上訴人（原審被告）：馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，務(wù)農(nóng)，住湖北省巴東縣。上訴人（原審被告）：朱照會，系馬某某之妻，xxxx年xx月xx日出生，漢族，務(wù)農(nóng)，戶籍所在地河南省南陽市臥龍區(qū)，經(jīng)常居住地湖北省巴東縣。二上訴人共同委托訴訟代理人：向真喜，湖北楚峽律師事務(wù)所律師。二上訴人共同委托訴訟代理人：李和平，湖北楚峽律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。被上訴人（原審原告）：張保林，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，務(wù)農(nóng)，住湖北省鶴峰縣。委托訴訟代理人：周巖，湖北圖盛律師事務(wù)所律師。

馬某某、朱照會上訴請求：一、撤銷巴東縣人民法院（2017）鄂2823民初1889號民事判決；二、改判駁回張保林的訴訟請求。事實(shí)及理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，適用法律錯誤。1、一審判決認(rèn)定馬某某、朱照會將山林土地房屋整體作價8萬元予以出售與事實(shí)不符，8萬元僅僅是房屋價值，山林土地的轉(zhuǎn)讓需要辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。雙方的協(xié)議雖存在表述上的瑕疵，但實(shí)質(zhì)是“賣房搭地”，房屋價值也遠(yuǎn)超8萬元；2、一審法院錯誤適用法律導(dǎo)致判決結(jié)果錯誤。涉案的房屋買賣《協(xié)議書》是雙方真實(shí)意思表示，該買賣行為實(shí)際是債權(quán)行為，與物權(quán)變動的行為相互分離，物權(quán)是否變動不影響債權(quán)行為的效力，該《協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)受《合同法》調(diào)整而不是《物權(quán)法》，且法律法規(guī)及政策并未明確規(guī)定非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣無效，法無禁止即合法。本案雙方當(dāng)事人的房屋買賣行為得到了巴東縣野三關(guān)鎮(zhèn)廟坪村委會的認(rèn)可，馬某某、朱照會亦給張保林辦理了準(zhǔn)予落戶的批準(zhǔn)手續(xù)，雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，維護(hù)合同秩序，保護(hù)合法交易。馬某某、朱照會“賣房搭地”的行為只是對其農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的處分，并未處分土地的所有權(quán)，集體土地所有權(quán)屬村集體所有，馬某某、朱照會承諾協(xié)助張保林辦理土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不違反法律規(guī)定。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯誤，請求二審法院依法支持上訴人的上訴請求。張保林辯稱，一、雙方當(dāng)事人簽訂的《協(xié)議書》明確約定是包括房產(chǎn)、山林土地，一審法院不存在認(rèn)定事實(shí)不清楚的情況；二、本案所涉及的主要標(biāo)的物是農(nóng)村房屋，農(nóng)村房屋的買賣必然涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，房屋的買賣必須符合宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系緊密相連，農(nóng)村村民對宅基地使用權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓均受到一定限制，必須符合法律的相關(guān)規(guī)定。本案中被上訴人張保林至今是鶴峰縣五里鄉(xiāng)紅魚村二組的村民，沒有取得上訴人所在地的村民資格，無權(quán)享有相關(guān)權(quán)利，該買賣行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，應(yīng)屬無效。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。張保林向一審法院起訴請求：1、判決張保林與馬某某、朱照會簽訂的《協(xié)議書》無效；2、判決馬某某、朱照會返還原告張保林定金30000元。一審法院認(rèn)定事實(shí)：馬某某、朱照會系夫妻，為巴東縣野三關(guān)鎮(zhèn)廟坪村四組村民。馬某某夫婦欲轉(zhuǎn)讓其位于野三××房屋、土地、山林，經(jīng)與張保林（鶴峰縣五里鄉(xiāng)紅魚村二組村民）協(xié)商，2017年5月30日與張保林簽訂協(xié)議，雙方約定：將甲方（馬某某夫婦）名下的位于野三××房屋、山林、土地及房屋內(nèi)附屬物品全部轉(zhuǎn)讓給乙方（張保林）；轉(zhuǎn)讓價款為80000元，2017年5月30日乙方支付定金30000元，2017年6月30日前付定金30000元，余款20000元在2018年5月30日前付清；甲方收到60000元后開始為乙方辦理相關(guān)手續(xù)，甲方提供合法證件給乙方，甲方與村委會協(xié)調(diào)辦理手續(xù)，收到乙方全款時，交接完成。雙方還對違約責(zé)任進(jìn)行了約定。張保林和朱照會在協(xié)議上簽名。當(dāng)日張保林支付30000元，朱照會出具收條。此后，張保林再未付款，未將戶口轉(zhuǎn)入野三關(guān)鎮(zhèn)廟坪村。馬某某、朱照會未將房屋、土地、山林交付張保林使用。2017年7月27日，張保林向法院提起訴訟，要求判如所請。一審法院認(rèn)為，根據(jù)張保林與張照會2017年5月30日簽訂的協(xié)議的內(nèi)容看，馬某某夫婦是將房屋所有權(quán)、房屋的附屬設(shè)施、土地承包經(jīng)營權(quán)、山林承包經(jīng)營權(quán)整體作價80000元一并轉(zhuǎn)讓。根據(jù)“房地一體”原則，房屋作為宅基地上不可分的附著物，轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的同時必然一并轉(zhuǎn)讓了宅基地使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織成員，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人不能享有、受讓該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)。本案中，張保林系鶴峰縣五里鄉(xiāng)紅魚村二組村民，并非出讓人馬某某夫婦所在的巴東縣野三關(guān)鎮(zhèn)廟坪村的成員，雖然馬某某夫婦辯稱當(dāng)?shù)卮逦瘯鈴埍Ａ謶艨谶w入廟坪村，但村委會并非戶籍管理機(jī)關(guān)，且客觀上張保林至今未將戶口遷入廟坪村，張保林并未取得廟坪村成員的身份，因而也就無權(quán)受讓馬某某夫婦轉(zhuǎn)讓的宅基地使用權(quán)。