原告：馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省六安市。
　　委托訴訟代理人：張艷麗，上海豐兆律師事務(wù)所律師。
　　被告：許某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　委托訴訟代理人：張正雯，上海海仲律師事務(wù)所律師。
　　原告馬某某與被告許某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月16日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。后因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序。本案于2018年1月31日、8月23日兩次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。原告馬某某的委托訴訟代理人張艷麗，被告許某某的委托訴訟代理人張正雯兩次均到庭參加訴訟，原告馬某某到庭參加第一次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告馬某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告關(guān)于松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)磚橋貿(mào)易城三區(qū)同樂(lè)北路XXX號(hào)綜合樓一樓六間聚鄉(xiāng)緣六安土菜館(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)的《房屋租賃合同》無(wú)效；2、被告退還原告房屋押金4,000元；3、被告支付原告裝飾裝修損失413,599元。審理中，原告變更上述第3項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：被告協(xié)助原告辦理系爭(zhēng)房屋拆遷裝修補(bǔ)償款413,599元的領(lǐng)取手續(xù)。嗣后，原告再次變更該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：被告支付原告裝飾裝修損失473,107.33元。事實(shí)和理由：原、被告就系爭(zhēng)房屋存有房屋租賃合同關(guān)系，2016年11月22日，原告得知因市政拆遷需搬離，遂搬離系爭(zhēng)房屋。被告尚未退還原告房屋押金。被告確認(rèn)系爭(zhēng)房屋的裝修由原告出資完成，裝飾裝修補(bǔ)償款歸原告所有。相關(guān)主體發(fā)放裝修補(bǔ)償款需由房屋權(quán)利人配合，然被告拒不配合?，F(xiàn)系爭(zhēng)房屋已拆除，系爭(zhēng)房屋的房屋租賃合同亦屬無(wú)效，原告作為承租人有權(quán)要求被告予以補(bǔ)償，遂涉訴。
　　被告許某某辯稱：系爭(zhēng)的房屋租賃合同是有效的，系爭(zhēng)房屋雖無(wú)建設(shè)規(guī)劃許可證，但根據(jù)建造時(shí)的法規(guī)政策屬合法建筑。不同意原告的訴訟請(qǐng)求，若合同無(wú)效，則被告不應(yīng)支付補(bǔ)償款。被告未取得任何補(bǔ)償款，對(duì)補(bǔ)償數(shù)額及標(biāo)準(zhǔn)也不認(rèn)可，故原告要求被告支付補(bǔ)償款沒(méi)有依據(jù)。未收取原告押金，故不同意返還。
　　經(jīng)審理查明：原、被告簽有《房屋租賃合同》一份，約定被告將系爭(zhēng)房屋租予原告，租期從2016年1月1日至2018年1月1日。租金每半年53,550元，先付后用，并交房屋損壞押金4,000元。合同結(jié)束后，原告對(duì)房屋沒(méi)有損壞，被告把押金(空白)元無(wú)息歸還原告。原告在經(jīng)營(yíng)期間所發(fā)生的水、電等費(fèi)用由原告承擔(dān)。
　　2016年8月16日，被告向原告出具收據(jù)一份，載有：繳款單位：飯店；收款方式：現(xiàn)金；人民幣：肆仟元正(4,000元)；收款事由：轉(zhuǎn)賬伍萬(wàn)元正，現(xiàn)金4,000元，合計(jì)伍萬(wàn)肆仟元正(房租)。
　　2016年11月22日，洞涇鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境綜合整治推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具《告知書(shū)》，要求洞涇磚橋貿(mào)易城及周邊區(qū)域的經(jīng)營(yíng)戶及時(shí)主動(dòng)與各市場(chǎng)方或出租人聯(lián)系，就租賃關(guān)系解除、終止及搬離等事項(xiàng)，最遲在2016年12月30日與各市場(chǎng)方或出租人簽署協(xié)議并按約定搬離；如未能簽約搬離的，則請(qǐng)與洞涇磚橋貿(mào)易城管理辦公室聯(lián)系，就搬離事項(xiàng)與洞涇磚橋貿(mào)易城管理辦公室簽署協(xié)議。按期搬離并交房的，洞涇磚橋貿(mào)易城管理辦公室將按約支付相應(yīng)款項(xiàng)。
　　2017年1月23日，案外人上海洞涇商貿(mào)投資管理發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“洞涇公司”)與原告簽訂《代為清退協(xié)議書(shū)》，約定原告于2017年3月29日前清騰搬離系爭(zhēng)房屋，洞涇公司一次性支付搬遷補(bǔ)償費(fèi)70,000元，就該款洞涇公司有權(quán)向出租方追償，如原告方有其他損失，仍享有向出租方追償?shù)臋?quán)利。
