原告：馬某，男，****年**月**日出生，漢族，工人，住北京市大興區(qū)。
委托訴訟代理人：達立廣，
河北陳玉哲律師事務所律師。
被告：
唐山市中運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地唐山市開平區(qū)開越路888號502室。
法定代表人：田景瑞，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：董艷潔，河北ＸＸＸ律師事務所律師。
被告：
北京易構(gòu)樂某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地北京市密云區(qū)太師屯鎮(zhèn)永安街143號鎮(zhèn)政府辦公樓415室-918（太師屯鎮(zhèn)集中辦公區(qū)）。
法定代表人：李寶慶，該公司執(zhí)行董事。
被告：
廊坊福某某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地三河市燕郊海油大街45所門面9號。
法定代表人：彭雪梅，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：孟楊，
北京兩高律師事務所律師。
委托訴訟代理人：魯大偉，男，****年**月**日出生，漢族，
廊坊福某某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司運營總監(jiān)，住河北省三河市。
原告馬某與被告
唐山市中運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“中運房地產(chǎn)開發(fā)公司”）、
北京易構(gòu)樂某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱“易構(gòu)樂某經(jīng)紀公司”）、

廊坊福某某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱“福某某經(jīng)紀公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年11月10日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告馬某及其委托訴訟代理人達立廣、被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司委托訴訟代理人董艷潔、被告福某某經(jīng)紀公司委托訴訟代理人孟楊、魯大偉到庭參加訴訟。被告易構(gòu)樂某經(jīng)紀公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告馬某向本院提出訴訟請求：1.確認原告與被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司2017年4月6日簽訂的《“名仕.雅居”成交確認單》無效,被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司返還購房款100000元,并自起訴日起以100000元為基數(shù)按照
中國人民銀行同期貸款利率給付原告利息損失至付清之日止;2.被告易構(gòu)樂某經(jīng)紀公司、福某某經(jīng)紀公司對第1項訴訟請求承擔連帶責任；3.被告易構(gòu)樂某經(jīng)紀公司、福某某經(jīng)紀公司返還原告服務費用70000元,并自起訴之日起以70000元為基數(shù)按照
中國人民銀行同期貸款利率給付原告利息損失至付清之日止；4.訴訟費由被告負擔。事實和理由:2017年4月6日經(jīng)被告易構(gòu)樂某經(jīng)紀公司、福某某經(jīng)紀公司居間介紹,原告與被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《“名仕.雅居”成交確認單》，約定原告購買被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“名仕.雅居”的4#樓3單元9層901號房產(chǎn),合同總價款552690元,原告應于2017年4月6日前支付100000元,剩余房款于2017年10月31日前交齊。此外確認單還就上述房產(chǎn)的面積、單價等進行了約定。確認單簽訂當日,原告支付給被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司購房款100000元。為此,原告支付被告易構(gòu)樂某經(jīng)紀公司、福某某經(jīng)紀公司服務費70000元。后原告得知被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的上述項目尚未取得商品房預售許可證，依法不得進行銷售。原、被告簽訂《“名仕.雅居”成交確認單》不具有法律效力。被告易構(gòu)樂某經(jīng)紀公司、福某某經(jīng)紀公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司,明知被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司存在上述情況,為收取高額中介服務費,極力促成原告與被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司進行交易,其應當連帶返還原告購房款100000元及收取的中介費70000元。故此,原告訴至法院。
被告
