原告：馬某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省竹溪縣。
委托訴訟代理人：胡錦秋，湖北平長律師事務(wù)所律師，其代理權(quán)限為一般代理。
被告：羅某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省竹溪縣，現(xiàn)住竹溪縣。
委托訴訟代理人：李德學(xué)（系羅某某的丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省竹溪縣。其代理權(quán)限為特別授權(quán)，包括：代為承認(rèn)、反駁訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴。
委托訴訟代理人：華榮彬，湖北君迪律師事務(wù)所律師，其代理權(quán)限為特別授權(quán)，包括：代為承認(rèn)、反駁訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴。
被告：程某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省竹溪縣。
委托訴訟代理人：王武，湖北楚秦律師事務(wù)所律師，其代理權(quán)限為特別授權(quán)，包括：代為承認(rèn)、反駁訴訟請求，進(jìn)行和解。

原告馬某與被告羅某某、程某確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2018年6月14日立案后，依法適用普通程序，于2018年7月11日，公開開庭進(jìn)行了審理。原告馬某及其委托訴訟代理人胡錦秋，被告羅某某的委托訴訟代理人李德學(xué)、華榮彬，被告程某的委托訴訟代理人王武到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告馬某向本院提出訴訟請求：1.請求判令羅某某與程某之間簽訂關(guān)于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路（現(xiàn)竹溪縣精神衛(wèi)生中心西側(cè)）由南向北第三間門面的房屋買賣合同無效；2.判令程某履行合同義務(wù)，將位于建設(shè)路（現(xiàn)竹溪縣精神衛(wèi)生中心西側(cè)）由南至北第三間門面產(chǎn)權(quán)過戶到馬某名下；3.由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2006年2月25日，原告馬某之父馬禮忠（已于2014年病故）從程某處購得位于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路（現(xiàn)竹溪縣精神衛(wèi)生中心西側(cè)）由南向北第三間門面房1間及住宅房1套，當(dāng)日付清大部分房款140000元，約定余款10000元在程某辦理房產(chǎn)、土地證時(shí)支付。后程某將兩處房屋鑰匙交付馬禮忠，馬禮忠一家居住使用至今，并于2018年3月將此房租與萬賢軍開店。2007年，程某在馬禮忠一家不知情的情況下與被告羅某某惡意串通將該門面賣給羅某某并辦理了產(chǎn)權(quán)登記，程某在先已將此房賣給馬禮忠。羅某某之夫李德學(xué)在馬禮忠生前也多次找其商量購買訴爭房屋之事并遭拒。程某、羅某某均知道馬禮忠一家早已購買此房并搶先辦理產(chǎn)權(quán)登記，嚴(yán)重?fù)p害了申請人的利益。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百五十四條規(guī)定，基于無效的民事法律行為取得的物權(quán)當(dāng)然亦無有效之可能。為維護(hù)原告合法權(quán)益，故具文起訴，請求支持其前列訴請。
被告羅某某辯稱，一、原告所訴沒有任何的事實(shí)依據(jù)，其訴訟主張不能受到法律的保護(hù)與支持；二、答辯人與被告程某所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同系雙方的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容沒有違反法律的規(guī)定，系合法有效的合同，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)；三、本案訴爭房產(chǎn)的所有權(quán)屬答辯人所有，該權(quán)利自被告程某將房產(chǎn)登記給答辯人時(shí)即為生效，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)和支持。
被告程某口頭辯稱，一、程某與原告馬某、被告羅某某簽訂的購房合同均為有效合同；二、程某與馬某簽訂的合同是可撤銷合同，但程某是否構(gòu)成違約責(zé)任，是因?yàn)轳R某沒有主張，關(guān)于違約責(zé)任問題應(yīng)該另案處理；三、馬某訴請的第二項(xiàng)過戶沒有任何依據(jù)，且馬某不是唯一的所有權(quán)人，應(yīng)依法駁回。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證，對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對當(dāng)事人有異議的證據(jù)認(rèn)定如下：原告馬某提交的購房協(xié)議書1份、收條1份及中國農(nóng)業(yè)銀行竹溪縣支行存取款明細(xì)4份，擬證明2006年2月25日原告馬某父親馬禮忠（已故）從被告程某處購得位于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路（現(xiàn)竹溪縣精神衛(wèi)生中心西側(cè)）由南向北第三間門面房一間及住宅房一套。購房合同真實(shí)有效，對該房屋有權(quán)、合法占有的事實(shí)。被告程某對原告馬某的證明目的提出異議，認(rèn)為，原告對房屋是否合法占有，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證為準(zhǔn)。本院認(rèn)為，原告馬某父親馬禮忠與程某簽訂房屋買賣合同，支付了購房款并實(shí)際占有該房屋，該買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，故對原告馬某父親馬禮忠與被告程某簽訂房屋買賣合同及實(shí)際合法占有該房屋的事實(shí)予以確認(rèn)。

