽證筆錄各一份及執(zhí)行筆錄一份，用于證明涉案房屋買賣協(xié)議的訂立及履行過程，4、被告方與銀行的借款合同。
呂凱倫對高某提交的以上證據(jù)質(zhì)證后的意見為：收條的內(nèi)容看出雙方對簽訂正式購房協(xié)議附了一個條件，條件為高某務(wù)必于2017年4月底全款結(jié)清雙方才簽訂正式購房協(xié)議，收條只是一個附條件的預(yù)約行為，并非是正式的購房協(xié)議，且原告沒有在2017年4月底前結(jié)清全部房款，所以這個預(yù)約行為作廢，雙方也未簽訂正式購房協(xié)議，收條不能證實雙方存在買賣協(xié)議的行為，被告呂凱倫未收到任何的購房款項；對物業(yè)費發(fā)票、購水卡、鑰匙一串的真實性有異議，且與本案無關(guān)聯(lián)性，是原告私自將鎖打開，非法進行占有，且已經(jīng)更換了原來的房屋門鎖，三份證據(jù)不能證明雙方存在房屋買賣的合法行為，兩份銀行轉(zhuǎn)賬記錄，該轉(zhuǎn)賬記錄是第三方邢淑蘭與呂某某之間的，呂某某不是涉案房屋的所有人，他們之間存在什么交易作為房屋所有人呂凱倫不清楚，呂凱倫也未收到上述款項，該交易記錄與本案無關(guān)，且通過打款記錄的時間來看為2017年1月26日、2017年1月27日，都是在雙方所寫的收條之后，即便這6萬元是原告交付的房款，那么與52萬元的總房款也相差甚遠，也印證了原告根本沒有在2017年4月份前付清全部房款，致使雙方并未簽訂正式的房屋買賣協(xié)議，原告提交的上述證據(jù)不能起到相關(guān)證明作用。
呂凱倫為證實自己的主張向本院提交證據(jù)：1、商品房買賣合同一份、2、抵押貸款合同一份。3、貸款的對賬單，證明被告呂凱倫自2012年開始至今一直向銀行償還房貸。
高某對呂凱倫提交以上證據(jù)質(zhì)證后的意見為：對被告提交的商品房買賣合同的真實性無異議，但不能單憑買賣合同確認呂某某不是適格被告，該合同中載明了除了房屋的信息還有儲藏間的信息，證明二被告對房屋及儲藏間均有處分權(quán)利，對個人住房借款合同是復(fù)印件，且提交的頁數(shù)缺少第10、20頁不完整，但原告認為其是真實存在的。同時根據(jù)該借款合同特別簽訂條款中借款人為呂凱倫、呂某某，也可以證明該房屋的實際購買人應(yīng)當為二被告，被告呂某某具備本案的訴訟主體資格，從而印證了原告的相關(guān)主張。呂某某對收條及相關(guān)筆錄的證據(jù)不做任何表示也能相互印證。對貸款的對賬單的真實性無異議，但上面明確記載現(xiàn)在貸款的余額還有232225元未償還，這個數(shù)額是高于原被告合同中所涉的20萬元，從而也印證了合同訂立時的一個事實，銀行的貸款由被告還清后原告支付20萬元。2017年1月25日當時雙方簽訂合同時因律師所已經(jīng)關(guān)門了，原被告就沒有辦理成功協(xié)議，當時給付的10萬元有6萬元轉(zhuǎn)賬，4萬元是現(xiàn)金支付，房款的交付情況在聽證時雙方均認可，收條中明確載明了3月底被告呂某某、呂凱倫交付購房合同，被告提交的購房合同在被告手中，被告并沒有履行合同義務(wù)，如果交付購房合同成為合同成立的要件，那因為被告阻礙條件成就，才導(dǎo)致原告沒有結(jié)清剩余房款20萬元，如被告故意阻礙條件成就，那么就視為條件成立，本案的被告呂凱倫違背誠信原則，才導(dǎo)致本案的發(fā)生。
本院依當事人申請調(diào)取（2017）冀0925執(zhí)異30號卷宗中執(zhí)行筆錄一份、聽證筆錄一份、案外人執(zhí)行異議申請書一份，由原被告進行質(zhì)證。
高某對本院調(diào)取的以上證據(jù)無異議，呂凱倫對本院調(diào)取持以上證據(jù)質(zhì)證后的意見為：案外人執(zhí)行異議申請書是高某向孟村縣人民法院遞交的一份申請書，并非鹽山縣人民法院審理的相關(guān)的執(zhí)行異議案卷的相關(guān)材料，執(zhí)行筆錄是另一被告呂某某所做，呂某某并不是涉案房屋的所有權(quán)人，沒有任何權(quán)利對該房屋作出任何的處分，且執(zhí)行筆錄中也說明了當時的情況，當時因債權(quán)人龔祥通找呂某某索要債權(quán)，借款本金40萬元，在這種前提和背景下呂某某和原告高某才達成了購房意向，但房屋的所有人系呂凱倫，呂某某已經(jīng)表明當時賣給高某的主要目的就是為了償還龔祥通的債務(wù)，但高某也沒有履行雙方在收條中所預(yù)約的內(nèi)容，雙方的目的未能實現(xiàn)，呂某某所做的相關(guān)筆錄侵犯了涉案房屋所有權(quán)人呂凱倫的所有權(quán)益，沒有任何的法律效益；執(zhí)行聽證筆錄因當時系龔祥通向法院提起訴訟，法院將本案的涉案房屋查封保全并進入執(zhí)行階段，為了防止房屋被法院拍賣執(zhí)行，被告所采取的一種緩兵之計，真正的雙方是否存在房屋買賣行為，還應(yīng)當以雙方的真實交易的客觀情況為準。
呂某某未出庭參加訴訟，放棄質(zhì)辯權(quán)。
根據(jù)原告提交的證據(jù)，本院對證據(jù)審查認定如下：對2017年11月9日“執(zhí)行筆錄”、（2017）冀0925執(zhí)異30號“執(zhí)行庭證筆錄”及“執(zhí)行裁定書”、建設(shè)銀行個人貸款對賬單、商品房買賣合同、個人住房（商業(yè)用房）借款合同及特別簽訂條款、邢淑蘭向呂某某轉(zhuǎn)款憑證、呂某某同呂凱倫2017年1月25日出具的收條予以認定。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2011年8月31日，被告呂凱倫同河北世盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，購買了涉案的鹽山縣盛世佳苑1幢1單元503號商品房及儲藏間1間。該房屋于2012年5月8日與中國建設(shè)銀行股份有限公司鹽山支行辦理住房抵押貸款，貸款本金28萬元，截至2018年2月24日尚余貸款本金余額232225.04元。2017年1月25日，因被告呂凱倫同被告呂某某欠原告22萬余元裝修款及案外人的相關(guān)借款無法清償，故將涉案房屋以52萬元價格出售給原告，原告先期支付二被告購房款32萬元（其中裝修款折抵22萬元），并約定2017年3月底二被告向原告交付購房合同等手續(xù)，2017年4月底原告向二被告付清剩余20萬元購房款并簽訂正式房屋買賣協(xié)議?，F(xiàn)該房屋由原告占有。
被告呂凱倫主張未收到原告高某任何購房款，呂某某的收款行為同其無關(guān)。且呂某某出售房屋主要目的用于償還同其本人無關(guān)的個人債務(wù)，呂某某也無權(quán)處分呂凱倫的房屋。同時因為原告高某沒有按照約定履行付款義務(wù)，且雙方?jīng)]有簽訂正式買賣合同，故房屋買賣不成立，但對以上主張未提供任何證據(jù)予以證實。

