馬某某
姜琳（黑龍江森耀律師事務(wù)所）
哈爾濱市道外區(qū)臨堤倉儲部（個體工商戶
李宏（北京華泰律師事務(wù)所哈爾濱分所）
哈爾濱林中泉商貿(mào)有限公司

原告馬某某，xxxx年xx月xx日出生（公民身份號碼:×××），住所地哈爾濱市道外區(qū)。
委托代理人姜琳，黑龍江森耀律師事務(wù)所律師。
被告哈爾濱市道外區(qū)臨堤倉儲部（個體工商戶；組織形式:個人經(jīng)營），住所地哈爾濱市道外區(qū)臨堤街副10號。
經(jīng)營者崔民，男，xxxx年xx月xx日出生（公民身份號碼:×××），漢族，住所地哈爾濱市道外區(qū)禮化街49號。
委托代理人李宏，北京市華泰律師事務(wù)所哈爾濱分所律師。
被告哈爾濱林中泉商貿(mào)有限公司，住所地哈爾濱市道外區(qū)大有坊街99-10號。
法定代表人翟淑芬，該公司經(jīng)理。
委托代理人李宏，北京市華泰律師事務(wù)所哈爾濱分所律師。
原告馬某某與被告哈爾濱市道外區(qū)臨堤倉儲部（以下簡稱臨堤倉儲部）、哈爾濱林中泉商貿(mào)有限公司（以下簡稱林中泉公司）租賃合同糾紛一案，原告馬某某于2014年12月3日向本院提起訴訟。本院于2014年12月3日受理后，依法組成合議庭，于2015年2月11日、2015年2月26日公開開庭進行了審理。原告馬某某及其委托代理人姜琳，被告臨堤倉儲部、林中泉公司的委托代理人李宏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院在開庭審理過程中，馬某某、臨堤倉儲部、林中泉公司為證明其訴訟主張的事實成立，舉示了證據(jù)并發(fā)表了質(zhì)證意見。
馬某某證據(jù)情況如下:
證據(jù)一、收據(jù)三份，擬證明:臨堤倉儲部于2013年3月4日、3月26日、4月9日，分別收取馬某某租賃保證金5000元、5000元、8000元，合計18000元。此款臨堤倉儲部至今未返還馬某某，臨堤倉儲部應(yīng)承擔相應(yīng)利息1000元。
證據(jù)二、哈爾濱市道外區(qū)防汛抗旱指揮部下達的哈外汛令2號清障令（復(fù)印件），擬證明:本案所指的建筑物一帶區(qū)域，早在2009年就被要求動遷走，直至2013年哈爾濱好民居建設(shè)投資發(fā)展有限公司也未動遷，2013年8月哈爾濱市道外區(qū)防汛抗旱指揮部下達清障令，再次要求對包括租賃房屋在內(nèi)的全部建筑物拆除，以利于防汛。本案所指的道外區(qū)臨堤農(nóng)貿(mào)綜合商業(yè)街被政府要求拆除，整個市場實際根本沒有營業(yè)，臨堤倉儲部應(yīng)將保證金退還給馬某某。臨堤倉儲部明知是訴爭房屋是清障物，還誘騙、欺詐馬某某進行承租，行為極不誠信。
證據(jù)三、照片兩張（拍攝時間為2015年1月24日），擬證明:臨堤倉儲部承諾出租給馬某某房屋的位置，至今還是空地一片，臨堤倉儲部根本沒有建房，也未將房屋交付給馬某某使用。
證據(jù)四、證人薛某某出庭作證，擬證明:臨堤倉儲部承諾出租給馬某某房屋的位置，至今還是空地一片，臨堤倉儲部根本沒有建房，也未將房屋交付給馬某某使用。
證據(jù)五、證人于某某出庭作證，擬證明:臨堤倉儲部承諾出租給馬某某的房屋位置，至今還是空地一片，臨堤倉儲部根本沒有建房，也未將房屋交付給馬某某使用。
