原告：馬某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　原告：顧某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　兩原告之共同委托訴訟代理人：陳黛娣，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海崇明豫商置業(yè)有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：張國(guó)藝，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：凌秀峰，北京金誠(chéng)同達(dá)(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：申屠向宇，北京金誠(chéng)同達(dá)(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告馬某、顧某某與被告上海崇明豫商置業(yè)有限公司(以下至判決主文前簡(jiǎn)稱“豫商置業(yè)公司”)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年6月3日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序于2019年6月12日公開開庭進(jìn)行了審理。后因案情復(fù)雜，依法轉(zhuǎn)為適用普通程序，并組成合議庭于2019年11月11日再次公開開庭進(jìn)行了審理。原告馬某、顧某某的共同委托訴訟代理人陳黛娣兩次均到庭參加訴訟；原告馬某、顧某某、被告豫商置業(yè)公司的委托訴訟代理人凌秀峰及原委托訴訟代理人王秀玲參加了第一次庭審，后王秀玲律師于2019年11月11日轉(zhuǎn)委托申屠向宇律師，申屠向宇作為被告豫商置業(yè)公司的委托訴訟代理人參加了第二次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告馬某、顧某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判令被告支付逾期交房違約金(以總房?jī)r(jià)4,029,731元為基數(shù)，自2018年7月1日起至判決生效之日止按照日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；2、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原、被告于2017年5月18日簽訂了一份《上海市商品房預(yù)售合同》，合同約定原告向被告購(gòu)買位于崇明陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號(hào)XXX層XXX-XXX層室房屋，該房屋建筑面積為111.85平方米，單價(jià)36,027.99元/平方米，房屋總價(jià)為4,029,731元。合同第11條約定被告應(yīng)于2018年6月30日前向原告交付房屋，合同第10條約定的房屋交付必須具備的條件有取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。被告在未取得大產(chǎn)證的情況下曾于2018年12月向原告發(fā)出交房通知書，原告認(rèn)為被告尚未取得大產(chǎn)證，不具備交房條件，不同意辦理房屋交接手續(xù)。2019年3月被告取得了該房屋的大產(chǎn)證，原告遂向被告提出要求按合同第12條約定，按原告已支付房?jī)r(jià)款日萬分之二計(jì)算，向原告支付自2018年7月1日到實(shí)際交房日的違約金，被告置之不理。原告認(rèn)為，雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》合法有效，原告按約履行合同支付了全部房款，被告未按約定向原告交付房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，故向法院提起訴訟。
　　被告豫商置業(yè)公司辯稱：第一，取得系爭(zhēng)房屋大產(chǎn)證并非法律規(guī)定或雙方約定的房屋交付條件，合同第十條約定被告于2018年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)并取得大產(chǎn)證，而合同第十一條約定被告于2018年6月30日前將系爭(zhēng)房屋交付給原告，可見約定取得大產(chǎn)證的時(shí)間晚于約定房屋交付的時(shí)間。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，上海新建住宅交付的法定條件并沒有包括取得大產(chǎn)證，所以取得大產(chǎn)證不是系爭(zhēng)房屋的交付條件。第二，被告因不可抗力因素影響導(dǎo)致延遲取得系爭(zhēng)房屋《住宅交付使用許可證》，但是在取得該證書后已經(jīng)于2018年12月14日明確通知原告等購(gòu)房者接收房屋，小區(qū)內(nèi)大部分購(gòu)房者均已辦理完成房屋交接手續(xù)，原告拒絕收房缺乏正當(dāng)理由，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)相應(yīng)損失。
　　原告馬某、顧某某為證明其訴稱，向本院提交如下證據(jù)：
　　1、上海市商品房預(yù)售合同，證明被告違反預(yù)售合同約定，逾期交房。2、發(fā)票，證明原告按約履行合同約定的付款義務(wù)，交付了全額房款。3、交房通知書，證明被告在未取得大產(chǎn)證的情況下要求原告辦理房屋交接手續(xù)，構(gòu)成違約。4、空白協(xié)議書，證明被告要求業(yè)主簽訂協(xié)議書后才能交房。5、2018年12月17日原告致被告的函及送達(dá)回執(zhí)，證明原告所購(gòu)房屋存在一個(gè)不規(guī)范的通道，要求被告整改，被告同意整改結(jié)束且符合交房條件再辦理交房手續(xù)。6、2019年3月21日原告致被告函，證明被告違反預(yù)售合同第10條約定的交房條件以及2018年12月31日辦出大產(chǎn)證的承諾，逾期交房責(zé)任在被告。7、2019年6月14日原告與被告員工的通話錄音的文字記錄，證明被告堅(jiān)持變更原合同條款，并堅(jiān)持違約金必須要收房后40天才能支付，違反合同約定，逾期交房的責(zé)任在被告。7、上海市商品房住宅維修基金收款憑證，證明被告于2018年12月14日向原告發(fā)出交房通知時(shí)，尚未繳納維修基金，不符合交房條件，系違約行為。
