原告：馬某兵，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：王磊杰，上海市中浩律師事務所律師。
　　被告：鄭某彬，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省龍泉市。
　　原告馬某兵與被告鄭某彬房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年10月23日公開開庭進行了審理，原告馬某兵的委托訴訟代理人王磊杰、被告鄭某彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、判令雙方就上海市靜安區(qū)長寧路XXX號三樓簽訂的《合作協(xié)議》、《合作協(xié)議補充條款(一)》、《合作協(xié)議補充條款(二)》于2018年8月15日解除；2、判令鄭某彬向馬某兵支付2017年9月至2018年5月30日的租金1,100,000元；3、判令鄭某彬騰退上海市靜安區(qū)長寧路XXX號三樓的房屋；4、判令鄭某彬已支付的項目保證金150,000元、房屋押金150,000元，共計300,000元抵扣前述鄭某彬應付的款項。事實和理由如下：馬某兵、鄭某彬于2016年11月8日就上海市靜安區(qū)長寧路XXX號三樓房屋(以下簡稱系爭房屋)租賃等相關事宜簽訂《合作協(xié)議》、《合作協(xié)議補充條款(一)》及《合作協(xié)議補充條款(二)》。協(xié)議簽訂后，鄭某彬設立了上海市華宿酒店管理有限公司，現(xiàn)該物業(yè)由上海市華宿酒店管理有限公司實際使用，用于開設經濟型酒店。鄭某彬拖欠多月租金未付，馬某兵曾多次向其催討，均未果。鄭某彬拖欠租金的行為顯屬違約，馬某兵可行使解除權，解除雙方就系爭房屋所簽訂的相關協(xié)議。鄭某彬應及時騰退系爭房屋并支付拖欠的租金?，F(xiàn)馬某兵為維護自身的合法權益，向法院提起訴訟，請求法院判如所請。
　　被告辯稱，2017年12月左右，系爭房屋的產權人江蘇省國信資產管理集團有限公司(以下簡稱國信公司)要求鄭某彬直接向其支付租金，故鄭某彬未再向馬某兵支付租金，并于2018年初向國信公司轉賬350,000元，故鄭某彬不構成違約，鄭某彬不同意解除雙方簽署的《合作協(xié)議》、《合作協(xié)議補充條款(一)》及《合作協(xié)議補充條款(二)》，也不同意騰退系爭房屋，但認可確實拖欠2017年9月至2018年5月30日的租金1,100,000元，并愿意向馬某兵支付，亦同意將已支付的項目保證金150,000元、房屋押金150,000元用于抵扣應付欠款。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人陳述和經審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　系爭房屋產權人為國信公司。2014年1月8日，國信公司與上海和平之旅文化傳播有限公司(以下簡稱和平之旅公司)簽訂《房產租賃合同》，約定國信公司將系爭房屋出租給和平之旅公司，租賃期限自2014年3月1日至2019年2月28日。2016年、2017年，和平之旅公司與馬某兵先后簽訂《合作協(xié)議》、《合作協(xié)議的補充條款》、《補充協(xié)議書》，雙方就系爭房屋建立房屋租賃合同關系，租賃期限自2016年11月8日至2019年2月28日。
　　2016年11月8日，馬某兵以上海市閔行區(qū)新殿緣保健按摩店(甲方)的名義與鄭某彬(乙方)簽訂《合作協(xié)議》、《合伙協(xié)議補充條款(一)》、《合伙協(xié)議補充條款(二)》，約定由甲方租賃并投資的系爭房屋項目，現(xiàn)經甲乙雙方通過多次溝通協(xié)商決定合作投資經營經濟型酒店；雙方合作的股份比例為甲方5%、乙方95%，雙方根據(jù)合作的股份比例共同成立酒店投資管理公司(丙方)；三樓原來為商務型酒店的布局和裝修，乙方有權根據(jù)經濟型酒店的經營需要進行布局和裝修的改造，改造裝修的費用、租賃合同的押金和租金、開辦費用(包括廣告費)和開業(yè)前期的投入全部由乙方負責投資，酒店開業(yè)后，盈虧雙方按股份比例分配或承擔；租賃面積為1,551.76平方米；租期自2017年1月1日至2019年2月28日，每月租金150,000元；租金支付方式為付三押一，先付后用，即每個月的25日前支付下一個月的房租；甲方同意在本協(xié)議簽訂的次日起給予丙方45天的裝修免租期，而且甲方在租賃期滿合同續(xù)簽后再給予丙方45天的免租期，該期間的租金由甲方承擔；簽訂協(xié)議后乙方向甲方支付200,000元物品轉讓費和150,000項目保證金，甲方負責在租賃合同到期后的續(xù)簽工作，如未能續(xù)簽合同則甲方退還乙方150,000元的項目保證金和乙方2018年6月1日至2019年2月28日的租金，如續(xù)簽合同則該保證金作為乙方支付的2個月的租金。上述合同簽訂后，鄭某彬即向馬某兵支付物品轉讓費200,000元、項目保證金150,000元、押金150,000元。系爭房屋于2016年11月15日交付鄭某彬使用，雙方一致確認免租期自該日開始計算。鄭某彬支付系爭房屋租金至2017年8月30日，現(xiàn)尚欠2017年9月至2018年5月30日租金共計1,100,000元租金未支付。