　　嗣后，洞涇公司與原告簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定原告主張系爭(zhēng)房屋的裝修由原告于2016年2月出資約800,000元。洞涇公司目前尚未對(duì)系爭(zhēng)房屋(包括裝修)進(jìn)行評(píng)估，且至今系爭(zhēng)房屋的房東亦未與洞涇公司就該承租房屋裝修的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)。洞涇公司確認(rèn)系爭(zhēng)房屋確實(shí)存在裝修，但裝修投資主體、裝修現(xiàn)值有待后續(xù)進(jìn)行確定。系爭(zhēng)房屋的裝修補(bǔ)償款由原告與房東共同協(xié)商處理，洞涇公司將根據(jù)原告與房東的書(shū)面協(xié)議支付補(bǔ)償款；如無(wú)法達(dá)成協(xié)議，可要求洞涇公司調(diào)解處理，也可通過(guò)司法途徑解決；洞涇公司承諾在原告提供其為系爭(zhēng)房屋裝修投資主體的書(shū)面材料后，根據(jù)原告與房東的書(shū)面協(xié)議或生效的法律文書(shū)確定的內(nèi)容支付裝修補(bǔ)償款。
　　2017年2月21日，被告出具《確認(rèn)書(shū)》，載明：本人為系爭(zhēng)房屋的房東，系爭(zhēng)房屋的裝飾裝修由原告出資完成，確認(rèn)并承諾裝飾裝修款全部應(yīng)歸原告所有。
　　審理中，被告稱原告提供的4,000元收據(jù)系其向被告繳納的水電費(fèi)，原告稱押金確實(shí)沒(méi)有交給被告，而是交給了前任承租人并商定由原告取得收回押金的權(quán)利，該4,000元收據(jù)是原告要求被告補(bǔ)開(kāi)而形成的。
　　審理中，原告稱系爭(zhēng)房屋的裝修是原告從前任承租人處接手時(shí)已經(jīng)裝修好的，原告支付了相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，就其所知，前任承租人的租期自2015年8月至2018年8月。
　　審理中，原告提供了一份無(wú)簽章的、上海申價(jià)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的《松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)磚橋貿(mào)易城環(huán)境綜合整治項(xiàng)目評(píng)估分戶報(bào)告》，其中的《裝潢估價(jià)明細(xì)表》載：“權(quán)利人：馬某某(同樂(lè)北路XXX號(hào))”的裝潢補(bǔ)償總價(jià)為413,599元。被告對(duì)該份材料的真實(shí)性不予認(rèn)可。
　　審理中，本院向洞涇公司發(fā)函詢問(wèn)上述《補(bǔ)充協(xié)議》中“房東”一詞的含義、系爭(zhēng)房屋權(quán)利人的身份信息、應(yīng)補(bǔ)償?shù)难b飾裝修補(bǔ)償款數(shù)額。洞涇公司回函稱，“房東”指系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，因無(wú)人前來(lái)辦理簽約手續(xù)故系爭(zhēng)房屋權(quán)利人尚未確定，補(bǔ)償款數(shù)額因未經(jīng)權(quán)利人核實(shí)確認(rèn)故金額尚未確定。
　　審理中，本院向上海申價(jià)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司調(diào)取了其評(píng)估時(shí)拍攝的照片等材料。原告據(jù)此申請(qǐng)對(duì)系爭(zhēng)房屋的裝飾裝修現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。2018年6月22日，上海第一測(cè)量師事務(wù)所有限公司出具《司法審價(jià)鑒定意見(jiàn)書(shū)》，意見(jiàn)為系爭(zhēng)房屋所涉工程造價(jià)為473,107.33元(未包含折舊計(jì)算)。對(duì)此，原告無(wú)異議，被告認(rèn)為該鑒定意見(jiàn)書(shū)不應(yīng)作為定案依據(jù)：1、鑒定依據(jù)包括裝潢估價(jià)明細(xì)表，而此雙方存有爭(zhēng)議；2、系爭(zhēng)房屋已滅失，不應(yīng)將現(xiàn)場(chǎng)照片作為鑒定依據(jù)；3、鑒定意見(jiàn)明確未以施工合同作為鑒定依據(jù)。就此，上海第一測(cè)量師事務(wù)所有限公司復(fù)稱：《裝潢估價(jià)明細(xì)表》中的項(xiàng)目基本能與照片內(nèi)容對(duì)應(yīng)。從照片中的地磚的塊數(shù)能推斷出部分尺寸基本符合《裝潢估價(jià)明細(xì)表》中的數(shù)據(jù)。關(guān)于施工合同，在未對(duì)裝修工程結(jié)算費(fèi)用有書(shū)面計(jì)價(jià)約定的情況下，執(zhí)行施工期間上海市的現(xiàn)行定額進(jìn)行計(jì)算。上海第一測(cè)量師事務(wù)所有限公司另就本院的詢問(wèn)事宜復(fù)稱：鑒定意見(jiàn)書(shū)中未包含折舊計(jì)算，即鑒定結(jié)論為工程項(xiàng)目所涉造價(jià)(全新)。折舊方法為：直線折舊法：現(xiàn)值=原值-應(yīng)折舊時(shí)間×【原值×95%÷60個(gè)月】。
　　審理中，本院向各方釋明系爭(zhēng)房屋租賃合同屬無(wú)效合同，各方均未對(duì)其他合同無(wú)效之后果要求本院一并處理。
