上訴人(原審原告)：馬東某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地河北省滄州市。
　　委托訴訟代理人：姚劍，上海清辰律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王荔，上海清辰律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)：朱某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地廣東省深圳市。
　　委托訴訟代理人：顧犁，上海市百良律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地廣東省。
　　委托訴訟代理人：胡亞麗，上海通佑律師事務(wù)所律師。
　　原審第三人：上海云房數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：張小偉，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張豆豆。
　　上訴人馬東某因與被上訴人朱某、楊某某、原審第三人上海云房數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“云房公司”)糾紛一案，不服上海市普陀區(qū)人民法院(2018)滬0107民初12515號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月11日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　馬東某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第一、二、五項(xiàng)，改判：一、解除馬東某與楊某某及云房公司就上海市潮州路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)簽訂的《居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》；二、朱某、楊某某向馬東某支付違約金人民幣(以下幣種均為人民幣)154萬(wàn)元。事實(shí)和理由：楊某某在本案中實(shí)施的相關(guān)行為具有處分權(quán)或構(gòu)成表見(jiàn)代理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因此，《居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)屬有效。況且，其中承擔(dān)違約責(zé)任的條款獨(dú)立發(fā)生法律效力。楊某某明知其不具備代理權(quán)限，仍然與馬東某簽約，其主觀惡意明顯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。該行為使得馬東某損失巨大，但一審法院僅判決楊某某返還本金及利息，顯然有失公允。綜上，馬東某請(qǐng)求二審法院支持其上訴請(qǐng)求。
　　朱某辯稱，一審判決事實(shí)認(rèn)定清楚，法律適用正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　楊某某辯稱，其不同意馬東某的上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　云房公司書(shū)面述稱，其同意一審判決。
　　馬東某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.解除馬東某與楊某某及云房公司簽訂的《居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》；2.楊某某、朱某向馬東某支付違約金154萬(wàn)元；3.楊某某、朱某向馬東某返還定金10萬(wàn)元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：系爭(zhēng)房屋及車(chē)位產(chǎn)權(quán)人為朱某。楊某某自稱與朱某為表姐妹關(guān)系，共同居住于該小區(qū)。2018年5月19日，朱某(甲方)、馬東某(乙方)、云房公司(丙方)簽訂了《居間協(xié)議》?！毒娱g協(xié)議》約定，乙方已查驗(yàn)了該房地產(chǎn)(系爭(zhēng)房屋及車(chē)位)的全部信息，戶型分布等實(shí)際情況均符合乙方的購(gòu)房需求，為表示對(duì)下述房地產(chǎn)之購(gòu)買(mǎi)誠(chéng)意，向丙方支付意向金計(jì)10萬(wàn)元，作為與甲方進(jìn)行洽談之用。權(quán)利人：朱某?？偡?jī)r(jià)款為770萬(wàn)元(其中包含車(chē)位轉(zhuǎn)讓價(jià)款27.9萬(wàn)元。協(xié)議中還約定了其他內(nèi)容。協(xié)議落款處，出賣(mài)人(甲方)楊某某簽署“楊某某代朱某”，乙方由馬東某簽名，云房公司在丙方處蓋章。在另一頁(yè)面《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》上，甲方與乙方約定本協(xié)議簽署后2018年7月20日前往居間方簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。除另有約定外，前述約定期限屆滿日為甲、乙雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的日期。若甲方未能依照本合同約定簽訂上述示范文本出售該房地產(chǎn)或相關(guān)權(quán)利人提出異議而導(dǎo)致本合同無(wú)法履行的，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金。合同中對(duì)首付款、銀行貸款、尾款、裝潢部分等作了約定。