原告：顏某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江漢區(qū)，
委托訴訟代理人：楊曉敏，湖北尚卓律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
委托訴訟代理人：孫凡，湖北尚卓律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被告：武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)財(cái)政局，住所地：湖北省武漢市東湖開發(fā)區(qū)珞喻路540號。
負(fù)責(zé)人：李首文。
委托訴訟代理人：甄浩，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師，一般授權(quán)代理。
被告：武漢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資有限公司，住所地：武漢市洪山區(qū)珞喻路548號。
法定代表人：高甦平。
被告：武漢南方集團(tuán)股份有限公司，住所地：湖北省武漢市武昌區(qū)閱馬場南方大廈12樓。
法定代表人：馮小平，系該公司董事長。
委托訴訟代理人：王代貴，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)，

原告顏某某與武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)財(cái)政局（以下簡稱東湖財(cái)政局）、武漢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資有限公司（以下簡稱高投公司）、武漢南方集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱南方公司）第三人撤銷之訴一案，本院于2016年5月20日立案受理后，依法適用普通程序，由本院審判員向真擔(dān)任審判長、與人民陪審員袁穩(wěn)、人民陪審員吳小蕊組成合議庭，于2017年5月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告顏某某的委托訴訟代理人孫凡、東湖財(cái)政局的委托訴訟代理人甄浩到庭參加訴訟，被告高投公司、南方公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法決定缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告顏某某向本院提出訴訟請求：1、撤銷武漢市洪山區(qū)人民法院于2000年8月30日作出的（2000）洪經(jīng)初字330號民事調(diào)解書中三被告達(dá)成的調(diào)解協(xié)議第四項(xiàng)，即確認(rèn)被告南方公司對原告所有的武昌閱馬場長湖小區(qū)47號南方大廈綜合樓第十九層B座房屋抵押系無權(quán)處分，被告高投公司不能以原告的房屋優(yōu)先折價(jià)受償。2、請求確認(rèn)武昌閱馬場長湖小區(qū)47號南方大廈綜合樓第十九層B座房屋屬原告所有。3、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由：1996年10月21日，原告與南方公司簽訂了《購房合同》，約定原告購買南方大廈19層B座房屋一套，價(jià)款計(jì)312413元，雙方對上述購房合同進(jìn)行了公證。合同簽訂當(dāng)天，原告支付了購房款265551元，余下款項(xiàng)已于1997年5月30日全部支付完畢。原告購買的房屋于1997年5月30日由南方公司交付給原告使用至今。1998年1月22日，東湖財(cái)政局與南方公司簽訂一份《借款合同》，并由高投公司提供擔(dān)保。同時(shí)南方公司以其名下的南方大廈第19層B、C、E、F、G、H等六套商品房作為反擔(dān)保，在武昌區(qū)房產(chǎn)局辦理了武漢市期房抵押登記，原告的房屋也在抵押范圍之內(nèi)。
原告近期得知，三被告早于2000年5月因?yàn)榻杩罴m紛訴至法院，三方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，武漢市洪山區(qū)人民法院于2000年8月30日做出（2000）洪經(jīng)初字第330號民事調(diào)解書，該調(diào)解書主要內(nèi)容為南方公司于2000年9月30日前付清本金70萬、借款占用費(fèi)22312.5元及逾期付款罰息，如南方公司未能按時(shí)履行給東湖財(cái)政局的以上還款義務(wù)，則由高投公司代為清償，南方公司以其名下的南方大廈第19層B、C、E、F、G、H等六套商品房折價(jià)抵償給高投公司。