另外，雙方簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容還有土地承包經(jīng)營權(quán)、山林承包經(jīng)營權(quán)，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第五條之規(guī)定也限制了土地承包經(jīng)營權(quán)的享有主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。綜上，張保林與張照會2017年5月30日簽訂的協(xié)議因違反《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》相關(guān)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。本案中，馬某某、朱照會收取了張保林30000元，在雙方簽訂的協(xié)議中雖表述為“定金”，但根據(jù)庭審查明的事實(shí)，該款實(shí)際為分期支付的轉(zhuǎn)讓款，庭審中原、被告的特別授權(quán)代理人均認(rèn)可該款為轉(zhuǎn)讓款，而非擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的《合同法》意義上的定金。馬某某、朱照會因合同收取張保林轉(zhuǎn)讓款30000元，張保林現(xiàn)要求返還，于法有據(jù)，依法應(yīng)予以支持。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第五條第一款，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條之規(guī)定，判決：一、張保林與朱照會2017年5月30日簽訂的協(xié)議無效；二、馬某某、朱照會返還張保林轉(zhuǎn)讓款30000元，限本判決生效之日起10日內(nèi)履行完畢。案件受理費(fèi)550元，減半收取275元，由馬某某、朱照會負(fù)擔(dān)。本院二審審理期間，馬某某、朱照會提交兩份證據(jù)：一、《房屋評估價格報告書》及發(fā)票各一份，擬證明房屋價值已經(jīng)超過80000元，雙方的轉(zhuǎn)讓行為只涉及房屋，并不包含山林、土地價值；二、張保林《戶口遷移審批表》一份，擬證明張保林可以成為巴東縣野三關(guān)鎮(zhèn)廟坪村的成員，村委會能夠?yàn)槠滢k理入戶手續(xù)，一審認(rèn)定雙方當(dāng)事人不是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員進(jìn)而認(rèn)定該協(xié)議無效錯誤。經(jīng)質(zhì)證，張保林對兩份證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為《房屋評估價格報告書》系馬某某、朱照會單方委托鑒定，程序不合法，且評估價值與交易價值是兩種不同的概念，交易價值取決于市場及雙方當(dāng)事人自主決定，不需要與評估價值一致，此份評估報告與本案無關(guān)，對其證明目的有異議；對《戶口遷移審批表》的證明目的有異議，戶籍是由公安機(jī)關(guān)管理，且張保林戶籍所在地至今××××鄉(xiāng)紅魚村，沒有改變。兩份證據(jù)都是在一審結(jié)束后由上訴人自行收集，不符合證據(jù)的形式要求。本院經(jīng)審查認(rèn)為，馬某某、朱照會提交的證據(jù)客觀真實(shí)，與本案有關(guān)聯(lián)性，符合民事訴訟二審程序中“新的證據(jù)”規(guī)定情形，本院依法予以采信，但對《房屋評估價格報告書》的證明目的不予采信。經(jīng)二審審理查明，一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人馬某某、朱照會因與被上訴人張保林確認(rèn)合同無效糾紛一案，不服巴東縣人民法院（2017）鄂2823民初1889號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月5日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，結(jié)合上訴人的上訴理由及一審查明的事實(shí)，本案的爭議焦點(diǎn)為雙方簽訂的《協(xié)議書》是否有效。對此，本院具體評析如下：《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！薄吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》第五條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地。任何組織和個人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的權(quán)利?！薄秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民……”；最高人民法院于2010年4月30日作出的《關(guān)于劉三海與李代國房屋買賣合同糾紛一案的請示的復(fù)函》[（2010）民一他字第4號]中明確指出，“農(nóng)村房屋（含宅基地）買賣合同的當(dāng)事人非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該合同無效?！薄兜诎舜稳珖ㄔ好袷律淌聦徟泄ぷ鲿h紀(jì)要》第19條亦明確指出，“……在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯等因素予以確定?！睆那笆龇煞ㄒ?guī)可以看出，宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。本案中，馬某某、朱照會與張保林協(xié)議將房屋所有權(quán)、房屋的附屬設(shè)施、土地承包經(jīng)營權(quán)、山林承包經(jīng)營權(quán)整體作價80000元一并轉(zhuǎn)讓，但因馬某某、朱照會與張保林非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，目前整個恩施地區(qū)也并非國家確定的農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)試點(diǎn)地區(qū)，依據(jù)前述法律規(guī)定，雙方簽訂的協(xié)議應(yīng)屬無效。一審法院認(rèn)定因雙方不屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，適用《中華人民共和國土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第五條之規(guī)定認(rèn)定涉案轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效進(jìn)而判決馬某某、朱照會返還張保林轉(zhuǎn)讓款30000元并無不當(dāng)。綜上所述，馬某某、朱照會的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)550元，由上訴人馬某某、朱照會負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。