原告馬某某，私營業(yè)主。
委托代理人許某某，干部。
被告唐山市某某有限公司。
組織機構(gòu)代碼：××。
法定代表人王某某，該公司董事長。
委托代理人李某某，公司職員。
委托代理人浦某某，律師。

原告馬某某與被告唐山市某某有限公司商品房預售合同糾紛案，本院于2013年12月25日分別以（2014）青民初字第161號、（2014）青民初字第162號、（2014）青民初字第163號受理后，依法組成合議庭，并于2014年2月21日公開開庭對上述三案進行了合并審理。原告馬某某及其委托代理人許某某，被告唐山市某某有限公司的委托代理人李某某（李彤）、浦某某到庭參加了訴訟，被告唐山市某某有限公司的法定代表人王某某經(jīng)合法傳喚未到庭。上述三案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，被告開發(fā)青龍鎮(zhèn)燕山家園項目，通過各項行政審批，取得青國用（2009）第327號國有土地使用證、建字第130321200903027號建設工程規(guī)劃許可證和青房預售字2010第
006號商品房預售許可證，進行商品房開發(fā)。2013年10月4日，被告隱瞞已經(jīng)向第三人銷售其開發(fā)項目中第9棟2單元1002室、第9棟2單元802室、第9棟2單元1102室并在房產(chǎn)交易所辦理網(wǎng)簽和備案登記等相關(guān)事實，對原告進行欺騙，再次分別以人民幣538356元、514545元、547729元的價格向原告銷售該三處房屋，并收取價款。由于被告的違法銷售行為，致使原告無法實現(xiàn)合同的目的，取得所購買的商品房。因此向人民法院提起訴訟，請求人民法院依法判決解除原、被告簽訂的《商品房預售合同》，由被告返還原告購房款及利息，同時由被告按照原告已付購房款的一倍進行賠償，并承擔本案的訴訟費用。
被告辯稱，一、答辯人與原告之間不存在商品房預售合同關(guān)系。答辯人開發(fā)的青龍燕山家園項目9號樓工程由青龍滿族自治縣振豐建筑工程有限公司（以下簡稱振豐公司）承建，承包方式為：總承包，包工包料。青龍滿族自治縣環(huán)宇物資經(jīng)銷有限公司（以下簡稱環(huán)宇公司）為振豐公司供應鋼材，原告為環(huán)宇公司的法定代表人。2013年10月4日，經(jīng)環(huán)宇公司與振豐公司結(jié)算，至當日共拖欠鋼材款925336.32元，原告告知振豐公司如不立即支付上述款項就不再供貨，振豐公司負責該項目的負責人與原告協(xié)商，原告同意被告以在建的9號樓部分商品房為振豐公司的該筆欠款及后續(xù)鋼材款提供擔保。2013年10月4日，振豐公司該項目負責人向被告提交《抵押擔保申請書》，申請答辯人上述擔保事宜，擔保人為保證工程進度同意為其擔保。當日，因被告公司股東剛剛變更，被告公司工作人員并不知情，在原告的一再要求下雙方簽訂了《鋼材購銷合同》，該合同第四條約定：乙方（被告）用燕山家園9號樓9-2-802（106.82平米）車庫（16.02平米）、9-2-1002（106.82平米）車庫（19.71平米）、9-2-1102（106.82平米）車庫（20.5平米），三套房作抵押，如乙方封頂時未還清所欠甲方全部鋼材款，則以上三套樓房加上三套車庫歸甲方（原告）所有，如乙方還清所欠甲方鋼材款，則以上三套樓房加上三套車庫歸還乙方所有。更正：車庫為下房。實際上雙方不存在鋼材購銷關(guān)系。作為環(huán)宇公司的法定代表人，原告要求答辯人出具商品房預售合同及房款收據(jù)，如不出具就不再供貨，答辯人不得以為原告出具了三套商品房預售合同和房款收據(jù)，事實上答辯人沒有收到原告一分房款。商品房預售合同的訂立并非是雙方的真實意思表示，不符合《民法通則》第五十五條民事法律行為的構(gòu)成要件，實際上答辯人與原告之間的是抵押擔保關(guān)系而并非買賣合同關(guān)系，雙方簽訂的商品房預售合同自始無效；二、被告與原告之間不存在商品房預售合同關(guān)系，被告更未收取過原告購房款，本案不具備適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條的條件，被告無原告所主張的返還房款、支付利息及賠償原告房款一倍經(jīng)濟損失的義務；三、被告對原告不存在欺詐行為，答辯人現(xiàn)在仍同意以其他未售商品房為振豐公司拖欠原告的鋼材款提供抵押擔保。綜上所述，請人民法院查明事實依法駁回原告的訴訟請求。
