原告(反訴被告)：馬勁松，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省，現(xiàn)住上海市閔行區(qū)。
　　原告(反訴被告)委托訴訟代理人：程欣，上海峰京律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：鄒某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省蚌埠市,現(xiàn)住上海市閔行區(qū)。
　　原告馬勁松與被告鄒某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年9月9日立案后，依法適用簡易程序。被告鄒某于2019年10月28日提起反訴，本院予以受理并就本反訴一并公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)馬勁松及其委托訴訟代理人程欣，被告(反訴原告)鄒某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　馬勁松向本院提出訴訟請求：1.確認(rèn)馬勁松與鄒某簽訂的房屋(商鋪)《租賃合同》解除；2.判令鄒某退還租賃押金人民幣13,800元(以下幣種相同)，退還馬勁松已付三個月租金41,400元(2019年3月17日起至2019年6月16日止的租金)，合計55,200元；3.判令鄒某賠償馬勁松租賃房屋裝修裝飾損失43,090元以及中介費、營業(yè)等損失59,000元，合計102，090元；4.訴訟費由鄒某承擔(dān)。庭審中，馬勁松明確為：1.確認(rèn)馬勁松與鄒某簽訂的房屋(商鋪)《租賃合同》于2019年7月1日予以解除；2.判令鄒某退還租賃押金13,800元，賠償其租金損失41,400元(2019年3月17日起至2019年6月16日止的租金)，合計55,200元。
　　事實和理由：其與鄒某于2019年3月4日簽訂《租賃合同》，馬勁松向鄒某承租位于上海市閔行區(qū)虹梅路XXX弄XXX號2B的店鋪用于商業(yè)經(jīng)營。合同簽訂后，馬勁松支付押金以及三個月房租合計55,200元。合同約定由鄒某為其辦理營業(yè)執(zhí)照手續(xù)，后得知訟爭商鋪已被他人登記注冊為營業(yè)地址且未注銷。馬勁松多次要求鄒某解決，但鄒某遲遲未予解決，馬勁松迫于無奈只能要求解除合同。其認(rèn)為由于鄒某出租的標(biāo)的物存在瑕疵以及鄒某未能按約履行合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)標(biāo)的物瑕疵擔(dān)保責(zé)任和違約責(zé)任。馬勁松為維護(hù)自身合法權(quán)益,特訴至法院，望判如所請。
　　鄒某辯稱如下：對于訴請1所主張的合同解除認(rèn)可，但是由于馬勁松沒有支付租金，導(dǎo)致合同解除，違約方系馬勁松。訴訟2、3均不同意。馬勁松確已付三個月的房租，但是這三個月都在正常使用和營業(yè)，故認(rèn)為租金不應(yīng)退還。由于馬勁松違約故認(rèn)為押金亦不應(yīng)退還。同樣，由于違約方系馬勁松故其不需要賠償裝飾裝修的損失，且馬勁松交接房屋也沒有將鑰匙親自交還只是將鑰匙交到了隔壁的商鋪，也沒有進(jìn)行現(xiàn)場交接。但其接收房屋時發(fā)現(xiàn)，馬勁松自行購買的可移動的設(shè)施都已經(jīng)拆走了。其認(rèn)為，馬勁松的固定裝修價值約1-2千元，而所謂的營業(yè)損失是由于夜場關(guān)門以及生意不好導(dǎo)致，故營業(yè)損失亦不應(yīng)由其承擔(dān)。另，由其承擔(dān)中介費亦無相關(guān)法律依據(jù)。
　　另，鄒某認(rèn)為，雙方簽訂的《租賃合同》中并未約定其向馬勁松提供用于辦理營業(yè)執(zhí)照所需材料的具體時間。而馬勁松在其擅自搬離前均實際使用訟爭房屋，且工商部門亦未進(jìn)行檢查或作出停止?fàn)I業(yè)的處罰決定。期間，其也積極幫助馬勁松協(xié)調(diào)辦理營業(yè)執(zhí)照的相關(guān)事宜，且經(jīng)其協(xié)調(diào)訟爭房屋亦具備了辦理營業(yè)執(zhí)照的條件。其于2019年7月16日通過微信通知馬勁松，但馬勁松不予理會還于2019年7月22日自行搬離。且馬勁松搬離時亦未告知，只是將鑰匙放置在第三人處。綜上，其認(rèn)為違約方系馬勁松而非其本人，基于馬勁松的上述行為，鄒某提出反訴并主張：1.判令馬勁松支付訟爭房屋自2019年6月17日至2019年7月22日的房租，共計17,020元；2.判令馬勁松支付租賃期間的使用水電費合計2,365.03元(其中電費2,072.02元，水費293.01元)；
