原告（反訴被告）：馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住高碑店市。
委托訴訟代理人：許久存，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住高碑店市，系原告妻子。
委托訴訟代理人：許文敏，高碑店市安泰法律服務(wù)所法律工作者。
被告（反訴原告）：周某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住高碑店市。
被告：高碑店市和某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（反訴原告），住所地：高碑店市五一路東側(cè)團(tuán)結(jié)路南側(cè)陽光諾林灣社區(qū)門店10號。
法定代表人：周某，負(fù)責(zé)人。
二被告共同委托訴訟代理人：崔大慶，河北章海律師事務(wù)所律師。
被告崔俊玲（反訴原告），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住高碑店市。
委托訴訟代理人：竇立華，河北章海律師事務(wù)所律師。

原告馬某某與被告周某、高碑店市和某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱和某經(jīng)紀(jì)公司）、崔俊玲確認(rèn)合同無效糾紛一案，本院于2016年10月31日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。本案當(dāng)事人的委托訴訟代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
馬某某向本院提出訴訟請求：1.依法判令被告周某、崔俊玲擅自就原告購買的高碑店市鳳凰城住宅小區(qū)120111103號房屋簽訂的《房屋買賣合同》無效；2.判令被告周某限期退還持有原告的鳳凰城住宅小區(qū)120111103號房屋《購房意向書》和《購房首付款收據(jù)》等購房手續(xù)；3.訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：我在今年8月底找到被告周某的房產(chǎn)中介所，意欲轉(zhuǎn)讓我支付80000元購房意向金和購房定金取得的位于高碑店市鳳凰城住宅小區(qū)120111103號房屋，要求其幫我聯(lián)系介紹該套房屋的買主。在時隔幾天后的9月7日上午，被告周某電話通知我說有人有意購買這套房屋，并讓我將證明我享有該套房屋購買權(quán)的《購房意向書》和購房排卡費(fèi)及購房定金票據(jù)交給他。我在9月7日下午去被告周某所在的和某經(jīng)紀(jì)公司，將《購房意向書》和購房排卡費(fèi)及購房定金票據(jù)交給了周某，但是未見到買房人員，也未談及如何買賣。被告周某讓我次日再去。但是，我在9月8日到和某經(jīng)紀(jì)公司后，周某卻突然告知我已經(jīng)代我與買方簽訂了《房屋買賣合同》和代收了買房的定金，并且還用我的購房排卡費(fèi)及購房定金票據(jù)中售樓部換回了購房首付款收據(jù)。至此，當(dāng)我得知周某代簽合同等嚴(yán)重超越我的委托權(quán)限范圍的行為后，便馬上表示了反對，并要求周某把代簽的合同給我并注明作廢，可是周某只給了我復(fù)印件，并告訴我如果不履行合同，就要承擔(dān)違約責(zé)任。因此，我認(rèn)為被告周某在未經(jīng)告知并征得我同意，擅自以我的名義超越委托權(quán)限以低于當(dāng)時的市場價格私自代簽合同、代收定金、代換票據(jù)的行為明顯屬于強(qiáng)行交易的行為，嚴(yán)重侵害了我的權(quán)利。被告和某經(jīng)紀(jì)公司是周某的工作單位，且周某個人超越權(quán)限簽訂無效合同的行為得以實(shí)施完全借助于和某經(jīng)紀(jì)公司的平臺，其在本案中有不可推卸的法律責(zé)任。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，現(xiàn)訴至貴院，請求依法支持原告的訴訟請求。
周某及和某經(jīng)紀(jì)公司辯稱，原告委托答辯人與崔俊玲簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，不存在法律規(guī)定的無效情形。
崔俊玲辯稱，答辯人與周某代原告簽訂的房屋買賣合同合法有效。
周某及和某經(jīng)紀(jì)公司向本院提出反訴請求：1.依法判令反訴被告馬某某支付中介費(fèi)10765.96元及利息；2.反訴費(fèi)由反訴被告馬某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：反訴被告于2016年8月找到反訴人，口頭委托反訴人代為轉(zhuǎn)讓其80000元意向金購買的坐落于高碑店市鳳凰城住宅小區(qū)房屋，并將房屋意向書、排號費(fèi)、定金收據(jù)交予反訴人（支付剩余首付款后已經(jīng)由高碑店市正德昊遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收回）。2016年9月7日，反訴人代反訴被告與崔俊玲簽訂了房屋買賣合同，崔俊玲按照合同約定向反訴被告支付了定金20000元（由反訴人代收代管）。后崔俊玲于2016年9月8日向高碑店市正德昊遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了68248元的剩余首付款。后經(jīng)反訴人多次要求反訴被告按合同約定辦理更名手續(xù)，反訴被告于2016年10月10日明確表示不再出售房屋，并于2016年10月28日起訴要求解除合同?，F(xiàn)反訴被告的上述行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，合同無法繼續(xù)履行，根據(jù)崔俊玲與反訴被告簽訂的合同第七條的約定，甲乙雙方支付中介費(fèi)總房款的1%，無論哪方違約，由違約方支付雙方的中介費(fèi)。綜上，請求依法支持反訴人的反訴請求。
