饒某
稅勇（巴東縣陽光法律服務(wù)所）
陳某某
董興平
彭龍（湖北楚峽律師事務(wù)所）

原告饒某，男，生于1975年7月24日，漢族，醫(yī)生，住巴東縣信陵鎮(zhèn)萬福路84號。身份證號碼:xxxx。
委托代理人（特別授權(quán)）稅勇，巴東縣陽光法律服務(wù)所法律工作者。
被告陳某某，女，生于1976年1月2日，土家族，個體戶，住巴東縣野三關(guān)鎮(zhèn)將軍路118號附100號。現(xiàn)租住巴東縣信陵鎮(zhèn)西五路向仕禮的房屋。身份證號碼:xxxx。
委托代理人（特別授權(quán)）董興平，男，生于1971年1月2日，土家族，教師，住巴東縣野三關(guān)鎮(zhèn)將軍路118號附100號，系陳某某之夫。
委托代理人（特別授權(quán)）彭龍，湖北楚峽律師事務(wù)所律師。
原告饒某訴被告陳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2010年1月13日立案受理。依法由審判員張周波擔(dān)任審判長、審判員田延龍、譚文先參加的合議庭公開開庭進行了審理。原告饒某及其委托代理人稅勇，被告陳某某的委托代理人董興平、彭龍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)質(zhì)證，被告無異議。
2008年4月1日原、被告簽訂的租房合同1份。用以證明原、被告間的租賃關(guān)系，雙方對租期、租金及轉(zhuǎn)租等的約定。
經(jīng)質(zhì)證，被告對合同無異議，但表示除書面合同外還有口頭約定。
周宗田的證明1份。用以證明原、被告簽訂合同的真實性。
經(jīng)質(zhì)證，被告認(rèn)為該證據(jù)未在舉證期限內(nèi)提交，故不予質(zhì)證。
2009年12月31日原告給被告的通知1份。主要內(nèi)容是:租賃合同屆時已滿，依合同約定，被告可以與原告續(xù)簽租房合同，如被告不再租賃，須在接本通知后五日內(nèi)，將所租房退還給原告，逾期不履行，因此而造成的損失均由被告承擔(dān)，并請被告接到本通知后與原告聯(lián)系。用以證明原告在合同期屆滿前履行了通知義務(wù)。
經(jīng)質(zhì)證，被告認(rèn)為該證據(jù)不真實，2009年12月29日被告就關(guān)門（門面），送達(dá)方式不符合相關(guān)規(guī)定，同時也沒有收到該通知。
2009年12月31日孫東吳的證明1份。主要內(nèi)容是:本人于2009年12月30日下午五時與饒某一同到西三路國土資源局巫峽路京援綜合樓底商自東向西11號門面“伊美爾”服裝店，給店主送達(dá)一份通知書。用以證明2009年12月30日下午原告與孫東吳一同前往被告承租的門面送達(dá)通知的事實。
經(jīng)質(zhì)證，被告的意見與證據(jù)4的質(zhì)證意見相同。
6、李玲證明1份。用以證明被告未按時繳納房租，也未履行返還房屋的義務(wù)。
經(jīng)質(zhì)證，被告認(rèn)為證人未出庭作證，不能作為證據(jù)使用，同時被告不是不續(xù)租，而是要求以18000元/年的租金繼續(xù)承租。
照片1張。用以證明被告未履行退房義務(wù)，被告也未正常營業(yè)。
經(jīng)質(zhì)證，被告認(rèn)為，被告因身體原因未營業(yè)，并不代表被告未承租。
薛平與唐凱的門面租賃合同1份。用以證明該地段的房屋租金市場行情已發(fā)生變化，年租金為31500元。
經(jīng)質(zhì)證，被告表示該證據(jù)未在舉證期限內(nèi)提交，不予質(zhì)證。
被告陳某某辯稱，被告是從韋吉清處轉(zhuǎn)租的，原、被告及韋吉清協(xié)商一致后，韋吉清按“潛規(guī)則”收取了被告的轉(zhuǎn)讓費。本案涉及房屋租賃關(guān)系，在租賃期滿后，被告仍在繼續(xù)承租，原告將房屋租金由18000元變更為35000元，只是房屋租金未確定，不存在返還房屋，在雙方對房屋租金未達(dá)成一致的情況下，被告不存在承擔(dān)違約責(zé)任的問題，且被告在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)，要求繼續(xù)承租該房。
被告陳某某為支持其抗辯理由，向本院提交如下證據(jù):
