原告：高某，女，漢族。
委托代理人：李正霞，湖北尊而光律師事務所律師。
委托代理人：王亞玲，湖北尊而光律師事務所律師。
被告：武漢宏博恒業(yè)房地產開發(fā)有限公司，住所地：武漢市漢南區(qū)紗帽街漢南大道353號。
法定代表人：程貴洲，該公司董事長。
委托代理人：鐘民，湖北泓峰律師事務所律師。
第三人：中國農業(yè)銀行股份有限公司武漢蔡甸支行，住所地：武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街新福路298號。
負責人：王浩虹，該行行長。
委托代理人：馬成文。
第三人：中國農業(yè)銀行股份有限公司武漢開發(fā)區(qū)支行，住所地：武漢市武漢經濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)道128號銀城大廈。
負責人：胡志軍，該行行長。
委托代理人：陳曉磊。

原告高某訴被告武漢宏博恒業(yè)房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱宏博公司）、第三人中國農業(yè)銀行股份有限公司武漢蔡甸支行（以下簡稱農行蔡甸支行）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法組成合議庭進行公開審理。本院依職權于2015年4月17日追加中國農業(yè)銀行股份有限公司武漢開發(fā)區(qū)支行（以下簡稱農行武漢開發(fā)區(qū)支行）作為本案的第三人參加訴訟。原告高某于2015年4月21日申請撤回對農行蔡甸支行的起訴，并提出變更訴訟請求的申請，本院依法予以準許。本院于2015年5月26日公開開庭進行了審理，原告高某的委托代理人李正霞、王亞玲，被告宏博公司的委托代理人鐘民，第三人農行武漢開發(fā)區(qū)支行的委托代理人陳曉磊均到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
經審理查明，2013年10月13日，原告高某與被告宏博公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》（合同編號：南120302278），約定原告高某購買被告宏博公司投資建設的位于武漢市漢南區(qū)紗帽街陡埠村江灣華庭住宅小區(qū)第6幢1單元9層4號的商品房，建筑面積為91.03平方米，單價為每平方米3218.72元，總金額為293000元，交房時間為2014年3月31日，被告逾期超過90日交付房屋的，原告有權解除合同，被告應當自解除合同書面通知到達之日起90日內退還全部已付款，并按原告累計已付款的1%向原告支付違約金。合同簽訂后，原告高某于2013年10月13日已向被告宏博公司支付首付款123000元。2013年11月6日，原告高某、被告宏博公司與第三人農行蔡甸支行簽訂《個人購房擔保借款合同》，約定：原告高某為購買上述商品房向第三人農行蔡甸支行借款170000元，借款期限為120個月（從2013年11月8日至2023年11月7日），利率為借款發(fā)放日中國人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準利率，還款方式為等本遞減還款法，宏博公司為上述借款提供保證擔保，原告高某以上述房屋為上述借款作抵押擔保。上述合同還約定：借款人與售房人的商品房買賣合同被確認無效、變更、撤銷、解除的，貸款人有權根據情況單方面解除與借款人的借款合同或采取其他相應措施。本合同被解除時，借款人同意貸款人有權要求售房人將借款人結欠借款本息及相關費用由售房人賬戶直接劃至貸款人指定賬戶，用于償還本合同項下債務。如售房人將購房貸款本金和利息直接返還貸款人，借款人應承擔本合同項下其他剩余債務；如售房人未將購房貸款本金及利息直接返還貸款人，借款人應承擔本合同項下全部債務。上述合同簽訂后，第三人農行蔡甸支行已向高某指定賬戶發(fā)放貸款170000元，并辦理了抵押預告登記。
另查明，第三人農行蔡甸支行已將原告高某與其簽訂的《個人購房擔保借款合同》中的權利與義務全部移交給農行武漢開發(fā)區(qū)支行。庭審過程中，被告宏博公司認可本案訴爭房屋現消防驗收尚未完成，不具備交房條件。截止至庭審之日，原告高某均按期償還了上述貸款。
本案爭議的焦點：1、原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》是否已成就解除合同的條件，如已成就，合同解除后相應的法律后果如何確定；2、原告高某與第三人農行武漢開發(fā)區(qū)支行的《個人購房擔保借款合同》能否在本案中一并解除，如可以解除，相應的法律后果如何確定。

