原告馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人陳玲、沙登峰，湖北今天律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
被告武漢市春某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地武漢市硚口區(qū)沿河大道187-189號(hào)3層3號(hào)。
法定代表人沈建文，該公司董事長。
委托代理人俞冰原，湖北江浩律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。

原告馬某某與被告武漢市春某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2013年2月21日受理后，依法由代理審判員謝磊獨(dú)任審判，于2013年3月4日、2013年4月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原告馬某某的委托代理人陳玲、沙登峰；被告武漢市春某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的委托代理人俞冰原到庭參加訴訟。因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，組成由代理審判員謝磊擔(dān)任審判長，代理審判員余敏、人民陪審員龔芳玲參加評議的合議庭，于2013年11月6日公開開庭進(jìn)行了審理。原告馬某某的委托代理人沙登峰；被告武漢市春某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的委托代理人俞冰原到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告馬某某訴稱，原告于2007年10月8日與被告簽訂購買武漢市硚口區(qū)暨濟(jì)商城3層3-12-11號(hào)商鋪的《武漢市商品房買賣合同》，合同簽訂后，原告按照約定支付了全部房款。但由于被告的原因，原告至今無法辦理《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》。根據(jù)雙方簽訂的合同約定以及法律規(guī)定，被告已經(jīng)構(gòu)成違約，原告多次與被告交涉，被告均置之不理。原告認(rèn)為，被告的違約行為嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益，導(dǎo)致原告無法對房屋進(jìn)行買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等，給原告造成巨大損失。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，被告需參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算支付違約金。故原告起訴來院，請求法院判令：1、被告配合原告辦理所購房屋的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》并支付逾期辦證違約金101180元（按已付房款總額以中國人民銀行逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)從簽訂購房合同之日后90天計(jì)算至2012年12月31日止）；2、本案訴訟費(fèi)用全部由被告承擔(dān)。訴訟過程中，原告將違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)變更為每日按房屋總價(jià)款的萬分之二計(jì)算（從2011年1月1日起計(jì)算至符合辦理房屋“兩證”之日止）。
原告馬某某為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、《武漢市商品房買賣合同》。證明原、被告雙方房屋買賣關(guān)系合法有效。
證據(jù)二、《收據(jù)》。證明原告已經(jīng)按合同約定履行了付款義務(wù)。
證據(jù)三、《承諾書》。證明被告沒有達(dá)到辦理房屋兩證的條件，并對不能辦證作出單方承諾。
被告武漢市春某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司辯稱：1、原、被告簽訂《武漢市商品房買賣合同》后，被告已按約定時(shí)間將房屋交付原告，并于2011年3月辦理了全部房屋的驗(yàn)收備案工作，訴爭房屋已于2011年5月具備辦理房屋“兩證”條件，同意協(xié)助原告辦理房屋“兩證”。2、原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第十五條第三款明確約定：出賣人在工程備案后12個(gè)月內(nèi)完成產(chǎn)權(quán)登記，達(dá)到買受人辦理兩證的條件，即不視為出賣人違約。該約定系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。本案訴爭房屋工程備案的時(shí)間是2011年3月，被告于2011年5月完成了全部房屋的權(quán)屬登記，具備辦理兩證條件，被告不構(gòu)成違約。3、消防驗(yàn)收不合格是原告亂搭亂蓋導(dǎo)致，責(zé)任應(yīng)該由原告承擔(dān)，被告已經(jīng)在合同約定時(shí)間辦理了房屋驗(yàn)收手續(xù)。綜上，請求法院駁回原告要求被告支付違約金和訴訟費(fèi)的訴訟請求。
被告武漢市春某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司為支持其抗辯主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、《建筑工程施工許可證》（復(fù)印件）、《武漢市商品房預(yù)售許可證》。證明被告建筑訴爭項(xiàng)目工程是經(jīng)過政府批準(zhǔn)的，進(jìn)行商品房預(yù)售也是經(jīng)過國家批準(zhǔn)的。
