上訴人（原審原告、原審反訴被告）：馬光合，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人：胡季春（代理權限：一般代理），湖北正堂律師事務所律師。
被上訴人（原審被告、原審反訴原告）：韓某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告、原審反訴原告）：黃明花，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系韓某某之妻。
兩被上訴人的委托代理人：馮祥文（代理權限：一般代理），湖北磊落律師事務所律師。
原審反訴被告：梅某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系馬光合之妻。
原審第三人：楊詩榮，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原審第三人：劉端，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系楊詩榮之妻。

上訴人馬光合為與被上訴人韓某某、黃明花、原審反訴被告梅某某、原審第三人楊詩榮、劉端房屋買賣合同糾紛一案，不服廣水市人民法院（2014）鄂廣水民初字第00133號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年8月11日受理后，依法由審判員郭建強擔任審判長，與代理審判員李超、朱玉玲組成合議庭，于2015年9月8日公開開庭進行了審理。上訴人馬光合的委托代理人胡季春，被上訴人韓某某、黃明花及其委托代理人馮祥文到庭參加了訴訟。原審反訴被告梅某某、原審第三人楊詩榮、劉端經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告馬光合訴稱：2013年10月14日，我與被告簽訂了房屋買賣合同，將自有的住房一套賣與被告。雙方約定價款為33.3萬元。合同簽訂后，原告按約定向被告交付了房屋，被告在扣除辦證費用15000元后向原告支付25萬元，下欠68000元，并出具了欠條。上述欠款經(jīng)原告多次催要，被告拒不給付。現(xiàn)請求判令二被告償還購房欠款68000元并承擔訴訟費用。
原審被告韓某某、黃明花辯稱：1、原告出售的房屋頂層結(jié)構不符合主合同約定，與其口頭介紹大相徑庭，貨不等值，顯失公平，依法應予撤銷。2、原告出售的房屋頂層存在質(zhì)量瑕疵和安全隱患，嚴重影響正常居住使用，依法應予撤銷或解除合同，賠償損失。3、原告隱瞞事實真相，采取欺詐手段致使被告在違背真實意思的情況下締結(jié)的民事行為應為無效。4、違法違規(guī)建筑不應受到法律保護，其違法所得應依法追繳。
原審反訴原告韓某某、黃明花反訴稱：2013年10月14日，反訴被告馬光合將其購買于第三人楊詩榮、劉端夫婦的位于廣水市應山辦事處許家井五組的房屋一套（系舊房改建）賣與反訴原告。該房屋已由反訴被告裝修完畢，且其謊稱樓層屋面為全部水泥現(xiàn)澆。房屋交付后，反訴原告才發(fā)現(xiàn)樓層屋面并非為全部水泥現(xiàn)澆，深知上當受騙，遂多次找到反訴被告要求解除合同，無果后還曾訴至法院，后因其他原因撤訴。現(xiàn)依法提起反訴，請求判令依法撤銷或解除與第三人之間的買賣合同及與反訴被告簽訂的房屋買賣補充合同；依法判令反訴被告返還購房款26萬元并賠償經(jīng)濟損失5萬元；訴訟費由反訴被告承擔。
原審反訴被告馬光合辯稱：1、我出賣給反訴原告的房屋產(chǎn)權手續(xù)合法齊備，系合法建筑，可以進行交易。2、反訴原告是在看了現(xiàn)房無異議后自愿購買并與反訴被告簽訂了房屋買賣補充合同，不存在反訴被告對其欺詐的問題。綜上，雙方簽訂的房屋買賣補充合同合法有效，應按約履行。
原審反訴被告梅某某未答辯。
原審第三人楊詩榮、劉端未陳述意見。
