上訴人（原審第三人）：馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市橋東區(qū)。
委托訴訟代理人：張立毅，河北德力律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：齊計良,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族，住南宮市。
委托訴訟代理人：孫緒陽，南宮市民信法律服務所法律工作者。
被上訴人（原審被告）：南宮市中意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地南宮市東陽街20號。
負責人：王書會，系該公司股東。
原審被告：鄧秀芹，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住南宮市。
原審被告：馬煥兵，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市橋東區(qū)。
原審被告：馬君，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住南宮市。
原審被告：馬之,男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住南宮市。
以上四原審被告共同委托訴訟代理人：馬帥（系四原審被告的直系親屬），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住南宮市。
原審被告：馬帥，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住南宮市。
以上五原審被告共同委托訴訟代理人：馬東森（系五原審被告的親屬）,男,xxxx年xx月xx日出生,住山東省東營市東營區(qū)。

上訴人馬某某因與被上訴人齊計良、南宮市中意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱南宮中意公司），原審被告鄧秀芹、馬煥兵、馬帥、馬君、馬之房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省南宮市人民法院（2016）冀0581民初613號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年8月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
馬某某上訴請求：一、撤銷一審判決第一、三、四項，支持上訴人的訴訟請求。二、被上訴人承擔訴訟費用。主要理由：一、一審認定事實錯誤。1、關于合同簽訂時間。齊計良從訴狀到庭審一直稱其所持合同系2009年7月5日簽訂，合同也標明是2009年7月5日簽訂。一審以與上訴人和被上訴人均有利害關系的南宮中意公司王書會的陳述，否定被上訴人確認的事實和書證載明的事實，屬于認定事實錯誤。2、關于購房款交付情況。齊計良2009年7月5日合同定價房款40萬，2012年、2013年交款時實交75萬。一審以“經(jīng)本院核實，系原告為了少繳稅費與馬東利等故意為之”既沒有“核實”的事實依據(jù)，也沒有與“馬東利等”故意為之的實際情況，“經(jīng)本院核實”是不真實的認定。齊計良2009年7月5日簽訂購房合同后一直未履行合同，沒有交付房款。2012年、2013年所交75萬元的收款人是南宮中意公司，不是馬東利。既然交易房屋歸馬東利個人所有，南宮中意公司所收75萬元與馬東利所賣房屋沒有關聯(lián)，因南宮中意公司不是馬東利的個人獨資公司。3、關于房屋交付情況。齊計良堅稱所購房屋的鑰匙是在2012年12月20日王書會給的，一審又再次以利害關系人王書會的陳述認定是2013年1月5日交付。4、關于房屋占有和使用情況。一審認可上訴人2009年購房后對房屋進行卷簾門窗、電表、水表及地板磚的安裝等裝修，齊計良庭審中稱購房時該房屋是毛坯房，購買后進行裝修，對齊計良的說法一審也同時予以認定。馬東利于2016年3月24日病故，齊計良既然買馬東利的房，為什么在2012年由王書會交給齊計良鑰匙，轉而又委托王書會對外出租房屋？是馬東利委托王書會所為還是因為馬東利死無對證在庭審中齊計良與王書會“惡意”所為？