　　以上事實(shí)，有房屋租賃合同、告知書(shū)、代為清退協(xié)議書(shū)、補(bǔ)充協(xié)議、確認(rèn)書(shū)、司法審價(jià)鑒定意見(jiàn)書(shū)及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案中，原告多次變更訴訟請(qǐng)求之實(shí)質(zhì)系對(duì)本案請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的變更。根據(jù)原告最終確定的訴訟請(qǐng)求，其在本案中向被告主張相關(guān)權(quán)利之依據(jù)，系基于房屋租賃合同關(guān)系的合同債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非對(duì)相關(guān)主體可能發(fā)放的補(bǔ)償款的分割請(qǐng)求權(quán)。鑒此，本院基于民事訴訟處分權(quán)原則，在本案中根據(jù)原告所主張的房屋租賃合同關(guān)系確定雙方的權(quán)利義務(wù)?，F(xiàn)系爭(zhēng)房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故原、被告之間的房屋租賃合同關(guān)系因合同標(biāo)的物不合法而屬無(wú)效。
　　就原告要求被告退還押金4,000元的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為，盡管系爭(zhēng)的《房屋租賃合同》對(duì)押金退還金額未明確約定，但雙方對(duì)被告需要繳納房屋押金4,000元無(wú)疑存有合意。根據(jù)原告提供收據(jù)的所載事項(xiàng)及原告對(duì)于押金結(jié)算的陳述，本院認(rèn)為原告的陳述符合日常生活經(jīng)驗(yàn)，具有蓋然性。被告稱該4,000元系水電費(fèi)，然一則系爭(zhēng)合同約定水電費(fèi)均由原告承擔(dān)，二則即使如被告所言屬代收水電費(fèi)，被告亦無(wú)相應(yīng)證據(jù)予以證明，故對(duì)被告的該項(xiàng)意見(jiàn)，本院不予采信。綜上，對(duì)原告的本項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。
　　租賃合同無(wú)效時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。上海第一測(cè)量師事務(wù)所有限公司出具的司法審價(jià)鑒定意見(jiàn)書(shū)程序合法、內(nèi)容客觀有據(jù)，本院予以采納。現(xiàn)系爭(zhēng)房屋包括裝飾裝修物均已拆毀，故本院以司法審價(jià)鑒定意見(jiàn)書(shū)為基礎(chǔ)，對(duì)系爭(zhēng)房屋的裝飾裝修現(xiàn)值損失根據(jù)導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)在原、被告之間進(jìn)行分擔(dān)。根據(jù)在案證據(jù)及當(dāng)事人陳述，本院酌情認(rèn)定系爭(zhēng)房屋之裝修發(fā)生于2015年8月；就搬離時(shí)間而言，原告稱其于2016年12月底搬離，但未提供相應(yīng)證據(jù)，反之，根據(jù)其與洞涇公司于《補(bǔ)充協(xié)議》之約定，本院認(rèn)定原告使用系爭(zhēng)房屋至2017年3月。綜上，至2017年3月，系爭(zhēng)房屋的裝修現(xiàn)值為323,290元【473,107.33元-20個(gè)月×(473,107.33元×95%÷60個(gè)月)】；關(guān)于原、被告雙方于導(dǎo)致租賃合同無(wú)效事由中的過(guò)錯(cuò)，本院酌情確定被告應(yīng)分擔(dān)現(xiàn)值損失的60%即193,974元。關(guān)于被告所稱的，即使其應(yīng)支付原告裝修補(bǔ)償款，亦應(yīng)扣除洞涇公司代為清退款70,000元的主張，本院認(rèn)為，結(jié)合在案的《代為清退協(xié)議書(shū)》及《補(bǔ)充協(xié)議》，該筆清退款屬搬遷補(bǔ)償費(fèi)，與裝飾裝修損失并非同種性質(zhì)的補(bǔ)償，雖《代為清退協(xié)議書(shū)》約定洞涇公司可向出租方追償，但該約定對(duì)出租方并無(wú)法律約束力，是否最終應(yīng)由出租方承擔(dān)仍需于法律上進(jìn)行認(rèn)定，故被告要求扣除之意見(jiàn)缺乏法律依據(jù)，本院難以支持。
　　據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告馬某某與被告許某某就上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)磚橋貿(mào)易城三區(qū)同樂(lè)北路XXX號(hào)綜合樓一樓六間聚鄉(xiāng)緣六安土菜館所簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效；
　　二、被告許某某于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告馬某某房屋押金4,000元；
　　三、被告許某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告馬某某裝飾裝修損失193,974元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)8,457元，鑒定費(fèi)27,100元，合計(jì)訴訟費(fèi)用35,557元，由原告馬某某負(fù)擔(dān)15,038元(已付)，由被告許某某負(fù)擔(dān)20,519元(于本判決生效之日起七日內(nèi)支付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：沙??莎

書(shū)記員：惠??蕙