原告顧某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，無業(yè)，住黑龍江省杜爾伯特蒙古族自治縣。
委托訴訟代理人崔忠吉，，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個體工商戶，住黑龍江省杜爾伯特蒙古族自治縣。
委托訴訟代理人趙盛華，黑龍江玉朗律師事務(wù)所律師。
被告：黑龍江省宏億信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：黑龍江省大慶市林甸鎮(zhèn)花園街南一道街路東。
法定代表人信永紅，職務(wù)總經(jīng)理。
被告張躍軍，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體工商戶，住黑龍江省杜爾伯特蒙古族自治縣。
委托代理人杜天宇，黑龍江杜興林律師事務(wù)所律師。
第三人孫國祥，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，無業(yè)，住黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)。
委托代理人李英華，黑龍江天地人和律師事務(wù)所律師。

原告顧某某與被告黑龍江宏億信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宏億信公司）、張躍軍，第三人孫國祥商品房買賣合同糾紛一案，本院于2017年9月20日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告顧某某及其委托代理人趙盛華、崔忠吉，被告張躍軍委托代理人杜天宇，第三人孫國祥及其委托代理人李英華到庭參加訴訟，被告宏億信公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告顧某某向本院提出如下訴訟請求：1、請求二被告為原告購買的位于杜爾伯特××自治縣泰康鎮(zhèn)鴻運嘉園（原泰康鎮(zhèn)算盤廠地址）的1號樓2門商服樓（面積341.52平方米）辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)；2、訴訟費用由二被告承擔(dān)。事實和理由：2015年3月27日，原告在被告處購買鴻運嘉園1號樓2門商服樓。原告已將房款給付完畢，被告也向原告交付了房屋，但被告始終沒有為原告辦理房屋所有權(quán)證書，原告多次要求被告為原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，但被告以種種理由推脫，故原告依法向法院提起訴訟?，F(xiàn)原告依據(jù)（2015）黑0624民初599號民事調(diào)解書合法占有了該房屋，且對投入200余萬元對該房屋進行了裝修。
被告張躍軍辯稱，張躍軍與顧某某之間實際為民間借貸關(guān)系，并沒有履行房屋買賣合同，該房屋買賣合同只是對雙方的民間借貸關(guān)系的擔(dān)保。如果將該房屋確認給顧某某，將會侵害其他人的權(quán)利。而事實上，張躍軍將該房屋賣給了孫國祥，并與孫國祥簽訂了《商品房買賣合同》及領(lǐng)取了大慶市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)。
第三人孫國祥發(fā)表意見稱，本案爭議房屋由孫國祥所有，張躍軍與孫國祥之間存在的是真實的買賣合同關(guān)系，孫國祥以6800元平方米的單價購買房屋，并交付了房款，且代開發(fā)商繳納稅款，開具稅務(wù)局要求的收據(jù)，并且張躍軍于2015年8月28日已將本案爭議房屋的鑰匙交付孫國祥，這意味著雙方完成了房屋的交付，孫國祥已取得了房屋的占有并使用，因此，本案爭議房屋應(yīng)當(dāng)歸孫國祥所有。同時，第三人孫國祥提出如下訴訟請求：1、請求判決顧某某停止侵權(quán)，判決其搬出杜爾伯特蒙古族自治縣鴻運嘉園1號樓1單元1層14門商服[（2015）杜民初字第599號民事調(diào)解書中是1號樓2門商服樓]；2、請求判決確認孫國祥與宏億信公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效；3、請求判決宏億信公司、張躍軍協(xié)助第三人辦理本案爭議房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。