原告：顧某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍地上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：顧敦慶(系原告顧某之兄)，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：韓傳林，上海申如律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海匯華房地產(chǎn)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：錢(qián)榮德，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：閔衛(wèi)平，上海閔衛(wèi)平律師事務(wù)所律師。
　　被告：趙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　原告顧某與被告上海匯華房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)匯華房產(chǎn)公司)、趙某某商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2017年10月31日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。后轉(zhuǎn)為普通程序，于2017年12月19日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。因案件的審理需要，本案經(jīng)分管院長(zhǎng)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)審限三個(gè)月。本院又于2018年8月9日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告顧某及其委托訴訟代理人顧敦慶和韓傳林，被告匯華房產(chǎn)公司的委托訴訟代理人閔衛(wèi)平、被告趙某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告顧某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令兩被告就上海市浦東新區(qū)康士路15弄康橋花園XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)2號(hào)102室房屋)簽訂的《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》無(wú)效。2、判令被告趙某某向被告匯華房產(chǎn)公司返還2號(hào)102室房屋，并將該房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至被告匯華房產(chǎn)公司名下。事實(shí)和理由：原告于1995年分別購(gòu)買(mǎi)了上海周浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)周浦房產(chǎn)公司)開(kāi)發(fā)的上海市浦東新區(qū)康士路15弄康橋花園XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)2號(hào)101室房屋)和2號(hào)102室房屋。后周浦房產(chǎn)公司更名為被告匯華房產(chǎn)公司。原告支付了購(gòu)房定金及購(gòu)房款，被告匯華房產(chǎn)公司將上述兩套房屋交付給原告。原告遂對(duì)該兩套房屋進(jìn)行了裝修并入住使用，后因原告外出創(chuàng)業(yè)遂將該兩套房屋空關(guān)。原告后來(lái)得知被告匯華房產(chǎn)公司于2002年初非法侵入該兩套房屋并將其對(duì)外出租牟利。之后被告匯華房產(chǎn)公司又采取虛假買(mǎi)賣(mài)的手段將其中的2號(hào)102室房屋以明顯不合理的價(jià)格出售給被告趙某某，并于2016年7月將該房屋過(guò)戶(hù)登記至被告趙某某名下，從而轉(zhuǎn)移了2號(hào)102室房屋。兩被告惡意串通，不僅損害原告的合法權(quán)益，而且涉及逃稅，損害國(guó)家利益，故原告訴至法院，要求判如所請(qǐng)。
