原告:馬某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市浦東新區(qū)。
委托訴訟代理人:張兆國,上海九安律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:張志娟,上海九安律師事務(wù)所律師。
被告:上海宜某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司,住所地上海市閔行區(qū)。
法定代表人:劉裕坤,執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:徐同臨,上海瀛泰律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:戴玉鑫,上海瀛泰律師事務(wù)所律師。
原告馬某某與被告上海宜某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司(以下簡稱宜某公司)居間合同糾紛一案,本院于2018年1月16日立案后,先適用簡易程序,于2018年5月22日公開開庭進行了審理,后因案情復(fù)雜,依法組成合議庭適用普通程序于2018年9月4日公開開庭進行了審理。原告馬某某及其委托訴訟代理人張兆國,被告宜某公司的委托訴訟代理人徐同臨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告馬某某向本院提出訴訟請求:1.被告立即歸還代收的購房款人民幣(幣種下同)1,040,000元;2.被告支付違約金4,188元(自2017年5月31日起至2018年1月31日止按銀行貸款利率年利率6%計算)。
事實和理由:2016年8月6日,原告經(jīng)被告介紹,同意購買被告門店所列房源中位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)閘航路XXX弄XXX號XXX室和鹽鐵塘路XXX弄XXX號XXX室的二套房屋,為表誠意,原告于當日支付了二套房屋各50,000元的意向金,2016年8月16日,被告與原告就購買上海市閘航路XXX弄XXX號簽訂了一份《承諾書》,被告承諾該房為2019年可以上市交易,過戶時由被告安排業(yè)主與原告辦理過戶手續(xù),交易總價為1,040,000元,交易風險由被告控制,若業(yè)主違約所造成的經(jīng)濟損失,由被告負責替原告追回房價款及銀行利息,原告承諾無條件把全款打入被告指定的賬戶,由被告代為轉(zhuǎn)給業(yè)主等。當天原告向被告的簽約人蒲建的銀行賬戶匯入650,000元,連同8月6日預(yù)付二套房屋的意向金100,000元中的50,000元,被告出具了700,000元的《房款保管書》。2016年9月2日,應(yīng)被告的要求,原告又向被告的簽約人蒲建的銀行賬戶匯入50,000元,并交付其現(xiàn)金40,000元。此時被告說原來的房屋室號寫錯,應(yīng)為上海市閘航路XXX弄XXX號303室,原告覺得改錯也很正常。2016年9月3日,原告又向被告的簽約人蒲建的銀行賬戶匯入250,000元,被告出具了300,000元的收據(jù),買房地址已改成上海市閘航路XXX弄XXX號303室,簽的日期為9月2日,至此原告已付清了1,040,000元的購房款。2016年10月8日,應(yīng)被告的要求,原告于被告的門店里在一份已有業(yè)主熊某某的法定代理人熊曉東簽名、被告作為居間方蓋章的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》上簽字,并收取了合同原件。在臨近過戶日期時,被告告知原告所購房屋不能成交,被告愿意退回所收取的1,040,000元購房款,故雙方于2017年4月21日簽訂《補充協(xié)議》,確認被告已收到1,040,000元購房款,雙方已明確知曉2017年5月30日前不能過戶,原告同意被告于2017年5月30日退還1,040,000元。此后,原告多次找被告要求退款,被告以蒲建生病無法處理等種種理由推諉,至今沒有履行補充協(xié)議約定的退款義務(wù)。原告認為,按照被告原先的承諾,業(yè)主違約,被告負責追回房價款及銀行利息,被告違約,同樣要承擔違約的銀行利息,且被告也承諾在2017年5月30日前退回全款,故原告訴至法院。
訴訟過程中,原告馬某某變更上述第2項訴訟請求為判令被告向原告支付以1,040,000元為本金,自2017年5月31日起至實際支付之日止,按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息。