原告為支持其訴訟主張向法庭提交如下證據(jù)：
1、商品房預售合同三份，2013年10月4日簽訂，內(nèi)容為原告與被告簽訂的被告開發(fā)項目中的9棟2單元1002室及下房、9棟2單元802室及下房、9棟2單元1102室及下房的合同各一份，證明原、被告間存在商品房預售關(guān)系。
2、收據(jù)三張，2013年10月4日，被告為原告出具的購房款收據(jù)，用以證明原告已經(jīng)履行支付房款的合同義務。
被告對原告出示的證據(jù)，質(zhì)證意見如下：
原告出示的證據(jù)不真實，不能證明原告的主張，被告與原告簽訂的合同是抵押的形式，所有手續(xù)都是李某某（李彤）一個人經(jīng)辦的，如果確實是買賣商品房，應該由財務上的專門人員經(jīng)辦。當時是國慶節(jié)期間，公司員工都在放假，泰豐公司委托李某某（李彤）辦理了一系列手續(xù)。
被告為支持其辯解意見，向法庭提交如下證據(jù)：
1、建設工程施工合同三份和建筑工程施工補充協(xié)議三份，證明上述合同是被告與青龍滿族自治縣振豐建筑工程有限責任公司簽訂的；建設施工合同意向書三份，被告與河北建工集團有限責任公司簽訂，用以證明與施工單位簽訂的合同是包工包料；
2、彭某遞交的抵押擔保申請書三份，2013年10月4日，用以證明雙方簽訂商品房預售合同和鋼材購銷合同的背景。
3、鋼材購銷合同三份，2013年10月4日，被告與原告經(jīng)營的環(huán)宇公司簽訂，用以證明被告是以本案訴爭的三套房為振豐公司拖欠環(huán)宇公司的鋼材款提供抵押擔保。根據(jù)合同約定，鋼材款的給付日期并未屆滿。
4、證人李某的當庭證人證言，證明內(nèi)容為經(jīng)其協(xié)調(diào)，馬某某和唐山市某某有限公司簽訂商品房預售合同，實際上是用來給欠馬某某的鋼材款作抵押。
5、證人彭某的當庭證人證言，證明內(nèi)容為馬某某和唐山市某某有限公司簽訂商品房預售合同，實際上是用來給欠馬某某的鋼材款作抵押。
原告對被告出示的證據(jù)，質(zhì)證意見如下：
1、對被告出示的被告與振豐公司簽訂的建設施工工程合同和補充協(xié)議，建設施工合同意向書，兩份合同中沒有體現(xiàn)出原告，兩個合同與原告無關(guān)，與環(huán)宇公司無關(guān)，與本案無關(guān)聯(lián)性。
2、對2013年10月4日彭某遞交的抵押擔保申請書，彭某作為負責人向泰豐公司遞交的申請記載，是為馬某某提供擔保。而提供鋼材的是環(huán)宇公司，不是馬某某。包工包料是開發(fā)商和建筑商的事情，與供應商無關(guān)。
3、對2013年10月4日被告與原告經(jīng)營的環(huán)宇公司簽訂的鋼材購銷合同，抵押權(quán)人是環(huán)宇公司，與馬某某無關(guān)。
4、對證人李某的當庭證人證言，原告認為證人和被告存在利害關(guān)系，證人證言的真實性有折扣。
5、對證人彭某的當庭證人證言，原告認為證人和被告存在利害關(guān)系，被告欠證人工程款，證人證言的真實性有折扣。證人陳述的內(nèi)容相互矛盾，與被告的陳述也相互矛盾，證人不清楚簽訂合同的細節(jié)。證人的陳述與事實不符，不真實。
經(jīng)庭審質(zhì)證、結(jié)合原、被告的陳述，本院對原、被告所舉證據(jù)作如下認定：