　　被告匯華房產(chǎn)公司辯稱(chēng)，第一，原告并非《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》的合同相對(duì)人，兩被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同并沒(méi)有損害原告的利益，故原告提起本案之訴屬于主體不適格。第二，2號(hào)102室房屋已依法登記在被告趙某某名下，屬于有關(guān)部門(mén)的具體行政行為，合同無(wú)效首先要解決具體行政行為的合法性問(wèn)題，故原告提起本案訴訟程序上不合法。第三，原告所述與事實(shí)不符，原告與被告匯華房產(chǎn)公司就2號(hào)102室房屋并未建立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，原告并未支付過(guò)定金及購(gòu)房款，被告匯華公司也未將房屋交付原告，原告所稱(chēng)裝修及入住均不屬實(shí)。兩被告之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系真實(shí)存在，價(jià)格也是符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情。被告趙某某屬于善意購(gòu)房人，合法權(quán)益應(yīng)得到法律保護(hù)。綜上，原告的訴請(qǐng)既無(wú)事實(shí)依據(jù)，亦無(wú)法律依據(jù)，請(qǐng)求法院予以駁回。
　　被告趙某某辯稱(chēng)，同意被告匯華房產(chǎn)公司的答辯意見(jiàn)。2002年，兩被告之間已就2號(hào)102室房屋簽訂商品房出售合同，當(dāng)時(shí)約定房款人民幣(以下幣種同)195,000余元，第一筆房款95,857元于簽訂合同前付清，第二筆10萬(wàn)元于合同簽訂后支付。簽訂合同后，本被告聽(tīng)說(shuō)被告匯華房產(chǎn)公司與他人就2號(hào)102室房屋有糾紛，就一直沒(méi)有支付房款。本被告也去找過(guò)被告匯華房產(chǎn)公司，被告匯華房產(chǎn)公司承認(rèn)有糾紛，承諾等糾紛解決后再支付房款。本被告曾現(xiàn)金支付定金2萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)被告匯華房產(chǎn)公司出具收條，后來(lái)房產(chǎn)證辦下來(lái)，收條處理掉了，故現(xiàn)在無(wú)法提供定金收條。2015年9月，被告匯華房產(chǎn)公司稱(chēng)二審已出結(jié)果，2號(hào)102室房屋可以過(guò)戶(hù)，但十幾年過(guò)去了，房款要150萬(wàn)元。本被告考慮到該房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，也在承受范圍內(nèi)，故同意按照房款150萬(wàn)元過(guò)戶(hù)。房屋過(guò)戶(hù)后，本被告支付了房款150萬(wàn)元。綜上，請(qǐng)求法院駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2號(hào)102室房屋建筑面積95.54平方米，大產(chǎn)證登記于周浦房產(chǎn)公司名下。2001年，周浦房產(chǎn)公司經(jīng)核準(zhǔn)名稱(chēng)變更為被告匯華房產(chǎn)公司。
　　1995年5月12日，原告與被告匯華房產(chǎn)公司簽訂《上海市內(nèi)銷(xiāo)房出售合同》一份，合同約定原告向被告購(gòu)買(mǎi)上海市浦東新區(qū)康士路15弄康橋花園XXX號(hào)XXX室房屋，建筑面積為83.65平方米，每平方米單價(jià)為1,688元，總價(jià)為141,201元。之后，應(yīng)原告要求，雙方將上述合同約定的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的5號(hào)101室更改為2號(hào)101室,其余合同內(nèi)容不變。1995年5月27日，被告匯華房產(chǎn)公司向原告開(kāi)具2號(hào)101室房屋購(gòu)房款141,201元的發(fā)票及配套費(fèi)等共計(jì)24,099元的收據(jù)。之后，被告匯華房產(chǎn)公司將2號(hào)101室房屋鑰匙交付給原告，原告裝修后入住。
　　1995年12月16日，原告通過(guò)支票方式向被告匯華房產(chǎn)公司支付3萬(wàn)元。1995年12月28日，原告通過(guò)支票方式向被告匯華房產(chǎn)公司支付5萬(wàn)元。1996年1月6日，原告通過(guò)支票方式向被告匯華房產(chǎn)公司的內(nèi)設(shè)部門(mén)上?？禈蚧▓@工程指揮部支付5萬(wàn)元。原告稱(chēng)上述款項(xiàng)系購(gòu)買(mǎi)2號(hào)102室房屋的定金及購(gòu)房款，被告匯華房產(chǎn)公司則予以否認(rèn)。
　　1999年起，原告外出創(chuàng)業(yè)，2號(hào)101室房屋空關(guān)。