5、認定馬東利惡意違約沒有事實依據(jù)。二、一審適用法律錯誤。1、既然認定訟爭房屋歸馬東利個人所有，一審認為不能取得物權的一方可依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條的規(guī)定向違約方主張權利錯誤，與該解釋第一條闡明的適用范圍相違背。2、既然該房屋馬東利已登記所有權，一審直接確認訟爭房產(chǎn)所有權歸齊計良所有，不符合《中華人民共和國物權法》第十五、十六條的規(guī)定。上訴人2009年購房后對房屋進行裝修，并讓馬東利一直占有、使用，2016年3月24日馬東利突然離世。一審不顧上述事實，超出被上訴人所持合同約定范圍，直接確認訟爭房屋歸被上訴人齊計良所有沒有事實和法律依據(jù)。
齊計良辯稱，一、上訴人馬某某的上訴無事實根據(jù)和法律依據(jù)。上訴人與南宮中意公司簽訂的商品房買賣合同屬于無效合同，因本案訴爭房屋的所有權人為馬東利而并非南宮中意公司，當時該公司的法定代表人也不是商品房買賣合同中的馬勇。上訴人主張購房款是用馬東利借款抵頂與事實不符，其中大部分借款系馬東利、王書會與上訴人之間的民間借貸，且有的借款沒有馬東利的簽字，如何抵頂購房款。二、一審判決認定事實清楚，適用法律正確。應依法駁回上訴，維持原判。被上訴人齊計良在2013年1月5日與馬東利簽訂買賣合同后，實際向其支付75萬元房款，且履行了交房義務，后訴爭房屋一直由被上訴人占有、使用。被上訴人系在馬東利的要求下將購房款交付其擔任法定代表人的南宮中意公司。從對已完成的交易予以保護的角度，應該支持被上訴人的訴訟請求。另，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第十五條規(guī)定，上訴人齊計良屬于善意取得，一審判決正確、合法。
南宮中意公司辯稱，沒有意見。
原審被告鄧秀芹等五人述稱，已經(jīng)表示放棄繼承權，對本案的事實不清楚。
齊計良向一審法院起訴請求：一、確認齊計良享有南宮中意商鋪樓復興路4號門市所有權；二、判令鄧秀芹等被告履行商品房買賣合同，給齊計良辦理所購房屋權屬登記證書；三、鄧秀芹等被告負擔本案訴訟費用。
一審法院認定事實：馬東利于2016年3月24日病故，五被告為馬東利第一順序繼承人，其中鄧秀芹系馬東利之妻，馬煥兵系馬東利之長女，馬帥系馬東利之次女，馬君系馬東利之三女，馬之系馬東利之子，同時五繼承人已書面承諾放棄繼承。南宮中意公司的原法定代表人為馬東利，公司共計2名股東：王書會和馬東利，王書會現(xiàn)為該公司唯一股東。本案雙方當事人爭議的焦點問題是兩份《商品房買賣合同》的效力問題，根據(jù)原、被告及第三人的舉證質證意見，從以下幾個方面進行綜合認證：一、關于合同簽訂的時間。原告主張其合同簽訂的時間即為合同寫明的時間2009年7月5日，南宮中意公司王書會認為實際簽訂時間為齊計良最后一次交房款的時間2013年1月5日，一審法院認為王書會是該合同的填寫者和收款者，其所述更符合事實真相，且2009年簽合同，2012年、2013年交款也不符合常理，故認定原告所簽合同的時間為2013年1月5日。第三人主張其合同簽訂的時間即為合同寫明的時間2009年7月5日，王書會予以認可，而且與馬東利向第三人借款的情況相吻合，故認定其合同的簽訂時間為2009年7月5日。二、關于購房款的交付情況。原告主張其購房款系通過原告之女齊麗欽分三次交付給王書會75萬，提供的證據(jù)為3張收據(jù)及賀有書給王書會通過網(wǎng)銀轉賬的記錄，王書會予以認可，但第三人提出異議認為3張收據(jù)的票號連續(xù)又不按時間順序，有違常理，經(jīng)一審法院核實，3張收據(jù)是王書會在最后一次收到房款后，按每次交款時間一次性打印的，票號連續(xù)且沒有注意順序，是有根據(jù)的；第三人稱購房合同標明的價款為40萬元，而原告實際交付75萬元，內容虛假，經(jīng)一審法院核實，系原告為了少繳稅費與馬東利等故意為之，雖違規(guī)，但原告購房、交款的事實存在，一審法院對原告交購房款75萬元給王書會的事實予以采信。第三人主張其購房款系通過馬東利欠其借款抵頂?shù)模?007年至2008年間馬東利共計從第三人處分四次借款53萬元，此借款用于抵頂購房款，第三人提供欠據(jù)、收據(jù)復印件4份用于證實，原告認為該證據(jù)均為復印件，不予認可，一審法院認為，第三人提供的證據(jù)雖為復印件，但經(jīng)手人王書會予以認可同時有轉賬憑證、在2007年7月30日的欠據(jù)上還有馬東利的簽名予以間接證明，故認定雙方存在民間借貸關系，馬東利以房抵債的事實存在。