證據(jù)二、重大火災(zāi)隱患限期整改通知書、整改方案的批復(fù)、整改匯報(bào)、責(zé)令改正通知書、工作匯報(bào)、消防驗(yàn)收意見書（復(fù)印件）。證明被告不能辦理消防驗(yàn)收的原因。
證據(jù)三、《消防安全整頓通知書》、《簽收單》、《加層鋼結(jié)構(gòu)安全承諾書》。證明被告已將消防整改方案通知原告，原告均已簽收，原告承諾承擔(dān)因亂搭亂蓋引起的全部后果。
證據(jù)四、《消防施工緊急通知》、《粵海物業(yè)工作聯(lián)系函》、《工程完工簽收表》、收費(fèi)情況說明、《重大火災(zāi)隱患整改復(fù)查意見》。證明造成不能通過消防驗(yàn)收是原告違規(guī)搭建造成的，而被告大量出資完成了消防驗(yàn)收，因?yàn)樵鎭y搭亂蓋導(dǎo)致工程于2010年9月21日才完成消防驗(yàn)收，從而影響辦證。
證據(jù)五、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》（復(fù)印件）。證明被告規(guī)劃沒有違規(guī)，具備辦證的條件。
證據(jù)六、《商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》、《工程竣工驗(yàn)收備案證明書》、《權(quán)屬證明書》。證明被告按照合同約定辦理了初始登記，沒有構(gòu)成違約。
證據(jù)七、《通知》、照片、物業(yè)公司出具的《證明》。證明被告已告知原告訴爭房屋可以辦理房屋“兩證”。
證據(jù)八、《辦理?xiàng)l件及流程》。證明訴爭房屋已經(jīng)達(dá)到了辦理房屋“兩證”的條件。
證據(jù)九、《國有土地使用權(quán)證》（復(fù)印件）。證明訴爭房屋具備辦理房屋“兩證”的條件。
本院依職權(quán)向武漢市國土資源和規(guī)劃局硚口分局發(fā)出《咨詢函》，要求其對暨濟(jì)商城住宅和商鋪辦理《國有土地使用權(quán)證》的情況進(jìn)行回復(fù)。該局于2013年4月3日作出回復(fù)，主要內(nèi)容為：被告開發(fā)的位于武漢市硚口區(qū)沿河大道187-189號(hào)利濟(jì)南路漢口電廠危改項(xiàng)目存在違法建設(shè)情況，目前該公司仍未完善補(bǔ)交違法建設(shè)面積的土地出讓金手續(xù)，因此該公司不符合申請辦理土地分割登記的條件，從而導(dǎo)致住宅和商鋪業(yè)主在辦理了《房屋所有權(quán)證》后不能辦理《國有土地使用權(quán)證》。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告提供的證據(jù)一的真實(shí)性無異議，認(rèn)為原告的訴訟主張與合同約定相抵觸；對證據(jù)二無異議；對證據(jù)三的真實(shí)性無異議，該證據(jù)說明原告有義務(wù)配合完成消防驗(yàn)收，延期辦理備案登記是原告的原因造成的。原告對被告提供的證據(jù)一的真實(shí)性無異議；對證據(jù)二的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性有異議，該證據(jù)是復(fù)印件；對證據(jù)三中的《消防安全整頓通知書》、《簽收單》的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性有異議，對《加層鋼結(jié)構(gòu)安全承諾書》的關(guān)聯(lián)性和證明目的有異議，原告是經(jīng)過物業(yè)公司許可并辦理相關(guān)手續(xù)裝修房屋的；對證據(jù)四的關(guān)聯(lián)性有異議，與本案無關(guān)，不予質(zhì)證；對證據(jù)五無異議；對證據(jù)六的真實(shí)性無異議；對證據(jù)七的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均有異議；對證據(jù)八真實(shí)性有異議，不能作為證據(jù)；對證據(jù)九的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性無法核實(shí)，不能證明符合辦證條件。原告對《咨詢函》和《回復(fù)》的真實(shí)性無異議，認(rèn)為可以證明被告違約。被告對《咨詢函》和《回復(fù)》的真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，認(rèn)為武漢市國土資源和規(guī)劃局硚口分局不是發(fā)證機(jī)關(guān)，即使存在違建情況也不屬于該單位管理，該單位的答復(fù)超越了權(quán)限，不發(fā)證只能針對違建的部分，對于合法的部分應(yīng)當(dāng)發(fā)證，該證據(jù)不能作為本案的定案依據(jù)。經(jīng)本院審核，原告提供的證據(jù)一、二、三，被告提供的證據(jù)一、五、六以及《咨詢函》和《回復(fù)》均具有真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性，本院予以采信，對于其他證據(jù)綜合全案予以判斷。