　　3.判令馬勁松支付違約金13,800元。庭審中鄒某明確反訴訴請2為：判令馬勁松支付租賃期間的使用水電費合計2,346.13元(其中電費2,072.02元，水費274.11元)。
　　針對鄒某的反訴訴請，馬勁松辯稱如下：首先，其認(rèn)為鄒某的反訴不應(yīng)受理，應(yīng)當(dāng)另案起訴。其次，其認(rèn)為若法院最終合并審理，則其不同意全部反訴訴請。其主張雙方的《租賃合同》在2019年7月1日已經(jīng)解除合同，在其解除意思告知鄒某之日就已解除。之所以到同月22日才交還房屋是因為鄒某一直不配合房屋交接所致，并非馬勁松的責(zé)任。故其認(rèn)為即使有占有房屋也是由于鄒某不配合接收房屋所致，故不同意支付該期間的租金(使用費)。再次，由于雙方合同中沒有約定水電費應(yīng)由承租人來承擔(dān)，所以鄒某提出反訴訴請2沒有合同依據(jù)。即便應(yīng)由其承擔(dān)，在房屋交接的時候也沒有任何的抄表記錄，所以也不認(rèn)可鄒某現(xiàn)主張的水電費就是其實際使用發(fā)生的水電費，其認(rèn)為鄒某的主張沒有依據(jù)。又次，鄒某提出的反訴訴請3因為違約在于鄒某本身，故其不應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。最后，其認(rèn)為反訴訴請4系法院裁決范圍，應(yīng)由法院依法裁判。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2019年3月4日，鄒某作為出租方(甲方)與馬勁松作為承租方(乙方)就上海市閔行區(qū)虹梅路XXX小區(qū)(弄)XXX棟店鋪-2室簽訂《租賃合同》。合同約定，乙方向甲方租賃該房屋僅作為商業(yè)使用。該房屋租賃期為10個月。在2019年3月17日起至2020年1月16日止。該房屋的月租金為13,800元，租金以轉(zhuǎn)賬方式支付。雙方議定首期付叁月，另附13,800元押金，以后按每3月結(jié)算一次，提前5天支付下一次房租，押金不變，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必須開具收據(jù)予乙方)。甲、乙雙方如有特殊情況，需提前終止本合同，必須提前一個月通知對方和中介方，若征得對方同意后，方可辦理退房手續(xù)；若雙方意見未達(dá)成一致，則按照違約處理。違約方則向?qū)Ψ街Ц哆`約金13,800元。若甲方違約，除退還給乙方押金外，還須支付給乙方上述金額的違約金，反之若乙方違約則甲方有權(quán)不退還押金。合同補(bǔ)充條款手書：“門店合同期內(nèi)不得轉(zhuǎn)租，不能做餐飲。門店到期優(yōu)先續(xù)租權(quán)由乙方。甲方提供資料供乙方辦理營業(yè)執(zhí)照，水電由乙方自行承擔(dān)。”合同另約定雙方其他相關(guān)權(quán)利義務(wù)，雙方亦于落款處簽名。同日，馬勁松向鄒某轉(zhuǎn)賬支付55,200元。同日，案外人上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所向馬勁松出具5,000元的中介費收據(jù)一張。
　　2019年3月7日，馬勁松作為發(fā)包方(甲方)與案外人張某某作為承包方(乙方)就訟爭房屋簽訂《房屋裝修合同》。合同約定工期自2019年3月10日起至2019年3月30日止，工程價款34,000元。合同另約定雙方其他相關(guān)權(quán)利義務(wù)，雙方于落款處簽名。后，馬勁松以微信轉(zhuǎn)賬形式向案外人張某某支付8,000元。案外人張某某于2019年3月14日出具8,000元收條一張，于2019年3月25日出具12,000元收條一張，于2019年4月10日出具14,000元收條一張。