　　2000年11月，康橋花園小區(qū)原物業(yè)公司上海巨星物業(yè)有限公司向原告發(fā)出《請(qǐng)款通知書(shū)》，向原告催討2號(hào)102室房屋1997年10月1日至2000年9月30日的物業(yè)管理費(fèi)。
　　2002年1月，上海匯華物業(yè)管理有限公司向原告發(fā)出《催款通知》，向原告催討2號(hào)102室房屋2001年5月至12月的物業(yè)管理費(fèi)。
　　2002年，被告匯華房產(chǎn)公司進(jìn)入2號(hào)101室房屋及2號(hào)102室房屋，并將上述兩套房屋出租給他人使用。
　　2015年1月30日，原告認(rèn)為被告匯華房產(chǎn)公司侵占2號(hào)101室房屋并對(duì)外出租，訴至本院，要求判令返還房屋并配合過(guò)戶(hù)。2015年4月27日，本院作出(2015)浦民一(民)初字第5975號(hào)民事判決，判令被告匯華房產(chǎn)公司在判決生效之日起十五日協(xié)助原告辦理2號(hào)101室房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告名下的手續(xù)并將房屋交付給原告。該判決生效后，經(jīng)原告申請(qǐng)執(zhí)行，2號(hào)101室房屋于2015年9月10日登記至原告名下。2016年1月19日，經(jīng)執(zhí)行，被告匯華房產(chǎn)公司將2號(hào)101室房屋鑰匙交付于原告。
　　2015年1月30日，原告認(rèn)為被告匯華房產(chǎn)公司侵占2號(hào)102室房屋并對(duì)外出租，故訴至本院，案號(hào)為(2015)浦民一(民)初字第5981號(hào)，要求判令返還房屋并配合過(guò)戶(hù)。2015年3月18日庭審中，被告匯華房產(chǎn)公司稱(chēng)，原告想要購(gòu)買(mǎi)2號(hào)102室房屋，但僅支付了3萬(wàn)元定金?？赡?號(hào)101室、2號(hào)102室房屋是原告裝修的，如果原告不突然消失，這兩套房屋可能順利交付完畢，原告支付3萬(wàn)元定金后出走，導(dǎo)致合同不能履行。2015年4月16日庭審中，被告匯華房產(chǎn)公司稱(chēng)，交割單寫(xiě)清本月24日付清房款，直到2004年原告都未付清房款，故在2004年時(shí)將2號(hào)102室房屋出售給案外人王某某。本院認(rèn)為，雖原告與被告匯華房產(chǎn)公司之間并無(wú)2號(hào)102室房屋的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，但被告匯華房產(chǎn)公司已收取了原告購(gòu)房定金及部分購(gòu)房款，結(jié)合康橋花園小區(qū)物業(yè)公司向原告發(fā)出的催討物業(yè)費(fèi)通知及雙方庭審陳述，認(rèn)定雙方之間就2號(hào)102室房屋的買(mǎi)賣(mài)達(dá)成了合意，雙方之間房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立。結(jié)合2號(hào)101室房屋付款情況，本院認(rèn)定1995年5月27日被告匯華房產(chǎn)公司向原告開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票及收據(jù)之日已付清2號(hào)101室房屋價(jià)款，之后的定金3萬(wàn)元及1995年12月28日、1996年1月6日的兩筆5萬(wàn)元，共計(jì)13萬(wàn)元系支付2號(hào)102室房屋的購(gòu)房款。本院亦確認(rèn)原告并未足額支付2號(hào)102室房屋的全部購(gòu)房款。同時(shí)，認(rèn)為原告在支付第一筆房款至雙方糾紛發(fā)生近20年時(shí)間并未支付其余房款及積極履行合同的行為，雖雙方并無(wú)書(shū)面合同約定付款期限，但原告未付房款已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)合理付款期限。即使原告陳述被告匯華房產(chǎn)公司已將房屋交付給其裝修使用之情況屬實(shí)，被告匯華房產(chǎn)公司作為房屋開(kāi)發(fā)商，在無(wú)法聯(lián)系原告的情形下，將2號(hào)102室房屋收回并對(duì)外出租，其行為已足以表明不再繼續(xù)履行合同，由此造成合同無(wú)法繼續(xù)履行的后果，由原告自行承擔(dān)，故于2015年4月27日判決駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。原告不服上述判決，向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴。2015年9月28日，上海市第一中級(jí)人民法院作出(2015)滬一中民二(民)終字第1896號(hào)民事裁定：駁回上訴，維持原判。