崔俊玲向本院提出反訴請求：1.依法判令反訴被告賠償反訴人定金40000元；2.依法判令反訴被告返還反訴人支付的房屋首付款68248元及逾期利息；3.反訴費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：反訴人于2016年9月7日與反訴被告簽訂了房屋買賣合同，反訴人按照合同約定向反訴被告支付了定金20000元（由中介代收代管）。后反訴人于2016年9月8日向高碑店市正德昊遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付了剩余68248元的首付款，并出具了148248元的收據(jù)。后經(jīng)反訴人多次要求反訴被告按合同約定辦理更名手續(xù)，反訴被告于2016年10月10日明確表示不再出售房屋，并于2016年10月28日起訴要求解除合同?，F(xiàn)反訴被告的上述行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，合同無法繼續(xù)履行，根據(jù)反訴人與反訴被告簽訂的合同第六條的約定，如甲方違反合同甲方要雙倍賠償定金。反訴人以反訴被告名義支付的剩余首付款屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)予以返還。綜上，請求依法支持反訴人的反訴請求。
馬某某對周某及和某經(jīng)紀(jì)公司、崔俊玲的反訴辯稱，第一，反訴原告周某、和某經(jīng)紀(jì)公司、崔俊玲的請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，依法不能成立。我方與和某經(jīng)紀(jì)公司之間的經(jīng)紀(jì)合同關(guān)系尚未合法成立，和某經(jīng)紀(jì)公司未按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法的規(guī)定與我方簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，和某經(jīng)紀(jì)公司法定代表人周某分別與我方、崔俊玲實(shí)施經(jīng)紀(jì)活動明顯違反該管理辦法規(guī)定。而且，我方尚未取得涉案房屋的所有權(quán)，出讓的并非房屋所有權(quán)，而是房屋預(yù)購權(quán)，依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十六條的規(guī)定，我方無權(quán)且不可能委托和某經(jīng)紀(jì)公司及其法定代表人周某代賣并代簽合同。所以，和某經(jīng)紀(jì)公司及崔俊玲主張我方承擔(dān)買賣合同責(zé)任的反訴請求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。第二，和某經(jīng)紀(jì)公司、周某擅自越權(quán)違規(guī)與崔俊玲簽訂房屋買賣合同的行為，屬于違法違規(guī)的無效行為，不應(yīng)受到法律保護(hù)。周某未經(jīng)我方授權(quán)，為促成與崔俊玲的違規(guī)交易，擅自以我方名義與崔俊玲簽訂買賣合同的經(jīng)紀(jì)活動，嚴(yán)重違反民法通則第六十六條關(guān)于代理權(quán)的規(guī)定，未經(jīng)追認(rèn)應(yīng)當(dāng)由行為人承擔(dān)民事責(zé)任，違反房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法第二十二條的規(guī)定，屬于違法違規(guī)的無效行為。第三，崔俊玲與我方?jīng)]有建立任何直接的法律關(guān)系，無權(quán)向我方主張任何權(quán)利。依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法第十九條的規(guī)定，和某經(jīng)紀(jì)公司既未完成崔俊玲委托的購房約定，也未完成我方委托的房屋預(yù)購權(quán)轉(zhuǎn)讓中介服務(wù)，和某經(jīng)紀(jì)公司反訴主張的中介費(fèi)及崔俊玲反訴主張的賠償定金40000元均于法無據(jù)，不應(yīng)得到支持。但是，以我方名義向開發(fā)商交付的68248元首付款，我方始終同意在和某經(jīng)紀(jì)公司、周某返還購房意向書、首付款收據(jù)等購房手續(xù)的同時，返還68248元于實(shí)際交款人。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年7月9日，馬某某與高碑店市正德昊遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《意向書》，雙方約定馬某某“意向”購買高碑店市鳳凰城住宅小區(qū)1201號樓1單元1103室，單價5148.2元，定金70000元。