上訴人（原審原告）馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，回族，住滄州市運河區(qū)。
委托代理人：蔡志勇，河北滄獅律師事務所律師。
委托代理人：趙顯穎，河北滄獅律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）滄州恒順房地產開發(fā)有限公司，住所地滄州市運河區(qū)順城街西路6號樓。
法定代表人張立順，該公司董事長。
委托代理人姜永建，河北經航律師事務所律師。

上訴人馬某某因與被上訴人滄州恒順房地產開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省滄州市運河區(qū)人民法院（2015）運民初字第2185號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理，上訴人馬某某的委托代理人蔡志勇、趙顯穎與被上訴人滄州恒順房地產開發(fā)有限公司的委托代理人姜永建到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審查明，2009年10月28日，原審原、被告簽訂了商品房買賣合同一份，雙方約定原審被告滄州恒順房地產開發(fā)有限公司將恒順時代廣場3單元1701號房屋出售給原審原告。合同第六條約定付款方式，原告馬某某貸款金額380000元，自合同簽訂之日起十日內交付于被告。合同第十五條約定，出賣人應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意協(xié)商解決。合同簽訂后，原告馬某某按照合同的約定向被告支付了全部購房款555928元（原告于2009年10月28日交付房款175400元，于2010年8月16日交付房款380000元，于2012年9月25日補交房屋面積差價款528元，房款合計555928元）。經被告通知，原告馬某某于2012年9月25日辦理了入戶手續(xù)。
另查明，被告滄州恒順房地產開發(fā)有限公司于2014年12月9日對恒順時代廣場工程組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位竣工驗收合格，2015年1月29日，滄州市住房和城鄉(xiāng)建設局對恒順時代廣場工程準予備案，并出具第2014090號《河北省建設工程竣工驗收備案證明書》。
原審法院認為，原審原、被告之間簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按照合同約定全面履行義務。合同簽訂后，原告履行了交付全部房款的義務，但未在雙方約定的期限內取得房地產權證書，主張被告承擔逾期辦證的違約金，對此，被告稱其不存在違約行為，原審法院認為，根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的建質[2004]18號《關于加強住宅工程質量管理的若干意見》第三條第（四）項規(guī)定，住宅工程經竣工驗收備案后，方可辦理產權證。《河北省建設工程竣工驗收及備案管理辦法》第十條規(guī)定，建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，向建設工程所在地縣級以上建設行政主管部門申請辦理竣工驗收備案；第十一條規(guī)定，建設行政主管部門對建設單位提供的建設工程竣工驗收備案材料進行審查，符合竣工驗收備案要求的，在7日內出具《河北省建設工程竣工驗收備案證明書》?？梢姡ㄔO工程符合竣工驗收備案要求的，建設行政主管部門會在法定期限內出具工程竣工驗收備案證明書，工程竣工驗收備案證明書是房屋辦理產權證書的必要前提。本案被告于2015年1月29日方才取得恒順時代廣場工程的竣工驗收備案證明書，導致在該日之前原告無法辦理產權證書，屬于因出賣人的責任而使買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權證書之情形，原告要求被告承擔逾期辦證違約責任，符合雙方合同約定，于法有據(jù)，本院予以支持。對于被告提交的案外人與其達成的關于逾期辦證違約金的民事調解書，原審法院認為，調解書是當事人雙方自行協(xié)商的結果，調解協(xié)議的內容不是定案的依據(jù)。原審法院依據(jù)原、被告雙方約定，認定逾期辦證違約的天數(shù)為實際交房第二日2012年9月26日至2015年1月28日，扣除180天，共計675天。關于違約金計算標準，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，違約金可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。本案原、被告雙方對該項違約金未做約定，且原告未提交證據(jù)證明其實際損失，原審法院根據(jù)被告違約情況和原告未提交實際損失的事實，結合誠實信用原則、公平原則以及違約金補償為主，懲罰為輔的性質綜合權衡，酌定違約金以原告已付購房款為基數(shù)，按年利率1.2%的利息標準計算。故，被告應承擔的逾期辦證違約金為12337.03元（555928元×675天×1.2%÷365天）。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，判決被告滄州恒順房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告馬某某逾期辦證違約金12337.03元。案件受理費2013元，由被告滄州恒順房地產開發(fā)有限公司負擔108元，由原告馬某某負擔1905元。
經審理查明，二審查明事實與原審法院查明事實相一致。

本院認為，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款的規(guī)定，關于出賣人逾期辦證的違約責任，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款的總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。根據(jù)上述規(guī)定，逾期辦證違約金應以中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息為標準進行計算，原審判決酌定按年利率1.2%的利息標準計算無法律依據(jù)，本院予以糾正。被上訴人滄州恒順房地產開發(fā)有限公司應支付上訴人馬某某逾期辦證違約金按總房款555928元×違約天數(shù)675天×利率（利率以中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息為標準）計算，違約金總額不超過上訴人馬某某訴求的88559元。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：一、撤銷河北省滄州市運河區(qū)人民法院（2015）運民初字第2185號民事判決；二、被上訴人滄州恒順房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內支付上訴人馬某某逾期辦證違約金，違約金數(shù)額按總房款555928元×675天×利率（利率按照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準）計算，但最高不超過88559元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費2013元，二審案件受理費1705元，均由被上訴人滄州恒順房地產開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審 判 長　王衛(wèi)東 審 判 員　沈　強 審 判 員　郭亞寧 審 判 員　穆慶偉 代審判員　畢文娟

書 記 員　孫　偉