原告執(zhí)行案外人：姜紅偉，身份證號(hào)2301191989********,xxxx年xx月xx日出生，女，漢族，無職業(yè)。住哈爾濱市阿城區(qū)交界鎮(zhèn)沿河村*組。
委托訴訟代理人：聶鑫，黑龍江省佳鵬律師事務(wù)所律師。
被告申請(qǐng)執(zhí)行人：馬志學(xué)，xxxx年xx月xx日出生，男，漢族，無職業(yè)，住哈爾濱市阿城區(qū)。
委托訴訟代理人：閆慧，遼寧宏都律師事務(wù)所律師。
被告被執(zhí)行人：任秀某，xxxx年xx月xx日出生，女，漢族，無職業(yè)，原住哈爾濱市阿城區(qū)，現(xiàn)無下落。

原告姜紅偉與被告馬志學(xué)、被告任秀某案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年2月1日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告姜紅偉、被告馬志學(xué)到庭參加訴訟，被告任秀某經(jīng)本院公告?zhèn)鲉疚闯鐾⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
姜紅偉向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判決撤銷阿城區(qū)人民法院于2015年11月15日作出的（2015）阿執(zhí)字1973號(hào)執(zhí)行裁定書、阿城區(qū)人民法院于2016年12月5日作出的（2015）阿執(zhí)字1973-2號(hào)執(zhí)行裁定書、阿城區(qū)人民法院于2017年11月28日作出的（2017）黑0112執(zhí)恢1201號(hào)執(zhí)行裁定書，并解除對(duì)座落在哈爾濱市××都府邸××單元××室房產(chǎn)的查封；2.判決確認(rèn)原告姜紅偉2014年4月25日與田長輝簽訂的《樓房買賣協(xié)議》合法有效，并確認(rèn)位于哈爾濱市××都府邸××單元××室房產(chǎn)歸原告所有；3.判決被告任秀某協(xié)助原告辦理哈爾濱市××都府邸××單元××室房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶登記；4.本案的案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：被告任秀某與田長輝系夫妻關(guān)系，田長輝于2015年去世。2014年4月25日原告通過中間人楊某1與田長輝簽訂樓房買賣協(xié)議，原告以335000元價(jià)款購買田長輝所有的坐落在哈爾濱市××都府邸××單元××室樓房。協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告姜紅偉即向田長輝交付房款現(xiàn)金23萬元，剩余房款10.5萬元在2014年4月28日給付，田長輝負(fù)責(zé)將房屋更名至姜紅偉名下，更名費(fèi)用由田長輝負(fù)責(zé)。姜紅偉按照協(xié)議約定履行了付款義務(wù)后，姜紅偉與田長輝共同到哈爾濱市恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理更名手續(xù)，因恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會(huì)計(jì)不在，未能辦理更名手續(xù)。2014年秋，姜紅偉父親在對(duì)房屋裝修和辦理房屋入戶手續(xù)時(shí)得知，由于開發(fā)商原因整體樓區(qū)被政府查封，暫不能辦理更名和過戶手續(xù)。因政府行為，原告姜紅偉一直沒有使用其所有的爭議房屋，直至2017年12月2日原告入住爭議房屋，原告才知道該房屋因被告馬志學(xué)與任秀某之間借貸糾紛已執(zhí)行給被告馬志學(xué)。原告認(rèn)為，原告姜紅偉與田長輝的樓房買賣協(xié)議有效，哈爾濱市××都府邸××單元××室房產(chǎn)歸原告所有。根據(jù)《物權(quán)法》第15條：“當(dāng)事人之間訂立設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。原告與田長輝簽訂的樓房買賣協(xié)議發(fā)生在爭議房產(chǎn)查封前，根據(jù)法律規(guī)定，法院查封錯(cuò)誤，因爭議房屋系原告所有。現(xiàn)法院的查封、拍賣爭議房屋侵犯了原告對(duì)該房屋的所有權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，原告向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法支持原告的訴訟請(qǐng)求。