原告認(rèn)為其與南方公司訂立《購房合同》在南方公司辦理再建工程抵押之前，原告已經(jīng)支付了房屋的全部款項(xiàng)，并實(shí)際占有使用至今，南方集團(tuán)在將房屋交付給原告后，原告依法取得了對房屋的占有、使用、收益、處分等權(quán)利，這種權(quán)利的行使能夠?qū)垢咄豆净诘盅汉贤碛械牡盅菏軆敊?quán)。原告認(rèn)為南方公司辦理的在建工程抵押實(shí)物形態(tài)和所有權(quán)都沒有最終確定，在沒有取得房屋所有權(quán)證之前，在建工程尚未形成法律意義上完整的所有權(quán)，也就尚未形成基于所有權(quán)而產(chǎn)生的抵押權(quán)。在建工程抵押只是一種預(yù)告登記（備案登記），在建工程抵押權(quán)人也不能請求法院對抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處分來行使優(yōu)先受償權(quán)。因此（2000）洪經(jīng)初字第330號民事調(diào)解書中，南方公司無權(quán)以原告所有的房屋來折價(jià)抵債，高投公司也不能以原告所有的南方大廈19層B座房屋折價(jià)或者以拍賣、變賣房屋的價(jià)款優(yōu)先受償，該調(diào)解書中關(guān)于南方公司用原告房屋抵債的約定，損害了原告的合法權(quán)益，故訴至法院。
被告東湖財(cái)政局辯稱：第一、本案已經(jīng)過了訴訟時(shí)效，撤銷權(quán)之訴是從知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起一年內(nèi)來行使，本案已經(jīng)過了訴訟時(shí)效。第二，原告與南方公司之間屬于合同關(guān)系，系法律上的一個(gè)債權(quán)關(guān)系，但是經(jīng)登記的抵押權(quán)屬于物權(quán)，債權(quán)不得對抗物權(quán)。請求駁回原告的訴訟請求。
被告高投公司、南方公司經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由，拒不到庭參加訴訟，也未提交書面、口頭答辯材料及任何證據(jù)，本院視為其放棄舉證、答辯以及質(zhì)證等訴訟權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律責(zé)任。

原告圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，購房合同、公證書、南方公司《收款證明》、武漢市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展周轉(zhuǎn)金借款合同、委托擔(dān)保協(xié)議書、反擔(dān)保合同、（2000）洪經(jīng)初字第330號民事調(diào)解書等證據(jù)。經(jīng)本院審查，對于原、被告無異議的證據(jù)，本院予以認(rèn)可并在卷佐證。
本院經(jīng)審查認(rèn)定事實(shí)如下：1996年10月21日，原告顏某某與武漢市南方房地產(chǎn)開發(fā)建筑裝飾有限公司、武漢市城市綜合開發(fā)總公司簽訂了《購房合同》，約定：原告購買被告南方集團(tuán)所有的南方大廈19層B座面積為98.243平方米房屋一套，價(jià)款計(jì)312413元，合同尾部用印為:“武漢市南方房地產(chǎn)開發(fā)建筑裝飾有限公司、武漢市城市綜合開發(fā)總公司聯(lián)合開發(fā)專用章”及“馮小平”印章，同日，雙方對《購房合同》進(jìn)行了公證。合同簽訂當(dāng)天，購房款收據(jù)記載為265551元。2017年3月16日，本案被告南方公司向原告出具證明一份，證實(shí)原告已支付購房款285551元。原告購買的房屋于1997年5月30日由南方集團(tuán)交付給原告使用至今。
另查明，南方集團(tuán)與高投公司于1998年1月21日簽訂《委托擔(dān)保協(xié)議》，約定：南方集團(tuán)委托高投公司為南方集團(tuán)與東湖財(cái)政局的借款70萬元提供擔(dān)保，擔(dān)保期限為6個(gè)月。1998年1月22日，東湖財(cái)政局與南方集團(tuán)簽訂一份《借款合同》，合同約定借款70萬元，借款期限為6個(gè)月，由高投公司提供擔(dān)保。1998年7月22日，南方集團(tuán)與高投公司簽訂《反擔(dān)保合同》，約定：南方集團(tuán)為高投公司的擔(dān)保行為提供反擔(dān)保，南方集團(tuán)以其名下的位于武昌區(qū)閱馬場長湖小區(qū)47號南方大廈綜合樓第19層B、C、E、F、G、H等六套商品房共計(jì)面積606.73平方米的國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)作為履行反擔(dān)保責(zé)任的抵押物，該抵押物雙方確認(rèn)的折價(jià)為70萬元，如南方集團(tuán)在借款到期未能履行還款義務(wù)，由高投公司承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)時(shí)，以本反擔(dān)保合同中的抵押物作為對反擔(dān)保義務(wù)的實(shí)際履行物，抵押期限為1個(gè)月。1998年8月22日，南方集團(tuán)與高投公司又簽訂一份《委托擔(dān)保協(xié)議書》，約定南方集團(tuán)委托高投公司為南方集團(tuán)與東湖財(cái)政局的借款70萬元提供擔(dān)保，擔(dān)保期限為2個(gè)月。雙方于1998年8月23日就抵押物辦理在建工程抵押登記，抵押期限為1998年8月23日至1998年10月23日。