　　經查，上海市閔行區(qū)新殿緣保健按摩店系個體工商戶，經營者為馬某兵，現(xiàn)該保健按摩店業(yè)已注銷。
　　2018年3月1日，本院立案受理和平之旅公司與馬某兵房屋租賃合同糾紛一案，并作出(2018)滬0106民初7488號民事判決，確認：1、和平之旅公司與馬某兵就系爭房屋簽訂的《合作協(xié)議》、《合作協(xié)議補充條款》及《補充協(xié)議書》于判決生效之日解除；2、馬某兵應于判決生效之日起十日內向和平之旅公司返還上述房屋；3、馬某兵應于判決生效之日起十日內向和平之旅公司支付自2017年8月1日起至實際返還房屋之日止，按照每月150,000元計算的租金或者房屋使用費；4、和平之旅公司應退還馬某兵押金300,000元，在上述費用中予以抵扣。判決后，雙方均未上訴，該案已于xxxx年xx月xx日出生效。
　　庭審中，馬某兵、鄭某彬均認可雖然雙方簽訂的是合作協(xié)議，但是合作協(xié)議上約定的股權等內容實際上并未履行，也非承包協(xié)議，雙方實際上是房屋租賃合同法律關系。
　　本院認為，馬某兵、鄭某彬之間簽訂的《合作協(xié)議》、《合作協(xié)議補充條款(一)》及《合作協(xié)議補充條款(二)》系雙方真實的意思表示，于法不悖，雙方當事人應當按約全面履行自己的義務。馬某兵、鄭某彬一致確認《合作協(xié)議》、《合作協(xié)議補充條款(一)》及《合作協(xié)議補充條款(二)》約定的股權等內容并未實際履行，雙方之間實際上是以合作為名的房屋租賃合同的法律關系。馬某兵與鄭某彬存在房屋租賃合同關系是基于馬某兵對系爭房屋享有使用和轉租的權利，現(xiàn)馬某兵與和平之旅公司建立的租賃合同關系已于2018年6月26日解除，馬某兵已經無權繼續(xù)出租系爭房屋，也不具備繼續(xù)履行其與鄭某彬之間租賃合同的基礎，故馬某兵與鄭某彬之間的租賃關系已無繼續(xù)履行的可能。鄭某彬辯稱未向馬某兵支付租金系國信公司要求鄭某彬直接向國信公司支付，本院認為，根據(jù)合同相對性原則，鄭某彬應當履行與馬某兵之間的協(xié)議，向馬某兵支付租金?，F(xiàn)鄭某彬未按約支付租金，故馬某兵有權依據(jù)協(xié)議要求解除雙方的租賃關系。綜上所述，本院確認馬某兵、鄭某彬就系爭房屋簽訂的《合作協(xié)議》、《合作協(xié)議補充條款(一)》、《合作協(xié)議補充條款(二)》于訴狀副本送達之日，即2018年8月15日解除。合同解除后，鄭某彬應向馬某兵返還系爭房屋，并支付2017年9月至2018年5月30日欠付的租金1,100,000元。馬某兵、鄭某彬一致確認鄭某彬已支付的項目保證金150,000元、押金150,000元用于抵扣鄭某彬應付的款項，系當事人對權利的自行處置，于法不悖，本院予以確認。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第(四)項、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告馬某兵與被告鄭某彬就上海市靜安區(qū)長寧路XXX號三樓簽訂的《合作協(xié)議》、《合作協(xié)議補充條款(一)》、《合作協(xié)議補充條款(二)》于2018年8月15日解除；
　　二、被告鄭某彬應于本判決生效之日起十日內騰空并遷出上址房屋，并將房屋返還原告馬某兵；
　　三、被告鄭某彬應于本判決生效之日起十日內向原告馬某兵支付2017年9月至2018年5月30日的租金1,100,000元(抵扣被告鄭某彬已支付的項目保證金150,000元、押金150,000元后，被告鄭某彬還需向原告馬某兵支付800,000元)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費17,400元，減半收取8,700元，由被告鄭某彬負擔。
　　如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：劉志宏

書記員：王??菁