馬某某向高碑店市正德昊遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付70000元定金及10000元排號費(fèi)。馬某某委托和某經(jīng)紀(jì)公司提供中介服務(wù)，幫助銷售上述房屋，并將上述票據(jù)及意向書交予該公司法定代表人周某。2016年9月7日，周某代馬某某與崔俊玲簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定單價為5800元，定金20000元。當(dāng)日，崔俊玲將20000元定金交給和某經(jīng)紀(jì)公司。2016年9月28日，崔俊玲以馬某某名義補(bǔ)交了房屋首付款68248元，高碑店市正德昊遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為崔俊玲出具了收款人為馬某某的收據(jù)，收款金額為148248元。另查明，涉案樓房正在建設(shè)中，尚未竣工交付。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同，出賣人的主要義務(wù)是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)。馬某某與高碑店市正德昊遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《意向書》僅系對買賣意向的約定，該意向書所涉標(biāo)的物即房屋是否建成、是否符合轉(zhuǎn)讓條件均無明確約定，馬某某亦不能因此而獲得該意向書所涉房屋的所有權(quán)，馬某某依據(jù)上述意向書僅取得了與高碑店市正德昊遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂買賣合同的權(quán)利或者機(jī)會，該種權(quán)利亦不屬于房屋買賣合同的標(biāo)的物。因此，周某代馬某某與崔俊玲簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)屬無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同被確認(rèn)無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，周某、和某經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)返還原告《意向書》及148248元的首付款收據(jù)，馬某某應(yīng)當(dāng)返還崔俊玲交付的68248元首付款。
雙倍返還定金是違約責(zé)任的承擔(dān)方式，因周某代馬某某與崔俊玲簽訂的《房屋買賣合同》無效，故崔俊玲主張雙倍返還定金40000元沒有法律依據(jù)，本院依法不予支持。
關(guān)于周某及和某經(jīng)紀(jì)公司反訴主張的中介費(fèi)10765.96元，本院認(rèn)為，對代理權(quán)發(fā)生爭議的，由主張有代理權(quán)的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。本案中，周某作為和某經(jīng)紀(jì)公司的法定代表人從事居間活動，在于促成買賣雙方的交易，而非因此當(dāng)然地獲得代理權(quán)利，周某及和某經(jīng)紀(jì)公司主張馬某某已授權(quán)周某與崔俊玲簽訂房屋買賣合同，但其并未提交證據(jù)證實(shí)，因此對和某經(jīng)紀(jì)公司及周某的上述意見，本院依法不予采信，且因周某代馬某某與崔俊玲簽訂的《房屋買賣合同》無效，周某及和某經(jīng)紀(jì)公司反訴主張的中介費(fèi)沒有法律依據(jù)，本院依法不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條、第一百三十三條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第三款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決如下：

一、2016年9月7日周某代馬某某與崔俊玲簽訂的《房屋買賣合同》無效；
二、周某、高碑店市和某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判令生效之日起十日內(nèi)返還馬某某《意向書》、購房首付款收據(jù)；
三、馬某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還崔俊玲代其交付的房屋首付款68248元；
四、駁回周某、高碑店市和某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的反訴請求；
五、駁回崔俊玲的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)50元，由原告馬某某負(fù)擔(dān)，反訴案件受理費(fèi)1267元，由周某、高碑店市和某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司承擔(dān)35元，由崔俊玲承擔(dān)1232元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于保定市中級人民法院。

審判員　　袁軍鵬

書記員：馬小芳