馬松林
王能才（湖北才俊律師事務(wù)所）
張友江（湖北才俊律師事務(wù)所）
湖北中際億龍置業(yè)有限公司
柯美權(quán)（湖北富川律師事務(wù)所）
郭某某
陳曉兵（湖北富川律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）馬松林。
委托代理人王能才、張友江，均系湖北才俊律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）湖北中際億龍置業(yè)有限公司（以下簡稱中際公司），住所地陽新縣興國鎮(zhèn)龍港路雅博花園小區(qū)一樓。
法定代表人王定本，董事長。
委托代理人柯美權(quán)，湖北富川律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）郭某某。
委托代理人陳曉兵，湖北富川律師事務(wù)所律師。
上訴人馬松林因合同糾紛一案，不服大冶市人民法院（2014）鄂大冶民初字第01354號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2015年4月27日公開開庭審理了本案。上訴人馬松林及其委托代理人王能才，被上訴人中際公司的委托代理人柯美權(quán)，被上訴人郭某某的委托代理人陳曉兵到庭參加了訴訟?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:2013年1月3日，郭某某以陽新縣億龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景虹苑項目部的名義與馬松林簽訂《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定:馬松林將位于陽新城北工業(yè)園物流公司對面二環(huán)緯六路旁（曹家灣組）的一層舊危房和地基一塊約400平方米，置換給郭某某進(jìn)行商品房開發(fā)。置換的條件是郭某某向馬松林支付600000元現(xiàn)金和三套商品房。協(xié)議還對其他開發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬、工程質(zhì)量、置換三套商品房交房時間、辦證及水電開戶情況、違約金等作了約定。該協(xié)議加蓋陽新縣億龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景虹苑項目部印章。2013年1月10日，馬松林收到郭某某支付的轉(zhuǎn)讓金600000元，并出具收條。
還認(rèn)定:馬松林為陽新縣興國鎮(zhèn)白楊村人。其置換給郭某某進(jìn)行商品房開發(fā)的危舊房及宅基地位于陽新縣興國鎮(zhèn)滑石村曹家組，系馬松林從該村購買而來，未辦理土地使用證。2013年8月15日，陽新縣億龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更為湖北億銀置業(yè)有限公司。同月21日，湖北億銀置業(yè)有限公司變更為中際公司。中際公司開發(fā)的景虹苑小區(qū)未辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。
原審判決認(rèn)為:郭某某以陽新縣億龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景虹苑項目部的名義與馬松林簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》涉及的房屋和地基，系馬松林從陽新縣興國鎮(zhèn)滑石村購買，該土地性質(zhì)屬農(nóng)民集體所有性質(zhì)，宅基地使用權(quán)是基于村民或該集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而取得，與集體經(jīng)濟(jì)組織成員是聯(lián)系在一起的，故該滑石村的宅基地只能在滑石村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)。馬松林為陽新縣興國鎮(zhèn)白楊村民，其從該滑石村購買的房屋和地基的行為不具有合法性，應(yīng)為無效。中際公司在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)，其擅自改變用地性質(zhì)的行為屬違法行為，不應(yīng)受法律保護(hù)。馬松林以其違法獲取的房屋和宅基地通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式交給郭某某進(jìn)行商品房開發(fā)活動，進(jìn)而獲取置換的房屋和轉(zhuǎn)讓金，屬于將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓之目的是用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，違反了法律禁止性規(guī)定，該協(xié)議屬于無效合同，不應(yīng)繼續(xù)履行。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、《中華人民共和國土地管理法》第十條 ?、第四十四條 ?、第六十三條 ?的規(guī)定，判決:駁回馬松林的訴訟請求。
本院認(rèn)為:一、關(guān)于郭某某以原陽新縣億龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景虹苑項目部的名義與馬松林簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力問題。馬松林居住的該房屋及地基雖然沒有辦理土地使用證及房屋產(chǎn)權(quán)證，但其當(dāng)初購買此處地基建房時，經(jīng)過了陽新縣興國鎮(zhèn)滑石村委會的同意及陽新縣國土部門的批準(zhǔn)，并收取了相關(guān)費用。馬松林居住該房屋將近20年，沒有相關(guān)部門提出馬松林居住的房屋系違法所建，故原審法院認(rèn)定馬松林在該滑石村購買地基和房屋不具有合法性不當(dāng)。退一步講，即使該房屋所占的土地屬于集體土地，但其取得使用權(quán)時已取得相關(guān)村組的同意，并沒有損害相關(guān)村組的利益。從雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》來看，馬松林提供土地用于開發(fā)，其目的是獲取相應(yīng)的對價。郭某某作為一個從事房地產(chǎn)開發(fā)的商人，應(yīng)該知曉房地產(chǎn)開發(fā)的條件，其以陽新縣億龍房地產(chǎn)開發(fā)公司名義開發(fā)景虹苑項目，其施工雖然未辦理合法手續(xù)，但其違法行為應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門進(jìn)行處罰。