上訴人(原審原告)：馬東某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地河北省滄州市。
　　委托訴訟代理人：姚劍，上海清辰律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王荔，上海清辰律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)：朱某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地廣東省深圳市。
　　委托訴訟代理人：顧犁，上海市百良律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地廣東省。
　　委托訴訟代理人：胡亞麗，上海通佑律師事務(wù)所律師。
　　原審第三人：上海云房數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：張小偉，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張豆豆。
　　上訴人馬東某因與被上訴人朱某、楊某某、原審第三人上海云房數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司(以下簡稱“云房公司”)糾紛一案，不服上海市普陀區(qū)人民法院(2018)滬0107民初12515號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月11日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　馬東某上訴請求：撤銷一審判決第一、二、五項，改判：一、解除馬東某與楊某某及云房公司就上海市潮州路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)簽訂的《居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買賣合同》；二、朱某、楊某某向馬東某支付違約金人民幣(以下幣種均為人民幣)154萬元。事實和理由：楊某某在本案中實施的相關(guān)行為具有處分權(quán)或構(gòu)成表見代理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。因此，《居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)屬有效。況且，其中承擔(dān)違約責(zé)任的條款獨立發(fā)生法律效力。楊某某明知其不具備代理權(quán)限，仍然與馬東某簽約，其主觀惡意明顯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。該行為使得馬東某損失巨大，但一審法院僅判決楊某某返還本金及利息，顯然有失公允。綜上，馬東某請求二審法院支持其上訴請求。
　　朱某辯稱，一審判決事實認定清楚，法律適用正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　楊某某辯稱，其不同意馬東某的上訴請求，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　云房公司書面述稱，其同意一審判決。
　　馬東某向一審法院起訴請求：1.解除馬東某與楊某某及云房公司簽訂的《居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買賣合同》；2.楊某某、朱某向馬東某支付違約金154萬元；3.楊某某、朱某向馬東某返還定金10萬元。
　　一審法院認定事實：系爭房屋及車位產(chǎn)權(quán)人為朱某。楊某某自稱與朱某為表姐妹關(guān)系，共同居住于該小區(qū)。2018年5月19日，朱某(甲方)、馬東某(乙方)、云房公司(丙方)簽訂了《居間協(xié)議》?！毒娱g協(xié)議》約定，乙方已查驗了該房地產(chǎn)(系爭房屋及車位)的全部信息，戶型分布等實際情況均符合乙方的購房需求，為表示對下述房地產(chǎn)之購買誠意，向丙方支付意向金計10萬元，作為與甲方進行洽談之用。權(quán)利人：朱某?？偡績r款為770萬元(其中包含車位轉(zhuǎn)讓價款27.9萬元。協(xié)議中還約定了其他內(nèi)容。協(xié)議落款處，出賣人(甲方)楊某某簽署“楊某某代朱某”，乙方由馬東某簽名，云房公司在丙方處蓋章。在另一頁面《房地產(chǎn)買賣合同》上，甲方與乙方約定本協(xié)議簽署后2018年7月20日前往居間方簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。除另有約定外，前述約定期限屆滿日為甲、乙雙方簽訂買賣合同示范文本的日期。若甲方未能依照本合同約定簽訂上述示范文本出售該房地產(chǎn)或相關(guān)權(quán)利人提出異議而導(dǎo)致本合同無法履行的，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金。合同中對首付款、銀行貸款、尾款、裝潢部分等作了約定。甲方保證有權(quán)出售該房地產(chǎn)，并在簽訂本合同時已征得該房地產(chǎn)全體權(quán)利人的同意；若因甲方無權(quán)或越權(quán)處分等原因造成本合同未能履行，甲方承擔(dān)違約責(zé)任。本條款獨立發(fā)生法律效力。本合同生效后，甲乙雙方應(yīng)全面履行。如任何一方未按本合同約定履行，每逾期一日，應(yīng)當(dāng)按照本合同所述總房價款的萬分之五支付滯納金，逾期超過十天或經(jīng)另一方書面催告后仍不履行的，守約方有權(quán)要求繼續(xù)履行本合同或單方解除本合同，守約方選擇繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)按每逾期一日按照本合同所述總房價款萬分之五的標準支付滯納金，直至相關(guān)義務(wù)履行完畢；守約方選擇解除本合同的，違約方應(yīng)按照本合同所述總房價款的20%向守約方支付違約金。同時違約方仍應(yīng)按照傭金支付標準向居間方支付居間服務(wù)費。本合同與《居間協(xié)議》同時成立生效，并作為買賣合同成立，獨立發(fā)生法律效力。合同落款處，出售方(甲方)由楊某某簽署“楊某某代朱某”，買受方(乙方)由馬東某簽名。同日，楊某某收到馬東某支付的定金10萬元并出據(jù)一張《收款收據(jù)》。