被告宜某公司辯稱,不同意原告的訴訟請求。就原告訴狀上所述的事實,被告在接到法院訴狀前并不知情。被告沒有參與原告和蒲建之間有關(guān)房屋居間、買賣的民事行為當中。交易過程中所有的收款都是蒲建收的,被告沒有收到過錢,故被告與此事無關(guān)。被告也注意到這類事情發(fā)生很多,這個應(yīng)該是蒲建冒用被告名義,私刻被告的合同章,本身也是對被告的侵權(quán)行為。被告認為原告的訴訟請求應(yīng)該向蒲建的繼承人提出。
本院經(jīng)審理認定事實如下:2016年8月16日,原告馬某某(簽約乙方)與被告宜某公司(簽約甲方)簽訂《承諾書》1份,約定就乙方買受上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)閘航路XXX弄XXX號XXX室房屋,乙方委托甲方負責本次交易的流程及風險控制,經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致,達成以下協(xié)議:1、甲方承諾乙方,2019年過戶時甲方安排業(yè)主與乙方將該房屋過戶更名至乙方名下(本房屋為2019年可以上市交易);2、甲方承諾乙方,乙方以總價為1,040,000元購買此物業(yè);3、甲方承諾乙方,乙方交付總房價款給甲方十日內(nèi),甲方將該房屋交付給乙方使用;4、該房屋交易過程中所有的風險由甲方控制,若該房屋業(yè)主違約所造成的經(jīng)濟損失,由甲方負責替乙方追回的房價款及銀行利息;5、乙方承諾甲方,乙方無條件將該房屋交易的所有房款打到甲方指定賬戶,由甲方代為轉(zhuǎn)給該房屋業(yè)主,轉(zhuǎn)賬憑條由乙方代為保管,交易所產(chǎn)生的稅、費由乙方承擔;6、關(guān)于該房屋的買賣合同以及全權(quán)委托公證合同由甲方來協(xié)商時間,乙方需配合甲方來辦理手續(xù);上述《承諾書》落款甲方處由馬某簽名并加蓋了被告宜某公司的合同專用章。
同日,原告向蒲建轉(zhuǎn)賬支付了650,000元,并取得了收款人處加蓋被告宜某公司合同專用章的《房款保管書》1份,上載:今收到馬某某購房款700,000元,代為保管,轉(zhuǎn)支付給物業(yè)業(yè)主(物業(yè)地址:上海市閔行區(qū)閘航路XXX弄XXX號XXX室)。
2016年9月2日,原告向蒲建轉(zhuǎn)賬支付了50,000元,又于2016年9月3日向蒲建轉(zhuǎn)賬支付了250,000元,并取得了加蓋被告宜某公司合同專用章的《收據(jù)》1份,該《收據(jù)》上載:分店為閔馳二路店,日期為2016年9月2日,地址為上海市閔行區(qū)閘航路XXX弄XXX號303室,金額為300,000元。
2016年10月18日,原告馬某某(作為買受人,簽約乙方)與案外人熊某某(作為出賣人,簽約甲方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》1份,約定甲乙雙方通過上海宜某地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司居間介紹(房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人:楊俊敏,經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證書號:FAXXXXXXX),由乙方受讓甲方位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)閘航路XXX弄XXX號303室的自有房屋,房屋建筑面積53.41平方米;甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致,同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為1,040,000元;合同補充條款(一)約定:甲、乙雙方約定于2016年12月12日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,直至甲、乙雙方共赴本市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)當日止;甲、乙雙方應(yīng)于稅、費審稅交付完畢后,于本房屋滿