1、對原告出示的2013年10月4日原告與被告簽訂的三份商品房預售合同（標的分別為9棟2單元1002室及下房、9棟2單元802室及下房、9棟2單元1102室及下房）和所涉三處樓房的三份購房款收據(jù)，能夠證明原告馬某某與被告唐山市某某有限公司簽訂商品房預售合同的事實。2、對被告出示的被告與青龍滿族自治縣振豐建筑工程有限責任公司簽訂的建設工程施工合同和建筑工程施工補充協(xié)議及被告與河北建工集團有限責任公司簽訂的建設施工合同意向書，該三份證據(jù)系被告與施工方簽訂的協(xié)議，鑒于與本案不具有關(guān)聯(lián)性，不予認定。3、對被告出示的2013年10月4日彭某遞交的抵押擔保申請書，該份證據(jù)系彭某單方所寫申請，雖然意在證明原告馬某某與被告唐山市某某有限公司簽訂商品房預售合同及鋼材購銷合同的背景，但其與預售合同的成立與否沒有關(guān)聯(lián)性，故不予認定。4、對被告出示的2013年10月4日被告與原告經(jīng)營的環(huán)宇公司簽訂的鋼材購銷合同，該份證據(jù)能夠證實被告唐山市某某有限公司與原告馬某某經(jīng)營的環(huán)宇公司簽訂鋼材購銷合同，供應鋼材后未如期給付價款，被告用其開發(fā)的燕山家園9棟2單元1002室及下房、9棟2單元802室及下房、9棟2單元1102室及下房等三套樓房作為抵押，為保證履行，被告與原告簽訂商品房預售合同的事實，予以認定。5、對證人李某和彭某的當庭證人證言，其陳述能夠證實被告唐山市某某有限公司用樓房做抵押，馬某某為其供應鋼材的事實，對該部分本院予以采信。綜上，對于原告舉證1和2，雖然雙方對于簽訂合同的事實未予否認，但因預售合同法律關(guān)系不是本案實際訴爭法律關(guān)系，故上述證據(jù)1和2不能作為本案的定案依據(jù)。
經(jīng)審理查明，2013年10月4日，青龍滿族自治縣環(huán)宇物資經(jīng)銷有限公司（甲方）與被告唐山市某某有限公司（乙方）簽訂《鋼材購銷合同》，合同約定由環(huán)宇公司向被告供應各種型號鋼材，用于被告開發(fā)的青龍鎮(zhèn)燕山家園項目9號樓工程。合同中對之前被告拖欠環(huán)宇公司的鋼材款進行了結(jié)算，截止到2013年10月4日，被告拖欠環(huán)宇公司的鋼材款合計為925336.32元（玖拾貳萬伍仟叁佰叁拾陸元三角二分），雙方同意對被告拖欠環(huán)宇公司的925336.32元欠款按7分計算利息并至付款為止。環(huán)宇公司于2013年10月4日之后繼續(xù)向乙方供應鋼材，但鋼材價格每噸按市場價加價150元。2013年10月4日之后所用鋼材價款至燕山家園9號樓封頂時必須一次性結(jié)清。該合同還約定，被告用燕山家園9-2-802房（106.82平米）及車庫（16.02平米）、9-2-1002房（106.82平米）及車庫（19.71平米）、9-2-1102房（106.82平米）及車庫（20.5平米）作為還款的抵押，如被告在9號樓封頂時未還清所欠環(huán)宇公司全部鋼材款，則三套樓房和車庫歸環(huán)宇公司所有。如還清，則三套樓房和車庫仍歸被告所有（后合同中用手寫體更正車庫為下房）。該合同簽訂當日，被告與原告馬某某簽訂了本案所涉的三份商品房預售合同，合同標的分別為9-2-802房及下房、9-2-1002房及下房、9-2-1102房及下房，同時被告為原告出具三份購房款收據(jù)。2013年底，原告得知關(guān)于9-2-802房、9-2-1002房、9-2-1102房，被告已經(jīng)與他人簽訂商品房預售合同并已經(jīng)報至青龍滿族自治縣房地產(chǎn)交易所進行網(wǎng)簽和備案登記（未備案），現(xiàn)原告認為被告存在一房兩賣行為，其與被告所簽訂的商品房預售合同目的沒法實現(xiàn)，故訴來本院，要求解除原、被告間簽訂的三份《商品房預售合同》，由被告返還購房款及利息，并按照購樓價款一倍進行賠償，同時承擔訴訟費用。
另查明，青龍滿族自治縣環(huán)宇物資經(jīng)銷有限公司法定代表人為馬某某，公司股東為馬某某及其妻子高小鳳。庭審中，原告認可該預售合同是基于欠付環(huán)宇公司鋼材款925336.32元未付情形下，為保證還款而簽訂，其并沒有按照總價款支付三房購房款1600630元。