　　一審另查，簽約當(dāng)日，楊某某曾出具《承諾書》，其內(nèi)容：關(guān)于出售上海市普陀區(qū)潮州路XXX弄XXX號XXX室的事宜，本人已于2018年5月19日簽訂了《居間協(xié)議/房地產(chǎn)買賣協(xié)議》。本人保證已取得口頭委托人的委托授權(quán)，且委托人將追認前述協(xié)議的效力，否則，因此造成前述協(xié)議無法履行的，前述協(xié)議仍為合法有效，本人將承擔(dān)前述協(xié)議有效前提下的違約責(zé)任，包括但不限于：向買方雙倍返還定金或支付違約金，并支付上海云房數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司該房屋成交總價2%的傭金(空)。
　　2018年5月20日，楊某某電話聯(lián)系朱某后，朱某表示不同意出售。楊某某即告知馬東某，主要內(nèi)容為：簽約時并未有產(chǎn)權(quán)人的書面委托，而是受中介的忽悠，因產(chǎn)權(quán)人不同意出售，對楊某某簽訂的合同、協(xié)議不予追認，雙方交易無法履行，并要求馬東某提供銀行賬戶退回定金，以免產(chǎn)生不必要的損失。后經(jīng)雙方屢次溝通未果，馬東某也未提供退款賬戶。
　　2018年6月，馬東某訴至法院，請求判決支持如其訴請。
　　一審期間，馬東某堅持訴訟請求，并要求對系爭房屋及車位市場價格進行評估，估價價值時間節(jié)點為2018年7月1日。根據(jù)上海大雄房地產(chǎn)估價有限公司于2019年3月出具《房地產(chǎn)估價報告》，系爭房屋總價為868萬元，單價為50,191元/平方米。車位總價為35萬元。匯總評估價值總值為903萬元，評估費22,600元，已由馬東某預(yù)付。
　　一審?fù)徶?，馬東某認為，涉訟的合同應(yīng)成立并合法有效，雙方的房屋買賣關(guān)系成立。楊某某不但持有產(chǎn)證，且為朱某照看房屋，存在委托尋找買家的意向。中介及馬東某有理由相信楊某某具有相應(yīng)代理權(quán)限，構(gòu)成有限代理?，F(xiàn)楊某某構(gòu)成無權(quán)處分，但合同有效，在未取得朱某追認的情形下，不能約束朱某，而楊某某應(yīng)當(dāng)對其簽字行為承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，馬東某依據(jù)合同約定及實際損失選擇追究違約責(zé)任。系爭房屋為精裝修，評估中評估人員已無法入室，估價可能會略低，但對《房地產(chǎn)估價報告》評估結(jié)論予以認可。基于估價報告與合同價之間的差額部分，也是馬東某因楊某某違約遭受的實際損失，馬東某現(xiàn)主張的違約金為總房價20%，有事實依據(jù)，若合同認定無效，也應(yīng)賠償馬東某的實際損失。
　　朱某認為，與楊某某居住在一個小區(qū)內(nèi)，因不經(jīng)常在滬，曾將房屋鑰匙留給楊某某并關(guān)照其留心一下合適的購房人，但從未委托賣房。電話得知楊某某已出售系爭房屋時，即提出異議并表示不同意，故馬東某與楊某某之間的合同約定對朱某無約束力。現(xiàn)系爭房屋和車位已于2018年9月出售于案外人，合同成交價為767.9萬元(其中車位價27.9萬元)。朱某為交易課稅曾于2018年7月11日委托上海八達國瑞房地產(chǎn)土地估價有限公司(以下簡稱“國瑞公司”)對系爭房屋(未包括車位)市場價格進行評估，估價價值時間節(jié)點為2018年7月11日。同月20日，國瑞公司的評估價格為7,436,420元。而本案馬東某于2018年5月24日提起訴訟，現(xiàn)估價時間節(jié)點為2018年7月1日，故評估時間節(jié)點不合理，且估價結(jié)論過高。
　　楊某某認為，對于估價結(jié)論不予認可，基本同意朱某的質(zhì)證意見。涉案合同應(yīng)為無效，即便房價上漲，也不能作為實際損失，因合同簽訂后的次日，馬東某已明確知道該份合同已無法履行，不管合同無效或解除，主張的時間節(jié)點應(yīng)為2018年5月20日，若有漲價，歸咎于馬東某自身怠于行使權(quán)利所致。
　　一審法院認為，馬東某、楊某某在簽約前已明知朱某為系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人且朱某也未授權(quán)楊某某售房，雙方就系爭房屋簽訂《居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買賣合同》，由于朱某對楊某某的簽約行為不知情且事后也拒絕追認，故《居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)為無效，無效合同對簽約者不產(chǎn)生法律約束力，故馬東某要求解除《居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買賣合同》之請求，法院不予支持。同理，馬東某要求楊某某按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任之請求也不予支持。對于上述協(xié)議和合同的無效，楊某某應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，基于協(xié)議和合同的無效，楊某某應(yīng)將收取的定金及法定孳息予以返還，對馬東某造成的經(jīng)濟損失應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟賠償責(zé)任，本案中，楊某某的簽約行為在簽約的次日未能得到朱某的追認后，楊某某即刻通知馬東某不再履行合同并要求馬東某提供賬戶以便退還定金時，遭拒?，F(xiàn)馬東某以現(xiàn)有的市場價購房存在差價損失并作為違約金參考依據(jù)追究違約責(zé)任，由于馬東某未采取適當(dāng)措施防止損失的擴大，且無事實和法律依據(jù)，故法院不予支持。訴訟中，經(jīng)釋明后，馬東某堅持要求對系爭房屋及車位市場價格進行評估并參照評估價要求楊某某承擔(dān)違約金，由此所發(fā)生的評估費應(yīng)由馬東某承擔(dān)。同上評述，馬東某要求朱某承擔(dān)法律責(zé)任之請求，不予支持。