足交易過戶條件后3個工作日內(nèi)甲、乙雙方共同至上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理房屋過戶手續(xù);甲方于2016年12月12日前將該房屋交付乙方,交付標志為甲方將該房屋的鑰匙交付乙方,并對水、電、煤氣(若有)、物業(yè)管理費(若有)、有線電視(若有)等費用進行結(jié)算;合同附件三付款協(xié)議約定:甲、乙雙方約定:乙方于2013年11月26日向甲方支付房款1,040,000元;乙方于2018年3月20日前(注:此日期為大概時間準確日期應(yīng)按照國家規(guī)定的產(chǎn)權(quán)證能夠上市過戶的日期為準)過戶;上述合同落款甲方處由案外人熊曉東簽名,乙方處由原告馬某某簽名,居間方處由蒲建簽名并加蓋了被告宜某公司的合同專用章。
2017年4月21日,原告馬某某(作為買售方,簽約乙方)與被告宜某公司(作為居間方,簽約丙方)簽訂《補充協(xié)議》1份,約定:甲、乙雙方就座落于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)閘航路XXX弄XXX號303室的該房屋的交易流程及風險控制,達成如下協(xié)議:1.乙方于2016年10月8日通過丙方支付該房屋的購房款共計1,040,000元整;2.今通過丙方、甲、乙雙方協(xié)商定于2017年5月30日前過戶,如不能到期過戶,丙方必須退回乙方所支付的就購買座落于上海市閘航路XXX弄XXX號303室的該房屋的所有款項1,040,000元整,并其它所有費用(包含丙方中介服務(wù)費)全部由丙方支付,其它事項應(yīng)按照上海市合同法規(guī)定嚴格執(zhí)行;3.到期不能過戶,且不能歸還購房款,乙方將追究甲方和丙方的相關(guān)法律責任;4.甲、乙、丙三方已明確知曉2017年5月30日不能過戶(未滿足國家上市交易規(guī)定),乙方同意丙方于2017年5月30日退還乙方1,040,000元。上述協(xié)議上沒有記載甲方的信息,且落款甲方(出售方)簽名欄被劃去,落款丙方(居間方)由蒲建簽名并加蓋了被告宜某公司的合同專用章。
另查明,根據(jù)原告提供的《借記卡賬戶歷史明細清單》顯示,原告于2016年8月6日通過POS交易100,000元,于2016年9月2日通過柜面卡取40,000元。
還查明,上海市閔行區(qū)閔馳二路XXX號一層系被告注冊登記地址。
訴訟中,原告陳述其系在上海市閔行區(qū)閔馳二路XXX號被告門店地址購房及簽訂協(xié)議,原告通過被告一共購買了4套房屋,分別位于上海市鹽鐵塘路XXX弄XXX號XXX室、上海市閔行區(qū)閘航路XXX弄XXX號303室、上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)魯匯二X地塊06-01地塊X棟西單元XX室及上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)魯匯二X地塊06-01地塊X棟東單元XXX室,并明確原告在本案中購買的房屋地址為上海市閔行區(qū)閘航路XXX弄XXX號303室房屋,《承諾書》、《房款保管書》上的地址有誤,應(yīng)以《補充協(xié)議》的地址為準。原告認為其提供的《補充協(xié)議》僅是原、被告之間的協(xié)議,故沒有出售方的簽字蓋章,并陳述其與案外人熊某某簽訂買賣合同后,案外人向其交付了房屋,此后其因擔心房屋存在問題就將房屋進行了退還,其從未直接向案外人熊某某支付過房款,房款都是支付給被告的,現(xiàn)案外人熊某某已經(jīng)找不到了,且案外人熊某某也已將房屋另行出售,故房屋實際已無法交易,買賣合同實際已經(jīng)解除。根據(jù)原、被告之間的約定,如果合同未能履行,由被告向原告返還房款,且被告也在《補充協(xié)議》中承諾由被告退還原告1,040,000元。