　　2019年7月15日，馬勁松的工作人員通過微信向鄒某發(fā)送《關(guān)于解除合同的通知》。上載：“……由于你簽訂合同時隱瞞了出租房屋的真實情況，合同簽訂后至今你也未能履行約定的義務(wù)，導(dǎo)致我在承租商鋪無法辦理營業(yè)執(zhí)照，無法開展正常合法經(jīng)營，致使租賃合同目的無法實現(xiàn)。為避免和減少損失進(jìn)一步擴(kuò)大，本人現(xiàn)通知你解除租賃合同，希望你接通知后，盡快與本人商討處理善后事宜。”該《關(guān)于解除合同的通知》上落款時間為2019年7月1日。同月16日，鄒某回復(fù)稱：“你們現(xiàn)在怎么說？要辦營業(yè)執(zhí)照明天可以帶你過去辦。你們房租已經(jīng)過期一個月了，押金都用完了?！睂Ψ轿椿貜?fù)。同月22日，鄒某向馬勁松的工作人員發(fā)送微信稱：“我看你們搬完了，鑰匙在哪里？”，在得到回復(fù)“隔壁修鎖那里”后，鄒某回復(fù)：“好的，謝謝?！?br/>　　另查明，承租后馬勁松委派工作人員多次通過微信方式催促鄒某協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照事宜。鄒某表示由于上家沒有注銷，其會盡快辦理。馬勁松的工作人員于2019年4月12日、4月18日、5月6日發(fā)信息告知鄒某，有相關(guān)的工商部門工作人員上門檢查營業(yè)執(zhí)照。
　　又查明，2016年6月14日，案外人上海市閔行區(qū)某大米店的營業(yè)執(zhí)照辦理登記于上海市閔行區(qū)虹梅路XXX弄XXX號店鋪2B內(nèi)。至本案民事判決書出具之日止，該店鋪的經(jīng)營狀態(tài)仍為存續(xù)。
　　再查明，訟爭房屋已另出租他人，屋內(nèi)原有裝修已存在拆除、添附等情形，無法還原裝修情況。經(jīng)雙方確認(rèn)，馬勁松承租后不可移動裝修范圍包括：地板損壞部分的修補(bǔ)、套間隔墻的分隔(包括大廳以及兩個美容隔間)、灰色墻紙以及美容室墻紙張貼、部分電路排線(包括大廳大燈排線、隔間排線)。
　　對于上述當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭議的事實，由馬勁松提供的《租賃合同》、原告工作人員與被告的微信談話記錄、《關(guān)于解除合同的通知》、國家信用信息網(wǎng)企業(yè)信息資料、銀行支付憑證，由鄒某提供的微信聊天記錄截屏以及雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述予以佐證，本院予以確認(rèn)。
　　對于馬勁松提供的有爭議證據(jù)：1.《裝修合同》、裝修費支付憑證和收據(jù)、廣告牌制作費用的收據(jù)、淘寶網(wǎng)購貨記錄一組，旨在證明其租賃房屋裝修裝飾損失43,090元。對此鄒某質(zhì)證認(rèn)為對于《裝修合同》和三張收條均不認(rèn)可，對于廣告牌制作費用的收據(jù)不認(rèn)可，淘寶網(wǎng)購貨記錄的關(guān)聯(lián)性真實性均不清楚，故不認(rèn)可。僅認(rèn)可微信截圖轉(zhuǎn)賬8,000元。本院對于《裝修合同》、微信截屏轉(zhuǎn)賬8,000元、金額為8,000元的收條三性予以認(rèn)可。對于另外兩張收條，馬勁松雖陳述以現(xiàn)金方式支付，然并無其他相關(guān)證據(jù)可予以佐證，對該兩張收條的證明目的本院難以認(rèn)同。至于廣告牌制作費用的收據(jù)、淘寶網(wǎng)購貨記錄一組，本院認(rèn)為該組證據(jù)與本案之間所存在的關(guān)聯(lián)性不足，亦無法證明馬勁松的證明目的。
　　2.房租租賃中介費收據(jù)，旨在證明馬勁松租賃房屋支付的中介費損失5,000元。鄒某則質(zhì)證認(rèn)為，馬勁松具體付了多少錢的中介費不清楚，雖然該中介公司是其就職的中介公司，但是5,000元中介費并非由其收取，所以也不應(yīng)由其退還。對此，本院認(rèn)為對于該證據(jù)三性本院予以認(rèn)可。