　　2016年1月8日，被告匯華房產(chǎn)公司就2號(hào)102室房屋繳納維修基金2,289元。
　　2016年1月27日，原告提起(2016)滬0115民初9186號(hào)之訴，要求判令被告匯華房產(chǎn)公司支付2號(hào)101室房屋使用費(fèi)等。該案審理中，經(jīng)原告申請(qǐng)，本院于2016年2月18日作出民事裁定書(shū)，對(duì)被告匯華房產(chǎn)公司名下財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全，查封2號(hào)102室房屋。
　　2016年2月25日，被告趙某某就2號(hào)102室房屋按照195,857元的計(jì)稅金額繳納契稅5,875.71元。
　　2016年3月，原告不服(2015)滬一中民二(民)終字第1896號(hào)民事判決，向上海市高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?br/>　　2016年5月9日，被告匯華房產(chǎn)公司以現(xiàn)金305,000元作為反擔(dān)保，申請(qǐng)解除對(duì)2號(hào)102室房屋的財(cái)產(chǎn)保全措施。
　　2016年5月11日，本院裁定：解除對(duì)被告匯華房產(chǎn)公司名下2號(hào)102室房屋的查封(凍結(jié))措施。
　　2016年5月25日，(2016)滬0115民初9186號(hào)案件判決被告匯華房產(chǎn)公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告2號(hào)101室房屋使用費(fèi)15萬(wàn)元、維修基金2,369元、水費(fèi)131.44元、電費(fèi)255.68元、燃?xì)赓M(fèi)340元、有線(xiàn)電視費(fèi)167元。
　　2016年6月14日，被告趙某某向上海市房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)2號(hào)102室房屋產(chǎn)權(quán)登記，并在申請(qǐng)書(shū)說(shuō)明事項(xiàng)一欄注明：購(gòu)房無(wú)貸款。備案合同系落款時(shí)間為2002年1月15日的《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》，其中約定甲方為周浦房產(chǎn)公司，乙方為被告趙某某，房屋總價(jià)款195,857元，雙方確認(rèn)在簽訂本合同前，即2002年1月8日，乙方向甲方支付了95,857元。雙方確認(rèn)剩余房款10萬(wàn)元，乙方應(yīng)于2002年1月5日一次性當(dāng)面交付甲方。第五條關(guān)于乙方逾期付款的違約責(zé)任及第十一條關(guān)于甲方逾期交房的違約責(zé)任均劃去。第二十六條約定，本合同壹式三份，均具有同等效力，其中甲乙雙方各執(zhí)一份。
　　2016年7月1日，經(jīng)核準(zhǔn)，2號(hào)102室房屋登記在被告趙某某名下。
　　2016年7月10日，被告趙某某接收2號(hào)102室房屋，并于同日支付房款100萬(wàn)元。2016年7月12日，被告趙某某支付房款50萬(wàn)元。
　　2017年3月23日，上海市高級(jí)人民法院作出(2016)滬民申810號(hào)民事裁定：一、指令上海市第一中級(jí)人民法院再審本案；二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。上海市第一中級(jí)人民法院遂依法組成合議庭，于2017年6月8日開(kāi)庭審理此案。審理中，原告稱(chēng)在高院申訴期間，發(fā)現(xiàn)2號(hào)102室房屋被出售。被告匯華房產(chǎn)公司則表示，2號(hào)102室房屋之前從來(lái)沒(méi)有出售過(guò)，系被告匯華房產(chǎn)公司的財(cái)產(chǎn)，所以有權(quán)出售房屋。案外人是某某，與被告匯華房產(chǎn)公司沒(méi)有任何關(guān)系，是一般需要買(mǎi)房的客戶(hù)，已告知案外人房屋有糾紛，價(jià)款在145萬(wàn)元左右，已付清款項(xiàng)，并交付房屋。2017年6月15日，上海市第一中級(jí)人民法院作出(2017)滬01民再34號(hào)裁定：一、撤銷(xiāo)本院(2015)滬一中民二(民)終字第1896號(hào)民事判決及上海市浦東新區(qū)人民法院(2015)浦民一(民)初字第5981號(hào)民事判決；二、本案發(fā)回上海市浦東新區(qū)人民法院重審。2017年7月3日，本院立案，案號(hào)為(2017)滬0115民再20號(hào)。
　　2017年8月，原告提起本案之訴。
　　2017年8月24日，(2017)滬0115民再20號(hào)案件裁定：本案中止訴訟。