事實與理由：2014年7月25日，第三人購買了張躍軍以宏億信公司名義開發(fā)建設(shè)的未與杜爾伯特××自治縣泰康鎮(zhèn)鴻運嘉園1號樓14號商服，孫國祥交付了全部2322336元購房款，并于2015年8月28日辦理了房屋的交接手續(xù)。2015年8月31日，孫國祥又在杜爾伯特蒙古族自治縣地稅局代開發(fā)商宏億信公司交納了上述房屋的全部稅款，并領(lǐng)取了《大慶市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)》（該票據(jù)是領(lǐng)取《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》的唯一憑證，而購房者只有憑《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》方可辦理房產(chǎn)證）。然而自2017年3月開始，顧某某以自己買受上述房屋為由非法侵入該房屋，并雇人在該商服內(nèi)裝修，嚴(yán)重侵害了第三人的合法權(quán)益。事實上，原告顧某某并非購買上述房產(chǎn)，而是為其與張躍軍之間的借貸關(guān)系提供的擔(dān)保。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸糾紛使用法律的若干規(guī)定》第二十四條“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”的規(guī)定，顧某某并非房屋真正的買受人，原（2015）杜民初字第599號民事調(diào)解書以房屋買賣合同關(guān)系進行審理是錯誤的，顧某某對上述房屋的占有也是非法的。
針對第三人孫國祥的訴訟請求，原告顧某某辯稱，1、顧某某并未侵權(quán)。顧某某占有本案爭議房屋是根據(jù)法院出具的（2015）杜民初字第599號民事調(diào)解書，而該調(diào)解書中宏億信公司、張躍軍均認可顧某某與其簽訂的買賣合同，因此不存在名為買賣，實為借貸的情況。2、孫國祥請求確認顧某某侵權(quán)是錯誤的。侵權(quán)的前提是對方已合法取得了所有權(quán)，而房屋作為不動產(chǎn)，其所有權(quán)取得的標(biāo)志是辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，孫國祥雖簽訂了買賣合同，但沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，其不是爭議房屋的所有權(quán)人，因此顧某某不存在侵犯孫國祥所有權(quán)的行為。3、孫國祥與二被告簽訂的《商品房買賣合同》雖然時間上顯示為2014年，但其實際交款的時間是在2015年8月，而顧某某與二被告是在2015年3月份簽訂的，房款也是在2015年3月份交付的，原告的交款時間在前，孫國祥的交款時間在后，如果確實存在一房多賣的情況，也應(yīng)當(dāng)確認房屋歸顧某某所有。4、張躍軍曾表示，其與孫國祥簽訂房屋買賣合同是因為張躍軍沒有錢交稅款，而向?qū)O國祥高利借款，而該買賣合同是為高利借款提供的擔(dān)保，因此張躍軍與孫國祥之間的買賣合同并非雙方真實的意思表示，不應(yīng)當(dāng)認定合法有效。
被告張躍軍辯稱，同意孫國祥的請求。
被告宏億信公司未到庭參加訴訟亦未提出答辯。
當(dāng)事人圍繞著訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對于雙方有爭議的證據(jù)，本院認定如下：

1、顧某某與宏億信公司簽訂的1號樓2號房屋買賣合同、該房交款收據(jù)、（2015）杜民初字第599號案件調(diào)解筆錄及民事調(diào)解書各一份。顧某某欲證明其是與二被告間存在真實商品房買賣合同關(guān)系并且已經(jīng)交付全部房款，同時，在與二被告調(diào)解過程中，二被告對此也予以認可且同意向其交付房屋及辦理過戶登記。被告張躍軍質(zhì)證稱，顧某某與二被告之間簽署的合同是為張躍軍向原告借款的擔(dān)保，并不是真實的買賣關(guān)系；同時，（2015）杜胡民初字第599號民事調(diào)解書及調(diào)解筆錄已經(jīng)由杜爾伯特蒙古族自治縣人民法院確認錯誤并予以再審，因此，該調(diào)解筆錄及民事調(diào)解書不能作為證據(jù)使用。