原告：高佳美，女，****年**月**日出生，漢族，哈爾濱市阿城區(qū)職教中心教師，住黑龍江省巴彥縣。
原告：鄭陽，男，****年**月**日出生，回族，哈爾濱市阿城區(qū)通城街道信訪員，住哈爾濱市阿城區(qū)。
委托訴訟代理人：付德濱，
黑龍江焦點律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：韋良月，
黑龍江焦點律師事務(wù)所律師。
被告:
哈爾濱元盛房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司，住所地哈爾濱市阿城區(qū)勝利街18委7組。
法定代表人：陳奎英，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張宏政，
黑龍江信義律師事務(wù)所律師。
第三人：
黑龍江歲寶熱電有限公司，住所地哈爾濱市阿城區(qū)延川北大街。
法定代表人：張凱臣，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳文靜，女，該公司員工。
第三人：張鐘，男，****年**月**日出生，漢族，無職業(yè)，住哈爾濱市阿城區(qū)。
原告高佳美、鄭陽與被告
哈爾濱元盛房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司（以下簡稱元盛地產(chǎn)公司）、第三人

黑龍江歲寶熱電有限公司（以下簡稱歲寶熱電公司）、第三人張鐘債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移糾紛一案，本院于2018年3月22日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理，原告高佳美、鄭陽及委托訴訟代理人付德濱、韋良月，被告元盛地產(chǎn)公司委托訴訟代理人張宏政，第三人歲寶熱電有限公司委托訴訟代理人陳文靜、第三人張鐘到庭參加訴訟,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
高佳美、鄭陽向本院提出訴訟請求：依法判令元盛地產(chǎn)公司將坐落于哈爾濱市阿城區(qū)解放東大街體東名城小區(qū)G1號樓1單元2902室的《購房收據(jù)》、《商品房買賣合同》更名為高佳美、鄭陽；訴訟費由元盛地產(chǎn)公司及第三人歲寶熱電公司、第三人張鐘承擔(dān)。事實和理由:2016年10月16日，元盛地產(chǎn)公司與歲寶熱電公司簽訂《債務(wù)履行協(xié)議書》一份，協(xié)議約定：元盛地產(chǎn)公司以體東名城小區(qū)21套樓房抵償其拖欠歲寶熱電公司的供熱工程建設(shè)費、取暖費8984962.27元，同時約定在歲寶熱電公司辦理房產(chǎn)證之前，將任一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他買受人，元盛地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)免費將該房產(chǎn)的購房收據(jù)、商品房買賣合同更名至實際買受人名下。2016年10月17日元盛地產(chǎn)公司與歲寶熱電公司分別就21套房產(chǎn)簽訂了買賣合同，并為歲寶熱電公司出具了購房收據(jù)。2017年12月3日歲寶熱電公司與張鐘簽訂房屋抵賬協(xié)議書，將其中7套房屋轉(zhuǎn)讓給張鐘。2017年12月14日張鐘將其中的體東名城小區(qū)G1號樓1單元2902室轉(zhuǎn)讓給高佳美、鄭陽，高佳美、鄭陽請求元盛地產(chǎn)公司更名被拒，故提起訴訟。
元盛地產(chǎn)公司辯稱，不同意高佳美、鄭陽的訴訟請求,理由為元盛地產(chǎn)公司和高佳美、鄭陽沒有法律上的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系；元盛地產(chǎn)公司和歲寶熱電公司之間的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，因涉案房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，按照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法認定為無效的民事行為；連環(huán)轉(zhuǎn)讓行為違反相關(guān)的法律規(guī)定；元盛地產(chǎn)公司和歲寶熱電公司之間達成的以物抵債協(xié)議不是雙方真實的意思表示，實際是以房屋做抵押，擔(dān)保債務(wù)的行為而不是以物抵債，以每平方米3000元的價格抵債，協(xié)議顯失公平，因歲寶熱電公司欠元盛地產(chǎn)公司電費近200萬元，且該協(xié)議沒有履行，元盛地產(chǎn)公司也不同意履行，依照法律規(guī)定，人民法院也不應(yīng)當(dāng)判決履行；權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓與債權(quán)轉(zhuǎn)讓不同，權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該取得雙方同意，否則不應(yīng)認定有效。
歲寶熱電公司述稱,歲寶熱電公司與元盛地產(chǎn)公司簽訂的債務(wù)履行協(xié)議書，是以房抵債行為，且2016年該房屋價值在3000元每平方米左右，價格合理。債務(wù)履行協(xié)議所屬債務(wù)為歲寶熱電公司與元盛地產(chǎn)公司的其他費用，并非電費，是兩個合同關(guān)系，并不影響協(xié)議書的履行。
第三人張鐘述稱，同意高佳美、鄭陽的訴訟請求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行
了質(zhì)證。高佳美、鄭陽舉示證據(jù)如下：歲寶熱電公司與元盛地產(chǎn)公司簽訂的《債務(wù)履行協(xié)議書》；歲寶熱電公司與元盛地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》、《購房收據(jù)》。歲寶熱電公司與張鐘簽訂的《房屋抵賬協(xié)議書》；張鐘與高佳美、鄭陽簽訂的《房屋買賣協(xié)議》。各方當(dāng)事人對高佳美、鄭陽舉示證據(jù)的真實性未提出異議，本院對高佳美、鄭陽舉示的證據(jù)予以采信。本院認定本案的法律事實如下：2016年10月16日，元盛地產(chǎn)公司與歲寶熱電公司簽訂《債務(wù)履行協(xié)議書》，協(xié)議約定：元盛地產(chǎn)公司以體東名城小區(qū)21套樓房抵償其拖欠歲寶熱電公司的供熱工程建設(shè)費、取暖費8984962.27元，第六條約定在歲寶熱電辦理房產(chǎn)證之前，將任一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他買受人，元盛地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)免費將該房產(chǎn)的購房收據(jù)、商品房買賣合同更名至實際買受人名下。2016年10月17日元盛地產(chǎn)公司與歲寶熱電公司分別就21套房產(chǎn)簽訂了買賣合同，并為歲寶熱電公司出具了購房收據(jù)。2017年12月3日歲寶熱電公司與張鐘簽訂《房屋抵賬協(xié)議書》，將其中7套房屋轉(zhuǎn)讓給張鐘。2017年12月14日張鐘與高佳美、鄭陽簽訂《房屋買賣協(xié)議》，將其中的體東名城小區(qū)G1號樓1單元2902室出賣給高佳美、鄭陽。

