原告：高某，女，漢族。
委托代理人：李正霞，湖北尊而光律師事務(wù)所律師。
委托代理人：王亞玲，湖北尊而光律師事務(wù)所律師。
被告：武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：武漢市漢南區(qū)紗帽街漢南大道353號(hào)。
法定代表人：程貴洲，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：鐘民，湖北泓峰律師事務(wù)所律師。
第三人：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢蔡甸支行，住所地：武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街新福路298號(hào)。
負(fù)責(zé)人：王浩虹，該行行長(zhǎng)。
委托代理人：馬成文。
第三人：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢開(kāi)發(fā)區(qū)支行，住所地：武漢市武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)道128號(hào)銀城大廈。
負(fù)責(zé)人：胡志軍，該行行長(zhǎng)。
委托代理人：陳曉磊。

原告高某訴被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)宏博公司）、第三人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢蔡甸支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)農(nóng)行蔡甸支行）商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行公開(kāi)審理。本院依職權(quán)于2015年4月17日追加中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢開(kāi)發(fā)區(qū)支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)農(nóng)行武漢開(kāi)發(fā)區(qū)支行）作為本案的第三人參加訴訟。原告高某于2015年4月21日申請(qǐng)撤回對(duì)農(nóng)行蔡甸支行的起訴，并提出變更訴訟請(qǐng)求的申請(qǐng)，本院依法予以準(zhǔn)許。本院于2015年5月26日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告高某的委托代理人李正霞、王亞玲，被告宏博公司的委托代理人鐘民，第三人農(nóng)行武漢開(kāi)發(fā)區(qū)支行的委托代理人陳曉磊均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2013年10月13日，原告高某與被告宏博公司簽訂《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（合同編號(hào)：南120302278），約定原告高某購(gòu)買(mǎi)被告宏博公司投資建設(shè)的位于武漢市漢南區(qū)紗帽街陡埠村江灣華庭住宅小區(qū)第6幢1單元9層4號(hào)的商品房，建筑面積為91.03平方米，單價(jià)為每平方米3218.72元，總金額為293000元，交房時(shí)間為2014年3月31日，被告逾期超過(guò)90日交付房屋的，原告有權(quán)解除合同，被告應(yīng)當(dāng)自解除合同書(shū)面通知到達(dá)之日起90日內(nèi)退還全部已付款，并按原告累計(jì)已付款的1%向原告支付違約金。合同簽訂后，原告高某于2013年10月13日已向被告宏博公司支付首付款123000元。2013年11月6日，原告高某、被告宏博公司與第三人農(nóng)行蔡甸支行簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，約定：原告高某為購(gòu)買(mǎi)上述商品房向第三人農(nóng)行蔡甸支行借款170000元，借款期限為120個(gè)月（從2013年11月8日至2023年11月7日），利率為借款發(fā)放日中國(guó)人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準(zhǔn)利率，還款方式為等本遞減還款法，宏博公司為上述借款提供保證擔(dān)保，原告高某以上述房屋為上述借款作抵押擔(dān)保。上述合同還約定：借款人與售房人的商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效、變更、撤銷(xiāo)、解除的，貸款人有權(quán)根據(jù)情況單方面解除與借款人的借款合同或采取其他相應(yīng)措施。本合同被解除時(shí)，借款人同意貸款人有權(quán)要求售房人將借款人結(jié)欠借款本息及相關(guān)費(fèi)用由售房人賬戶(hù)直接劃至貸款人指定賬戶(hù)，用于償還本合同項(xiàng)下債務(wù)。如售房人將購(gòu)房貸款本金和利息直接返還貸款人，借款人應(yīng)承擔(dān)本合同項(xiàng)下其他剩余債務(wù)；如售房人未將購(gòu)房貸款本金及利息直接返還貸款人，借款人應(yīng)承擔(dān)本合同項(xiàng)下全部債務(wù)。上述合同簽訂后，第三人農(nóng)行蔡甸支行已向高某指定賬戶(hù)發(fā)放貸款170000元，并辦理了抵押預(yù)告登記。
另查明，第三人農(nóng)行蔡甸支行已將原告高某與其簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》中的權(quán)利與義務(wù)全部移交給農(nóng)行武漢開(kāi)發(fā)區(qū)支行。庭審過(guò)程中，被告宏博公司認(rèn)可本案訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)消防驗(yàn)收尚未完成，不具備交房條件。截止至庭審之日，原告高某均按期償還了上述貸款。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：1、原、被告簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是否已成就解除合同的條件，如已成就，合同解除后相應(yīng)的法律后果如何確定；2、原告高某與第三人農(nóng)行武漢開(kāi)發(fā)區(qū)支行的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》能否在本案中一并解除，如可以解除，相應(yīng)的法律后果如何確定。