第三人質(zhì)證稱，同意被告張躍軍的質(zhì)證意見，同時，顧某某與二被告簽訂的合同是在2015年3月7日，而第三人與二被告簽訂的合同是在2014年7月25日，時間上要早于顧某某的合同，且孫國祥自2014年1月24日至2014年7月25日之間將全部房款2322336元（單價為每平方米6800元，符合市場價格）通過轉(zhuǎn)賬及現(xiàn)金的方式全部交付給二被告，而顧某某除了收據(jù)之外并無其他證據(jù)證明其交款過程且其房屋單價不到3000元，遠低于市場價，這也進一步證明了顧某某的合同及收據(jù)不是真實的。被告宏億信公司未到庭參加訴訟亦無法質(zhì)證。本院認為，針對顧某某與二被告的商品房買賣合同，雖然張躍軍與孫國祥均稱該份合同系為張躍軍向顧某某借款的擔(dān)保，但是其二人并未提供證據(jù)予以支持，因此本院對其二人的該項質(zhì)證意見不予采納。依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，該合同與收據(jù)并不存在其他無效情形。針對（2015）杜胡民初字第599號案件調(diào)解筆錄及調(diào)解書，該案已經(jīng)由本院通過審判監(jiān)督程序予以再審且調(diào)解書亦中止執(zhí)行，現(xiàn)該民事調(diào)解書并不具有執(zhí)行力，因此，本院對（2015）杜胡民初字第599號民事調(diào)解書不予采信。而本（2015）杜胡民初字第599號案件的調(diào)解筆錄能夠反應(yīng)出當(dāng)時的調(diào)解過程和調(diào)解雙方的意思表示，因此，本院對調(diào)解筆錄予以采信。2、孫國祥與二被告的房屋買賣合同、大慶市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)、中國農(nóng)業(yè)銀行交易明細清單各一份、銀行轉(zhuǎn)賬憑證四份。孫國祥欲證明其與二被告于2014年7月25日簽訂了商品房買賣合同，購買1號樓14號房（1-2層），建筑面積341.52元，單價為每平方米6800元，購房款通過轉(zhuǎn)賬及現(xiàn)金的方式向張躍軍給付，2015年8月31日二被告為孫國祥出具了專用票據(jù)。顧某某質(zhì)證稱，孫國祥與二被告的買賣合同是為張躍軍向?qū)O國祥借款的擔(dān)保，孫國祥與二被告的買賣合同成立時間是在2014年7月，而交款時間是在2014年1月，房款交納先于合同成立的情況不符合客觀規(guī)律，從這一點反倒證明孫國祥與張躍軍之間是存在借貸關(guān)系的。被告張躍軍對該份證據(jù)的真實性及所要證明的問題均無異議。被告宏億信公司未到庭參加訴訟亦無法質(zhì)證。本院認為，商品房買賣合同并不存在無效情形，且中國農(nóng)業(yè)銀行交易明細清單、銀行轉(zhuǎn)賬憑證與大慶市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)均為正式票據(jù)，因此本院對該三份證據(jù)予以采信。而針對房款交付先于合同成立的問題，在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，一些開發(fā)商為了快速回籠資金，以給予優(yōu)惠政策為條件，而存在提前對外銷售房屋收取房款的情況，因此，并不違反客觀規(guī)律。3、杜爾伯特蒙古族自治縣地稅局公告一份。孫國祥欲證明商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)是唯一證明預(yù)收款合法的有效憑證。顧某某質(zhì)證稱，因第三人提交的該份證據(jù)為復(fù)印件，因其無法與原件進行核實，因此無法判斷該份證據(jù)的真實性。被告張躍軍對該份證據(jù)予以默認。被告宏億信公司未到庭參加訴訟亦無法質(zhì)證。本院認為，在買賣商品房過程中，按照相關(guān)規(guī)定，商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)是唯一正式的商品房預(yù)收款票據(jù)，這是商品房交易中的交易規(guī)則，雖然該份證據(jù)為復(fù)印件，但是對于該交易規(guī)則是不會因為該份證據(jù)的復(fù)印件與否發(fā)生變化的，因此證據(jù)形式對于待證問題的影響并不存在。4、房屋交付證明一份。孫國祥欲證明1號樓14號房于2015年8月28日已交付給孫國祥。顧某某質(zhì)證稱，該證明上存在多處涂改，無法確認該份證據(jù)的真實性。被告張躍軍對該份證據(jù)的真實性及所要證明的問題均無異議。