志學(xué)辯稱，被答辯人起訴的內(nèi)容與客觀事實(shí)不符，于法無據(jù)，法院執(zhí)行庭的執(zhí)行行為合法有效。一、被答辯人與田長輝簽訂的樓房買賣協(xié)議為無效合同。首先，協(xié)議的客觀性、關(guān)聯(lián)性存疑，被答辯人身份證上的姓名為“姜紅偉”而協(xié)議上的簽名“姜宏偉”，且協(xié)議上并無身份證號(hào)碼或者手印加以佐證。在此情況下，此協(xié)議上的“姜宏偉”是否是被答辯人“姜紅偉”，需要合同簽訂雙方即被答辯人以及田長輝共同確認(rèn)。再無雙方確認(rèn)的前提下無法認(rèn)定協(xié)議中簽名的“姜宏偉”與被答辯人系同一人。因此該買賣協(xié)議與本案不具關(guān)聯(lián)性。另外，協(xié)議中甲方“王依民”的簽字與“姜宏偉”的簽字，墨跡新舊區(qū)別明顯，很顯然為后添加上去的。因此答辯人對(duì)該樓房買賣協(xié)議的客觀真實(shí)性存有異議。其次。即便該樓房買賣協(xié)議為真，該協(xié)議亦屬無效合同。理由如下：田長輝在開發(fā)商處的購房行為發(fā)生在其與任秀某的婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因此，案涉房屋應(yīng)為田、任的共同財(cái)產(chǎn)。當(dāng)由夫妻一方簽訂買賣合同時(shí)，購房者即被答辯人有權(quán)利及義務(wù)審核房屋權(quán)屬情況，即審核案涉房屋是田長輝一人所有還是夫妻共有。而被答辯人在沒有履行合理注意義務(wù)的前提下，僅與田長輝一人簽訂合同，且田長輝并未取得任秀某的授權(quán)，因此，不能認(rèn)定被答辯人為善意。根據(jù)《合同法》51條：無權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)。經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無權(quán)處分的人在訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所以，在該種情況下被答辯人與田長輝簽訂的買賣協(xié)議成為有效合同的必要條件是權(quán)利人任秀某的追認(rèn)。然而至2015年11月17日阿城區(qū)人民法院作出（2015）阿執(zhí)字1973號(hào)執(zhí)行裁定前，任秀某都未對(duì)該樓房買賣協(xié)議進(jìn)行追認(rèn)，法院查封后，該協(xié)議更無追認(rèn)的可能性。因此，該樓房買賣協(xié)議自始無效。二、該樓房買賣協(xié)議并未實(shí)際履行。該協(xié)議簽訂于2014年4月25日，雙方約定房屋價(jià)款為335000元整。協(xié)議中約定：“甲方于2014年4月25日交付給乙方現(xiàn)金23萬元。”首先23萬元以現(xiàn)金形式交付并不符合交易習(xí)慣。其次，被答辯人并未提供這23萬元已經(jīng)交付的諸如銀行流水等相關(guān)證據(jù)，由此判斷，該樓房買賣協(xié)議并未實(shí)際履行。另外，被答辯人提供了一張2014年4月28日的收據(jù)，擬證明向田長輝交付了105000元的購房款。該收據(jù)中田長輝的簽名明顯與“房屋情況確認(rèn)申請(qǐng)表”中田長輝的簽字并不一致。且該收條并無相關(guān)流水等證據(jù)加以佐證，且一次性交付105000元現(xiàn)金并不符合交易習(xí)慣。因此答辯人對(duì)該收條的客觀真實(shí)性存在異議。答辯人認(rèn)為，該樓房買賣協(xié)議并未實(shí)際履行。三、被答辯人作為一名普通的購房人，在自己花費(fèi)數(shù)十萬購買的案涉房屋長達(dá)幾年不能入住，不能辦證，亦未獲得任何補(bǔ)償?shù)那闆r下，未向房屋出售方主張過權(quán)利，顯然與常理不符。被答辯人在起訴狀中稱，因政府行為，被答辯人一直沒有使用案涉房屋。但是被答辯人并沒有相關(guān)證據(jù)表明該政府行為的存在，以及政府行為導(dǎo)致案涉房屋不能入住以及辦理產(chǎn)權(quán)登記的起止時(shí)間。即便案涉房屋曾于2014年被政府查封，那么說明被答辯人在簽訂合同之時(shí)，并沒有履行合理的注意義務(wù)。況且2014年4月至田長輝去世之前，被答辯人為何沒有找田長輝要求賠償損失？這顯然有悖于常理。因此，即便被答辯人真實(shí)購買了案涉房屋，被答辯人亦存在著對(duì)他人權(quán)利障礙的忽略以及消極不行使登記權(quán)利的行為。四、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。據(jù)此買受人與被執(zhí)行人之間必須存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，且同時(shí)符合上述四項(xiàng)情形方能排除執(zhí)行。但在本案中，第一、被答辯人與田長輝之間的買賣協(xié)議為無效合同。第二、被答辯人并未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。第三、被答辯人并無足夠證據(jù)證明其已向被執(zhí)行人支付了全部的房屋價(jià)款。第四、2014年4月25日至田長輝去世之前，被答辯人無證據(jù)表明其向田長輝主張過變更登記以及要求賠償損失。這并不符合常理，因此被答辯人存在消極不行使登記權(quán)利的行為。綜上所述，被答辯人要求對(duì)案涉房屋停止執(zhí)行，并解除房屋查封的訴請(qǐng)無充分的事實(shí)與法律依據(jù)，答辯人懇請(qǐng)法院依法駁回其訴訟請(qǐng)求，維護(hù)答辯人的合法權(quán)益。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1.