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馬某某與宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司商品房銷售合同糾紛一審民事判決書(shū)

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

馬某某
劉永鎮(zhèn)(湖北至成律師事務(wù)所)
宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司
黃恩
劉龍菊(湖北百思特律師事務(wù)所)

原告馬某某。
委托代理人劉永鎮(zhèn),湖北至成律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限為一般代理。
被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人秦道祥,該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人黃恩,該公司員工。
代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托代理人劉龍菊,湖北百思特律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限為特別授權(quán)。
原告馬某某與被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱瑞德隆公司)商品房銷售合同糾紛一案,本院于2013年12月9日立案受理后,依法由審判員孫澤華適用簡(jiǎn)易程序于2013年12月26日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告馬某某的委托代理人劉永鎮(zhèn),被告瑞德隆公司的委托代理人黃恩、劉龍菊到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告馬某某訴稱:被告瑞德隆公司系宜昌市猇亭區(qū)盛世天下樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商,并宣稱盛世天下樓盤(pán)產(chǎn)權(quán)式商鋪包租。
2011年9月5日,馬某某與瑞德隆公司在盛世天下售樓部簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,約定:馬某某購(gòu)買(mǎi)的商品房為預(yù)售商品房;房號(hào)為2層002077號(hào);建筑面積為11.47平方米,單價(jià)為每平方米9381元,總價(jià)為107601元;房屋應(yīng)在2012年5月31日前交付使用,瑞德隆公司應(yīng)在商品房交付之日起60日內(nèi)將符合辦理房屋權(quán)屬登記資料提交產(chǎn)權(quán)部門(mén)辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)等。
合同簽訂后馬某某向瑞德隆公司支付了全部購(gòu)房款。
2011年9月18日,馬某某與宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司簽訂《商業(yè)用房委托經(jīng)營(yíng)合同》,約定由宜昌弘盛商業(yè)有限公司包租五年。
2013年11月,馬某某得知宜昌市多個(gè)部門(mén)已經(jīng)禁止產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)登記,并且不允許建設(shè)和銷售。
現(xiàn)原告馬某某認(rèn)為,雙方簽訂的合同標(biāo)的不具備房屋特征,且為政府明令禁止,已無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證,訴至法院,請(qǐng)求判令被告瑞德隆公司返還原告馬某某購(gòu)房款107601元,并從2011年9月5日起按同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)賠償資金損失。
被告瑞德隆公司辯稱:1、原告馬某某訴稱房屋產(chǎn)權(quán)不能辦理登記的事實(shí)根本不存在,其產(chǎn)權(quán)未辦理的原因是馬某某本人怠于履行其合同約定的提供辦證相應(yīng)資料義務(wù)所致。
2013年5月22日,宜昌市房地產(chǎn)監(jiān)理處已對(duì)涉案房產(chǎn)出具了《房屋產(chǎn)權(quán)證明單》,同年12月19日,宜昌市崇信房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司對(duì)涉案房屋出具了《房屋分層分戶平面圖》,涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記所需材料瑞德隆公司已全部齊備,但馬某某不配合提供相應(yīng)的資料,致涉案房屋尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
馬某某只要配合提供辦證資料,涉案房屋可隨時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記。
2、馬某某已行使了對(duì)涉案房產(chǎn)的處置權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán),應(yīng)視為以自身行為接受了房屋,現(xiàn)無(wú)端提出退房要求,于法無(wú)據(jù)。
3、瑞德隆公司多次通知馬某某辦理房屋登記手續(xù),但因雙方對(duì)合同中約定按測(cè)繪面積據(jù)實(shí)結(jié)算有爭(zhēng)議,馬某某拒絕補(bǔ)足房款而未辦證,瑞德隆公司保留反訴的權(quán)利。
綜上,馬某某提出的訴請(qǐng)無(wú)事實(shí)和法律依據(jù),請(qǐng)求依法判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院認(rèn)為:原告聶開(kāi)娥與被告碧云天公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,其內(nèi)容符合法律規(guī)定,合同依法成立并生效,對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律拘束力,雙方當(dāng)事人應(yīng)全面適當(dāng)履行合同。
原告聶開(kāi)娥基于房屋權(quán)屬證書(shū)的取得而行使請(qǐng)求權(quán),應(yīng)符合雙方當(dāng)事人合同的約定和相關(guān)法律規(guī)定。
雙方當(dāng)事人約定:“因出賣(mài)人原因,造成該商品房不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的,由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任”。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?規(guī)定:“由于出賣(mài)人的原因,買(mǎi)受人在下列期限屆滿未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
”《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條 ?規(guī)定:“預(yù)售的商品房交付使用后,承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
”《商品房銷售管理辦法》第三十四條第三款規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