被告宏億信公司未到庭參加訴訟亦無法質(zhì)證。本院認為，雖然該證明上存在涂改，但是在證明的內(nèi)容中已對涂改進行了說明，同時，被告張躍軍對房屋交付事實與涂改說明予以認可，因此本院對于該份證據(jù)予以采信。5、完稅證明11份及刷卡小票10份。孫國祥欲證明其本人與朋友為包括涉案房屋在內(nèi)的商品房銷售代繳稅款239萬多元，從而進一步證明了孫國祥買賣房屋的真實性。顧某某質(zhì)證稱，該組證據(jù)顯示為宏億信公司向地稅局繳納稅款，并不能體現(xiàn)交稅行為與本案爭議房屋有任何關(guān)系。被告張躍軍對該組證據(jù)的真實性及證明的問題均無異議。被告宏億信公司未到庭參加訴訟亦無法質(zhì)證。本院認為，因?qū)O國祥持有完稅證明，且從刷卡時間和刷卡金額上能夠與完稅證明相吻合，因此，該組證據(jù)能夠證明孫國祥是代宏億信公司繳納了相應(yīng)稅款的。但代繳稅款并不能當(dāng)然證明雙方之間就存在商品房買賣關(guān)系，因此，本院只在代繳稅款方面對該份證據(jù)予以采信。6、方娜、邢海波、劉波的調(diào)查筆錄。顧某某質(zhì)證稱，證人應(yīng)當(dāng)出庭接受質(zhì)證，由于證人未出庭，因此對該份證據(jù)不予認可。被告張躍軍對該份證據(jù)的真實性及所要證明的問題均無異議。被告宏億信公司未到庭參加訴訟亦無法質(zhì)證。本院認為，對三位證人的調(diào)查筆錄及證人各自持有的轉(zhuǎn)賬及取現(xiàn)憑證，能夠證明其各自為孫國祥向張躍軍給付了相應(yīng)數(shù)量的錢款，且張躍軍對此予以認可，因此本院對三份調(diào)查筆錄予以采信。7、張躍軍調(diào)查筆錄一份。顧某某發(fā)表意見稱，該份筆錄中張躍軍所述是不真實的，該筆錄與張躍軍在（2015）杜民初字第599號案件的調(diào)解筆錄中的陳述相矛盾。第三人發(fā)表意見稱，張躍軍的該份筆錄所述屬實，該筆錄內(nèi)容能夠與第三人的舉證相互印證，證實了第三人與二被告間存在真實的買賣關(guān)系，原告與二被告間是假買賣真借款。被告宏億信公司未到庭參加訴訟亦無法發(fā)表意見。
依據(jù)當(dāng)事人的陳述及證據(jù)，本院認定事實如下：
2014年7月25日，二被告與孫國祥簽訂了商品房買賣合同，合同約定二被告將1號樓14（1-2層）號房出售給孫國祥，建筑面積為341.52平方米，房屋總價款為2322336元。2014年1月24日，孫國祥通過方娜、邢海波向張躍軍轉(zhuǎn)賬190萬元；2014年6月24日，孫國祥通過向劉波借款38萬元，向張躍軍交付了該38萬元；2014年7月25日，孫國祥向張躍軍交付現(xiàn)金42336元。2015年8月28日，二被告向?qū)O國祥交付了本案爭議房屋。2015年8月31日，被告宏億信公司為孫國祥開具了大慶市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)。
2015年3月7日，顧某某與二被告簽訂了商品房買賣合同，合同約定二被告將1號樓2號房出售給顧某某，建筑面積341.52平方米，房屋總價款650254元。顧某某于合同簽訂當(dāng)日向二被告交付了全部房款，并由二被告向顧某某出具了收據(jù)。2015年12月20日顧某某在本院起訴二被告，在調(diào)解筆錄中顧某某陳述自己調(diào)解意見時表示“要求二被告退還位于杜蒙縣××鴻運××樓××、××單元××室住宅及××樓××號商服房屋款共計100萬。如不能退還要求二被告將位于杜蒙縣泰康鎮(zhèn)鴻運嘉園1號樓2門商服樓交付我使用，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)?！?br/>鴻運嘉園1號樓只存在一處建筑面積為341.52平方米的商服。現(xiàn)該341.52平方米的房屋由顧某某占有。二被告出售給顧某某與出售給孫國祥的房屋是同一房屋，由于張躍軍錯誤書寫樓號造成了兩份合同就爭議房屋部分的不一致。
本院認為，一、爭議房屋確定問題。本案中，二被告與顧某某簽訂的合同中房屋位置為“杜蒙縣泰康鎮(zhèn)鴻運嘉園1號樓2門商服”；二被告與孫國祥簽訂的合同中房屋位置為“杜蒙縣泰康鎮(zhèn)鴻運嘉園1號樓14號商服”。兩份合同房屋面積均為341.52平方米，而杜蒙縣泰康鎮(zhèn)鴻運嘉園小區(qū)1號樓中面積為341.52平方米的房屋就有一處，庭審中，顧某某、張躍軍、孫國祥均對此予以確認，因此就將本案爭議房屋鎖定在了這面積為341.52平方米的房屋上。