本院認為，涉案房屋登記在被告呂凱倫名下，呂某某不享有對該房屋的處分權(quán)。但在（2017）冀0925執(zhí)異30號執(zhí)行聽證筆錄中，被告呂凱倫同被告呂某某均對以52萬將房屋出售給原告，且原告已經(jīng)支付32萬元的事實予以認可，不論出售房屋的目的為何，被告呂凱倫在2017年1月25日對涉案房屋的處分行為系基于自己真實意思表示，合法有效。雖然雙方交易沒有履行完全，但雙方的收據(jù)具有簡易的買賣合同的性質(zhì)，依據(jù)雙方約定，應(yīng)當被告先履行交付購房合同的義務(wù)后，原告再交付剩余房款。原告在本案中對被告享有先履行抗辯權(quán)，不存在違約行為。同時涉案房屋為商品房，雖然在第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司鹽山支行處辦理有抵押貸款，但第三人對涉案房屋享有排他性的優(yōu)先受償權(quán)，房屋買賣行為不會導(dǎo)致第三人權(quán)益受到影響。故而本案中原告同被告呂凱倫之間的房屋買賣合同有效。因該合同尚未完全履行，且涉及第三人的抵押權(quán)，房屋尚不具備過戶條件。同時本案為確認合同效力糾紛，而辦理產(chǎn)權(quán)過戶同本案不屬于同一案由，本案不予處理。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告高某與被告呂凱倫簽訂的房屋（含儲藏間）買賣協(xié)議有效。
二、駁回原告高某的其他訴訟請求。
案件受理費100元，保全費3120元，共計3220元由被告呂凱倫負擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級人民法院。

審判長 白洪港
審判員 劉曉
人民陪審員 竇樹良

書記員： 劉津津