上述事實,由原告馬某某提供的《承諾書》、《補充協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《房款保管書》、《收據(jù)》、中國工商銀行轉(zhuǎn)賬憑證、《借記卡賬戶歷史明細清單》、《配套商品房供應(yīng)單》及雙方當事人的庭審陳述所證實。上述證據(jù)與本案具有關(guān)聯(lián)性,本院確認其證據(jù)效力。訴訟中,被告提供了《浦江鎮(zhèn)商鋪租賃合同》以證明被告公司只有公章而沒有合同專用章,并提供了《執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人經(jīng)紀執(zhí)業(yè)注冊通知書》以證明楊俊敏與被告無關(guān);原告對《浦江鎮(zhèn)商鋪租賃合同》的真實性沒有異議,但認為用了公章不能代表被告沒有合同專用章,對《執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人經(jīng)紀執(zhí)業(yè)注冊通知書》的真實性沒有異議,但認為系2013年的經(jīng)紀人登記情況,與本案無直接關(guān)系;本院認為被告提供的《浦江鎮(zhèn)商鋪租賃合同》及《執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人經(jīng)紀執(zhí)業(yè)注冊通知書》與本案無關(guān)聯(lián)性,本院對其證據(jù)效力不予采信。被告還提供了與馬某的談話筆錄以證明本案交易與被告無關(guān),原告認為原告也申請了馬某到庭作證,故應(yīng)以馬某的當庭陳述為準。
審理中,為進一步查明有關(guān)事實,應(yīng)原告馬某某的申請,本院傳喚證人馬某到庭作證。
證人馬某述稱,其曾在被告公司工作過,具體的工作地址在浦江鎮(zhèn)閔馳二路XXX號,該地址為被告的門店,門店招牌是宜某地產(chǎn)的名字,門店的負責人為蒲建,其在蒲建領(lǐng)導(dǎo)下工作,門店內(nèi)有營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和納稅證明復(fù)印件,公司內(nèi)有一枚合同專用章和收據(jù)專用章,自2015年起做業(yè)務(wù)都是用的合同專用章,其僅在2016年上半年簽商鋪代理時見到用過一次公章,蒲建也帶過POS機到門店。其在被告公司工作過兩次,第一次是2013年由被告的副總招其進公司,當時公司的法定代表人為傅秀青,之后其離職,第二次于2015年由蒲建招其進公司。原告通過朋友介紹購房,與原告做交易時,門店的店頭為宜某,2017年上半年店頭換成了房友,原告到門店后其向原告推薦了房屋,其認為在房屋居間過程中其身份系宜某公司的員工,原告購買了4套房屋,其中1套價格為1,040,000元的居間成功了,還有3套房屋沒有成功,其中2套沒有上家,還有1套價格為1,300,000元,系原告購買的鹽鐵塘路176弄房屋,當時由于該房屋沒有交房,所以帶原告看了相同房型的房屋,談到價格為1,300,000元,錢款直接打給蒲建,后來蒲建稱房東收了200,000元后跑路了,原告就要求蒲建全額退款,蒲建答應(yīng)將錢款退還給原告,并已經(jīng)退還了原告400,000元,之后的事情其不太清楚,購買該房屋的收據(jù)是其開具并蓋章的,其認為鹽鐵塘路176弄16幢就是1區(qū)的1號,其記得原告支付了1,300,000元購買的是5樓的房屋,但具體的房屋其記不清楚了,簽訂補充協(xié)議時其也在場,當時先讓原告和蒲建一起簽字,之后房東跑路了就沒有補簽字。另外一套1,040,000元的房屋,原告在10月份轉(zhuǎn)賬至蒲建賬戶,付清了錢款,當時也給了原告鑰匙和房屋產(chǎn)證,之后蒲建讓其取回了產(chǎn)證,因為那套房屋是動遷安置房不能過戶所以沒有去交易中心,其不清楚該1,040,000元最后蒲建有沒有返還給原告。2016年8月16日的關(guān)于閘航路房屋的承諾書是其所簽,房款保管書也是由其蓋章的,2016年9月2日的收據(jù)也是其所寫,承諾書、房款保管書上的地址為302室是因為房東拿過來的復(fù)印件看不清,所以寫錯了,后來產(chǎn)證看出來是303室就全部寫成了303室,原告購買的房屋是303室,簽訂補充協(xié)議時其在場,其認為房款都是轉(zhuǎn)賬支付的,原告在2016年底左右也取過現(xiàn)金,原告支付100,000元是為了買期房用的,其中40,000元付的是現(xiàn)金,第二天轉(zhuǎn)賬了60,000元,其記不清楚該錢款是否用于購買本案房屋。此外,原告購買1,040,000元的房屋支付過10,000元中介費。所有的收款都是應(yīng)蒲建要求先打到蒲建的個人賬戶,其不清楚蒲建收到的款項有無再向宜某公司打款,在業(yè)務(wù)過程中向客戶開具的也只有收據(jù),沒有正式發(fā)票。