　　對于鄒某提供的提供的有爭議證據(jù)：水、電費發(fā)票一組，旨在證明馬勁松欠付其水、電費金額。馬勁松則質(zhì)證認(rèn)為，對于真實性認(rèn)可，但對于其證明目的不予認(rèn)可。雙方在租賃合同中沒有約定水電費的承擔(dān)問題且在房屋交接時候沒有水電費的抄表記錄，故該證據(jù)無法證明該水電是其使用的，且該費用是否是其承擔(dān)的合同中也沒有依據(jù)。對此本院認(rèn)為，庭審中鄒某明確該水電費發(fā)票所指向的102室房屋被分隔成上下兩層，訟爭房屋僅為102室中的下層部分房屋，且該上、下兩層房屋亦無分表，水電費發(fā)票所指向的金額并非單指訟爭房屋。據(jù)此，本院對于該組證據(jù)不予采信。
　　本院認(rèn)為，馬勁松與鄒某簽訂的《租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，該合同依法成立，且未違反法律、行政法規(guī)中的效力性、強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬有效?，F(xiàn)雙方對于訟爭合同解除、馬勁松于2019年7月22日搬離訟爭房屋后鄒某收回房屋一節(jié)事實以及馬勁松的已付款情況并無爭議。雙方的爭議焦點在于：一、合同解除的過錯方以及合同解除日；二、合同解除后的后果應(yīng)如何處理？
　　針對爭議焦點一：馬勁松認(rèn)為，合同解除的原因在于前手承租人未及時遷出營業(yè)執(zhí)照導(dǎo)致其無法合法經(jīng)營最終導(dǎo)致合同解除，對此鄒某應(yīng)承擔(dān)合同解除的責(zé)任。另，其認(rèn)為合同解除日應(yīng)當(dāng)是2019年7月1日，其雖然沒有相關(guān)證據(jù)可以證實當(dāng)日鄒某已經(jīng)收到《關(guān)于解除合同的通知》，但鄒某在第一次開庭時已予以承認(rèn)。雖然在第二次開庭時鄒某稱其于2019年7月15日方收到《關(guān)于解除合同的通知》，但鄒某的改口屬于反言，不應(yīng)得到采信。原告為保留證據(jù)，所以于2019年7月15日再次向鄒某發(fā)出《關(guān)于解除合同的通知》。而鄒某則認(rèn)為，合同的解除系因為馬勁松欠租且擅自搬離所致，其按約僅需要提供辦理營業(yè)執(zhí)照所需的材料即可，并不存在馬勁松所稱的違約情形。至于合同解除日，其于第一次開庭時因為時間較久，記不清楚。直至第二次開庭前，其才翻查到相關(guān)的微信記錄，證實其于2019年7月15日方通過微信收到馬勁松方發(fā)出的《關(guān)于解除合同的通知》。對此本院論證如下：從雙方的往來微信可見，馬勁松在房屋交接后實際經(jīng)營過程中，持續(xù)要求鄒某協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照。而鄒某亦承認(rèn)系案外人上海市閔行區(qū)全志大米店未遷出營業(yè)執(zhí)照導(dǎo)致馬勁松方無法辦理證照。而在此后數(shù)月中，該障礙終未解決，致使馬勁松方無法合法經(jīng)營。據(jù)此，本院認(rèn)為訟爭合同解除的過錯方應(yīng)為鄒某，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。至于合同解除日，本院認(rèn)為根據(jù)“禁止反言”的法律原則，對反言人提出的不利其自身的陳述所產(chǎn)生的后果應(yīng)由反言人自行承擔(dān)。本案庭審過程中，鄒某在第一次開庭時已認(rèn)可于2019年7月1日收到了《關(guān)于解除合同的通知》，此后又對此予以否認(rèn)，已構(gòu)成反言，據(jù)此應(yīng)當(dāng)確認(rèn)鄒某對其于2019年7月1日收到《關(guān)于解除合同的通知》進(jìn)行了自認(rèn)，本院以該日作為合同解除日。