臨堤倉儲部、林中泉公司對馬某某的證據(jù)質(zhì)證認為:對證據(jù)一的真實性無異議，對證明問題有異議，馬某某在臨堤倉儲部租賃3處商鋪，其中兩處是鐵皮房，一處是門市房，相應(yīng)的錢款是林中泉公司代臨堤倉儲部所收。對證據(jù)二的真實性無異議，對證明問題有異議，該證據(jù)不能證明清障令所拆除的建筑物包括租賃給馬某某的攤位，清障令涉及的是門市房，不涉及鐵皮房。馬某某租賃的門市房應(yīng)該是被拆除了，其租賃的兩個鐵皮房一直沒有被拆除，至今仍存在。對證據(jù)三的真實性無異議，對證明問題有異議，該照片只能證明出門市房被拆除之后的情況，不能證明出門市房被拆除之前的情況，也不能證明鐵皮房的情況，門市房被拆除前已經(jīng)交付給馬某某。對證據(jù)四，證人所某乙，證人對馬某某與臨堤倉儲部之間的租賃協(xié)議不了解、不知情，并不知道雙方合同約定的內(nèi)容，證人稱臨堤街坡下沒有房子，屬于證人自某某的認識，其認識有局限性，不能證明當時沒有門市房存在，而且證人所某乙與馬某某的清障令內(nèi)容相矛盾，清障令體現(xiàn)的是對該區(qū)域的建筑物進行拆除，如果當時就是一片空地，沒有必要發(fā)出清障令。故該證人證言不能作為本案的定案依據(jù)。對證據(jù)五，證人所某乙，當時臨堤街坡上有兩排鐵皮房商業(yè)街，臨堤街坡下是門市房，從清障令可以看出，對800延長米的建筑物進行拆除，現(xiàn)在鐵皮房商業(yè)街依然保持完好，當時拆除的是坡下的門市房部分，證人稱坡下始終是空地沒有房屋，不屬實。
臨堤倉儲部舉示證據(jù)情況如下:
證據(jù)一、庫房租賃協(xié)議書，哈爾濱市道外區(qū)人民政府房屋征收辦公司會議記錄（復(fù)印件），擬證明:臨堤倉儲部負責人崔民與哈爾濱好民居建設(shè)投資發(fā)展有限公司就道外區(qū)臨堤街副10號的廠房或倉庫簽訂租賃協(xié)議，雙方租賃行為經(jīng)道外區(qū)人民政府房屋征收辦公室認可。
證據(jù)二、哈爾濱市道外區(qū)防汛抗旱指揮部下達的哈外汛令2號清障令，擬證明:2013年8月25日，因防汛需要拆除了馬家溝臨堤街800延長米的障礙物，本案所涉及門市房部分被拆除。
證據(jù)三、臨堤倉儲部與案外人王殿峰簽訂的租賃合同，擬證明:王殿峰租用臨堤倉儲部的門市房經(jīng)營，馬某某曾經(jīng)申請王殿峰出庭作證，后又取消。臨堤倉儲部關(guān)于門市房部分所簽訂的租賃合同文本都是一致的，王殿峰的合同內(nèi)容可以作為馬某某與臨堤倉儲部之間租賃合同的參考，合同第九條第一款明確約定，因不可抗力導(dǎo)致雙方損失的，損失各自承擔。
證據(jù)四、照片23張，擬證明:截止至2015年2月8日，臨堤街鐵皮房保存完好，沒有被拆除，鐵皮房業(yè)戶經(jīng)營至2014年8月份。
證據(jù)五、證人孟某某出庭作證，擬證明:馬某某與臨堤倉儲部租賃合同簽訂后，臨堤倉儲部已將租賃物交付給馬某某使用，第一年未收租金，收取的是保證金，是因為如第二年續(xù)租，將保證金轉(zhuǎn)為第二年房屋租金。
證據(jù)六、證人張某某出庭作證，擬證明:馬某某與臨堤倉儲部租賃合同簽訂后，臨堤倉儲部已經(jīng)將租賃物交付給馬某某使用，而且第一年未收租金，收取的是保證金是因為如第二年續(xù)租，將保證金轉(zhuǎn)為第二年的房租。
馬某某對臨堤倉儲部舉示的證據(jù)質(zhì)證認為:對證據(jù)一中庫房租賃協(xié)議書的真實性無異議，對證明問題有異議，該協(xié)議所指房產(chǎn)是2012年就存在的廠房及庫房，而本案所指的房產(chǎn)是指2013年被告準備新建的簡易鐵皮房產(chǎn)，故該協(xié)議與本案無關(guān)。即使建成新房產(chǎn)，也是違章建筑，違章建筑不受法律保護，即使建成，也未營業(yè)，故臨堤倉儲部應(yīng)退還租金。庫房租賃協(xié)議書所指的房產(chǎn)是廠房或倉庫，而本案馬某某與臨堤倉儲部簽訂的協(xié)議所涉及的房屋是商鋪，房屋用途、性質(zhì)均不同，故該協(xié)議與本案無關(guān)。臨堤街上的簡易鐵皮房，涉嫌違法建筑。