關(guān)于合同效力問題。通過庭審，可以確定二被告向原告及第三人出售的房屋為同一房屋。而出賣人就同一房屋訂立兩個以上買賣合同，形成兩個以上具有重疊內(nèi)容的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。對于二被告與原告及第三人各自簽訂的兩份商品房買賣合同，并不存在法定的無效情形。庭審中，原告與第三人均主張對方的合同是為擔(dān)保向張躍軍的借款而簽訂的，但雙方均未能提供證據(jù)予以證實，因此，本院對原告及第三人的該項主張均不予以支持。
合同履行問題。根據(jù)債權(quán)平等原則，在數(shù)個并存的買賣合同關(guān)系中，數(shù)個買受人作為債權(quán)人的合法利益均應(yīng)受到法律保護，各受讓方均可要求繼續(xù)履行合同。但房屋只有一個，哪一份合同能夠得到繼續(xù)履行，尤其是在出賣人無能力承擔(dān)損害賠償責(zé)任的情況下。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，對不動產(chǎn)來說如果已經(jīng)辦理了過戶登記，則受讓人已經(jīng)成為物權(quán)人，其依法享有的物權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到法律保護。對于買受人尚未取得物權(quán)的，雖然與其他買受人同處于債權(quán)人地位，但如果已經(jīng)先行合法占有，則合法占有的事實狀態(tài)，也應(yīng)受到法律保護。因為基于房屋買賣關(guān)系的轉(zhuǎn)移占有行為，在當(dāng)事人之間本身就包含了一種轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思在內(nèi)。
四、合法占有問題?；诔鲑u人交付房屋真實的意思表示而取得房屋占有的，為合法占有。在不動產(chǎn)多重買賣的情況下，由于爭議房屋的唯一性，在客觀上不可能同時存在兩個或兩個以上的合法占有。那么，本案的重點就是要找出何者為最先取得合法占有。庭審中，孫國祥向本院提交了其與二被告之間的房屋交付證明，該證明得到了被告張躍軍的認可，該證明上顯示，雙方于2015年8月28日已經(jīng)將涉案房屋交付予孫國祥。顧某某在庭審中主張，2015年3月7日簽訂合同當(dāng)天即由二被告向其交付了本案爭議房屋，但其再2016年2月4日與二被告的調(diào)解筆錄中調(diào)解意見部分表示“如不能退還要求二被告將位于杜蒙縣泰康鎮(zhèn)鴻運嘉園1號樓2門商服樓交付我使用，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)”。這一意見表明，在其與二被告的訴訟中，截至2016年2月4日調(diào)解當(dāng)天，其仍未取得“鴻運嘉園1號樓2門商服”的占有。因此，本院認定孫國祥就本案爭議房屋存在合法占有。
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款、第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告顧某某的訴訟請求；
原告顧某某停止侵權(quán)，于本判決生效之日起30日內(nèi)搬離杜蒙縣泰康鎮(zhèn)鴻運嘉園1號樓14號商服[（2015）杜民初字第599號民事調(diào)解書中是1號樓2門商服樓]；
第三人孫國祥與被告黑龍江省宏億信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》有效；
被告黑龍江省宏億信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、張躍軍于本判決生效之日起30日內(nèi)協(xié)助第三人孫國祥辦理杜蒙縣泰康鎮(zhèn)鴻運嘉園1號樓14號商服（1-2層）產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
案件受理費100元，由被告黑龍江省宏億信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、張躍軍負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于大慶市中級人民法院。

審判長 王鄭鑫
審判員 林晶
人民陪審員 車曉艷

書記員： 李云鵬