上訴人（原審被告）：高某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，戶籍地建始縣。
被上訴人（原審原告）：建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司。住所地建始縣業(yè)州鎮(zhèn)奎星樓路28號(hào)。
法定代表人：魏宗華，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：肖遠(yuǎn)玖，公司員工。
委托訴訟代理人：李興國(guó)，湖北夷水律師事務(wù)所律師。

上訴人高某某因與被上訴人建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省建始縣人民法院（2016）鄂2822民初1831號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月12日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
高某某上訴請(qǐng)求：一、撤銷湖北省建始縣人民法院（2016）鄂2822民初1831號(hào)民事判決；二、依法對(duì)湖北省建始縣人民法院作出的（2016）鄂2822民初1831號(hào)民事判決第一、二項(xiàng)進(jìn)行改判；三、判令建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)及理由：涉案門(mén)面房不屬于國(guó)有資本，一審法院沒(méi)有依職權(quán)查清涉案租賃房屋的權(quán)屬即認(rèn)定建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司與高某某簽訂租賃合同主體適格錯(cuò)誤，高某某承租的房屋不屬于國(guó)有資產(chǎn)，建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司無(wú)權(quán)收回高某某承租的房屋。
建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司辯稱：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)充分。建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司于2007年開(kāi)始對(duì)案涉資產(chǎn)行使經(jīng)營(yíng)管理權(quán)后，高某某連續(xù)多年與建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司簽訂租賃合同，并未提出異議，現(xiàn)高某某主張建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司對(duì)案涉門(mén)面房沒(méi)有權(quán)利，屬主觀臆想，沒(méi)有證據(jù)證實(shí)；二、一審程序合法。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己的主張應(yīng)當(dāng)提交證據(jù)證實(shí)，建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司已經(jīng)提交證據(jù)證實(shí)案涉資產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，不存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，故一審判決符合法律程序規(guī)定。
建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司向一審法院起訴請(qǐng)求：１、判令高某某騰退位于建始縣××州鎮(zhèn)××州大道××幼兒園自××6間編號(hào)為第6號(hào)的門(mén)面房；２、高某某自2016年5月2日起按28.00元/日支付占用費(fèi)至返還門(mén)面之日止；３、本案訴訟費(fèi)由高某某承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2006年，建始縣人民政府印發(fā)《建始縣行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理改革實(shí)施方案》，該實(shí)施方案載明“對(duì)納入首批集中統(tǒng)一管理的縣行政事業(yè)單位國(guó)有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，由縣財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)管，并由縣人民政府授權(quán)委托建始國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理”，同時(shí)建始縣行政事業(yè)單位資產(chǎn)移交表中載明移交資產(chǎn)名稱建始縣縣直幼兒園門(mén)面業(yè)州大道自東向西第1-25間、建設(shè)路自北向南第1至14間、學(xué)苑路自西向東第1-4間。
2015年5月4日，建始國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司（甲方）與高某某（乙方）簽訂《建始縣國(guó)有資產(chǎn)租賃合同》，約定建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司將資產(chǎn)所在建始縣縣直幼兒園（位于業(yè)州大道自東向西第6間編號(hào)為6號(hào)）、面積約11.2㎡門(mén)面房出租給高某某用于商業(yè)用途，租賃期間2015年5月2日至2016年5月1日，租金8634.00元，同時(shí)約定“合同期滿或合同終止，甲方有權(quán)收回出租的門(mén)面房，乙方投入的裝修甲方不作補(bǔ)償”，“租賃期滿，本合同自行終止，若甲方繼續(xù)出租門(mén)面房，乙方無(wú)違約行為的，有優(yōu)先承租權(quán)”，“合同終止或解除后，甲方無(wú)條件收回門(mén)面房。乙方拒絕返還門(mén)面房的，門(mén)面房占用期間的占用費(fèi)按合同期租金標(biāo)準(zhǔn)上浮20%收取，同時(shí)甲方可自行或通過(guò)訴訟方式收回門(mén)面房”。后高某某依約支付了租金。一審另查明，2016年6月3日，建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司名稱由“建始國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司”變更為“建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司”。
一審法院認(rèn)為，建始縣人民政府印發(fā)的《建始縣行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理改革實(shí)施方案》及建始縣行政事業(yè)單位資產(chǎn)移交表表明建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司系案涉門(mén)面房管理人，建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司據(jù)此與高某某簽訂房屋租賃合同并主張相應(yīng)權(quán)利符合有關(guān)政策和法律規(guī)定。至本案一審審理終結(jié)前，因建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司未提交案涉門(mén)面房取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的依據(jù)，故雙方當(dāng)事人于2015年5月4日簽訂的《建始國(guó)有資產(chǎn)租賃合同》應(yīng)屬無(wú)效。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”，因此，雙方簽訂的租賃合同雖無(wú)效，但高某某應(yīng)當(dāng)依照誠(chéng)實(shí)信用原則，在租期已經(jīng)屆滿的情況下及時(shí)返還涉案門(mén)面房，并按約定標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。一審法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、高某某于判決生效后五日內(nèi)將位于建始縣縣直幼兒園業(yè)州大道自東向西第6間編號(hào)為第6號(hào)的門(mén)面房騰退并交付給建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司。二、高某某于判決生效后五日內(nèi)按28.00元/日支付自2016年5月2日起至騰退、交付判決第一項(xiàng)確定的案涉門(mén)面房之日的房屋占用使用費(fèi)。本案受理費(fèi)80.00元減半收取40.00元，由高某某負(fù)擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，一審法院認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方的訴辯意見(jiàn)，歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：雙方簽訂的房屋租賃合同是否有效；高某某是否應(yīng)騰退房屋并支付房屋占用使用費(fèi)。對(duì)此，分析評(píng)判如下：
一、關(guān)于雙方簽訂的房屋租賃合同是否有效的問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效?！钡谌龡l規(guī)定：“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效?！北景笇徖磉^(guò)程中，建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司明確認(rèn)可涉案房屋修建時(shí)沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)劃準(zhǔn)建手續(xù)，因此該公司與高某某簽訂的《建始國(guó)有資產(chǎn)租賃合同》無(wú)效。
二、高某某是否應(yīng)騰退房屋并支付房屋占用使用費(fèi)。建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司提交的證據(jù)證實(shí)，該公司系涉案出租門(mén)面房的管理人，有權(quán)對(duì)涉案門(mén)面房主張權(quán)利?！吨腥A人共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”，建始縣國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司與高某某簽訂的房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效后，高某某應(yīng)退還因該租賃合同占有的房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持?！苯ㄊ伎h國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司根據(jù)租金標(biāo)準(zhǔn)要求高某某支付自2016年5月2日起至返還門(mén)面之日止的房屋占有使用費(fèi)符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。高某某以涉案門(mén)面房未經(jīng)規(guī)劃許可，不屬于國(guó)有資本為由拒絕騰退租賃房屋和支付房屋占有使用費(fèi)的辯解理由于法無(wú)據(jù)，本院不予采納。
綜上，高某某的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人高某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　南慶敏 審判員　　李　麗 審判員　　楊　芳

書(shū)記員：賴宏為