案外人（異議申請人）：徐東清，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住唐山市。
案外人異議申請人：王立梅，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住唐山市。
被申請人：馬某國，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住唐山市。
委托代理人:張春光,上海市錦天城律師事務所律師。
第三人：陳立軍，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住唐山市。
第三人：何麗麗，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住唐山市。

唐山市中級人民法院在執(zhí)行馬某國與何麗麗、陳立軍民間借貸糾紛一案中，案外人徐東清、王立梅對本院作出的（2017）冀0207民初2152號之二民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書、唐山市中級人民法院（2017）冀02執(zhí)14708號執(zhí)行裁定書對唐山市路北區(qū)鷺港小區(qū)348-2-1101號房產的查封、評估、拍賣提出書面異議。本院依據河北省唐山市中級人民法院唐中法[2016]93號《唐山市中級人民法院關于調整執(zhí)行裁決和涉執(zhí)訴訟案件辦理機制的補充通知》第七條的規(guī)定受理后，依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。
本院查明，本院審理（2017）冀0207民初2152號馬某國與陳立軍、何麗麗民間借貸糾紛一案中，于2017年6月29日作出（2017）冀0207民初2152號之二民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，查封陳立軍、何麗麗名下坐落于唐山市路北區(qū)鷺港小區(qū)348-2-1101房產一套，查封期限三年，自2017年6月30日起至2020年6月29日止。
經查，2009年4月29日陳立軍、何麗麗與唐山新天地房地產開發(fā)有限公司就坐落于唐山市路北區(qū)鷺港小區(qū)701幢2單元1101號樓房簽訂編號為唐新天地【2009】預字第××××號《商品房買賣合同》一份。2016年9月24日，案外人徐東清、王立梅通過居間方唐山千慧房地產經紀有限公司鷺港店購買該涉案房屋。2016年9月24日，案外人徐東清向何麗麗交付購房定金人民幣1000元，當日何麗麗向案外人出具了收條。2016年9月24日、9月28日，在居間方唐山千慧房地產經紀有限公司鷺港店的見證下案外人徐東清、王立梅與陳立軍、何麗麗簽訂《房屋買賣合同》及附加條款。該合同及附加條款約定：甲方出賣人何麗麗、陳立軍，乙方買受人徐東清、王立梅；甲方自愿將坐落于唐山市路北區(qū)鷺港小區(qū)701幢2單元1101號樓房（房本、地本未辦）出售給乙方；實際成交價格人民幣85萬元整，2016年9月28日乙方付購房款60萬元（訂金1000元沖抵購房款），剩余25萬元尾款分三批支付給甲方，2017年9月28日付8萬元，2018年9月28日付8萬元，房本下發(fā)之日付4萬元，該房屋雙證下發(fā)且滿兩年變老本時，甲方無條件（不能以任何借口增加該房屋購買成本）配合乙方過戶到乙方或乙方指定人名下，過戶當日乙方將剩余5萬元尾款一次性支付甲方，如果乙方在規(guī)定時間內拖欠協(xié)商的尾款，甲方有權利收回該房屋。合同簽訂當日，案外人通過建設銀行徐東清×××賬號向何麗麗×××賬戶轉賬支付59.9萬元，何麗麗出具收條一張，載明”今收到徐東清、王立梅購買何麗麗坐落于唐山市路北區(qū)鷺港小區(qū)701幢2單元1101室購房款陸拾萬元整，2017年9月19日徐東清又通過其×××賬號向何麗麗賬戶轉賬8萬元，何麗麗出具收房款8萬元收條。2016年9月28日付首批款當日，何麗麗向唐山鷺港物業(yè)服務有限公司結算戶名何麗麗348-2-1101房2016年9月30日之前物業(yè)費，徐東清、王立梅作為委托人與受委托人唐山鷺港物業(yè)服務有限公司就348-2-1101房前期物業(yè)管理服務事宜達成協(xié)議，同時，徐東清繳納348-2-1101房2016年10月1日至2016年12月31日物業(yè)費，何麗麗將購房相關票據等交付給案外人徐東清、王立梅。后案外人徐東清、王立梅裝修房屋、入住至今，相關水電費、物業(yè)費、取暖費均為案外人繳納。
另查明，唐山市不動產登記中心檔案查詢結果表明，涉案房屋所有權人為唐山新天地房地產開發(fā)有限公司。
又查，案外人徐東清、王立梅于2018年4月20日將剩余購房款17萬元交付本院×××賬戶。
再查，涉案房屋原鷺港小區(qū)701樓為施工樓號，經唐山市地名辦正式批復為348樓。

本院認為，案外人徐東清、王立梅提出的異議申請系在申請執(zhí)行人馬某國與被執(zhí)行人何麗麗、陳立軍民間借貸糾紛一案中，案外人徐東清、王立梅作為涉案房屋的買受人對登記在被執(zhí)行人何麗麗、陳立軍名下的不動產提出異議。依據《最高人民法院
》第二十八條”金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封前已經簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身的原因未辦理過戶登記?！北景钢?，系爭房屋系被執(zhí)行人由建設單位合法購買，買受人何麗麗、陳立軍基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物的專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人可以認定為物權法第六章規(guī)定的業(yè)主，對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分的權利，案外人在申請執(zhí)行人馬某國與被執(zhí)行人何麗麗、陳立軍的金錢債權執(zhí)行中，作為買受人對系爭房產提出異議，符合《最高人民法院
》第二十八條的適用范圍，雙方所簽訂的房屋買賣合同，并未違反效力性強制規(guī)定，合同合法有效。案外人徐東清、王立梅所提供之證據足以證明其簽訂房屋買賣合同并合法占有涉案房屋在本院查封該涉案房屋之前，且案外人已支付購房款68萬元并已將剩余購房款17萬元交付本院，同時該房屋尚未取得房產證，未辦理過戶登記并非系因案外人原因，案外人徐東清、王立梅之權利已足以排除執(zhí)行。故依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《中華人民共和國物權法》第七十一條以及《最高人民法院關于適用
執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十五條、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體法律若干問題的解釋》第一條第二款、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十四條、第二十八條的規(guī)定，裁定如下：

中止唐山市豐南區(qū)人民法院（2017）冀0207民初2152號民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書、唐山市中級人民法院（2017）冀02執(zhí)14708號執(zhí)行裁定書對路北區(qū)鷺港小區(qū)348-2-1101房產的執(zhí)行。
案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，應當依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

審判長 衛(wèi)素珍
審判員 嚴冠軍
審判員 陳新

書記員： 趙旭