臨堤倉儲部提供產(chǎn)權(quán)證對其與好民居簽訂的庫房租賃合同進行佐證，不能證明協(xié)議所指的庫房是合法建筑物。如不是合法建筑物，臨堤倉儲部對外出租的行為，違反中華人民共和國建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》。且臨堤倉儲部不具備轉(zhuǎn)租主體資格。因為其與好民居公司簽訂的庫房租賃協(xié)議書第一條 ?第二項 ?約定租賃物的功能為倉儲，如需要轉(zhuǎn)變使用功能，須經(jīng)出租方即好民居公司書面同意。臨堤倉儲部違反此條約定，轉(zhuǎn)變庫房的使用功能，且未經(jīng)好民居公司書面同意，故臨堤倉儲部不具備出租主體資質(zhì)。該協(xié)議第九條 ?第二款 ?約定，轉(zhuǎn)租租賃物的用途不得超出合同第一條 ?規(guī)定的用途范圍即倉儲功能。臨堤倉儲部將轉(zhuǎn)變倉儲功能，用于商業(yè)經(jīng)營，故臨堤倉儲部不具備對將庫房外轉(zhuǎn)租用作其他用途的資質(zhì)。對證據(jù)一中會議紀要，因是復(fù)印件，故不予質(zhì)證。對證據(jù)二的真實性無異議，對證明問題有異議，該清障令能證明原告的主張。對證據(jù)三的真實性和證明問題均有異議，該證據(jù)不能證明臨堤倉儲部的主張，且臨堤倉儲部與他人簽訂的合同與本案無關(guān)，其合同內(nèi)容不能約束馬某某。對證據(jù)四的真實性及證明問題均有異議，租賃房屋未建成。臨堤倉儲部應(yīng)拿出產(chǎn)權(quán)證，證明涉案房屋的位置、合法性及臨堤倉儲部是否有權(quán)出租。照片所拍的是房屋局部，不能證明就是所拍攝的是馬某某承租的房子，不能證明該房屋是馬某某承租使用，照片拍攝時間是2015年，不能證明2013年臨堤倉儲部將房屋交付給馬某某。臨堤倉儲部舉示的全部照片中沒有馬某某承租的門市房。對證據(jù)五證人證言的真實性及證明問題均有異議，證人不知道馬某某承租房屋的位置，不能證明馬某某與臨堤倉儲部的租房協(xié)議內(nèi)容，證人證實的是2014年4月以后的事情，不能證明2013年臨堤街房屋出租情況。證人稱2014年10月份之后市場不再營業(yè)，臨堤倉儲部稱2014年8月以后市場不再營業(yè)，相互矛盾，故證人證言不真實。對證據(jù)六證人證言的真實性及證明問題均有異議，證人與崔民存在利害關(guān)系，崔民曾經(jīng)聘用證人，證人證言效力低。證人對馬某某是否承租房屋不清楚，不能證實臨堤倉儲部是否向馬某某交付房屋。且證人證言相互矛盾，證人稱2013年9月10日商業(yè)街開業(yè)與政府2013年8月25日清障令相矛盾，清障令拆除臨堤800米建筑物，臨堤倉儲部開業(yè)違反政府規(guī)定，違反法律規(guī)定。證人稱鐵皮房是2012年年末建的，而臨堤倉儲部舉示的庫房租賃協(xié)議書涉及的是已建成的廠房，對該廠房臨堤倉儲部沒有出租權(quán)。綜上，證人證言不應(yīng)采信。
林中泉公司對臨堤倉儲部舉示的證據(jù)質(zhì)證認為:對證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)四、證據(jù)五、證據(jù)六，因林中泉公司是代臨堤倉儲部收款，錢款已經(jīng)轉(zhuǎn)給臨堤倉儲部，馬某某與臨堤倉儲部之間的爭議與林中泉公司無關(guān)。
林中泉公司未舉示證據(jù)。