2008年4月1日原、被告簽訂的租房合同1份；2008年3月31日韋吉清出具的收條1份，內(nèi)容為:今收到陳某某門面轉(zhuǎn)讓費76800元，房屋租期至2010年元月1日；被告代理人對韋吉清的調(diào)查筆錄1份。用以證明被告所承租的房屋原是韋吉清承租的，是韋吉清轉(zhuǎn)租給被告的，對租期、租金、轉(zhuǎn)讓費原、被告作了口頭約定。
經(jīng)質(zhì)證，原告對租房合同無異議，但認(rèn)為韋吉清的收條和調(diào)查筆錄不能達(dá)到被告的證明目的，收條只涉及2008年4月1日至2010年1月1日的租金，并不涉及其他費用，調(diào)查筆錄不能證實轉(zhuǎn)租關(guān)系的存在，依照合同法的規(guī)定，房屋租賃以書面合同為準(zhǔn)，并不是以口頭約定為準(zhǔn)。
2、周芬芳的證明1份。用以證明在租賃期限內(nèi)，被告準(zhǔn)備將門面轉(zhuǎn)讓，但原告不同意，導(dǎo)致無法轉(zhuǎn)讓。
經(jīng)質(zhì)證，原告認(rèn)為該證明達(dá)不到被告的證明目的，被告并未與周芬芳達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不存在原告阻止被告轉(zhuǎn)讓。
3、票據(jù)13份。用以證明被告對門面進行裝修共支出費用36550元。
經(jīng)質(zhì)證，原告認(rèn)為票據(jù)不是正規(guī)發(fā)票，不能證明被告支出裝修費36550元。
本院認(rèn)為:原告提交的證據(jù)1、2、7被告對其真實性不予否認(rèn)，且與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信，提交的證據(jù)4、5在時間上相互矛盾，不具有真實性，故不予采信，提交的證據(jù)6因證人未出庭作證，且被告提出異議，故不予采信;提交的證據(jù)3、8未在舉證期限內(nèi)提交，且被告不同意質(zhì)證，故不能作為證據(jù)使用。被告提交的證據(jù)1、具有真實性，且與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信，提交的證據(jù)1與本案其他證據(jù)相一致的部分予以采信，提交的證據(jù)2、3與本案沒有關(guān)聯(lián)性，本案不予采信。
經(jīng)審理查明,2006年12月2日，原告以公開競價方式購買了巴東縣國土資源局位于本縣信陵鎮(zhèn)巫峽路71號的京援綜合樓底商11號門面。2007年1月1日原告將該門面租賃給韋吉清從事服裝經(jīng)營，合同期至2010年1月1日止，年租金為18000元，租賃期間的租費一次性付清。2008年3月韋吉清經(jīng)原告同意后，將該門面轉(zhuǎn)租給被告，同月31日韋吉清收取了被告房屋轉(zhuǎn)讓費76800元（含此后至合同期滿的租金31500元），同年4月1日原、被告簽訂租房合同，原告為合同的甲方，被告為合同的乙方，合同約定:“租期自2008年4月1日至2010年1月1日止，租金為31500元（此款由韋吉清收?。?，租期滿后，乙方若需繼續(xù)租用，應(yīng)提前通知甲方，在同等條件下，優(yōu)先租給乙方，如乙方在租賃期內(nèi)轉(zhuǎn)租給他人，必須先通知甲方，征得甲方同意方可轉(zhuǎn)租”。至此，原告即與韋吉清解除了房屋租賃關(guān)系。2009年12月下旬即租賃期屆滿前，原告就被告是否續(xù)租該門面多次與被告電話聯(lián)系，因原告要求上漲房租，雙方為房屋租金的數(shù)額發(fā)生爭議，未能達(dá)成協(xié)議，被告于2009年12月29日將門面關(guān)閉后外出，不再營業(yè)，原告數(shù)次與被告及其夫董興平電話聯(lián)系，要求被告返還所占用的門面房，但被告未將門面房退還給原告，雙方發(fā)生糾紛。原告于2010年1月13日向本院提起訴訟，請求解決。
訴訟中，原告饒某將要求被告賠償門面房使用費的請求明確為:按年租金31500元計算，每年按12個月計算，每天為87.50元，支付至交付房屋時止。