唐山市中運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，其與原告所簽《“名仕.雅居”成交確認單》依法屬于《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規(guī)定的預約合同，簽訂的目的是為了預約簽訂本約合同，即將來具備商品房預售條件后簽訂《商品房預售合同》，該預約合同依法有效，故原告的主張于法無據(jù)，法院應依法駁回原告的訴訟清求。具體理由如下：1.被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司與原告簽訂的《“名仕.雅居”成交確認單》依法屬于預約合同，系原告對其所選商品房的預訂，是雙方為了將來在具備商品房預售條件后訂立《商品房預售合同》而簽訂的合同，即預約合同。商品房買賣“預約合同”不是商品房買賣“預售合同”?！丁懊?雅居”成交確認單》約定原告自愿購買由中運房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的坐落于唐山市開平區(qū)“名仕.雅居”項目的樓房，并在《確認單》簽訂同時交納了定金100000元作為履行本確認單之擔保，約定待正式簽署《商品買賣合同》時，定金轉(zhuǎn)入首付款，不再退還原告，并明確約定在《商品房買賣合同》正式生效時，該確認單同時失效。依照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條之規(guī)定，當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。既然司法解釋?guī)定可以解除預約合同，就說明為了簽訂正式商品房買賣合同而在前期簽訂的預約合同是有效的，不然便不存在上述解除的規(guī)定，該法條明確規(guī)定了預約合同的效力問題。本案中《“名仕.雅居”成交確認單》系原告對其所選上述商品房的預訂，是為將來該項目具備商品房預售條件后訂立正式的《商品房預售合同》而作的前期準備，且該確認單第二條、第五條明確約定了雙方在日后簽訂《商品房買賣合同》時定金的處理方式、雙方配合簽訂本約合同的事項及違約責任，第七條明確約定了待雙方簽署的《商品房買賣合同》生效時，本確認單同時失效，從上述條款的約定也能夠進一步確認《“名仕.雅居”成交確認單》是為了日后簽訂《商品房預售合同》而簽訂的合同，故應當依法認定《“名仕.雅居”成交確認單》為預約合同。2.從《“名仕.雅居”成交確認單》約定內(nèi)容來看，符合《最高人民法院民事案件案由規(guī)定》中關于商品房預約合同的規(guī)定，且其亦不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，缺少如商品房銷售方式、付款方式、交付使用條件及日期、面積差異的處理等諸多條款，故依法應認定為商品房預約合同，不能將其等同為商品房買賣合同。依照《最高人民法院民事案件案由規(guī)定》第四部分第十條合同糾紛中第82項房屋買賣合同糾紛下設第四級案由“商品房預約合同糾紛”，明確規(guī)定了商品房預約合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者就雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同的協(xié)議，一般以“認購書”、“訂購單”、“意向書”等形式表現(xiàn)，且多約定了定金。在合同內(nèi)容中，商品房預約合同一般包括雙方當事人基本情況、房屋基本狀況、商品房總價款、簽署正式買賣合同的期限、定金條款等內(nèi)容，故《“名仕.雅居”成交確認單》依法應認定為商品房預約合同。另外，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。但本案中，雙方簽訂的《“名仕.雅居”成交確認單》缺少如商品房銷售方式、付款方式、交付使用條件及日期、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關事宜等諸多《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容，也沒有交付房款，僅支付了定金，故依法不能對此認定為商品房買賣合同。3.預約合同的效力與被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司是否取得商品房預售許可證并無關聯(lián)性，故原告主張因中運房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的上述項目尚未取得商品房預售許可證，依法不能進行銷售，進而導致《“名仕.雅居”成交確認單》無效的事由理據(jù)不足，應予駁回。依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。故只有《“名仕.雅居”成交確認單》具備商品房預售合同的效力，即雙方簽訂的《“名仕.雅居”成交確認單》被認定為本約合同，才會因答辯人在簽訂時或起訴前尚未取得商品房預售許可證而導致合同無效，而預約合同是否有效與是否取得商品房預售許可證并無任何關聯(lián)性。本案中，《“名仕.雅居”成交確認單》依法屬于商品房預約合同，并非商品房預售合同。綜上，雙方締結(jié)預約合同的初衷是為了創(chuàng)造交易機會、促成交易實現(xiàn)、穩(wěn)定交易秩序，也為中運房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設多大面積、何類房屋提供參考依據(jù)。預約合同的簽訂不違反法律的規(guī)定，故中運房地產(chǎn)開發(fā)公司要求依法認定《“名仕.雅居”成交確認單》合法有效，駁回原告的訴訟請求。
被告
北京易構(gòu)樂某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司未作答辯。
被告