原告馬某提交的竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)東郊社區(qū)居民委員會(huì)證明1份，擬證明馬某一家合法占有、使用房屋，且無人提出異議的事實(shí)。被告羅某某、程某提出異議，認(rèn)為，從證據(jù)形式上，沒有經(jīng)辦人簽字，不符合證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，從實(shí)體上，居民委員會(huì)不具備證明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的資格。本院認(rèn)為，被告羅某某、程某的異議理由成立，對該證據(jù)不予采信。
原告馬某提交的電費(fèi)發(fā)票1份，擬證明馬某一家合法占有、使用房屋的事實(shí)。被告羅某某、程某提出異議，認(rèn)為，僅能證明使用、占有，不能證明是合法。本院認(rèn)為，被告羅某某、程某對原告馬某一家使用、占有該房屋予以認(rèn)可，故對原告的證明目的予以采信。
原告馬某提交的租賃合同1份，擬證明馬某對該房屋有合法處分權(quán)，相對方亦認(rèn)可的事實(shí)。被告羅某某、程某提出異議，認(rèn)為，與本案無關(guān)聯(lián)。本院認(rèn)為，該租賃合同證明原告將該房屋租賃給他人使用，與本案無關(guān)聯(lián)性，對該證據(jù)不予采信。
原告馬某提交的羅某某與程某房地產(chǎn)買賣契約、買賣合同、房屋估價(jià)單及稅票各1份，擬證明羅某某與程某的房屋買賣合同簽訂時(shí)間在馬禮忠之后，購房價(jià)格遠(yuǎn)低于馬禮忠及市場價(jià)格，明顯不合常理，不能構(gòu)成善意取得，購房系惡意串通行為。被告羅某某提出異議，認(rèn)為，購房價(jià)格不是房屋買賣的真實(shí)價(jià)格，是因程某為了少繳稅款做了虛假價(jià)格。被告程某提出異議，認(rèn)為，十間門面房屋賣給羅某某是1700000元，并不是合同上顯示的120000元。本院認(rèn)為，羅某某與程某簽訂房屋買賣合同，在程某處共購買六間門面房屋，總面積為230.43平方米，2007年10月10日房管部門房屋估價(jià)單估價(jià)為345645元。根據(jù)雙方合同約定價(jià)格和雙方陳述價(jià)格，綜合評估價(jià)格明顯不合理，故對原告證明馬禮忠簽訂房屋買賣合同在先、羅某某與程某簽訂的房屋買賣合同購房價(jià)格明顯不合常理的事實(shí)予以確認(rèn)。
原告馬某提交的馬某與程某電話錄音整理材料1份（附光盤1張）。擬證明羅某某與程某的房屋買賣行為系惡意串通，損害第三人利益的行為，應(yīng)屬無效。被告羅某某提出異議，認(rèn)為，不能證明二被告惡意串通。被告程某提出異議，認(rèn)為，雙方電話通話一問一答不能說明程某與羅某某有串通。程某回答“她肯定曉得”是指羅某某把該房辦理過戶后才知曉，并不是在之前就知道。本院認(rèn)為，程某電話中講“她肯定曉得”沒有具體時(shí)間，不能證明是指羅某某在辦理該房過戶登記前就知道。對原告證明目的不予采信。
被告羅某某提交的羅某某的溪房權(quán)證城關(guān)字第××號(hào)房屋所有權(quán)證，擬證明本案訴爭的房產(chǎn)系羅某某是通過合法買賣關(guān)系取得，擁有合法所有權(quán)的事實(shí)。原告馬某提出異議，認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)登記有物權(quán)公示效力，但公示公信的效力只是推定的效力，在沒有其他證據(jù)否定其效力時(shí)是有效的，本案訴請正是否定其取得物權(quán)的原因行為，即被告之間房屋買賣合同的效力。本院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，非經(jīng)合法的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，受法律保護(hù)。對該所有權(quán)證依法予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2006年2月25日，被告程某與原告馬某之父馬禮忠簽訂《購房協(xié)議書》，約定，程某將位于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)鄂陜大道484號(hào)自南向北第三間門面房一間及住宅房一套出售給馬禮忠，房屋總價(jià)155000元（其中門面價(jià)格為78000元，住房價(jià)格為77000元）。同日，馬禮忠向程某支付購房款140000元，于2006年3月25日、2006年4月5日向程某支付3000元、1000元。并約定余款10000元在程某辦理房產(chǎn)、土地證時(shí)支付。程某將房屋交付馬禮忠使用。2007年9月14日，被告程某與被告羅某某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定，程某將城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路磚混結(jié)構(gòu)，共六層所在第一層六間（其中第三間房屋已出賣給馬禮忠），建筑面積為230.43平方米的門面房屋出賣給羅某某，總價(jià)格為120000元，羅某某在2017年7月30日前一次性付清購房款，2017年9月30日由程某交付房屋，房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)由程某辦理。