本院認(rèn)為:原告饒某將其以公開競價方式購買的巴東縣國土資源局位于本縣信陵鎮(zhèn)巫峽路71號（京援綜合樓）底商11號門面房，于2007年1月1日出租給韋吉清從事服裝經(jīng)營，2008年3月韋吉清經(jīng)原告同意后，將其門面房轉(zhuǎn)租給被告，但原、被告重新簽訂了租房合同，至此，原告與韋吉清間的租賃合同已實際解除，而在原、被告間形成了新的租賃合同關(guān)系。原、被告間的房屋租賃合是在平等、自愿的基礎(chǔ)上訂立的，意思表示真實，合同內(nèi)容不損害國家和社會公共利益，不具有法律規(guī)定合同無效的情形，該合同有效，雙方應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。依照法律規(guī)定，租賃期屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。但被告在合同規(guī)定的租賃期滿后未能履行這一法定義務(wù)，屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原、被告在合同期滿前和期滿后均未就續(xù)租房屋的租金協(xié)商一致，由此表明雙方在租賃合同期滿后就房屋租賃意思表示不一致，未形成新的租賃合同關(guān)系，新的租賃合同尚未成立。同時，原、被告就房屋租金標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成協(xié)議，且原告要求被告退還房屋未果的情況下，向法院提起訴訟，由此表明原告對被告繼續(xù)占有房屋持有異議，因此本案中也不存在租賃期限法定更新的問題。被告以雙方就房屋是否出租與承租為由主張在原合同期滿后已形成了新的合同關(guān)系的理由不能成立。原合同期滿，雙方未對新的租賃合同達(dá)成合意，特別是對租金標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商不一致的情況下，原告要求收回房屋未損害被告的優(yōu)先承租權(quán)。被告逾期退還原告房屋，應(yīng)賠償原告損失，因原告未在舉證期限內(nèi)提供同地段、相同面積的房屋租費的市場價格，故應(yīng)參照原、被告原簽訂的租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計算損失，即每天49.32元。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十二條 ?、一百一十三條第一款 ?、第二百三十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告陳某某將承租的位于巴東縣信陵鎮(zhèn)巫峽路71號（巴東縣國土資源局京援綜合樓）底商11號門面房返還給原告饒某；
二、被告陳某某按每天49.32元賠償原告饒某自2010年1月2日起至交付門面房止的損失；
三、駁回原告饒某的其他訴訟請求。
上述一、二項限本判決生效后5日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費587元，由被告陳某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費，款郵匯恩施自治州中級人民法院立案庭。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為:原告提交的證據(jù)1、2、7被告對其真實性不予否認(rèn)，且與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信，提交的證據(jù)4、5在時間上相互矛盾，不具有真實性，故不予采信，提交的證據(jù)6因證人未出庭作證，且被告提出異議，故不予采信;提交的證據(jù)3、8未在舉證期限內(nèi)提交，且被告不同意質(zhì)證，故不能作為證據(jù)使用。被告提交的證據(jù)1、具有真實性，且與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信，提交的證據(jù)1與本案其他證據(jù)相一致的部分予以采信，提交的證據(jù)2、3與本案沒有關(guān)聯(lián)性，本案不予采信。