本院確認:馬某某的證據(jù)一，來源合法，內(nèi)容客觀真實，能證明馬某某從臨堤倉儲部承租房屋，馬某某分三次向臨堤倉儲部交納18000元，其中林中泉公司代臨堤倉儲部收取1萬元，與本案有關(guān)聯(lián)性，故本院予以采信。馬某某的證據(jù)二，能證明哈爾濱市道外區(qū)防汛抗旱指揮部曾于2013年8月25日下達清障令，要求好民居公司對馬家溝沿堤街上從通港街到石油庫跨馬家溝橋800延長米的建筑物進行拆除，馬某某租賃的門市房的位置在清障令范圍內(nèi)，與本案有關(guān)聯(lián)性，故本院予以采信。馬某某的證據(jù)三，該照片能證明馬某某租賃房屋的位置現(xiàn)沒有房屋的客觀情況，與本案有關(guān)聯(lián)性，故本院予以采信。馬某某的證據(jù)四、證據(jù)五，兩名證人不了解馬某某與臨堤倉儲部之間的租賃合同情況，故不能證明馬某某租賃的房屋是否建成、臨堤倉儲部是否將房屋交付給馬某某，故本院不予采信。臨堤倉儲部舉示的證據(jù)一，其中崔民與哈爾濱好民居建設(shè)投資發(fā)展有限公司簽訂的庫房租賃協(xié)議書，在沒有其他證據(jù)佐證的情況下，不能證明該協(xié)議書所涉及的庫房與馬某某租賃的門市房是同一位置，不能證明與本案有關(guān)聯(lián)性，故本院不予采信；哈爾濱市道外區(qū)人民政府房屋征收辦公司會議記錄為復(fù)印件，不能證明其真實性，且臨堤倉儲部不能證明該會議記錄與本案有關(guān)聯(lián)性，故本院不予采信。臨堤倉儲部舉示的證據(jù)二，能證明哈爾濱市道外區(qū)防汛抗旱指揮部曾于2013年8月25日下達清障令，要求好民居公司對馬家溝沿堤街上從通港街到石油庫跨馬家溝橋800延長米的建筑物進行拆除，馬某某租賃的門市房的位置在清障令范圍內(nèi)，該證據(jù)不能證明臨堤倉儲部主張的“已將房屋交付給馬某某，房屋是清障令下達后拆除的”，故本院不予采信。臨堤倉儲部舉示的證據(jù)三，是臨堤倉儲部與案外人王殿峰簽訂的租賃合同，與本案無關(guān)聯(lián)性，故本院不予采信。臨堤倉儲部舉示的證據(jù)四是鐵皮房的照片，與馬某某承租的門市房無關(guān)聯(lián)性，故本院不予采信。臨堤倉儲部舉示的證據(jù)五、證據(jù)六，因證人與本案有利害關(guān)系，在無其他證據(jù)佐證的情況下，不能證明其真實性，故本院不予采信。
本院認為:《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定:“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。”《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任”。本案中，馬某某承租臨堤倉儲部位于哈爾濱市道外區(qū)臨堤街的門市房，雙方雖未簽訂書面房屋租賃合同，但根據(jù)馬某某提供的交款收據(jù)及臨堤倉儲部在庭審中的自認可知，臨堤倉儲部已收到馬某某給付的18000元，故馬某某與臨堤倉儲部之間已形成事實上的租賃合同關(guān)系，因臨堤倉儲部未提供租賃門市房的合法手續(xù)，根據(jù)前述司法解釋的規(guī)定，按照上述司法解釋的規(guī)定，雙方之間的租賃合同無效。臨堤倉儲部已收取馬某某交付的門市房租金18000元，但臨堤倉儲部沒有證據(jù)證明其已將租賃商鋪交付給馬某某，雙方租賃合同無效的過錯在臨堤倉儲部，臨堤倉儲部收取租金卻不交付商鋪，馬某某因此遭受損失，按照前述法律規(guī)定，臨堤倉儲部應(yīng)返還已收取的門市房租金18000元并賠償馬某某的利息損失，馬某某的訴訟請求理由成立，本院予以支持，利息從2013年4月9日至2014年12月3日，按中國人民銀行一年至三年的貸款基準利率分段計算（2013年4月9日至2014年11月21日，按年利率6.15%計算，18000元×6.15%×591天÷365天，為1792元；2014年11月22日至2014年12月3日，按年利率6.0%計算，18000元×6.0%×12天÷365天，為36元），經(jīng)核算為1828元，馬某某主張1000元低于該數(shù)額，本院予以支持。臨堤倉儲部主張馬某某承租了一個門市房和兩個鐵皮房、三個房屋均已交付馬某某、臨堤倉儲部不應(yīng)承擔返還責任，因證據(jù)不足，故本院不予采納。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告哈爾濱市道外區(qū)臨堤倉儲部于本判決發(fā)生法律效力起十日內(nèi)返還原告馬某某房屋租金18000元；