經(jīng)審理查明，被告系武漢市硚口區(qū)沿河大道187-189號(hào)利濟(jì)南路漢口電廠危改項(xiàng)目（暨濟(jì)商城）的開發(fā)商，于2007年8月15日取得武開管預(yù)售（2007）216號(hào)《武漢市商品房預(yù)售許可證》，此時(shí)該項(xiàng)目已經(jīng)竣工。2007年10月8日，原、被告簽訂《武漢市商品房買賣合同》一份，約定原告以6840元／平方米的價(jià)格購買被告開發(fā)的利濟(jì)南路漢口電廠危改項(xiàng)目（暨濟(jì)商城）3層3-12-11號(hào)房屋（建筑面積38.54平方米，登記建筑面積為38.79平方米）。合同另約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2007年4月28日前將房屋交付買受人使用，規(guī)劃驗(yàn)收因電廠還建問題延遲驗(yàn)收，消防專項(xiàng)驗(yàn)收不作為本次交房驗(yàn)收的內(nèi)容，出賣人保證買受人的消防達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)。……出賣人保證該商品房在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書時(shí)沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。……因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1、3項(xiàng)處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的0.2%賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的×%向買受人支付違約金；3、出賣人在工程備案后12個(gè)月內(nèi)完成產(chǎn)權(quán)登記，達(dá)到買受人辦理兩證的條件，即不視為出賣人違約?！焙贤炗喓?，原告支付了購房款263614元，被告亦向原告交付了房屋。2009年6月11日，被告向暨濟(jì)商城二、三樓買受人出具《承諾書》，內(nèi)容為：“一、被告承諾在2010年12月31日前辦妥房屋“兩證”并向各買受人交付，其中《土地使用權(quán)證》土地使用期限為40年。二、買受人有義務(wù)配合被告順利完成消防驗(yàn)收，被告有義務(wù)給買受人提供安置工作。三、如被告未在上述承諾時(shí)間向各買受人交付“兩證”，每逾期一日被告愿意按各買受人房屋總價(jià)款的萬分之二向各買受人承擔(dān)違約責(zé)任?！?br/>另查明，該項(xiàng)目于2008年1月17日取得了武漢市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，因消防驗(yàn)收問題，該項(xiàng)目于2011年3月14日辦理竣工驗(yàn)收備案，于2011年3月22日取得《武漢市商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》，于2011年5月13日取得《武漢市商品房權(quán)屬證明書》。因項(xiàng)目存在違法建設(shè)情況，被告目前仍未完善補(bǔ)交違法建設(shè)面積的土地出讓金手續(xù)，因此被告不符合申請辦理土地分割登記的條件，從而導(dǎo)致買房人無法辦理所購房屋的《國有土地使用權(quán)證》。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，該合同合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。原告已按合同約定支付了購房款，被告亦應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定配合原告辦理《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》，被告同意為原告辦理房屋“兩證”，故對于原告的該項(xiàng)訴訟請求，本院予以支持。被告2009年6月11日向原告出具的《承諾書》系被告真實(shí)意思表示，被告應(yīng)秉承誠實(shí)信用原則按《承諾書》在2010年12月31日前為原告辦妥房屋“兩證”并向原告交付，但被告直到2011年5月13日才取得房屋的《權(quán)屬證明書》，至今仍不符合辦理《國有土地使用權(quán)證》的條件，應(yīng)按《承諾書》向原告支付違約金，故對于原告要求被告支付2011年1月1日起至符合辦理房屋“兩證”之日止的違約金的訴訟請求，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢市春某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起30日內(nèi)配合原告馬某某辦理武漢市硚口區(qū)沿河大道187-189號(hào)利濟(jì)南路漢口電廠危改項(xiàng)目（暨濟(jì)商城）3層3-12-11號(hào)房屋（建筑面積38.79平方米）的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》。
二、被告武漢市春某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起15日內(nèi)向原告馬某某支付違約金（以本金人民幣263614元按每日萬分之二計(jì)算，從2011年1月1日起計(jì)算至房屋符合辦理《國有土地使用權(quán)證》之日止）。
三、駁回原告馬某某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2324元，由被告武漢市春某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)（原告已墊付，被告于本判決生效之日起7日內(nèi)支付給原告）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院。收款單位名稱：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費(fèi)分戶；賬號(hào)：079501040000393；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長 謝磊
代理審判員 余敏
人民陪審員 龔芳玲

書記員： 金麗芳