　　一審法院作出判決：一、馬東某與楊某某及上海云房數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司于2018年5月19日簽訂的《居間協(xié)議》無效；二、馬東某與楊某某于2018年5月19日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》無效；三、楊某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)退還馬東某10萬元；四、楊某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付馬東某10萬元之銀行利息(自2018年2月20日至結(jié)清日止，按中國人民銀行同期存款利息計付)；五、對馬東某其余訴訟之請求不予支持。
　　二審中，當(dāng)事人沒有提供新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認。
　　本院認為，本案法律關(guān)系涉及到無權(quán)處分、無權(quán)代理、表見代理的具體認定。本院對此分析如下：行為人是以自己名義還是以他人名義實施民事法律行為及法律上的處分行為是判斷無權(quán)代理與無權(quán)處分的重要區(qū)分之一。本案中，楊某某在雙方磋商、簽約過程中，始終是以朱某的代理人身份出現(xiàn)，從《居間協(xié)議》《房地產(chǎn)買賣合同》的落款主體“楊某某代朱某”以及楊某某出具的《承諾書》中“本人保證已取得口頭委托人的委托授權(quán)……”內(nèi)容均可清楚的表明該點，馬東某對此亦無異議。由此可見，楊某某相關(guān)行為并不符合無權(quán)處分的法律特征。馬東某認為應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！敝?guī)定，《居間協(xié)議》《房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)屬有效的上訴觀點，本院不予采納。
　　《中華人民共和國民法總則》第一百七十二條規(guī)定：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。本院認為，出售房屋屬于日常生活中的重大事件，一般而言，被代理人應(yīng)當(dāng)出具書面授權(quán)委托書，而非口頭委托。作為購買房屋一方，對此應(yīng)當(dāng)具有注意義務(wù)。在現(xiàn)實生活中，產(chǎn)權(quán)人因在外地或工作繁忙等各種原因，將產(chǎn)權(quán)證及鑰匙交由親朋好友或中介，以方便有購買意向的客戶查看房屋，實屬正常。但不能就此認定親朋好友或中介即有包括出售房屋價格之確定以及簽約等在內(nèi)的一系列代理權(quán)限。楊某某雖持有系爭房屋的鑰匙及房產(chǎn)證原件，但僅有上述情形并不能說明其已具備表見代理的外觀特征，否則楊某某也無需單獨出具《承諾書》。因此，馬東某有關(guān)表見代理的上訴意見，本院不予采納。
　　《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。《中華人民共和國民法總則》第一百七十一條規(guī)定：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，未經(jīng)被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力。本案中，朱某明確不同意出售房屋，即楊某某簽約行為未得到朱某追認，故相關(guān)合同對朱某不發(fā)生效力。一審法院認定《居間協(xié)議》《房地產(chǎn)買賣合同》無效，并無不當(dāng)。
　　馬東某上訴請求楊某某、朱某按照合同約定支付違約金154萬元，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。但，楊某某仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。一審法院有關(guān)于此的認定，本院予以認同。對于賠償數(shù)額上，本院著重考慮到楊某某出具了《承諾書》這一節(jié)事實，雖然《承諾書》中有關(guān)賠償?shù)膬?nèi)容系建立在《居間協(xié)議》《房地產(chǎn)買賣合同》有效之前提，但從中可知楊某某對于其若未取得朱某授權(quán)所要承擔(dān)的法律后果有所預(yù)見，且有充分預(yù)期。因此，本院結(jié)合定金金額、糾紛發(fā)生的時間節(jié)點等各項因素，酌定楊某某仍應(yīng)賠償馬東某10萬元。同時，一審案件受理費、評估費、二審案件受理費由馬東某與楊某某各半負擔(dān)。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、維持上海市普陀區(qū)人民法院(2018)滬0107民初12515號民事判決第一、二、三、四項；
　　二、撤銷上海市普陀區(qū)人民法院(2018)滬0107民初12515號民事判決第五項；
　　三、楊某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向馬東某賠償人民幣10萬元；
　　四、馬東某其余訴訟請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　一審案件受理費人民幣20,280元，減半收取人民幣10,140元，評估費人民幣22,600元；由馬東某、楊某某各半負擔(dān)；二審案件受理費人民幣18,660元，由馬東某、楊某某各半負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：成??皿

書記員：彭??辰