原判認定，2013年10月14日，原告（反訴被告）馬光合與被告（反訴原告）韓某某簽訂了房屋買賣補充合同一份，原告（反訴被告）馬光合將其所有的位于廣水市應山辦事處許家井社區(qū)五組的住房一套售于被告（反訴原告）韓某某。合同中載明：“……賣方以33.3萬元價格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給買方韓某某，賣方保持房屋裝修完整，并將部分家用電器、家具一起轉(zhuǎn)讓給乙方……雙方同意簽訂協(xié)議之時，買方暫付給賣方30萬元，其余3.3萬元除扣去原賣方辦理房產(chǎn)證押金5000元外，剩下2.8萬元等一切交易事項完畢后（特別是要原賣方楊詩榮夫婦倆必須在原合同上簽字）后一次付清，付款以收條為證……。”此外，合同還對其他有關事項作了約定。合同簽訂后，原告（反訴被告）馬光合于同年10月24日收到被告（反訴原告）韓某某支付的購房款26萬元并出具了收條。剩余購房款73000元扣除辦證押金5000元后，由被告（反訴原告）韓某某于同日出具了68000元的欠條一份。嗣后，原告（反訴被告）馬光合按約定交付了房屋及部分家電、家具，但當其向被告（反訴原告）韓某某催要購房欠款時，被告（反訴原告）韓某某以房屋天平結(jié)構與約定不符，不是全部現(xiàn)澆為由拒付購房欠款。2013年12月24日，原告馬光合訴至法院，請求判令被告韓某某、黃明花清償購房欠款68000元并承擔訴訟費用。在審理過程中，反訴原告韓某某、黃明花提起反訴，請求判令依法撤銷或解除其與第三人之間的買賣合同及與反訴被告馬光合簽訂的房屋買賣補充合同；依法判令反訴被告馬光合返還購房款26萬元并賠償經(jīng)濟損失5萬元；訴訟費由反訴被告承擔。
原審另查明：訴爭房屋位于第三人楊詩榮、劉端對其原有房屋拆除后改建而成的一套住宅樓中的第五層（頂層），天平結(jié)構為一半現(xiàn)澆一半蓋瓦，改建的相關手續(xù)齊備。房屋建成后，第三人楊詩榮于2009年5月14日將該套房屋以現(xiàn)狀（毛坯房）出售給原告（反訴被告）馬光合，雙方簽訂了房屋買賣合同一份，其中載明：“……買方購買的房屋為現(xiàn)房，墻面、天平為水泥砂漿粗裝，地面為水泥砂漿放糙……上述房產(chǎn)交易價格：105000元……”。嗣后，原告（反訴被告）馬光合對該房屋進行裝修后于當年入住直至其將房屋售于被告（反訴原告）韓某某。
原審再查明：訴爭房屋屋頂因吊頂裝潢而無法現(xiàn)場肉眼識別其天平結(jié)構的實際情況。韓某某在與馬光合磋商合同條款時，根據(jù)馬光合與第三人“墻面、天平為水泥砂漿粗裝，地面為水泥砂漿放糙……”的合同約定，認為訴爭房屋的天平結(jié)構全部為現(xiàn)澆，馬光合也未告知韓某某房屋天平結(jié)構的實際情況（一半現(xiàn)澆一半蓋瓦）。房屋交付后，韓某某從他人處得知該房屋屋頂不是全部現(xiàn)澆結(jié)構，遂與馬光合交涉，要求解除合同。協(xié)商無果后，韓某某曾于2013年11月20日訴至法院，要求確認合同無效、返還購房款并賠償損失，后又于同年11月25日撤訴。上述訴爭房屋至今未辦理房屋權屬證書。
原審法院認為，原、被告的爭議焦點為原告（反訴被告）馬光合與被告（反訴原告）韓某某之間簽訂的房屋買賣合同的效力問題?！吨腥A人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷……”。本案中，被告（反訴原告）韓某某與原告（反訴被告）馬光合簽訂的“補充合同”雖未對房屋質(zhì)量及結(jié)構標準進行約定，但既然是補充合同，則應以原告（反訴被告）馬光合與第三人簽訂的房屋買賣合同中約定的房屋質(zhì)量及結(jié)構標準作為參照。據(jù)此，被告（反訴原告）韓某某認為該合同中約定的“天平為水泥砂漿粗裝……”的含義即為樓頂現(xiàn)澆，符合普通人的通常理解，故按照此約定標準，訴爭房屋的天平應全部為現(xiàn)澆結(jié)構。但原告交付的房屋天平實際情況確為一半現(xiàn)澆，另一半非現(xiàn)澆，而且因室內(nèi)吊頂裝修的掩蓋導致被告無法在現(xiàn)場查看到房屋天平的真實情況，故構成重大誤解，其訴請撤銷該合同符合法律規(guī)定，應予支持。合同被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。故原告（反訴被告）馬光合應向被告（反訴原告）韓某某返還購房款26萬元，（反訴原告）韓某某應向原告（反訴被告）馬光合返還房屋。
綜上，原告（反訴被告）馬光合訴請二被告（反訴原告）清償購房欠款68000元于法無據(jù)，法院不予支持。被告（反訴原告）韓某某、黃明花反訴撤銷合同并返還購房款260000元的請求與法相符，法院予以支持。其反訴請求賠償其經(jīng)濟損失50000元未舉證證明，法院不予支持。反訴被告梅某某及第三人楊詩榮、劉端非本訴的當事人，反訴原告韓某某、黃明花對其提起反訴與法不符，應予駁回。經(jīng)法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第（一）項、第五十八條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決：一、撤銷原告（反訴被告）馬光合與被告（反訴原告）韓某某于2013年10月14日簽訂的《房屋買賣補充合同》。二、反訴被告馬光合返還反訴原告韓某某、黃明花購房款260000元，于判決生效之日起七日內(nèi)付清。反訴原告韓某某、黃明花自收到上述款項起三日內(nèi)向反訴被告馬光合返還訴爭房屋。三、駁回原告馬光合的訴訟請求。四、駁回反訴原告韓某某、黃明花的其他反訴請求。案件受理費1500元及保全申請費700元，由原告負擔。反訴案件受理費1000元，由反訴原、被告各負擔500元。