本院認為：關于焦點1，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，未違反法律的強制性規(guī)定，合法有效。原告已按合同約定履行了付款義務，但被告未能在合同約定的期限內交付房屋，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》已成就合同約定的解除條件，對于原告請求解除與被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》的請求，本院依法予以支持。至于第三人農行武漢開發(fā)區(qū)支行提出如果解除《武漢市商品房買賣合同》，需提前將本金還清，第三人農行武漢開發(fā)區(qū)支行與原告的《個人購房擔保借款合同》屬另一法律關系，第三人可按合同約定另行主張權利。
原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》解除后，原告已向被告支付的首付款123000元及銀行代原告向被告支付的購房款170000元，即購房款總額293000元被告應當返還原告。因被告逾期交房導致違約，按照《武漢市商品房買賣合同》的約定，被告應按照累計已付款的1%向原告支付違約金2930元（293000元×1%）?，F原告起訴除要求被告賠償違約金1594.74元以外，還要求被告退還其已支付的首付房款利息，并支付其已向銀行償還的利息，以及自2015年4月起應向第三人償還的截止到本案判決生效及履行期間的貸款利息，依據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額”，現原告高某的實際利息損失已遠高于合同約定的違約金，應按被告宏博公司違約給原告高某造成的損失確定違約金數額。原告高某實際的損失為首付房款123000元的利息（自2013年10月13日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止），以及向第三人農行武漢開發(fā)區(qū)支行貸款的170000元的利息（自2013年11月8日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至本案判決生效履行完畢止），被告應按上述金額向原告支付違約金。
關于焦點2，原告高某與被告宏博公司之間的商品房買賣合同關系，和原告高某與第三人武漢開發(fā)區(qū)支行之間的借款關系非同一法律關系，《武漢市商品房買賣合同》與《個人購房擔保借款合同》也非主從合同關系，《武漢市商品房買賣合同》的解除并不必然導致《個人購房擔保借款合同》的解除。
依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條的規(guī)定，“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理”，第三人農行武漢開發(fā)區(qū)支行既不同意在本案中一并處理商品房擔保貸款合同糾紛，也不同意解除《個人購房擔保借款合同》，原、被告之間的商品房買賣合同關系與原告和第三人農行武漢開發(fā)區(qū)支行之間的擔保借款關系系兩個不同的法律關系，不應在本案中一并處理。且原告高某與第三人農行武漢開發(fā)區(qū)支行簽訂的《個人購房擔保借款合同》中對于解除購房合同及擔保借款合同的法律責任也已有約定，如在本案中一并處理《個人購房擔保借款合同》，不利于第三人農行武漢開發(fā)區(qū)主張權利。對于原告要求解除與第三人簽訂的個人購房擔保借款合同的請求，本院不予支持。
綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條，第一百一十四條第一款、第二款，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第二十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告高某與被告武漢宏博恒業(yè)房地產開發(fā)有限公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》（合同編號：南120302278）；
二、被告武漢宏博恒業(yè)房地產開發(fā)有限公司返還原告高某購房款293000元；
三、被告武漢宏博恒業(yè)房地產開發(fā)有限公司向原告高某賠償首付款123000元的利息（自2013年10月13日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止）；
四、被告武漢宏博恒業(yè)房地產開發(fā)有限公司向原告高某賠償貸款170000元的利息（自2013年11月8日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至本案判決生效履行完畢止）；
五、上述給付款項均應于本判決生效之日起十日內一次性付清；
六、駁回原告高某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費6432.08元，由被告武漢宏博恒業(yè)房地產開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據不服本判決的上訴請求數額及《訴訟費交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯武漢市中級人民法院。收款單位全稱：武漢市財政局非稅收入匯款專戶中院訴訟費分戶；帳號：07×××93；開戶行：農行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期屆滿七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　黃浩志 代理審判員　　姚卓珣 人民陪審員　　肖有武

書記員：石忠玉