　　審理中，關(guān)于購(gòu)房情況。被告趙某某稱(chēng)，兩被告之間系普通購(gòu)房關(guān)系。2002年1月，經(jīng)住在康橋花園小區(qū)的同事介紹，本被告前往被告匯華公司處確認(rèn)并洽談。被告同事也帶本被告前去看房，由于在房屋外圍查看，并未進(jìn)入房屋，故對(duì)房屋是否有人居住及裝修情況不清楚。2002年1月15日，兩被告簽訂了商品房出售合同，合同上寫(xiě)明本被告手機(jī)號(hào)碼，并在簽訂合同前現(xiàn)金支付定金2萬(wàn)元，被告匯華房產(chǎn)公司出具收據(jù)。事后，本被告了解下來(lái)該套房屋被告匯華房產(chǎn)公司與他人有糾紛，故沒(méi)有履行合同，并去被告匯華房產(chǎn)公司處將商品房出售合同退回。當(dāng)時(shí)被告匯華房產(chǎn)公司表示可以等糾紛解決后再履行合同。此后，本被告經(jīng)常找開(kāi)發(fā)商詢(xún)問(wèn)相關(guān)情況，均答復(fù)正在處理中。2015年12月，被告匯華房產(chǎn)公司的工作人員撥打本被告手機(jī)稱(chēng)，原糾紛已二審結(jié)束，2號(hào)102室房屋可以繼續(xù)交易，但十幾年過(guò)去了房?jī)r(jià)發(fā)生重大變化，要求一次性支付房款150萬(wàn)元。本被告考慮到當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)在每平方米2萬(wàn)元左右，總價(jià)150萬(wàn)元稍低于市場(chǎng)價(jià)，也在承受范圍內(nèi)，故考慮兩天后同意按照房款150萬(wàn)元過(guò)戶(hù)，但要求在取得房產(chǎn)證后支付房款。由于是先過(guò)戶(hù)再付款，對(duì)于本被告而言并無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，故雙方?jīng)]有另行簽訂書(shū)面合同。由于需要辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，故本被告于2016年1月自被告匯華房產(chǎn)公司處取回原2002年1月25日簽訂的商品房出售合同原件，同時(shí)被告匯華房產(chǎn)公司還提供了2張購(gòu)房發(fā)票，金額分別為95,857元、10萬(wàn)元，發(fā)票記載時(shí)間為2002年1月15日。2016年年初，本被告繳納了物業(yè)維修基金及契稅。2017年7月，2號(hào)102室房屋過(guò)戶(hù)至本被告名下，過(guò)戶(hù)后本被告分兩次付清房款150萬(wàn)元。2002年1月15日簽訂的商品房出售合同原件交與房產(chǎn)交易中心，2張購(gòu)房發(fā)票原件也已交給稅務(wù)部門(mén)。關(guān)于2萬(wàn)元定金，被告匯華房產(chǎn)公司沒(méi)有退還本被告。被告匯華房產(chǎn)公司則稱(chēng)，2002年1月15日，兩被告簽訂商品房出售合同，該合同一式三份。被告趙某某現(xiàn)金支付定金2萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)出具過(guò)收據(jù)。簽訂合同之時(shí)，雖然被告趙某某尚未支付房款，但本被告向其開(kāi)具兩張購(gòu)房發(fā)票，金額即合同金額。由于被告趙某某未履行合同，故本被告多次與其電話(huà)聯(lián)系要求支付房款，履行合同，但被告趙某某一直未履行。被告趙某某所述其將合同原件退還不屬實(shí)。之后，本被告每年均電話(huà)催促被告趙某某履行合同。2014年起，本被告不再催促。2015年下半年，被告趙某某找到本被告，要求繼續(xù)履行合同。由于十幾年過(guò)去了，雖然雙方之間的合同沒(méi)有解除，但房?jī)r(jià)已發(fā)生巨大變化，故本被告要求被告趙某某支付150萬(wàn)元，其中除房款195,857元外，其余為補(bǔ)償款。2016年2、3月份，雙方達(dá)成一致，總款150萬(wàn)元，出于對(duì)被告趙某某的信任，雙方約定先過(guò)戶(hù)后付款，未再簽訂書(shū)面合同。關(guān)于2萬(wàn)元定金，并不包含在150萬(wàn)元之中，目前尚未退還。
　　關(guān)于《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》形成時(shí)間。原告申請(qǐng)對(duì)落款時(shí)間為2002年1月15日的《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》中所有手寫(xiě)文字部分及印章形成時(shí)間進(jìn)行司法鑒定。后由于鑒定機(jī)構(gòu)需要將鑒定材料原件進(jìn)行檢測(cè)，因無(wú)法提取原件，故退回。