甲方保證有權(quán)出售該房地產(chǎn)，并在簽訂本合同時(shí)已征得該房地產(chǎn)全體權(quán)利人的同意；若因甲方無(wú)權(quán)或越權(quán)處分等原因造成本合同未能履行，甲方承擔(dān)違約責(zé)任。本條款獨(dú)立發(fā)生法律效力。本合同生效后，甲乙雙方應(yīng)全面履行。如任何一方未按本合同約定履行，每逾期一日，應(yīng)當(dāng)按照本合同所述總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五支付滯納金，逾期超過(guò)十天或經(jīng)另一方書(shū)面催告后仍不履行的，守約方有權(quán)要求繼續(xù)履行本合同或單方解除本合同，守約方選擇繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)按每逾期一日按照本合同所述總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金，直至相關(guān)義務(wù)履行完畢；守約方選擇解除本合同的，違約方應(yīng)按照本合同所述總房?jī)r(jià)款的20%向守約方支付違約金。同時(shí)違約方仍應(yīng)按照傭金支付標(biāo)準(zhǔn)向居間方支付居間服務(wù)費(fèi)。本合同與《居間協(xié)議》同時(shí)成立生效，并作為買(mǎi)賣(mài)合同成立，獨(dú)立發(fā)生法律效力。合同落款處，出售方(甲方)由楊某某簽署“楊某某代朱某”，買(mǎi)受方(乙方)由馬東某簽名。同日，楊某某收到馬東某支付的定金10萬(wàn)元并出據(jù)一張《收款收據(jù)》。
　　一審另查，簽約當(dāng)日，楊某某曾出具《承諾書(shū)》，其內(nèi)容：關(guān)于出售上海市普陀區(qū)潮州路XXX弄XXX號(hào)XXX室的事宜，本人已于2018年5月19日簽訂了《居間協(xié)議/房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。本人保證已取得口頭委托人的委托授權(quán)，且委托人將追認(rèn)前述協(xié)議的效力，否則，因此造成前述協(xié)議無(wú)法履行的，前述協(xié)議仍為合法有效，本人將承擔(dān)前述協(xié)議有效前提下的違約責(zé)任，包括但不限于：向買(mǎi)方雙倍返還定金或支付違約金，并支付上海云房數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司該房屋成交總價(jià)2%的傭金(空)。
　　2018年5月20日，楊某某電話聯(lián)系朱某后，朱某表示不同意出售。楊某某即告知馬東某，主要內(nèi)容為：簽約時(shí)并未有產(chǎn)權(quán)人的書(shū)面委托，而是受中介的忽悠，因產(chǎn)權(quán)人不同意出售，對(duì)楊某某簽訂的合同、協(xié)議不予追認(rèn)，雙方交易無(wú)法履行，并要求馬東某提供銀行賬戶退回定金，以免產(chǎn)生不必要的損失。后經(jīng)雙方屢次溝通未果，馬東某也未提供退款賬戶。
　　2018年6月，馬東某訴至法院，請(qǐng)求判決支持如其訴請(qǐng)。
　　一審期間，馬東某堅(jiān)持訴訟請(qǐng)求，并要求對(duì)系爭(zhēng)房屋及車(chē)位市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)價(jià)值時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2018年7月1日。根據(jù)上海大雄房地產(chǎn)估價(jià)有限公司于2019年3月出具《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，系爭(zhēng)房屋總價(jià)為868萬(wàn)元，單價(jià)為50,191元/平方米。車(chē)位總價(jià)為35萬(wàn)元。匯總評(píng)估價(jià)值總值為903萬(wàn)元，評(píng)估費(fèi)22,600元，已由馬東某預(yù)付。
　　一審?fù)徶?，馬東某認(rèn)為，涉訟的合同應(yīng)成立并合法有效，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立。楊某某不但持有產(chǎn)證，且為朱某照看房屋，存在委托尋找買(mǎi)家的意向。中介及馬東某有理由相信楊某某具有相應(yīng)代理權(quán)限，構(gòu)成有限代理?，F(xiàn)楊某某構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，但合同有效，在未取得朱某追認(rèn)的情形下，不能約束朱某，而楊某某應(yīng)當(dāng)對(duì)其簽字行為承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，馬東某依據(jù)合同約定及實(shí)際損失選擇追究違約責(zé)任。系爭(zhēng)房屋為精裝修，評(píng)估中評(píng)估人員已無(wú)法入室，估價(jià)可能會(huì)略低，但對(duì)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》評(píng)估結(jié)論予以認(rèn)可。基于估價(jià)報(bào)告與合同價(jià)之間的差額部分，也是馬東某因楊某某違約遭受的實(shí)際損失，馬東某現(xiàn)主張的違約金為總房?jī)r(jià)20%，有事實(shí)依據(jù)，若合同認(rèn)定無(wú)效，也應(yīng)賠償馬東某的實(shí)際損失。