2017年10月11日竹溪縣房地產(chǎn)管理局為羅某某核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。2014年馬禮忠病故。2016年3月8日，原告馬某與萬賢軍簽訂《租房協(xié)議書》，約定，馬某將位于竹溪縣東郊社區(qū)五金廠門6-門3房屋一套出租給萬賢軍，租期為2018年3月8日至2020年3月8日止。2018年5月10日，羅某某以請求判令被告馬某、萬賢軍將位于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路（現(xiàn)竹溪縣精神衛(wèi)生中心西側(cè)）由南向北第三間門面騰空后返還給羅某某，向本院提起訴訟。故原告馬某具文提起訴訟。
在本案審理過程中，原告馬某撤回請求程某履行合同義務(wù)，將位于建設(shè)路（現(xiàn)竹溪縣精神衛(wèi)生中心西側(cè)）由南至北第三間門面產(chǎn)權(quán)過戶到馬某名下的訴訟請求。
本院認(rèn)為，馬禮忠與程某之間的房屋買賣關(guān)系是雙方真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，房屋買賣合同合法有效。馬禮忠依約支付了房款，程某亦向馬禮忠交付了房屋。馬禮忠已實(shí)際合法占有該房屋。馬禮忠去世后，該房屋由馬某一家居住使用至今。馬某作為馬禮忠的繼承人之一，有資格提起本案確認(rèn)合同效力之訴。結(jié)合各方當(dāng)事人的訴辯意見，本案爭議焦點(diǎn)為：羅某某與程某簽訂的房屋買賣合同是否存在惡意串通。馬某主張羅某某與程某于2007年9月14日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》無效，理由是羅某某和程某惡意串通，損害其利益。本案中，程某和馬禮忠于2006年2月25日簽訂《購房協(xié)議》，收取了購房款并將房屋實(shí)際交付馬禮忠后，又于2007年9月14日與羅某某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，將已出賣給馬禮忠的一間門面房再賣給羅某某，上述行為證實(shí)程某存有“一房二賣”主觀惡意明顯。至于羅某某購房是否存在主觀惡意，本院分析如下：一、根據(jù)查明事實(shí)來看，被告羅某某在購買房屋的時(shí)候，涉案房屋已交付馬禮忠占有、使用，而羅某某稱，未到房屋實(shí)地查看，是否已有他人購買不知道，也沒問。本院認(rèn)為，無論購房是用于居住還是用于投資，購買重大資產(chǎn)，購房者都應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看，對房屋的相關(guān)情況進(jìn)行了解，而羅某某在購買房屋的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)了解房屋具體占有使用情況，而羅某某未查看了解房屋現(xiàn)狀，未盡到謹(jǐn)慎審核義務(wù)，其行為明顯不符合常理；二、根據(jù)雙方購房合同約定的購房價(jià)款來看，共六間門面房，建筑面積為230.43平方米，總價(jià)格為120000元，羅某某在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，房管部門對涉案房屋的評估價(jià)為340000元，而出賣給馬禮忠一間為78000元。因此羅某某與程某的房屋交易價(jià)格明顯低于市場價(jià)格；三、雙方約定2017年9月30日交付房屋，羅某某自述辦證一年后，去找開發(fā)商要鑰匙，去看房子，發(fā)現(xiàn)房子被他人占有，發(fā)生了爭執(zhí)，說房子不值錢，占了就占了，后來找馬某他們，他們在十堰，沒找到人。本案涉案房屋一直由原告一家占有使用并裝修租于他人，程某長期不能將涉案房屋交付羅某某，羅某某未積極通過相應(yīng)途徑處理解決涉案房屋，其行為明顯不符合常理。綜上所述，羅某某購買涉案房屋不能確認(rèn)主觀善意。羅某某與程某于2007年9月14日簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》其中已出買給馬禮忠一間門面房存在惡意串通，侵害馬某的利益，該《房地產(chǎn)買賣合同》其中已出買給馬禮忠一間門面房，應(yīng)認(rèn)定無效。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

被告羅某某與被告程某簽訂的房屋買賣合同其中已出賣給馬禮忠位于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路（現(xiàn)竹溪縣精神衛(wèi)生中心西側(cè)）由南向北第三間門面房的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。
案件受理費(fèi)1830元，由被告羅某某、程某各承擔(dān)915元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于十堰市中級(jí)人民法院。

審判長 賀榮明
審判員 劉峰
人民陪審員 孫永全

書記員： 葉紅