對(duì)姜紅偉提供的證據(jù)三中，關(guān)于“樓房買賣協(xié)議”，因其中甲方簽字“姜宏偉”與原告姓名存在差異，原告及證人辯解為原告誤寫，但姜紅偉提供的證據(jù)五“離婚協(xié)議書”中的“姜紅偉”簽名清晰可辨，顯然有悖于常理。且姜紅偉及證人楊某1均僅口頭陳述房款的來源及交付情況，未提供證人出庭證實(shí)房款2014年4月25日現(xiàn)金23萬元部分交付的現(xiàn)金清點(diǎn)過程、運(yùn)輸方式等交易細(xì)節(jié)，而且姜紅偉自述其中10萬元為王依民提供，但在王依民與姜紅偉的“離婚協(xié)議書”無該筆款項(xiàng)記載；又未提供2014年4月28日房款10.5萬元現(xiàn)金的來源、清點(diǎn)過程、運(yùn)輸方式等交易細(xì)節(jié)，同時(shí)在2014年4月28日10.5萬元收據(jù)中簽名的王維才亦未出庭。故姜紅偉已交付房款的事實(shí)存疑。在原告姜紅偉自述的與田長輝簽訂樓房買賣協(xié)議的2014年4月25日至2014年8月26日期間，按照姜紅偉自述樓房買賣協(xié)議中雙方關(guān)于“乙方負(fù)責(zé)將原房票子更名至甲方姜紅偉名下”的約定，姜紅偉與田長輝有充足的時(shí)間到開發(fā)商處辦理更名登記，而姜紅偉的自述及證人的陳述僅為會(huì)計(jì)不在。同時(shí)，證人楊某1與姜紅偉有親屬關(guān)系，其所稱的另一在場證人又未出庭，不足以證明姜紅偉與田長輝雙方買賣哈爾濱市××都府邸××單元××室房產(chǎn)的事實(shí)客觀存在，故該樓房買賣協(xié)議真實(shí)性存疑，本院不予采信。對(duì)證人楊某1證言因其與姜紅偉有親屬關(guān)系，故不予采信。對(duì)證人楊某2證言，因其陳述事實(shí)不清，證言不具有真實(shí)性，故本院不予采信。2.對(duì)馬志學(xué)提供的證據(jù)，姜紅偉對(duì)真實(shí)性均無異議，僅對(duì)證據(jù)的證明目的有異議。故本院對(duì)證據(jù)的真實(shí)性予以采信。綜上，本院認(rèn)定案件事實(shí)如下：任秀某于田長輝系夫妻關(guān)系。田長輝于2014年3月25日以抵賬方式購得哈爾濱市××都府邸××單元××室房產(chǎn)。同日，任秀某、田長輝以做生意缺少資金為由向馬志學(xué)借款60萬元，并承諾三個(gè)月還清。到期后任秀某、田長輝未按期歸還欠款。2014年7月25日，任秀某、田長輝為馬志學(xué)重新出具借據(jù)一份，再次承諾三個(gè)月內(nèi)還清借款。2015年8月7日田長輝因病死亡。2015年8月24日，馬志學(xué)向本院起訴，請(qǐng)求任秀某立即給付欠款60萬元。2015年9月11日，本院作出（2015）阿民三商初字第567號(hào)民事判決，判決任秀某于判決生效之日給付馬志學(xué)借款60萬元。判決生效后，馬志學(xué)向本院申請(qǐng)執(zhí)行，本院于2015年11月17日作出（2015）阿執(zhí)字第1973號(hào)執(zhí)行裁定書，查封任秀某、田長輝所有座落于哈爾濱市××都府邸××單元××室房屋。2016年12月5日，本院作出（2015）阿執(zhí)字第1973-2號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定拍賣、變賣被執(zhí)行人任秀某所有的登記在田長輝名下，位于哈爾濱市××都府邸××單元××室房屋一處，建筑面積111.95平方米。2017年11月28日，本院作出（2017）黑0112執(zhí)恢1201號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定：一、將被執(zhí)行人任秀某所有登記在田長輝名下座落于哈爾濱市××都府邸××單元××室建筑面積111.95平方米房屋以第一次拍賣保留價(jià)303400.00元，交付給申請(qǐng)執(zhí)行人馬志學(xué)，抵償被執(zhí)行人任秀某欠馬志學(xué)303400.00元債務(wù)，剩余債務(wù)被執(zhí)行人任秀某繼續(xù)清償；二、申請(qǐng)執(zhí)行人馬志學(xué)可持本裁定到有關(guān)機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。2018年1月2日，姜紅偉對(duì)該執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議。2018年1月9日，本院作出（2018）黑0112執(zhí)異3號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定：駁回姜紅偉的異議請(qǐng)求。