廊坊福某某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司辯稱，1.本案訴爭的合同即《“名仕.雅居”成交確認單》有效。該確認單并非商品房預售合同，而是預約合同，目的在于認購房屋，該協(xié)議的效力在于約束開發(fā)公司（被告一）和買房人在將來履行簽訂房屋買賣協(xié)議之義務，而商品房預售合同本身是房屋買賣合同。因此該合同不屬于房屋預售合同，其效力與開發(fā)公司是否取得商品房預售許可無關。依據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С?。”我國法律正式確立了買賣合同領域中，預約合同的法律規(guī)定。預約合同是指雙方當事人有權(quán)利請求對方履行訂立買賣合同（本約）的義務，而非請求對方履行買賣合同本約之交貨或者付款義務。預約合同通常約定所要訂立買賣合同（本約）的標的物及價金的計算標準，以作為將來訂立買賣合同的依據(jù)。簡而言之，買賣預約是雙方“約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同”的合同。而本案《“名仕.雅居”成交確認單》第二條明確約定，原告支付的100000元為定金，待正式簽訂《房屋買賣合同》時轉(zhuǎn)為首期房款。可見該合同目的在于約束雙方在未來簽訂正式的《房屋買賣合同》，因此，該協(xié)議的性質(zhì)應為預約合同，而不是房屋買賣合同。另外，原告稱被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司未取得商品房預售許可證，因此《“名仕.雅居”成交確認單》無效，沒有法律依據(jù)。《商品房銷售管理辦法》第三條明確指出，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售，該規(guī)定明確了商品房預售合同屬于商品房買賣合同，同時該辦法第十六條明確了商品房買賣合同應具備的內(nèi)容。而《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人已按照約定收受房款的，應認定為房屋買賣合同。而本案的《“名仕.雅居”成交確認單》僅約定了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的十三項中的兩項，即當事人的名稱和房屋的價款、付款方式兩條，其它均無約定，并且開發(fā)公司也僅收受了原告100000元的定金，從合同的內(nèi)容和實際履行的情況來看，該協(xié)議的性質(zhì)明顯是預約合同，而非房屋預售合同。該協(xié)議系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，是有效的。2.被告福某某經(jīng)紀公司在該《“名仕.雅居”成交確認單》的簽訂過程中，履行了職責，付出了勞動，并無過錯，因此原告訴請福某某經(jīng)紀公司返還服務費及承擔定金連帶返還責任于法無據(jù)。被告福某某經(jīng)紀公司為原告提供了認購名仕.雅居項目的全程服務，包括幫助原告了解項目的相關信息，發(fā)班車帶原告與開發(fā)商洽談，并協(xié)助原告以較低的價格認購該項目的房屋，切實為廣大買房人提供了高質(zhì)量的服務，最終促成了認購協(xié)議的簽訂。而且，多數(shù)買房人認購該項目房屋的目的在于投資，而非自用（從成交確認單約定給乙方免費更名一次便可看出認購者的目的性），其對項目的進度、竣工日期等重要信息并未提出要求或疑問，也并未要求開發(fā)公司取得預售許可證后才同意簽訂《“名仕.雅居”成交確認單》。從上述事實來看，福某某經(jīng)紀公司在為原告提供服務的過程中并無過錯，且付出了勞動和一定的經(jīng)濟成本，依法應收取服務費用，沒有返還原告款項及與被告一同承擔連帶返還定金的義務。綜上，本案訟爭協(xié)議是有效的，被告福某某經(jīng)紀公司為原告提供了約定的服務，且無過錯，故法院應依法駁回原告訴請。
原告馬某圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，并在卷佐證，本院認定如下：《“名仕.雅居”成交確認單》1份、100000元《收據(jù)》1張、20000元及50000元服務費《收據(jù)》各1份、中運房地產(chǎn)開發(fā)公司《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》復印件各1份、被告易構(gòu)樂某經(jīng)紀公司、福某某經(jīng)紀公司工商信息各1份，具備證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性，本院予以認定。原告提交的（2017）冀0205民初1281號民事判決書1份，因該民事判決尚未生效，本院不予認證。
被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司、易構(gòu)樂某經(jīng)紀公司、福某某經(jīng)紀公司未向本院提交證據(jù)。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2017年4月6日原告馬某（乙方）與被告
唐山市中運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）簽訂《“名仕.雅居”成交確認單》1份，載明：“一、乙方自愿購買“名仕.雅居”項目4#樓3單元9層901號房,該房屋建筑面積為80.1平方米，單價為￥6900元/建筑面積平方米，（最終面積以有資質(zhì)的測繪中心為準，房款多退少補）?？偡績r￥552690元（大寫：伍拾伍萬貳仟陸佰玖拾零元整）。二、乙方在簽訂該確認單同時向甲方交納定金（人民幣）壹拾萬元作為履行本確認單之擔保。待正式簽署《商品房買賣合同》時，定金轉(zhuǎn)入首期款，不再退還乙方。三、付款方式：1.乙方須于2017年4月6日前支付（人民幣）壹拾萬元作為首期房款。2.房價余款（人民幣）￥452690元，乙方按以下第3種方式付清。（1）于2017年_月_日前付清。（2）作銀行按揭，于2017年_月_日將貸款資料備齊交于甲方。（3）其他方式：（剩余房款須于2117年10月31日前以第1、2種方式補齊，同時可以免費更名一次）。四、甲方非因規(guī)劃、設計變更的原因，未經(jīng)乙方同意，擅自撤銷乙方所購物業(yè)或?qū)⒃撐飿I(yè)轉(zhuǎn)售給第三方的，甲方雙倍返還定金給乙方作為最終賠償。五、甲方通知乙方簽約時間，乙方須在接到甲方通知之日起7日內(nèi)攜帶相關文件按期前往簽約，若因乙方原因?qū)е挛茨芎灱s的，視乙方違約，甲方有權(quán)將該商品房自行處理而且不需另行通知乙方，并且有權(quán)沒收乙方支付的定金。七、其他條款1.……2、在甲乙雙方簽署的《商品房買賣合同》正式生效時，本《確認單》同時失效?！痹骜R某在該確認單上簽字捺印，被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司在該確認單上簽章。原告馬某于當日向被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司交納了定金100000元，分別向被告易構(gòu)樂某經(jīng)紀公司、被告福某某經(jīng)紀公司交納了服務費20000元、50000元，被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司為原告出具了金額為100000元的定金《收據(jù)》1份，被告易構(gòu)樂某經(jīng)紀公司給原告出具了金額為20000元的服務費《收據(jù)》1份、被告福某某經(jīng)紀公司給原告出具了金額為50000元的服務費《收據(jù)》1份。