　　朱某認(rèn)為，與楊某某居住在一個(gè)小區(qū)內(nèi)，因不經(jīng)常在滬，曾將房屋鑰匙留給楊某某并關(guān)照其留心一下合適的購(gòu)房人，但從未委托賣(mài)房。電話得知楊某某已出售系爭(zhēng)房屋時(shí)，即提出異議并表示不同意，故馬東某與楊某某之間的合同約定對(duì)朱某無(wú)約束力?，F(xiàn)系爭(zhēng)房屋和車(chē)位已于2018年9月出售于案外人，合同成交價(jià)為767.9萬(wàn)元(其中車(chē)位價(jià)27.9萬(wàn)元)。朱某為交易課稅曾于2018年7月11日委托上海八達(dá)國(guó)瑞房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)瑞公司”)對(duì)系爭(zhēng)房屋(未包括車(chē)位)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)價(jià)值時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2018年7月11日。同月20日，國(guó)瑞公司的評(píng)估價(jià)格為7,436,420元。而本案馬東某于2018年5月24日提起訴訟，現(xiàn)估價(jià)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2018年7月1日，故評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)不合理，且估價(jià)結(jié)論過(guò)高。
　　楊某某認(rèn)為，對(duì)于估價(jià)結(jié)論不予認(rèn)可，基本同意朱某的質(zhì)證意見(jiàn)。涉案合同應(yīng)為無(wú)效，即便房?jī)r(jià)上漲，也不能作為實(shí)際損失，因合同簽訂后的次日，馬東某已明確知道該份合同已無(wú)法履行，不管合同無(wú)效或解除，主張的時(shí)間節(jié)點(diǎn)應(yīng)為2018年5月20日，若有漲價(jià)，歸咎于馬東某自身怠于行使權(quán)利所致。
　　一審法院認(rèn)為，馬東某、楊某某在簽約前已明知朱某為系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人且朱某也未授權(quán)楊某某售房，雙方就系爭(zhēng)房屋簽訂《居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，由于朱某對(duì)楊某某的簽約行為不知情且事后也拒絕追認(rèn)，故《居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)為無(wú)效，無(wú)效合同對(duì)簽約者不產(chǎn)生法律約束力，故馬東某要求解除《居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》之請(qǐng)求，法院不予支持。同理，馬東某要求楊某某按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任之請(qǐng)求也不予支持。對(duì)于上述協(xié)議和合同的無(wú)效，楊某某應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，基于協(xié)議和合同的無(wú)效，楊某某應(yīng)將收取的定金及法定孳息予以返還，對(duì)馬東某造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，本案中，楊某某的簽約行為在簽約的次日未能得到朱某的追認(rèn)后，楊某某即刻通知馬東某不再履行合同并要求馬東某提供賬戶以便退還定金時(shí)，遭拒?，F(xiàn)馬東某以現(xiàn)有的市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房存在差價(jià)損失并作為違約金參考依據(jù)追究違約責(zé)任，由于馬東某未采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大，且無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，故法院不予支持。訴訟中，經(jīng)釋明后，馬東某堅(jiān)持要求對(duì)系爭(zhēng)房屋及車(chē)位市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估并參照評(píng)估價(jià)要求楊某某承擔(dān)違約金，由此所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)應(yīng)由馬東某承擔(dān)。同上評(píng)述，馬東某要求朱某承擔(dān)法律責(zé)任之請(qǐng)求，不予支持。
　　一審法院作出判決：一、馬東某與楊某某及上海云房數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司于2018年5月19日簽訂的《居間協(xié)議》無(wú)效；二、馬東某與楊某某于2018年5月19日簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；三、楊某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)退還馬東某10萬(wàn)元；四、楊某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付馬東某10萬(wàn)元之銀行利息(自2018年2月20日至結(jié)清日止，按中國(guó)人民銀行同期存款利息計(jì)付)；五、對(duì)馬東某其余訴訟之請(qǐng)求不予支持。