還查明，因南方集團(tuán)未如期歸還東湖財(cái)政局借款，東湖財(cái)政局于2000年5月15日于武漢市洪山區(qū)人民法院起訴南方集團(tuán)與高投公司。2000年8月30日，武漢市洪山區(qū)人民法院作出（2000）洪經(jīng)初字330號民事調(diào)解書，調(diào)解書約定由南方集團(tuán)于2000年9月30日前付清借款的本金，借款占用費(fèi)，逾期付款罰息。約定如南方集團(tuán)未能履行還款義務(wù)，則由高投公司代為清償，南方集團(tuán)以其名下的位于武昌區(qū)閱馬場長湖小區(qū)47號南方大廈綜合樓第19層B、C、E、F、G、H等六套商品房共計(jì)面積606.73平方米的商品房折價(jià)抵償給高投公司。南方集團(tuán)未如期還款，東湖財(cái)政局向武漢市洪山區(qū)人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。武漢市洪山區(qū)人民法院于2001年5月31日扣押了南方集團(tuán)凌志400型轎車一輛，價(jià)值73萬元，用于抵償債務(wù)，擔(dān)東湖財(cái)政局不予接收，南方集團(tuán)沒有現(xiàn)金支付能力，2009年5月8日終結(jié)（2000）洪經(jīng)初字第330號民事調(diào)解書的執(zhí)行程序。
高投公司成立于1996年10月3日，1999年3月18日，公司名稱由原告的武漢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資擔(dān)保有限公司變更為武漢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資有限公司，2000年6月16日，公司名稱變更為武漢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資擔(dān)保有限公司，2013年6月13日，公司名稱變更為武漢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資有限公司。2011年11月16日，武漢市財(cái)政局東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)分局更名為武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)財(cái)政局。
湖北省武漢市中級人民法院（2016）鄂01民初第1786號判決書查明：武漢市國土資源和規(guī)劃局網(wǎng)頁查詢顯示：1996年10月3日，坐落于武昌區(qū)武珞路長湖小區(qū)47號樓武國用（南96）字第015號國有土地使用證的土地使用者為武漢南方集團(tuán)有限公司，使用面積為1791.9平方米，土地類型為商業(yè)住宅。2000年8月29日，坐落于武昌區(qū)武珞路長湖小區(qū)47號樓國有土地使用證證號為wc（2000）字第130號，土地使用者為武漢南方集團(tuán)股份有限公司，土地類型為住宅用地，使用面積為1791.9平方米。
1997年9月18日，湖北省體改委鄂體改【1997】413號關(guān)于設(shè)立武漢南方集團(tuán)股份有限公司的批復(fù)，批復(fù)如下：一、同意由馮小平、武漢市三五儀表廠、武昌區(qū)大中華酒樓、王代貴、曾少明、武漢南方集團(tuán)有限責(zé)任公司工會(huì)共同發(fā)起，以發(fā)起方式設(shè)立南方股份公司。二、公司總股本為10000萬股，每股面值為人民幣1元，均為法人股，其中：馮小平7363.62萬股，占總股本的73.63%；武漢市三五儀表廠204萬股，占總股本的2.04%；武昌區(qū)大中華酒樓158萬股，占總股本的1.58%；王代貴2**萬股，占總股本的2%；曾少明74.38萬股，占總股本的20%。武漢南方集團(tuán)有限責(zé)任公司工會(huì)所持股份要嚴(yán)格限制在本企業(yè)內(nèi)部職工的范圍之內(nèi)。三、原則同意公司章程。四、請指導(dǎo)公司嚴(yán)格按照《中華人民共和國公司法》規(guī)范運(yùn)作。
2010年8月10日，武漢市住房保障和房屋管理局專題會(huì)議紀(jì)要（第七號）中明確，“兩證”遺留問題辦理專班提出，南方大廈原系武漢城市綜合開發(fā)總公司經(jīng)市規(guī)劃部門批準(zhǔn)興建的商品房項(xiàng)目，后轉(zhuǎn)讓給南方房地產(chǎn)公司。1994年11月，南方房地產(chǎn)公司取得施工許可證開始項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)期間，以南方股份公司名義進(jìn)行售房或辦理部分房屋的在建工程抵押手續(xù)。1997年該項(xiàng)目建成并交付使用。因南方股份公司只在國土部門辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記發(fā)證手續(xù)，規(guī)劃許可證上的建設(shè)單位仍為武漢城市綜合開發(fā)總公司，且房屋實(shí)測建筑面積、部分房屋用途與規(guī)劃審批內(nèi)容不一致以及未辦理房屋竣工驗(yàn)收等原因，導(dǎo)致南方大廈未能辦理“兩證”。