對于證人馬某的證言,原告表示原則上同意,并認為不太可能要求證人作為房產(chǎn)經(jīng)紀人員把每一筆賬目都說清楚;被告表示有異議,并認為證人不是宜某公司的員工,證人沒有勞動合同也不受宜某公司指揮,證人的收入都是由蒲建發(fā)放,且業(yè)務(wù)中的款項也都是有蒲建收取,從未上交給宜某公司。
本院認為,依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。原告在懸掛被告店招的被告注冊地址購買房屋并簽訂協(xié)議,支付款項后取得了蓋有被告合同專用章的相關(guān)買賣協(xié)議及付款收據(jù),雖然被告抗辯《承諾書》、《補充協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《房款保管書》及《收據(jù)》上的合同專用章并非其公司所有,系蒲建冒用被告名義私刻,但因被告未就其合同專用章進行備案,且結(jié)合原告購買房屋及簽訂協(xié)議的地點等因素,原告認為簽約人蒲建的行為即代表被告的主張可以成立,蒲建的收款行為符合表見代理的相應(yīng)情形,故原告馬某某與被告宜某公司簽訂的《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示,內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定,合法有效,雙方均應(yīng)按約履行義務(wù)、行使權(quán)利,原告要求被告承擔相應(yīng)的合同責任,于法有據(jù),本院予以支持?,F(xiàn)原告明確其在本案中購買的房屋地址為上海市閔行區(qū)閘航路XXX弄XXX號303室房屋,并明確被告于2016年8月16日出具的《房款保管書》中所收取的700,000元(由原告于2016年8月16日向蒲建轉(zhuǎn)賬支付650,000元及原告于2016年8月6日通過POS交易的100,000元中的50,000元組成)、2016年9月2日出具的《收據(jù)》中所收取的300,000元以及原告于2016年9月2日向蒲建現(xiàn)金支付的40,000元均為購買上海市閔行區(qū)閘航路XXX弄XXX號303室房屋的購房款,且被告在《補充協(xié)議》中也確認原告于2016年10月8日通過被告支付了購房款共計1,040,000元,故原告已經(jīng)履行了付款義務(wù),現(xiàn)原告與案外人熊某某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》未能繼續(xù)履行,且原、被告簽訂的《補充協(xié)議》上也明確了雙方已知曉無法在約定的時間內(nèi)過戶,被告同意退還原告1,040,000元,故原告依據(jù)《補充協(xié)議》要求被告返還已支付的房款1,040,000元,符合雙方的約定,本院予以支持。根據(jù)《補充協(xié)議》約定,被告應(yīng)于2017年5月30日退還原告1,040,000元,現(xiàn)被告未按約定退還上述款項,原告主張以1,040,000元為本金,自2017年5月31日起至實際支付之日止,按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息,于法有據(jù),本院亦予以支持。至于被告與實際收款人之間的法律責任,可由被告另案主張。綜上,依照《中華人民共和國合同法》第四十九條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定,判決如下:
一、被告上海宜某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還原告馬某某購房款人民幣1,040,000元;
二、被告上海宜某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告馬某某以1,040,000元為本金,自2017年5月31日起至實際支付之日止,按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費人民幣14,197.70元,由被告上海宜某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司負擔。
如不服本判決,可以在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員:鄧紅霞
書記員:林??葉
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