本院認為，元盛地產(chǎn)公司與歲寶熱電公司之間簽訂的協(xié)議書是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違背法律規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行合同約定的義務(wù)，該協(xié)議第六條的約定系為不特定第三人利益可轉(zhuǎn)讓條款，亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，歲寶熱電公司將案涉房屋抵賬給張鐘，張鐘將房屋出賣給高佳美、鄭陽的行為屬債權(quán)、債務(wù)概括轉(zhuǎn)移的民事法律行為，并未發(fā)生物權(quán)變動，高佳美、鄭陽據(jù)此以實際買受人的身份提出的訴訟請求于法有據(jù)應(yīng)予支持。元盛地產(chǎn)公司主張與高佳美、鄭陽沒有法律上的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系與前述相悖無理不予支持；主張以房抵債協(xié)議實為抵押協(xié)議無證據(jù)證實不予支持；元盛地產(chǎn)公司主張案涉房屋沒有取得產(chǎn)權(quán)證書，以房抵債協(xié)議應(yīng)認定無效，歲寶熱電公司連環(huán)轉(zhuǎn)讓的行為違反了相關(guān)的法律規(guī)定，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，規(guī)制的是當(dāng)事人的“市場準(zhǔn)入”資格而非某種類型的合同行為，只是對此類交易進行規(guī)范性規(guī)定，屬管理性規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定中的效力性強制規(guī)定，不應(yīng)作為認定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)，對元盛地產(chǎn)公司的該項主張不予支持；元盛地產(chǎn)公司主張債權(quán)、債務(wù)概括轉(zhuǎn)移需經(jīng)雙方同意，《中華人民共和國合同法》第八十八條規(guī)定“當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人?！北景钢?，元盛地產(chǎn)公司與歲寶熱電公司在簽訂以房抵債協(xié)議時即明確約定歲寶熱電公司辦理房產(chǎn)證之前，將任一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他買受人，元盛地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)免費為實際買受人將房產(chǎn)的購房收據(jù)、商品房買賣合同更名，該約定足以認定元盛地產(chǎn)公司同意歲寶熱電公司可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，故對元盛地產(chǎn)公司的該項主張不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第七十九條、第八十條、第八十八條、第一百零七條規(guī)定，判決如下：

哈爾濱元盛房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)將坐落于哈爾濱市阿城區(qū)解放東大街體東名城小區(qū)G1號樓1單元2902室的《購房收據(jù)》、《商品房買賣合同》買受人
黑龍江歲寶熱電有限公司更名為高佳美、鄭陽。
案件受理費3627元，由
哈爾濱元盛房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司負擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

審判員 宋國強

書記員： 趙鑫