本院認(rèn)為：原告與被告南方公司簽訂的《購房合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行各自的權(quán)利義務(wù)。原告顏某某已經(jīng)依約向被告南方集團(tuán)履行義務(wù)交付部分購房款，被告南方集團(tuán)也將涉案房屋交付給原告使用。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條的規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案中，被告南方公司出賣房屋后又將所涉房屋抵押給高投公司，屬于以他人財(cái)產(chǎn)為自己的反擔(dān)保設(shè)定抵押，未經(jīng)權(quán)利人同意或追認(rèn)，該部分抵押行為屬于無權(quán)處分行為，由于原告顏某某對抵押行為未同意或追認(rèn)，因此該抵押行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。因此被告南方集團(tuán)與武漢高投公司所簽訂的《反擔(dān)保合同》中關(guān)于原告位于武昌區(qū)閱馬場長湖小區(qū)47號南方大廈綜合樓第19層B座房屋的抵押行為無效。武漢市洪山區(qū)人民法院所作（2000）洪經(jīng)初字330號民事調(diào)解書第四項(xiàng)中將武昌區(qū)閱馬場長湖小區(qū)47號南方大廈綜合樓第19層B座商品房折價(jià)抵償給高投公司的條款無效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百條規(guī)定，對第三人撤銷或者部分撤銷發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書內(nèi)容的請求，人民法院經(jīng)審理，按下列情形分別處理：（一）請求成立且確認(rèn)其民事權(quán)利的主張全部或部分成立的，改變原判決、裁定、調(diào)解書內(nèi)容的錯(cuò)誤部分。故原告請求撤銷洪山區(qū)人民法院于2000年8月30日作出的（2000）洪經(jīng)初字330號民事調(diào)解書第四項(xiàng)中將武昌區(qū)閱馬場長湖小區(qū)47號南方大廈綜合樓第19層B座商品房折價(jià)抵償給高投公司，本院予以支持，第四項(xiàng)中其他約定不變。被告東湖財(cái)政局認(rèn)為本案訴訟時(shí)效期間已經(jīng)屆滿，卻未提供證據(jù)加以證明，故應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，該理由本院不予支持。被告東湖財(cái)政局認(rèn)為本案應(yīng)以《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定處理本案，因該法于2007年10月1日才施行，對2007年10月1日之前所發(fā)生的民事法律行為沒有溯及力，故該理由不成立，本院不予支持。本案中，原告并未全額支付購房款項(xiàng)，且房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證明，其請求確認(rèn)該房屋為原告所有，無事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。被告南方公司、高投公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，放棄訴訟權(quán)利，不影響本院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上依法判決。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十五條、第一百四十四條的規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百條的規(guī)定判決如下：

一、撤銷武漢市洪山區(qū)人民法院于2000年8月30日作出的（2000）洪經(jīng)初字330號民事調(diào)解書中調(diào)解協(xié)議第四項(xiàng)中：被告南方公司以其名下位于武昌區(qū)閱馬場長湖小區(qū)47號南方大廈綜合樓第十九層B座商品房折價(jià)抵償給高投公司的條款，其他內(nèi)容不變。
二、駁回原告顏某某的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)100元，公告費(fèi)560元，由被告武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)財(cái)政局、武漢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資有限公司、武漢南方集團(tuán)股份有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本。上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判長 向真
人民陪審員 袁穩(wěn)
人民陪審員 吳小蕊

書記員： 楊玉雪