本院認為，盡管原、被告間簽訂了商品房預售合同，原告也持有購房收據(jù)，但其沒有按照預售合同約定，向被告足額支付三套房屋總價款1600630元，只是用鋼材價款925336.32元抵頂了購房價款，故可以認定原、被告之間簽訂的商品房預售合同只是為了擔保欠付鋼材價款的履行，該事實有原被告間的鋼材購銷合同為憑。綜上，原、被告之間在形式上雖然存在商品房預售合同關(guān)系，但是爭議的實質(zhì)法律關(guān)系為買賣合同關(guān)系，故對于原告要求解除原、被告間簽訂的三份《商品房預售合同》的請求，予以支持。基于上述分析，本案不宜按照商品房預售合同關(guān)系適用法律，而應該按照原、被告間存在的實質(zhì)法律關(guān)系來處理，故對于原告要求由被告返還購房款及利息，并按照購房價款一倍進行賠償?shù)脑V訟請求，本院不予支持。被告與青龍滿族自治縣環(huán)宇物資經(jīng)銷有限公司簽訂鋼材購銷合同，該合同并不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，自簽訂之日起成立并發(fā)生效力，原、被告即應該按照該合同的約定履行義務。鋼材購銷合同作為原始書證，能夠證明被告欠付鋼材款項的事實，被告作為一個公司實體，具有完全民事行為能力，應該預見合同簽訂的法律后果，其簽訂合同的行為應該視為其自愿承擔該筆債務，原告以及作為債權(quán)人的環(huán)宇公司對此亦無異議，故被告應當遵守合同約定向環(huán)宇公司支付價款。綜合上述分析，被告對于該合同予以否認，認為其未使用鋼材，只應該承擔擔保責任的辯解理由不能成立。
基于本案查明的法律關(guān)系與原告訴稱的法律關(guān)系并非同一，為避免程序空轉(zhuǎn)，依法保護當事人的合法法益，應該按照查明的法律關(guān)系作出判決，為此，涉及原告馬某某是否享有主張該筆債權(quán)的主體資格的認定問題。被告與青龍滿族自治縣環(huán)宇物資經(jīng)銷有限公司的鋼材購銷合同中，約定以預售的商品房作為抵押，在簽訂商品房預售合同時，以馬某某個人為買受人，應視為環(huán)宇公司同意該債權(quán)轉(zhuǎn)移給原告馬某某，自此，環(huán)宇公司不再享有該筆債權(quán)。同時，馬某某作為公司的法定代表人有權(quán)主張債權(quán)，其享有該債權(quán)后，與公司之間的關(guān)系處理由其自行解決。對于2013年10月4日以后唐山市某某有限公司拖欠青龍滿族自治縣環(huán)宇物資經(jīng)銷有限公司的鋼材款，因原告未在本院指定期間內(nèi)向本院提供相關(guān)證據(jù)，故在本案中不作處理。關(guān)于欠付鋼材價款的利息，《鋼材購銷合同》約定按7分利息計算，根據(jù)慣例和交易習慣同時結(jié)合庭審情況，該7分利息應為月息7分，但是該約定高于法律規(guī)定利率標準，故應該按照中國人民銀行同期同類貸款基準利率的4倍計算利息。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零八條、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百五十九條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告馬某某與被告唐山市某某有限公司于2013年10月4日簽訂的標的分別為青龍鎮(zhèn)燕山家園9棟2單元1002室及下房、9棟2單元802室及下房、9棟2單元1102室及下房的三份商品房預售合同；
二、被告唐山市某某有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)償還原告馬某某人民幣925336.32元及利息。利息的計算方式：以925336.32萬元為本金，按照中國人民銀行同期同類貸款基準利率4倍計算，計息期間自2013年10月4日起至本判決指定期間履行之日止；
三、駁回原告馬某某其他訴訟請求。
如果未按本判決書指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
三案案件受理費43485元（14580元＋14155元＋14750元=43485元），由原告負擔30432元，被告負擔13053元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級人民法院。

審判長 周智敏
代理審判員 李寶壯
代理審判員 鹿玉杰

書記員： 岳釗穎