本院認(rèn)為，雙方爭議的焦點(diǎn)問題，首先是姜紅偉與田長輝簽訂的樓房買賣協(xié)議是否有效問題。因登記在田長輝名下的訟爭房屋，系任秀某與田長輝婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款規(guī)定:“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn),有平等的處理權(quán)。”即對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處分應(yīng)當(dāng)取得雙方的同意,任何一方無權(quán)擅自處分。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋一》第十七條規(guī)定:“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定,夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗第三人。”因此,處分該訟爭房屋,應(yīng)由夫妻雙方作為合同當(dāng)事人共同簽字或者蓋章。因此,姜紅偉與田長輝簽訂的樓房買賣協(xié)議很明顯不屬于日常家事代理。姜紅偉亦無證據(jù)證明系任秀某與田長輝夫妻雙方共同意思表示。另根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定:“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效。”因田長輝與姜紅偉簽訂樓房買賣協(xié)議的無處分權(quán)行為事后未取得處分權(quán)或者得到任秀某的追認(rèn),故該轉(zhuǎn)讓合同無效。其次根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定:“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):一受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;二以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;三轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失”。姜紅偉提交的樓房買賣協(xié)議，存在姜紅偉簽名錯(cuò)誤，購房款來源不清，履行過程失實(shí)有悖于常理、具備及時(shí)辦理更名登記而未辦理更名登記等諸多瑕疵，不能證明姜紅偉購買訟爭房屋是真實(shí)的、善意的，同時(shí)姜紅偉亦未取得訟爭房屋或者所有權(quán)，姜紅偉不能依善意取得制度取得訟爭房屋的所有權(quán)。據(jù)此姜紅偉關(guān)于確認(rèn)2014年4月25日姜紅偉與田長輝簽訂的樓房買賣協(xié)議合法有效及訟爭房屋歸其所有的請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上所述，姜紅偉請(qǐng)求撤銷阿城區(qū)人民法院于2015年11月15日作出的（2015）阿執(zhí)字1973號(hào)執(zhí)行裁定書、阿城區(qū)人民法院于2016年12月5日作出的（2015）阿執(zhí)字1973-2號(hào)執(zhí)行裁定書、阿城區(qū)人民法院于2017年11月28日作出的（2017）黑0112執(zhí)恢1201號(hào)執(zhí)行裁定書，并解除對(duì)座落在哈爾濱市××都府邸××單元××室房產(chǎn)的查封；判決確認(rèn)原告姜紅偉2014年4月25日與田長輝簽訂的《樓房買賣協(xié)議》合法有效，并確認(rèn)位于哈爾濱市××都府邸××單元××室房產(chǎn)歸原告所有；判決被告任秀某協(xié)助原告辦理哈爾濱市××都府邸××單元××室房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶登記。因姜紅偉與田長輝簽訂的樓房買賣協(xié)議無效，其不能證明購買訟爭房屋系善意，又未實(shí)際取得訟爭房屋或者所有權(quán)，故其訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國婚姻法》第十七條二款、《中華人民共和國合同法》第五十一條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋一》第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條規(guī)定，缺席判決如下：

駁回姜紅偉“判決撤銷阿城區(qū)人民法院于2015年11月15日作出的（2015）阿執(zhí)字1973號(hào)執(zhí)行裁定書、阿城區(qū)人民法院于2016年12月5日作出的（2015）阿執(zhí)字1973-2號(hào)執(zhí)行裁定書、阿城區(qū)人民法院于2017年11月28日作出的（2017）黑0112執(zhí)恢1201號(hào)執(zhí)行裁定書，并解除對(duì)座落在哈爾濱市阿城區(qū)金都府邸三期B棟1單元1703室房產(chǎn)的查封；判決確認(rèn)原告姜紅偉2014年4月25日與田長輝簽訂的《樓房買賣協(xié)議》合法有效，并確認(rèn)位于哈爾濱市阿城區(qū)金都府邸三期B棟1單元1703室房產(chǎn)歸原告所有；判決被告任秀某協(xié)助原告辦理哈爾濱市阿城區(qū)金都府邸三期B棟1單元1703室房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶登記”的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6326元，由姜紅偉負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審判長 ：王學(xué)峰
審判員 ：任秀華
人民陪審員 ：付光華

書記員： ：孫美玲