　　針對爭議焦點二：合同解除后，鄒某應(yīng)向馬勁松返還押金13,800元。對于馬勁松要求鄒某賠償相當(dāng)于已付三個月租金41,400元的訴請，本院認(rèn)為在此期間馬勁松已然使用訟爭房屋，此項訴請并無合同或法律之依據(jù)，本院難以支持。至于馬勁松另要求鄒某賠償中介費以及營業(yè)損失等，本院亦認(rèn)為其訴請無合同或法律之依據(jù)。雖鄒某未能排除馬勁松無法辦理營業(yè)執(zhí)照之障礙導(dǎo)致合同解除，但雙方對于解除合同后中介費的承擔(dān)并無約定。在雙方合同將于2020年1月16日行將到期的情況下，馬勁松實際已經(jīng)使用訟爭房屋至2019年7月22日的情況下，本院認(rèn)為要求鄒某賠償中介費損失理據(jù)不足。至于其主張的營業(yè)損失更未向本院提交相關(guān)證據(jù)予以佐證，對此本院亦不予支持。對于馬勁松主張的裝修部分損失分為兩項，固定裝修部分34,000元以及廣告、淘寶購買材料等9,090元。本院認(rèn)為廣告、淘寶購買材料部分均屬于可移動設(shè)施，在合同解除后馬勁松應(yīng)自行搬走，該部分金額不屬于鄒某應(yīng)賠償?shù)姆懂?。至于固定裝修部分，鑒于現(xiàn)場已經(jīng)滅失無法就裝修進(jìn)行審價，在庭審過程中雙方均認(rèn)可由法院依據(jù)馬勁松提交的17張照片的情況以及當(dāng)庭雙方確認(rèn)的施工范圍酌定裝修價值。本院參考雙方確認(rèn)的施工范圍、照片顯示的裝修情況、馬勁松提供的支付憑證，再考慮到雙方約定的合同期以及馬勁松實際使用房屋的時間段等因素，酌定訟爭房屋的剩余裝修價值為5,000元，該部分損失應(yīng)由鄒某予以承擔(dān)。至于鄒某主張馬勁松承擔(dān)自2019年6月17日起至2019年7月22日止的租金之訴請，鑒于馬勁松亦確認(rèn)其租金支付至2019年6月16日，且至同年7月22日將房屋交還給鄒某，鄒某此項訴請于法有據(jù)，應(yīng)予以支持，然需強(qiáng)調(diào)2019年7月2日起至2019年7月22日止相關(guān)款項應(yīng)為房屋占有使用費而非租金。且鄒某主張的該筆租金金額計算有誤應(yīng)予以調(diào)整，本院最終支持鄒某所主張的自2019年6月17日起至2019年7月1日止的租金應(yīng)為6,900元(13,800元÷30天×15天)，自2019年7月2日起至2019年7月22日止的房屋占有使用費應(yīng)為9,660元(13,800元÷30天×21天)，以上合計16,560元。對于鄒某主張的相關(guān)水、電費之訴請，由于其舉證的水電費單據(jù)指向102室，然馬勁松承租的僅為其中部分且鄒某無法提供分表等信息。根據(jù)目前鄒某的舉證，本院暫難支持此項訴請。而鄒某作為合同解除的過錯方，亦無權(quán)向馬勁松主張違約金，對于其此項訴請本院亦予以駁回。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條第(四)款、第九十六條第(一)款、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)馬勁松與被告(反訴原告)鄒某于2019年3月4日簽訂的《租賃合同》于2019年7月1日予以解除；
　　二、被告(反訴原告)鄒某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)馬勁松返還保證金13,800元；
　　三、被告(反訴原告)鄒某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)馬勁松賠償裝修損失5,000元；
　　四、原告(反訴被告)馬勁松于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)鄒某支付自2019年6月17日起至2019年7月1日止的租金6,900元以及自2019年7月2日起至2019年7月22日止的房屋占有使用費9,660元，以上合計16,560元；
　　五、駁回原告(反訴被告)馬勁松其余訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)鄒某其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費減半收取計1,722.9元，由原告(反訴被告)馬勁松負(fù)擔(dān)1,516.97元，由被告(反訴原告)鄒某負(fù)擔(dān)205.93元。反訴案件受理費減半收取計314.82元，由被告(反訴原告)鄒某負(fù)擔(dān)157.72元，由原告(反訴被告)馬勁松負(fù)擔(dān)157.1元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：錢??潔

書記員：瞿思沁