但并不影響其與馬松林訂立的協(xié)議效力，而且馬松林的房屋和地基已經(jīng)進(jìn)行了開發(fā)，故《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，應(yīng)為有效。二、關(guān)于馬松林的房屋地基是否占景虹苑一樓的門面以及應(yīng)否補償?shù)膯栴}。雙方達(dá)成的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定“如若馬松林地基上有部分門面，則以實際所占門面面積以每平方米8000元補償馬松林”。郭某某作為實際施工人，其開發(fā)的景虹苑樓房封頂后，對馬松林的房屋地基占景虹苑一樓的門面測量，與馬松林進(jìn)行了協(xié)商，并出具一份同意馬松林委托測繪部門進(jìn)行實測的函件。隨即，由湖北正德勘測設(shè)計有限公司作出景虹苑房屋測量現(xiàn)狀圖，該測量圖證實馬松林地基占景虹苑一樓的門面為133.29平方米。二審訴訟中，郭某某認(rèn)為該測量圖反映的馬松林的房屋地基占景虹苑一樓門面的實際面積并不準(zhǔn)確。但郭某某并沒有提供充分證據(jù)予以證實。本院在告知郭某某對此問題是否要求鑒定，但郭某某并沒有提出鑒定申請。故郭某某應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定，向馬松林支付補償款1066320元。郭某某以陽新縣億龍房地產(chǎn)公司的名義與馬松林簽訂協(xié)議，其借用陽新縣億龍房地產(chǎn)公司的資質(zhì)進(jìn)行開發(fā)，違反了法律規(guī)定。陽新縣億龍房地產(chǎn)公司公司變更為中際公司，故中際公司應(yīng)當(dāng)對郭某某承擔(dān)連帶責(zé)任。綜上，馬松林提出的上訴理由成立。原審判決處理不當(dāng)，本院應(yīng)予糾正。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（三）項 ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷大冶市人民法院（2014）鄂大冶民初字第01354號民事判決；
二、郭某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付馬松林補償款1066320元。中際公司對上述給付款項承擔(dān)連帶責(zé)任。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費14397元，二審案件受理費14397元，均由郭某某、中際公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:一、關(guān)于郭某某以原陽新縣億龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景虹苑項目部的名義與馬松林簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力問題。馬松林居住的該房屋及地基雖然沒有辦理土地使用證及房屋產(chǎn)權(quán)證，但其當(dāng)初購買此處地基建房時，經(jīng)過了陽新縣興國鎮(zhèn)滑石村委會的同意及陽新縣國土部門的批準(zhǔn)，并收取了相關(guān)費用。馬松林居住該房屋將近20年，沒有相關(guān)部門提出馬松林居住的房屋系違法所建，故原審法院認(rèn)定馬松林在該滑石村購買地基和房屋不具有合法性不當(dāng)。退一步講，即使該房屋所占的土地屬于集體土地，但其取得使用權(quán)時已取得相關(guān)村組的同意，并沒有損害相關(guān)村組的利益。從雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》來看，馬松林提供土地用于開發(fā)，其目的是獲取相應(yīng)的對價。郭某某作為一個從事房地產(chǎn)開發(fā)的商人，應(yīng)該知曉房地產(chǎn)開發(fā)的條件，其以陽新縣億龍房地產(chǎn)開發(fā)公司名義開發(fā)景虹苑項目，其施工雖然未辦理合法手續(xù)，但其違法行為應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門進(jìn)行處罰。但并不影響其與馬松林訂立的協(xié)議效力，而且馬松林的房屋和地基已經(jīng)進(jìn)行了開發(fā)，故《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，應(yīng)為有效。二、關(guān)于馬松林的房屋地基是否占景虹苑一樓的門面以及應(yīng)否補償?shù)膯栴}。雙方達(dá)成的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定“如若馬松林地基上有部分門面，則以實際所占門面面積以每平方米8000元補償馬松林”。郭某某作為實際施工人，其開發(fā)的景虹苑樓房封頂后，對馬松林的房屋地基占景虹苑一樓的門面測量，與馬松林進(jìn)行了協(xié)商，并出具一份同意馬松林委托測繪部門進(jìn)行實測的函件。隨即，由湖北正德勘測設(shè)計有限公司作出景虹苑房屋測量現(xiàn)狀圖，該測量圖證實馬松林地基占景虹苑一樓的門面為133.29平方米。二審訴訟中，郭某某認(rèn)為該測量圖反映的馬松林的房屋地基占景虹苑一樓門面的實際面積并不準(zhǔn)確。但郭某某并沒有提供充分證據(jù)予以證實。本院在告知郭某某對此問題是否要求鑒定，但郭某某并沒有提出鑒定申請。故郭某某應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定，向馬松林支付補償款1066320元。郭某某以陽新縣億龍房地產(chǎn)公司的名義與馬松林簽訂協(xié)議，其借用陽新縣億龍房地產(chǎn)公司的資質(zhì)進(jìn)行開發(fā)，違反了法律規(guī)定。陽新縣億龍房地產(chǎn)公司公司變更為中際公司，故中際公司應(yīng)當(dāng)對郭某某承擔(dān)連帶責(zé)任。綜上，馬松林提出的上訴理由成立。原審判決處理不當(dāng)，本院應(yīng)予糾正。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（三）項 ?的規(guī)定，判決如下:

一、撤銷大冶市人民法院（2014）鄂大冶民初字第01354號民事判決；
二、郭某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付馬松林補償款1066320元。中際公司對上述給付款項承擔(dān)連帶責(zé)任。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費14397元，二審案件受理費14397元，均由郭某某、中際公司負(fù)擔(dān)。

審判長：柴卓
審判員：郭生俊
審判員：南又春

書記員：黃顯珠