上訴人（原審原告）：高占領(lǐng)，男，1980年8月23日出生，漢族，現(xiàn)住河北省石家莊市。
上訴人（原審原告）：高戰(zhàn)舉，男，1992年6月30日出生，漢族，現(xiàn)住河北省邯鄲市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。
二上訴人委托訴訟代理人：閆翠榮，河北暖風(fēng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：胡蘭芳，女，1962年8月14日出生，漢族，現(xiàn)住河北省邯鄲市邯山區(qū)。
被上訴人（原審被告）：張建剛，男，1963年11月27日出生，漢族，現(xiàn)住河北省邯鄲市邯山區(qū)。
二被上訴人委托訴訟代理人：錢(qián)寶崗，河北天漢律師事務(wù)所律師。
原審第三人：河北房惠網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，住所地：河北省邯鄲市叢臺(tái)區(qū)中華北大街89號(hào)友誼時(shí)代廣場(chǎng)B座10層1003號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91130403347800963K。
法定代表人：郭志輝，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：郭艷勇，該公司副總經(jīng)理。

上訴人高占領(lǐng)、高戰(zhàn)舉因與被上訴人胡蘭芳、張建剛、原審第三人河北房惠網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房惠公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服河北省邯鄲經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（2018）冀0491民初53號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月26日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人高占領(lǐng)、高戰(zhàn)舉委托訴訟代理人閆翠榮、被上訴人胡蘭芳及被上訴人張建剛、胡蘭芳共同委托訴訟代理人錢(qián)寶崗、原審第三人河北房惠網(wǎng)絡(luò)科技有限公司委托訴訟代理人郭艷勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院組織當(dāng)事人對(duì)上述證據(jù)進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：高占領(lǐng)與案外人邯鄲市兆通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2016年12月24日簽訂了購(gòu)買(mǎi)邯鄲市復(fù)興區(qū)華苑街20號(hào)兆通華苑2號(hào)樓1單元10層1003號(hào)房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，網(wǎng)簽備案時(shí)間為2017年5月23日，房屋成交金額719654元。胡蘭芳、張建剛轉(zhuǎn)讓邯鄲市叢臺(tái)區(qū)家和路51號(hào)家和小區(qū)9-3-9號(hào)房屋給案外人時(shí)辦理過(guò)戶(hù)登記稅費(fèi)共計(jì)42085元。
二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，雙方二審爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)為：因案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行所造成高占領(lǐng)、高戰(zhàn)舉的損失數(shù)額為多少。
胡蘭芳與高占領(lǐng)、高戰(zhàn)舉于2017年1月12日簽訂合同時(shí)約定房屋成交價(jià)為965000元，張建剛、胡蘭芳于2018年3月9日將案涉房屋賣(mài)與案外人的成交價(jià)為1200000元，房屋差價(jià)為235000元，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條之規(guī)定，該房屋差價(jià)即為可得利益損失。如合同依約履行，高占領(lǐng)、高戰(zhàn)舉欲取得上述差價(jià)損失之利潤(rùn)，應(yīng)支付辦理過(guò)戶(hù)登記稅費(fèi)共計(jì)42085元，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三十一條之規(guī)定，高占領(lǐng)、高戰(zhàn)舉的可得利益損失應(yīng)從差價(jià)損失中扣除該部分稅費(fèi)，即可得利益損失為192915元。當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)、審慎。胡蘭芳明知自己無(wú)權(quán)處分涉案房產(chǎn)，卻仍與高占領(lǐng)、高戰(zhàn)舉簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并自行簽署“張建剛”簽名，簽訂合同后，共有人張建剛對(duì)該合同未予追認(rèn)，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行，胡蘭芳的行為具有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)對(duì)本案合同不能履行所造成的損失承擔(dān)一定的責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)本案合同不能履行所造成損失的50%即96457.5元（192915元×50%）。高占領(lǐng)、高戰(zhàn)舉在簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，未主動(dòng)核實(shí)房屋權(quán)屬情況，未能審驗(yàn)房產(chǎn)證，即與胡蘭芳簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，最終導(dǎo)致合同不能履行，自身亦具有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)與胡蘭芳承擔(dān)同等責(zé)任。房惠公司作為中介方應(yīng)向買(mǎi)賣(mài)雙方提供居間中介服務(wù)，審查雙方之間有關(guān)交易的相關(guān)資料，其在未經(jīng)詳實(shí)審查、明確告知雙方有關(guān)房屋信息的情況下，促成三方簽署合同也存在過(guò)失也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，故房惠公司應(yīng)將收取的中介服務(wù)費(fèi)3000元退還給高占領(lǐng)、高戰(zhàn)舉。
因胡蘭芳違約造成高占領(lǐng)、高戰(zhàn)舉損失為96457.5元，爭(zhēng)議雙方在《房屋買(mǎi)賣(mài)（置換）合同》中約定的違約金為96500元，該違約金沒(méi)有過(guò)分高于高占領(lǐng)、高戰(zhàn)舉的損失，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條之規(guī)定，對(duì)高占領(lǐng)、高戰(zhàn)舉請(qǐng)求胡蘭芳支付違約金96500元的主張，本院予以支持，對(duì)其請(qǐng)求張建剛、胡蘭芳支付房屋差價(jià)損失235000元的主張，本院不予支持。
張建剛并未在《房屋買(mǎi)賣(mài)（置換）合同》簽字或捺印，也沒(méi)有證據(jù)證明張建剛對(duì)該合同進(jìn)行了追認(rèn)，張建剛并非案涉房屋買(mǎi)賣(mài)（置換）合同之當(dāng)事人，故高占領(lǐng)、高戰(zhàn)舉請(qǐng)求張建剛承擔(dān)本案合同責(zé)任的主張于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，高占領(lǐng)、高戰(zhàn)舉的上訴請(qǐng)求部分成立，予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條、《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三十條、第三十一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

審判長(zhǎng) 楊偉烈
審判員 李忠軍
審判員 梁國(guó)華

書(shū)記員： 劉琳