三、關于房屋交付情況。原告稱所購買房屋的鑰匙是在2012年12月20日王書會給的，共計二套，一套原告保存至今，另一套交由王書會，原告委托其對外出租，現(xiàn)二套鑰匙均在原告處，王書會稱系房款全部付清后（即2013年1月5日），其把鑰匙交與原告，一審法院認為，房款交清后再交鑰匙更符合常理，原告不能提供充足的證據(jù)證明交鑰匙的時間為2012年12月20日，故認定房屋交鑰匙的時間為2013年1月5日。第三人稱鑰匙是馬東利于2009年9月給他的，只有一套，第三人隨后將鑰匙交給了其同鄉(xiāng)馬增收，馬增收當時是南宮中意公司副總，現(xiàn)鑰匙仍在馬增收處，對以上事實，王書會予以認可，一審法院予以采信。四、關于房屋占有和使用情況。原告稱房屋交付后，其委托王書會向外出租該房屋，2014年7月31日王書會以自己名義與北京秋實駿行科技有限公司簽訂租賃合同，將本案所涉房屋租賃給該公司，租賃期從2014年8月1日至2015年7月31日，年租金為25000元。租賃合同簽訂后，承租人對房屋進行了裝修，租賃費王書會在扣除更換卷簾門的費用后也交給了原告之女齊麗欽，以上事實有租賃合同、河北金閣門業(yè)有限責任公司收據(jù)及王書會的電話錄音予以證實，予以采信。2016年5月1日原告與徐玉嶺簽訂租賃合同，原告將本案訴爭房屋從2016年5月1日起出租給徐玉嶺使用，有雙方的租賃合同為證，予以采信。另外原告提供電費收取憑證、水費收取憑證用于證明其一直占有使用訴爭房屋，第三人認為，此憑證不能證實原告是房屋的實際使用和管理人，一審法院認為，此憑證真實、可靠，雖然系原告起訴后交費辦理的，但可以證明原告現(xiàn)實際占有著訴爭房屋。第三人稱房屋交付后，其委托馬增收對房屋進行了卷簾門窗、電表、水表及地板磚的安裝等工程，因不需要該處房屋，后交由馬東利實際占有使用，提供的證據(jù)有南宮市裝修材料批發(fā)部收據(jù)、李林朝收到卷簾門款的收據(jù)、電費收取憑證、水卡、和諧家園辦水卡的用戶列表等證據(jù)予以證實，被告對此予以認可，一審法院予以采信。另查明，原告的《商品房買賣合同》中出賣人為馬東利個人，第三人的《商品房買賣合同》中出賣人為南宮中意公司，兩份合同的買賣標的物相同，均是南宮中意公司商務樓B區(qū)4號，兩份合同均未在南宮市住房和城鄉(xiāng)建設局登記備案，也未辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。訴爭房屋的所有權人為馬東利單獨所有，產(chǎn)權登記時間為2009年11月6日，總層數(shù)4層，建筑面積3905.30平方米，土地使用權取得方式為出讓，土地使用證號為南國用2008第08-121號，該房屋所有權證上的部分房產(chǎn)已分割產(chǎn)權，但本案涉訴房屋產(chǎn)權尚未轉移，仍登記在馬東利名下。一審法院認為，《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定“當事人之間設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。”原告有購房意愿后，通過轉賬和現(xiàn)金的方式，交付購房款75萬元，即原告與馬東利簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，自合同成立時有效。第三人與馬東利有民間借貸關系，雙方同意以房抵債，不違反法律規(guī)定，予以認可，第三人與南宮中意公司簽訂的《商品房買賣合同》也系雙方真實意思表示，雖然南宮中意公司作為出賣人不是所售房屋的所有權人，但馬東利個人在合同上簽章的行為，視為對該無權處分行為的追認和許可，應視為南宮中意公司和馬東利共同作為出賣人與第三人簽訂的合同，也是合法有效的合同，對第三人要求確認其持有的商品房買賣合同合法有效的訴訟請求，予以支持。