”本案中,商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋,買(mǎi)受人應(yīng)在自房屋交付使用之日起90日內(nèi)即于2011年3月28日之前取得房屋權(quán)屬證書(shū),而原告聶開(kāi)娥于2012年8月15日取得訴爭(zhēng)房屋權(quán)屬證書(shū);被告碧云天公司于2011年11月23日辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明單,屬于“未在房屋交付使用后60日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)”的行為,致使買(mǎi)受人不能按期取得房屋權(quán)屬證書(shū),被告碧云天公司明顯構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
雙方當(dāng)事人對(duì)房屋權(quán)屬證書(shū)取得的時(shí)間未作約定,則自2011年11月24日起,原告聶開(kāi)娥逾期取得房屋權(quán)屬證書(shū),不能歸責(zé)于被告碧云天公司。
那么,2011年3月28日至2011年11月23日這一期間,確因被告碧云天公司的原因,造成前述商品房不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū),應(yīng)由被告碧云天公司承擔(dān)違約責(zé)任。
雙方當(dāng)事人在合同中對(duì)逾期取得權(quán)屬證書(shū)的違約責(zé)任未作約定,損失數(shù)額難以確定,可以按照已付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
故被告碧云天公司應(yīng)向原告聶開(kāi)娥支付違約金10391元(199775元×6.06%÷365天×241天×130%)。
原、被告關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)的其它意見(jiàn),本院不予采納。
據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、一百零七條,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?之規(guī)定,判決如下:
一、被告湖北碧云天置業(yè)有限公司向原告聶開(kāi)娥支付違約金10391元,限令自本判決生效之日起十日內(nèi)履行。
二、駁回原告聶開(kāi)娥的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按照本判決指定的期限履行金錢(qián)給付義務(wù),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)394元,減半收取197元,由原告聶開(kāi)娥負(fù)擔(dān)86元,由被告湖北碧云天置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)111元。
如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:原告聶開(kāi)娥與被告碧云天公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,其內(nèi)容符合法律規(guī)定,合同依法成立并生效,對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律拘束力,雙方當(dāng)事人應(yīng)全面適當(dāng)履行合同。
原告聶開(kāi)娥基于房屋權(quán)屬證書(shū)的取得而行使請(qǐng)求權(quán),應(yīng)符合雙方當(dāng)事人合同的約定和相關(guān)法律規(guī)定。
雙方當(dāng)事人約定:“因出賣(mài)人原因,造成該商品房不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的,由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任”。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?規(guī)定:“由于出賣(mài)人的原因,買(mǎi)受人在下列期限屆滿未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
”《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條 ?規(guī)定:“預(yù)售的商品房交付使用后,承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
”《商品房銷售管理辦法》第三十四條第三款規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
”本案中,商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋,買(mǎi)受人應(yīng)在自房屋交付使用之日起90日內(nèi)即于2011年3月28日之前取得房屋權(quán)屬證書(shū),而原告聶開(kāi)娥于2012年8月15日取得訴爭(zhēng)房屋權(quán)屬證書(shū);被告碧云天公司于2011年11月23日辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明單,屬于“未在房屋交付使用后60日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)”的行為,致使買(mǎi)受人不能按期取得房屋權(quán)屬證書(shū),被告碧云天公司明顯構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
雙方當(dāng)事人對(duì)房屋權(quán)屬證書(shū)取得的時(shí)間未作約定,則自2011年11月24日起,原告聶開(kāi)娥逾期取得房屋權(quán)屬證書(shū),不能歸責(zé)于被告碧云天公司。
那么,2011年3月28日至2011年11月23日這一期間,確因被告碧云天公司的原因,造成前述商品房不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū),應(yīng)由被告碧云天公司承擔(dān)違約責(zé)任。
雙方當(dāng)事人在合同中對(duì)逾期取得權(quán)屬證書(shū)的違約責(zé)任未作約定,損失數(shù)額難以確定,可以按照已付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
故被告碧云天公司應(yīng)向原告聶開(kāi)娥支付違約金10391元(199775元×6.06%÷365天×241天×130%)。
原、被告關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)的其它意見(jiàn),本院不予采納。

據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、一百零七條,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?之規(guī)定,判決如下:
一、被告湖北碧云天置業(yè)有限公司向原告聶開(kāi)娥支付違約金10391元,限令自本判決生效之日起十日內(nèi)履行。
二、駁回原告聶開(kāi)娥的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按照本判決指定的期限履行金錢(qián)給付義務(wù),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)394元,減半收取197元,由原告聶開(kāi)娥負(fù)擔(dān)86元,由被告湖北碧云天置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)111元。

審判長(zhǎng):孫澤華

書(shū)記員:柴衷路

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