本院認(rèn)為：關(guān)于焦點(diǎn)1，原、被告簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。原告已按合同約定履行了付款義務(wù)，但被告未能在合同約定的期限內(nèi)交付房屋，原、被告簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已成就合同約定的解除條件，對(duì)于原告請(qǐng)求解除與被告簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的請(qǐng)求，本院依法予以支持。至于第三人農(nóng)行武漢開(kāi)發(fā)區(qū)支行提出如果解除《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，需提前將本金還清，第三人農(nóng)行武漢開(kāi)發(fā)區(qū)支行與原告的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》屬另一法律關(guān)系，第三人可按合同約定另行主張權(quán)利。
原、被告簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》解除后，原告已向被告支付的首付款123000元及銀行代原告向被告支付的購(gòu)房款170000元，即購(gòu)房款總額293000元被告應(yīng)當(dāng)返還原告。因被告逾期交房導(dǎo)致違約，按照《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，被告應(yīng)按照累計(jì)已付款的1%向原告支付違約金2930元（293000元×1%）。現(xiàn)原告起訴除要求被告賠償違約金1594.74元以外，還要求被告退還其已支付的首付房款利息，并支付其已向銀行償還的利息，以及自2015年4月起應(yīng)向第三人償還的截止到本案判決生效及履行期間的貸款利息，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條的規(guī)定，“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”，現(xiàn)原告高某的實(shí)際利息損失已遠(yuǎn)高于合同約定的違約金，應(yīng)按被告宏博公司違約給原告高某造成的損失確定違約金數(shù)額。原告高某實(shí)際的損失為首付房款123000元的利息（自2013年10月13日起按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算至付清之日止），以及向第三人農(nóng)行武漢開(kāi)發(fā)區(qū)支行貸款的170000元的利息（自2013年11月8日起按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算至本案判決生效履行完畢止），被告應(yīng)按上述金額向原告支付違約金。
關(guān)于焦點(diǎn)2，原告高某與被告宏博公司之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，和原告高某與第三人武漢開(kāi)發(fā)區(qū)支行之間的借款關(guān)系非同一法律關(guān)系，《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》與《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》也非主從合同關(guān)系，《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的解除并不必然導(dǎo)致《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》的解除。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條的規(guī)定，“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理”，第三人農(nóng)行武漢開(kāi)發(fā)區(qū)支行既不同意在本案中一并處理商品房擔(dān)保貸款合同糾紛，也不同意解除《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，原、被告之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系與原告和第三人農(nóng)行武漢開(kāi)發(fā)區(qū)支行之間的擔(dān)保借款關(guān)系系兩個(gè)不同的法律關(guān)系，不應(yīng)在本案中一并處理。且原告高某與第三人農(nóng)行武漢開(kāi)發(fā)區(qū)支行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》中對(duì)于解除購(gòu)房合同及擔(dān)保借款合同的法律責(zé)任也已有約定，如在本案中一并處理《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，不利于第三人農(nóng)行武漢開(kāi)發(fā)區(qū)主張權(quán)利。對(duì)于原告要求解除與第三人簽訂的個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同的請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條，第一百一十四條第一款、第二款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條、第二十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告高某與被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（合同編號(hào)：南120302278）；
二、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還原告高某購(gòu)房款293000元；
三、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向原告高某賠償首付款123000元的利息（自2013年10月13日起按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算至付清之日止）；
四、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向原告高某賠償貸款170000元的利息（自2013年11月8日起按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算至本案判決生效履行完畢止）；
五、上述給付款項(xiàng)均應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性付清；
六、駁回原告高某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6432.08元，由被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院。收款單位全稱(chēng)：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R款專(zhuān)戶(hù)中院訴訟費(fèi)分戶(hù)；帳號(hào)：07×××93；開(kāi)戶(hù)行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期屆滿(mǎn)七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　黃浩志 代理審判員　　姚卓珣 人民陪審員　　肖有武

書(shū)記員：石忠玉