二、被告哈爾濱市道外區(qū)臨堤倉儲部于本判決發(fā)生法律效力起十日內(nèi)給付原告馬某某利息損失1000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費275元（原告馬某某已預(yù)交），由被告哈爾濱市道外區(qū)臨堤倉儲部負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

本院認為:《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定:“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效?！薄吨腥A人民共和國合同法》第五十八條 ?規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任”。本案中，馬某某承租臨堤倉儲部位于哈爾濱市道外區(qū)臨堤街的門市房，雙方雖未簽訂書面房屋租賃合同，但根據(jù)馬某某提供的交款收據(jù)及臨堤倉儲部在庭審中的自認可知，臨堤倉儲部已收到馬某某給付的18000元，故馬某某與臨堤倉儲部之間已形成事實上的租賃合同關(guān)系，因臨堤倉儲部未提供租賃門市房的合法手續(xù)，根據(jù)前述司法解釋的規(guī)定，按照上述司法解釋的規(guī)定，雙方之間的租賃合同無效。臨堤倉儲部已收取馬某某交付的門市房租金18000元，但臨堤倉儲部沒有證據(jù)證明其已將租賃商鋪交付給馬某某，雙方租賃合同無效的過錯在臨堤倉儲部，臨堤倉儲部收取租金卻不交付商鋪，馬某某因此遭受損失，按照前述法律規(guī)定，臨堤倉儲部應(yīng)返還已收取的門市房租金18000元并賠償馬某某的利息損失，馬某某的訴訟請求理由成立，本院予以支持，利息從2013年4月9日至2014年12月3日，按中國人民銀行一年至三年的貸款基準利率分段計算（2013年4月9日至2014年11月21日，按年利率6.15%計算，18000元×6.15%×591天÷365天，為1792元；2014年11月22日至2014年12月3日，按年利率6.0%計算，18000元×6.0%×12天÷365天，為36元），經(jīng)核算為1828元，馬某某主張1000元低于該數(shù)額，本院予以支持。臨堤倉儲部主張馬某某承租了一個門市房和兩個鐵皮房、三個房屋均已交付馬某某、臨堤倉儲部不應(yīng)承擔返還責任，因證據(jù)不足，故本院不予采納。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告哈爾濱市道外區(qū)臨堤倉儲部于本判決發(fā)生法律效力起十日內(nèi)返還原告馬某某房屋租金18000元；
二、被告哈爾濱市道外區(qū)臨堤倉儲部于本判決發(fā)生法律效力起十日內(nèi)給付原告馬某某利息損失1000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費275元（原告馬某某已預(yù)交），由被告哈爾濱市道外區(qū)臨堤倉儲部負擔。

審判長：董益峰
審判員：焦佳
審判員：康軼喬

書記員：陳巖