經(jīng)審理查明,2006年12月2日，原告以公開競價方式購買了巴東縣國土資源局位于本縣信陵鎮(zhèn)巫峽路71號的京援綜合樓底商11號門面。2007年1月1日原告將該門面租賃給韋吉清從事服裝經(jīng)營，合同期至2010年1月1日止，年租金為18000元，租賃期間的租費一次性付清。2008年3月韋吉清經(jīng)原告同意后，將該門面轉(zhuǎn)租給被告，同月31日韋吉清收取了被告房屋轉(zhuǎn)讓費76800元（含此后至合同期滿的租金31500元），同年4月1日原、被告簽訂租房合同，原告為合同的甲方，被告為合同的乙方，合同約定:“租期自2008年4月1日至2010年1月1日止，租金為31500元（此款由韋吉清收?。?，租期滿后，乙方若需繼續(xù)租用，應(yīng)提前通知甲方，在同等條件下，優(yōu)先租給乙方，如乙方在租賃期內(nèi)轉(zhuǎn)租給他人，必須先通知甲方，征得甲方同意方可轉(zhuǎn)租”。至此，原告即與韋吉清解除了房屋租賃關(guān)系。2009年12月下旬即租賃期屆滿前，原告就被告是否續(xù)租該門面多次與被告電話聯(lián)系，因原告要求上漲房租，雙方為房屋租金的數(shù)額發(fā)生爭議，未能達(dá)成協(xié)議，被告于2009年12月29日將門面關(guān)閉后外出，不再營業(yè)，原告數(shù)次與被告及其夫董興平電話聯(lián)系，要求被告返還所占用的門面房，但被告未將門面房退還給原告，雙方發(fā)生糾紛。原告于2010年1月13日向本院提起訴訟，請求解決。
訴訟中，原告饒某將要求被告賠償門面房使用費的請求明確為:按年租金31500元計算，每年按12個月計算，每天為87.50元，支付至交付房屋時止。
本院認(rèn)為:原告饒某將其以公開競價方式購買的巴東縣國土資源局位于本縣信陵鎮(zhèn)巫峽路71號（京援綜合樓）底商11號門面房，于2007年1月1日出租給韋吉清從事服裝經(jīng)營，2008年3月韋吉清經(jīng)原告同意后，將其門面房轉(zhuǎn)租給被告，但原、被告重新簽訂了租房合同，至此，原告與韋吉清間的租賃合同已實際解除，而在原、被告間形成了新的租賃合同關(guān)系。原、被告間的房屋租賃合是在平等、自愿的基礎(chǔ)上訂立的，意思表示真實，合同內(nèi)容不損害國家和社會公共利益，不具有法律規(guī)定合同無效的情形，該合同有效，雙方應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。依照法律規(guī)定，租賃期屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。但被告在合同規(guī)定的租賃期滿后未能履行這一法定義務(wù)，屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原、被告在合同期滿前和期滿后均未就續(xù)租房屋的租金協(xié)商一致，由此表明雙方在租賃合同期滿后就房屋租賃意思表示不一致，未形成新的租賃合同關(guān)系，新的租賃合同尚未成立。同時，原、被告就房屋租金標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成協(xié)議，且原告要求被告退還房屋未果的情況下，向法院提起訴訟，由此表明原告對被告繼續(xù)占有房屋持有異議，因此本案中也不存在租賃期限法定更新的問題。被告以雙方就房屋是否出租與承租為由主張在原合同期滿后已形成了新的合同關(guān)系的理由不能成立。原合同期滿，雙方未對新的租賃合同達(dá)成合意，特別是對租金標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商不一致的情況下，原告要求收回房屋未損害被告的優(yōu)先承租權(quán)。被告逾期退還原告房屋，應(yīng)賠償原告損失，因原告未在舉證期限內(nèi)提供同地段、相同面積的房屋租費的市場價格，故應(yīng)參照原、被告原簽訂的租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計算損失，即每天49.32元。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十二條 ?、一百一十三條第一款 ?、第二百三十五條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告陳某某將承租的位于巴東縣信陵鎮(zhèn)巫峽路71號（巴東縣國土資源局京援綜合樓）底商11號門面房返還給原告饒某；
二、被告陳某某按每天49.32元賠償原告饒某自2010年1月2日起至交付門面房止的損失；
三、駁回原告饒某的其他訴訟請求。
上述一、二項限本判決生效后5日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費587元，由被告陳某某負(fù)擔(dān)。

審判長：張周波
審判員：田延龍
審判員：譚文先

書記員：田文艷