經(jīng)審理查明，除“訴爭房屋位于第三人楊詩榮、劉端對其原有房屋拆除后改建而成的一套住宅樓中的第五層（頂層），改建的相關手續(xù)齊備”外，原判認定的其他事實屬實。
另查明，案外人劉征福（系原審第三人劉端之父）于2004年9月14日就廣水市三環(huán)路南端許家井五組私人住宅建設辦理了建設工程規(guī)劃許可證，該證載明建設規(guī)模為160㎡。原審第三人劉端于2004年10月22日就廣水市應山辦事處許家井五組房屋辦理了國有土地使用權證，該證載明建筑占地面積為100㎡，土地用途為住宅；原審第三人劉端于2004年12月7日就該房屋辦理了房屋產(chǎn)權證，該證載明房屋建筑面積為183.3㎡、房屋總層數(shù)為2層。原審第三人劉端所有的該棟房屋實際建設層數(shù)為五層，本案訴爭房屋位于第五層。

本院認為，《中華人民共和國建筑法》第七條第一款規(guī)定：“建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證；但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。”《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證”。本案中，案外人劉征福為廣水市應山辦事處許家井五組的私人住宅房屋辦理了建設規(guī)劃許可證、原審第三人劉端為該房屋建設辦理了用地審批手續(xù)，并辦理了房屋產(chǎn)權證，但該棟房屋建設工程規(guī)劃許可證上載明的建設規(guī)模為160㎡，房屋產(chǎn)權證上載明的建筑面積為183.3㎡、房屋總層數(shù)為2層。對于廣水市應山辦事處許家井五組劉端所有的該套住房規(guī)劃許可范圍之外的第五層房屋，當事人并未提供相應證據(jù)證實房屋建設的合法性，因此，馬光合與韓某某簽訂的《房屋買賣補充合同》違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項的規(guī)定，應屬于無效合同。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”據(jù)此，馬光合應向韓某某返還購房款260000元，韓某某應向馬光合返還房屋。上訴人馬光合請求韓某某、黃明花支付剩余購房款68000元，因雙方合同無效，其上訴理由依法不能成立，本院不予支持；被上訴人韓某某、黃明花請求上訴人馬光合返還購房款260000元符合法律規(guī)定，本院予以支持，其請求賠償經(jīng)濟損失50000元未舉證證明，本院不予支持。綜上所述，原審判決部分事實認定錯誤，適用法律錯誤，應予糾正。依照《中華人民共和國建筑法》第七條第一款，《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條，《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷廣水市人民法院（2014）鄂廣水民初字第00133號民事判決；
二、馬光合與韓某某于2013年10月14日簽訂的《房屋買賣補充合同》無效；
三、馬光合返還韓某某、黃明花購房款260000元，于判決生效之日起七日內(nèi)付清。韓某某、黃明花自收到上述款項之日起三日內(nèi)向馬光合返還訴爭房屋；
四、駁回馬光合的訴訟請求；
五、駁回韓某某、黃明花的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費1500元及保全申請費700元，由馬光合負擔。反訴案件受理費1000元，由馬光合、韓某某各負擔500元。二審案件受理費1500元，由馬光合負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　郭建強 代理審判員　　李　超 代理審判員　　朱玉玲

書記員：王凌