另查明，“名仕.雅居”項目系中運房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)項目，該項目所涉土地使用權(quán)人為被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司，土地性質(zhì)為批發(fā)零售用地，建設用地規(guī)劃許可性質(zhì)為商業(yè)設施用地，該項目現(xiàn)未開工建設。

本院認為，依法成立的合同，受法律保護。已成立的合同產(chǎn)生法律效力，需具備如下條件：主體適格；意思表示真實；內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定。從《“名仕.雅居”成交確認單》內(nèi)容看，確認單就房屋的基本情況、預定房款金額等條款進行了約定，但未約定商品房交付使用日期及其他事項，系雙方對以后訂立商品房買賣合同相關事宜進行的預先約定，而不是對商品房買賣結(jié)果的直接確認，故該確認單應認定為商品房預約合同。房屋作為一種特殊的商品，有關其預約、預售、銷售所產(chǎn)生的法律后果及社會影響均不同于其他一般商品，在我國商品房的預售和銷售均實行許可證制度，商品房預約也應具備特定的條件，即商品房預約合同應當在房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)辦妥開發(fā)項目的立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，開發(fā)項目已經(jīng)確定，但尚未取得商品房預售許可證的期間內(nèi)簽訂。本案被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)項目的土地性質(zhì)非民用住宅用地，其未取得民用住宅建設規(guī)劃許可，對取得預售許可證、簽訂正式商品房買賣合同的時間均不能確定，故案涉確認單所指向的標的物并不具有特定的物理屬性，已違反國家法律強制性規(guī)定，這一階段簽訂的商品房預約合同即《“名仕.雅居”成交確認單》應認定無效。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！币蛟媾c被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的確認單系無效合同，被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司已收取原告的定金100000元應當予以返還。被告易構(gòu)樂某經(jīng)紀公司、福某某經(jīng)紀公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀公司，未盡到審查義務，所促成成立的《名仕.雅居成交確認單》無效，其應分別承擔返還原告居間服務費20000元和50000元的民事責任。關于原告要求三被告賠償利息損失的主張，本案中原告未盡到謹慎注意義務，與被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《“名仕.雅居”成交確認單》，其自身存在過錯，故對原告要求三被告賠償利息損失的訴訟請求，本院不予支持。對于原告訴請第二項，因合同具有相對性，案涉預約合同即《“名仕.雅居”成交確認單》系原告與被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽訂，且定金100000元系被告中運房地產(chǎn)開發(fā)公司收取，故原告主張被告易構(gòu)樂某經(jīng)紀公司、福某某經(jīng)紀公司承擔連帶返還定金責任，理據(jù)不足，本院不予支持。為維護當事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第一條、第二條、第四十五條之規(guī)定，判決如下：

一、原告馬某與被告
唐山市中運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2017年4月6日簽訂的《“名仕.雅居”成交確認單》無效。
二、被告
唐山市中運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告馬某返還定金100000元。
三、被告
北京易構(gòu)樂某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、被告
廊坊福某某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)分別向原告馬某返還服務費20000元和50000元。
四、駁回原告馬某的其他訴訟請求。
如果未按照本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費3700元，減半收取為1850元，由原告馬某負擔175元，被告
唐山市中運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔985元，被告
北京易構(gòu)樂某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司負擔197元，被告
廊坊福某某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司負擔493元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。

審判員 王玉杰

書記員： 許越