原告和第三人的兩份《商品房買賣合同》的標的物相同，兩份合同均有效，系“一房兩賣”，均未辦理物權登記，也未在有關部門登記備案，在此情況下，物權確認應依據(jù)雙方占有的情況確定，不能取得物權的一方，可以依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，向違約方主張解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任?，F(xiàn)原告和第三人均認為自己占有訴爭房屋，一審法院認為，原告交足房款與馬東利簽訂合同后，王書會將鑰匙交付給原告，應視為房屋的實際交付，后委托王書會對外出租和原告起訴后自行對外出租，并提供兩份租賃合同、王書會的電話錄音及占有房屋的視頻資料等證據(jù)，足以證實，原告對訴爭房屋自交付后有控制、占有和收益的現(xiàn)實狀態(tài)。第三人主張其購買房屋裝修后，由馬東利占有使用，并提供了相應的證據(jù)，一審法院認為，以上情況屬實，但馬東利在占有第三人房屋的情況下，故意隱瞞第三人又將房屋賣與原告的行為，系惡意違約行為。合同已不能履行，應承擔相應責任，但因第三人的物權未經(jīng)登記，物權尚未轉移，馬東利作為房屋的登記所有權人仍有權出賣訴爭房屋，而且馬東利已將房屋的占有轉移給原告，所以第三人現(xiàn)不再具有對訴爭房屋的占有。綜上，對原告要求確認其享有訴爭房屋所有權的訴訟請求，予以支持。因馬東利已病故，被告鄧秀芹、馬煥兵、馬帥、馬君、馬之作為馬東利第一順序繼承人，明確表示放棄繼承，根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第三十三條第二款規(guī)定：“繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負償還責任”，故對原告要求五被告依法履行商品房買賣合同，給原告辦理所購房屋權屬登記證書的訴訟請求，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第五十一條、第一百零七條，《中華人民共和國物權法》第十五條、第三十三條，《中華人民共和國繼承法》第三十三條規(guī)定，判決：一、確認位于南宮市復興路西側登記在馬東利名下南房權證2009字第××號房產(chǎn)證中的南宮中意公司商務樓B區(qū)4號商鋪房產(chǎn)的所有權人為原告齊計良。二、確認第三人馬某某與南宮市中意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》有效。三、駁回原告齊計良請求被告鄧秀芹、馬煥兵、馬帥、馬君、馬之繼續(xù)履行馬東利與原告齊計良簽訂的《商品房買賣合同》，給原告齊計良辦理所購房屋權屬登記證書的訴訟請求。四、駁回第三人請求南宮市中意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司履行合同向產(chǎn)權登記機關辦理登記備案手續(xù)的訴訟請求。
二審中，雙方當事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，就本案所涉南宮市東陽街北側復興路西側馬東利名下商鋪B區(qū)4號房，齊計良與馬東利簽訂《商品房買賣合同》并向南宮中意公司支付購房款75萬元；馬某某與南宮中意公司簽訂《商品房買賣合同》并以馬東利的借款53萬元抵頂購房款。通過以上事實可以看出，馬東利名下涉案房屋與南宮中意公司財產(chǎn)混同，上述兩份房屋買賣合同不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，均為有效合同。以上房屋買賣合同簽訂后，均未向主管部門登記備案及辦理房屋所有權轉移登記。馬某某在簽訂合同后，仍將房屋交由馬東利實際占有、使用。齊計良在簽訂合同后，委托他人出租，并在馬東利死亡后實際控制該房屋。綜合本案事實，齊計良本著購買房屋的意愿簽訂房屋買賣合同，馬某某則是因與馬東利的民間借貸關系以房屋抵頂借款。齊計良支付的購房款明顯高于馬某某抵頂?shù)姆靠?，結合房屋的實際占有、使用情況。一審判決認定上述兩份買賣合同有效，確認涉案房屋由齊計良所有并無不當。
綜上所述，馬某某的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由馬某某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　信深謙 代理審判員　　王小英 代理審判員　　張志春

書記員：高蔚龍