上訴人（原審原告）馬松林。
委托代理人王能才、張友江，均系湖北才俊律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）湖北中際億龍置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中際公司），住所地陽(yáng)新縣興國(guó)鎮(zhèn)龍港路雅博花園小區(qū)一樓。
法定代表人王定本，董事長(zhǎng)。
委托代理人柯美權(quán)，湖北富川律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）郭某某。
委托代理人陳曉兵，湖北富川律師事務(wù)所律師。

上訴人馬松林因合同糾紛一案，不服大冶市人民法院（2014）鄂大冶民初字第01354號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2015年4月27日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人馬松林及其委托代理人王能才，被上訴人中際公司的委托代理人柯美權(quán)，被上訴人郭某某的委托代理人陳曉兵到庭參加了訴訟?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：2013年1月3日，郭某某以陽(yáng)新縣億龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司景虹苑項(xiàng)目部的名義與馬松林簽訂《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定：馬松林將位于陽(yáng)新城北工業(yè)園物流公司對(duì)面二環(huán)緯六路旁（曹家灣組）的一層舊危房和地基一塊約400平方米，置換給郭某某進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。置換的條件是郭某某向馬松林支付600000元現(xiàn)金和三套商品房。協(xié)議還對(duì)其他開(kāi)發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬、工程質(zhì)量、置換三套商品房交房時(shí)間、辦證及水電開(kāi)戶情況、違約金等作了約定。該協(xié)議加蓋陽(yáng)新縣億龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司景虹苑項(xiàng)目部印章。2013年1月10日，馬松林收到郭某某支付的轉(zhuǎn)讓金600000元，并出具收條。
還認(rèn)定：馬松林為陽(yáng)新縣興國(guó)鎮(zhèn)白楊村人。其置換給郭某某進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)的危舊房及宅基地位于陽(yáng)新縣興國(guó)鎮(zhèn)滑石村曹家組，系馬松林從該村購(gòu)買(mǎi)而來(lái)，未辦理土地使用證。2013年8月15日，陽(yáng)新縣億龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司變更為湖北億銀置業(yè)有限公司。同月21日，湖北億銀置業(yè)有限公司變更為中際公司。中際公司開(kāi)發(fā)的景虹苑小區(qū)未辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。
原審判決認(rèn)為：郭某某以陽(yáng)新縣億龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司景虹苑項(xiàng)目部的名義與馬松林簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》涉及的房屋和地基，系馬松林從陽(yáng)新縣興國(guó)鎮(zhèn)滑石村購(gòu)買(mǎi)，該土地性質(zhì)屬農(nóng)民集體所有性質(zhì)，宅基地使用權(quán)是基于村民或該集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而取得，與集體經(jīng)濟(jì)組織成員是聯(lián)系在一起的，故該滑石村的宅基地只能在滑石村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)。馬松林為陽(yáng)新縣興國(guó)鎮(zhèn)白楊村民，其從該滑石村購(gòu)買(mǎi)的房屋和地基的行為不具有合法性，應(yīng)為無(wú)效。中際公司在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，其擅自改變用地性質(zhì)的行為屬違法行為，不應(yīng)受法律保護(hù)。馬松林以其違法獲取的房屋和宅基地通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式交給郭某某進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)活動(dòng)，進(jìn)而獲取置換的房屋和轉(zhuǎn)讓金，屬于將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)肄D(zhuǎn)讓之目的是用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，違反了法律禁止性規(guī)定，該協(xié)議屬于無(wú)效合同，不應(yīng)繼續(xù)履行。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條、第四十四條、第六十三條的規(guī)定，判決：駁回馬松林的訴訟請(qǐng)求。

本院認(rèn)為：一、關(guān)于郭某某以原陽(yáng)新縣億龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司景虹苑項(xiàng)目部的名義與馬松林簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力問(wèn)題。馬松林居住的該房屋及地基雖然沒(méi)有辦理土地使用證及房屋產(chǎn)權(quán)證，但其當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)此處地基建房時(shí)，經(jīng)過(guò)了陽(yáng)新縣興國(guó)鎮(zhèn)滑石村委會(huì)的同意及陽(yáng)新縣國(guó)土部門(mén)的批準(zhǔn)，并收取了相關(guān)費(fèi)用。馬松林居住該房屋將近20年，沒(méi)有相關(guān)部門(mén)提出馬松林居住的房屋系違法所建，故原審法院認(rèn)定馬松林在該滑石村購(gòu)買(mǎi)地基和房屋不具有合法性不當(dāng)。退一步講，即使該房屋所占的土地屬于集體土地，但其取得使用權(quán)時(shí)已取得相關(guān)村組的同意，并沒(méi)有損害相關(guān)村組的利益。從雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》來(lái)看，馬松林提供土地用于開(kāi)發(fā)，其目的是獲取相應(yīng)的對(duì)價(jià)。郭某某作為一個(gè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商人，應(yīng)該知曉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的條件，其以陽(yáng)新縣億龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名義開(kāi)發(fā)景虹苑項(xiàng)目，其施工雖然未辦理合法手續(xù)，但其違法行為應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處罰。但并不影響其與馬松林訂立的協(xié)議效力，而且馬松林的房屋和地基已經(jīng)進(jìn)行了開(kāi)發(fā)，故《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效。二、關(guān)于馬松林的房屋地基是否占景虹苑一樓的門(mén)面以及應(yīng)否補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。雙方達(dá)成的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定“如若馬松林地基上有部分門(mén)面，則以實(shí)際所占門(mén)面面積以每平方米8000元補(bǔ)償馬松林”。郭某某作為實(shí)際施工人，其開(kāi)發(fā)的景虹苑樓房封頂后，對(duì)馬松林的房屋地基占景虹苑一樓的門(mén)面測(cè)量，與馬松林進(jìn)行了協(xié)商，并出具一份同意馬松林委托測(cè)繪部門(mén)進(jìn)行實(shí)測(cè)的函件。隨即，由湖北正德勘測(cè)設(shè)計(jì)有限公司作出景虹苑房屋測(cè)量現(xiàn)狀圖，該測(cè)量圖證實(shí)馬松林地基占景虹苑一樓的門(mén)面為133.29平方米。二審訴訟中，郭某某認(rèn)為該測(cè)量圖反映的馬松林的房屋地基占景虹苑一樓門(mén)面的實(shí)際面積并不準(zhǔn)確。但郭某某并沒(méi)有提供充分證據(jù)予以證實(shí)。本院在告知郭某某對(duì)此問(wèn)題是否要求鑒定，但郭某某并沒(méi)有提出鑒定申請(qǐng)。故郭某某應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定，向馬松林支付補(bǔ)償款1066320元。郭某某以陽(yáng)新縣億龍房地產(chǎn)公司的名義與馬松林簽訂協(xié)議，其借用陽(yáng)新縣億龍房地產(chǎn)公司的資質(zhì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，違反了法律規(guī)定。陽(yáng)新縣億龍房地產(chǎn)公司公司變更為中際公司，故中際公司應(yīng)當(dāng)對(duì)郭某某承擔(dān)連帶責(zé)任。綜上，馬松林提出的上訴理由成立。原審判決處理不當(dāng)，本院應(yīng)予糾正。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)大冶市人民法院（2014）鄂大冶民初字第01354號(hào)民事判決；
二、郭某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付馬松林補(bǔ)償款1066320元。中際公司對(duì)上述給付款項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)14397元，二審案件受理費(fèi)14397元，均由郭某某、中際公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　柴　卓 審　判　員　　郭生俊 代理審判員　　南又春

書(shū)記員：黃顯珠