　　二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提供新證據(jù)。本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案法律關(guān)系涉及到無(wú)權(quán)處分、無(wú)權(quán)代理、表見(jiàn)代理的具體認(rèn)定。本院對(duì)此分析如下：行為人是以自己名義還是以他人名義實(shí)施民事法律行為及法律上的處分行為是判斷無(wú)權(quán)代理與無(wú)權(quán)處分的重要區(qū)分之一。本案中，楊某某在雙方磋商、簽約過(guò)程中，始終是以朱某的代理人身份出現(xiàn)，從《居間協(xié)議》《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的落款主體“楊某某代朱某”以及楊某某出具的《承諾書(shū)》中“本人保證已取得口頭委托人的委托授權(quán)……”內(nèi)容均可清楚的表明該點(diǎn)，馬東某對(duì)此亦無(wú)異議。由此可見(jiàn)，楊某某相關(guān)行為并不符合無(wú)權(quán)處分的法律特征。馬東某認(rèn)為應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！敝?guī)定，《居間協(xié)議》《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)屬有效的上訴觀點(diǎn)，本院不予采納。
　　《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百七十二條規(guī)定：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。本院認(rèn)為，出售房屋屬于日常生活中的重大事件，一般而言，被代理人應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面授權(quán)委托書(shū)，而非口頭委托。作為購(gòu)買(mǎi)房屋一方，對(duì)此應(yīng)當(dāng)具有注意義務(wù)。在現(xiàn)實(shí)生活中，產(chǎn)權(quán)人因在外地或工作繁忙等各種原因，將產(chǎn)權(quán)證及鑰匙交由親朋好友或中介，以方便有購(gòu)買(mǎi)意向的客戶查看房屋，實(shí)屬正常。但不能就此認(rèn)定親朋好友或中介即有包括出售房屋價(jià)格之確定以及簽約等在內(nèi)的一系列代理權(quán)限。楊某某雖持有系爭(zhēng)房屋的鑰匙及房產(chǎn)證原件，但僅有上述情形并不能說(shuō)明其已具備表見(jiàn)代理的外觀特征，否則楊某某也無(wú)需單獨(dú)出具《承諾書(shū)》。因此，馬東某有關(guān)表見(jiàn)代理的上訴意見(jiàn)，本院不予采納。
　　《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條規(guī)定：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)民法總則》第一百七十一條規(guī)定：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。本案中，朱某明確不同意出售房屋，即楊某某簽約行為未得到朱某追認(rèn)，故相關(guān)合同對(duì)朱某不發(fā)生效力。一審法院認(rèn)定《居間協(xié)議》《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，并無(wú)不當(dāng)。
　　馬東某上訴請(qǐng)求楊某某、朱某按照合同約定支付違約金154萬(wàn)元，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。但，楊某某仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。一審法院有關(guān)于此的認(rèn)定，本院予以認(rèn)同。對(duì)于賠償數(shù)額上，本院著重考慮到楊某某出具了《承諾書(shū)》這一節(jié)事實(shí)，雖然《承諾書(shū)》中有關(guān)賠償?shù)膬?nèi)容系建立在《居間協(xié)議》《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》有效之前提，但從中可知楊某某對(duì)于其若未取得朱某授權(quán)所要承擔(dān)的法律后果有所預(yù)見(jiàn)，且有充分預(yù)期。因此，本院結(jié)合定金金額、糾紛發(fā)生的時(shí)間節(jié)點(diǎn)等各項(xiàng)因素，酌定楊某某仍應(yīng)賠償馬東某10萬(wàn)元。同時(shí)，一審案件受理費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、二審案件受理費(fèi)由馬東某與楊某某各半負(fù)擔(dān)。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、維持上海市普陀區(qū)人民法院(2018)滬0107民初12515號(hào)民事判決第一、二、三、四項(xiàng)；
　　二、撤銷(xiāo)上海市普陀區(qū)人民法院(2018)滬0107民初12515號(hào)民事判決第五項(xiàng)；
　　三、楊某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向馬東某賠償人民幣10萬(wàn)元；
　　四、馬東某其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　一審案件受理費(fèi)人民幣20,280元，減半收取人民幣10,140元，評(píng)估費(fèi)人民幣22,600元；由馬東某、楊某某各半負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)人民幣18,660元，由馬東某、楊某某各半負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：成??皿

書(shū)記員：彭??辰