　　經(jīng)質(zhì)證，被告豫商置業(yè)公司對(duì)證據(jù)1，真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性無異議，證明內(nèi)容有異議，合同第10、11條約定的商品房交付時(shí)間早于大產(chǎn)證取得時(shí)間，合同約定了兩種交付方式，第二種不要求取得大產(chǎn)證，并承諾于2018年12月31日辦出大產(chǎn)證，原告的理解與合同約定不相符，合同是房地產(chǎn)交易中心的格式合同，如按原告的理解應(yīng)當(dāng)選擇第一種方式。同時(shí)，根據(jù)合同第13條，原告在收到通知后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。對(duì)證據(jù)2，真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性無異議，但對(duì)證明內(nèi)容有異議。對(duì)證據(jù)3，真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性無異議，證明內(nèi)容不認(rèn)可。對(duì)證據(jù)4，真實(shí)性無異議，但證明內(nèi)容不認(rèn)可。對(duì)證據(jù)5、6，真實(shí)性無異議，但不認(rèn)可證明目的，首先該函件證明被告已經(jīng)在2018年12月15日通知原告收房，原告因?yàn)榇螽a(chǎn)證未辦理以及被告不能及時(shí)支付違約金而拒絕收房，這兩個(gè)理由都不是法律規(guī)定的理由，因此原告的主張不能成立。對(duì)證據(jù)7，無法確認(rèn)雙方的身份，而且錄音內(nèi)容不完整，可能存在剪輯。根據(jù)這段對(duì)話，被告從來沒有要求原告簽署協(xié)議書。對(duì)證據(jù)8，三性認(rèn)可，但不認(rèn)可證明目的，被告在交房的時(shí)候已經(jīng)取得交付許可證，符合了法定的交房條件。通知收房時(shí)間是2018年12月15日起，是一個(gè)持續(xù)的時(shí)間，從那天起原告可隨時(shí)來收房。
　　被告豫商置業(yè)公司為證明其辯稱，向本院提交如下證據(jù)：
　　1、上海市商品房預(yù)售合同，其中第10、11條明確約定了房屋交付條件，條件并不包括大產(chǎn)證，原告沒有依據(jù)拒收房屋。2、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書、上海市新建住宅交付使用許可證，證明被告于交付房屋前已依法取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書和上海市新建住宅交付使用許可證，可依法交付房屋。3、客戶鑰匙/物品簽收單，證明被告已實(shí)際履行交房義務(wù)，涉案商品房小區(qū)的大部分購(gòu)房者也已根據(jù)被告的交房通知履行了收房義務(wù)。4、協(xié)議書，證明被告與其他業(yè)主就交房前的逾期問題經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成了和解協(xié)議。
　　經(jīng)質(zhì)證，原告馬某、顧某某對(duì)證據(jù)1，真實(shí)性無異議，根據(jù)合同約定，交房需符合四個(gè)條件，若被告在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未辦理大產(chǎn)證，原告有權(quán)退房，以此類推，原告可以要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。合同15條規(guī)定，被告在取得大產(chǎn)證之后應(yīng)當(dāng)書面通知業(yè)主，但原告至今未收到相應(yīng)通知，根據(jù)法律規(guī)定，格式合同應(yīng)當(dāng)按照有利于購(gòu)房者的辦法處理，被告在未符合交房條件下就通知收房，原告不接受。對(duì)證據(jù)2，真實(shí)性無異議。對(duì)證據(jù)3、4，與本案無關(guān)，不予質(zhì)證。
　　本院經(jīng)審理查明如下事實(shí)：2017年5月18日，原告馬某、顧某某與被告豫商置業(yè)公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定原告(乙方)向被告(甲方)購(gòu)買位于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號(hào)XXX層XXX-XXX層室房屋，房屋總價(jià)為4,029,731元。合同第十條約定，房屋的交付必須符合下列第二種方案所列條件：取得了《住宅交付使用許可證》；甲方對(duì)該房屋設(shè)定的抵押已注銷；甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金；甲方承諾于2018年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，如到時(shí)不能取得大產(chǎn)證，乙方有權(quán)單方面解除本合同。合同第十一條約定，甲方定于2018年6月30日前將房屋交付給乙方，除不可抗力外。合同第十二條約定，甲方如未在合同第十一條約定期限內(nèi)將房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬分之二計(jì)算，違約金自合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過90日，……乙方不退房的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的交房期限屆滿之次日起至實(shí)際交房之日止，甲方按日向乙方支付全部已付房?jī)r(jià)款萬分之二的違約金，并于實(shí)際交房當(dāng)日向乙方支付該等違約金。補(bǔ)充條款中第八條(補(bǔ)充主合同第十一條)約定，該房屋交付前發(fā)生不可抗力情形的，甲方可據(jù)實(shí)延期交房而不視為違約。為本合同之日的,不可抗力情形包含但不限于下列情形……8.4法律或法規(guī)政策變更、社會(huì)異常事件、自然災(zāi)害(臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)、水災(zāi)、地震等)、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力情況。合同同時(shí)對(duì)其他事項(xiàng)也作了約定。
　　合同簽訂后，原告先后分四次向被告支付房屋價(jià)款4,029,731元，然被告未按約于2018年6月30日前交付房屋。2018年12月，被告向原告寄送交房通知，載明：依據(jù)商品房預(yù)售合同第十五條約定及有關(guān)法律規(guī)定，買受人接到出賣人的交房通知書，則自交房通知書約定的時(shí)間前來辦理完成該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)，則自交房通知書約定的驗(yàn)收交接日的第二日起，視同出賣人已在交房通知書約定的交房期限內(nèi)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交付了該房屋。但原告認(rèn)為被告尚未取得大產(chǎn)證，不具備交房條件，故拒絕接收房屋。原、被告雙方至今仍未辦理系爭(zhēng)房屋交接手續(xù)。
　　另查明，2018年12月14日，被告取得系爭(zhēng)房屋《住宅交付使用許可證》。2019年1月18日，被告繳納系爭(zhēng)房屋維修基金，并于同年3月取得系爭(zhēng)房屋商品房房地產(chǎn)權(quán)證。被告在物業(yè)維修基金繳納之前已注銷對(duì)系爭(zhēng)房屋設(shè)定的抵押。
　　審理中，被告豫商置業(yè)公司認(rèn)可存在逾期交房的行為，但認(rèn)為逾期交房違約金計(jì)算的起止時(shí)間應(yīng)為2018年7月1日至2018年12月15日。
　　本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、系爭(zhēng)房屋的交付條件；二、被告應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金的起止日期。
　　一、系爭(zhēng)房屋的交付條件
　　本案中，原、被告雙方合同第十條約定被告承諾于2018年12月31日前取得大產(chǎn)證，第十一條約定交房時(shí)間為2018年6月30日，即合同約定取得大產(chǎn)證的時(shí)間晚于約定交房的時(shí)間，因此房屋交付條件不應(yīng)包括被告取得大產(chǎn)證。雙方選擇的合同第十條第二種方案所列條件中約定的“甲方承諾在2018年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，如到時(shí)不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，乙方有權(quán)單方面解除本合同”，應(yīng)當(dāng)理解為若被告未能在其承諾的2018年12月31日前取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，則原告有權(quán)行使合同解除權(quán)。假如將被告取得大產(chǎn)證作為房屋交付條件之一，則產(chǎn)生約定交房時(shí)間和約定取得大產(chǎn)證時(shí)間之間的矛盾，在邏輯上無法解釋，既不符合合同相關(guān)條款約定(合同第十二條約定甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋支付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬分之2.00計(jì)算……)，也不符合交易慣例。故本院根據(jù)雙方合同第十條約定認(rèn)定系爭(zhēng)房屋交付條件為：取得《住宅交付使用許可證》、對(duì)該房屋設(shè)定的抵押已注銷、已按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金。
　　二、被告應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金的起止日期
　　根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，原、被告雙方在合同中約定了房屋交付條件，并約定交房時(shí)間為2018年6月30日，但被告遲至2018年12月14日才取得系爭(zhēng)房屋《住宅交付使用許可證》，之后即向原告發(fā)出《交房通知書》，且房屋維修基金繳納時(shí)間是2019年1月18日，至此方符合合同約定的交房條件，故被告的行為違反了合同相關(guān)約定，構(gòu)成逾期交房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同第十二條的約定支付逾期交房違約金。對(duì)于逾期交房違約金計(jì)算的起止日期，雙方對(duì)起算日期為2018年7月1日沒有爭(zhēng)議，但截止日期原告主張計(jì)算至本案判決生效之日止，被告則只同意計(jì)算至其發(fā)出交房通知之日止即2018年12月15日。本院認(rèn)為，根據(jù)本院認(rèn)定的系爭(zhēng)房屋交付條件，本案中被告于2019年1月18日繳納物業(yè)維修基金，即2019年1月18日符合合同約定的交付條件，故本案逾期交房違約金應(yīng)計(jì)算至2019年1月18日為宜。
　　綜上所述，本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。原告馬某、顧某某與被告豫商置業(yè)公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)全面履行。原告已經(jīng)履行支付房款的主要義務(wù)，但被告未按照合同約定及時(shí)向原告交付房屋，顯屬違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)支付逾期交房違約金的法律責(zé)任。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海崇明豫商置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告馬某、顧某某逾期交房違約金162,801.13元(自2018年7月1日起至2019年1月18日止，以4,029,731元為基數(shù)，按照每日萬分之二計(jì)算)；
　　二、原告馬某、顧某某的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)4,974元、保全費(fèi)2,020元，合計(jì)6,994元，由原告馬某、顧某某負(fù)擔(dān)1,994元、被告上海崇明豫商置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)5,000元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　

審判員：劉??凱

書記員：李??洋