　　關(guān)于合同效力問(wèn)題。經(jīng)法院釋明，兩被告表示如果法院認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效，則要求在本案中一并處理購(gòu)房款及定金，由被告匯華房產(chǎn)公司向被告趙某某返還購(gòu)房款150萬(wàn)元及定金2萬(wàn)元。
　　本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一，原告的訴訟主體資格問(wèn)題。原告與被告匯華房產(chǎn)公司就2號(hào)102室房屋雖無(wú)書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，但被告匯華房產(chǎn)公司在1995年5月27日向原告開(kāi)具2號(hào)101室房屋購(gòu)房款及收據(jù)之后，又于1995年12月16日收取原告支付定金3萬(wàn)元，1995年12月28日收取原告支付5萬(wàn)元及1996年1月6日其內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)收取原告支付5萬(wàn)元，且被告匯華房產(chǎn)公司在之前庭審中也確認(rèn)收取原告支付的2號(hào)102室房屋定金3萬(wàn)元，同時(shí)康橋花園小區(qū)物業(yè)公司也就2號(hào)102室房屋向原告發(fā)出催討物業(yè)費(fèi)通知，因此被告匯華房產(chǎn)公司對(duì)于2號(hào)102室房屋的處分行為與原告對(duì)于該房屋的權(quán)利之間存在一定的利害關(guān)系，原告有權(quán)提起訴訟，其訴訟主體資格適格。兩被告對(duì)于原告訴訟主體資格提出的異議，本院不予采納。
　　本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)之二，被告趙某某在交易過(guò)程中是否善意。根據(jù)法律規(guī)定，雙方惡意串通，損害第三人利益的合同無(wú)效。被告匯華房產(chǎn)公司明知與原告就2號(hào)102室房屋存在糾紛，原告申請(qǐng)查封2號(hào)102室房屋，并申請(qǐng)?jiān)賹?，在此情況下，被告匯華房產(chǎn)公司仍通過(guò)反擔(dān)保的形式解除房屋查封，并將房屋過(guò)戶(hù)給被告趙某某，具有明顯的惡意。因此，兩被告之間的房屋出售合同關(guān)系是否有效，取決于被告趙某某在交易過(guò)程中是否善意。審理中，被告趙某某聲稱(chēng)其于2002年1月15日就與被告匯華房產(chǎn)公司簽訂《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》。對(duì)此，本院認(rèn)為，第一，《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》中存在大量空白條款，對(duì)乙方逾期付款及甲方逾期交房的違約責(zé)任等重要內(nèi)容均不加以約定，有悖于一般商品房出售的交易常理。第二，《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》存在自相矛盾之處，合同落款時(shí)間為2002年1月15日，關(guān)于房款的支付方式，載明在2002年1月8日前已支付95,857元，剩余房款10萬(wàn)元卻要求于2002年1月5日一次性支付。第三，兩被告均稱(chēng)被告趙某某在簽訂合同時(shí)僅支付定金2萬(wàn)元，然根據(jù)《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》記載，雙方在簽訂合同前已支付房款95,857元，兩者顯然不相符合。第四，兩被告稱(chēng)被告匯華房產(chǎn)公司在簽訂合同時(shí)已開(kāi)具金額合計(jì)195,857元的發(fā)票，然根據(jù)合同約定，被告匯華房產(chǎn)公司應(yīng)在收到全部房款時(shí)開(kāi)具發(fā)票，且在未收取房款的情況下即開(kāi)具發(fā)票，也不符合正常交易習(xí)慣。第五，被告趙某某稱(chēng)兩被告僅簽訂一份《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》，與合同中關(guān)于本合同一式三份的約定不符，與被告匯華房產(chǎn)公司所述不相符，與一般的交易習(xí)慣亦不相符。第六，關(guān)于定金2萬(wàn)元，兩被告雖稱(chēng)被告趙某某現(xiàn)金支付，但雙方均無(wú)法提供收據(jù)予以佐證，且關(guān)于定金的處理，第一次庭審中被告趙某某稱(chēng)房產(chǎn)證辦理下來(lái)后已作處理，然之后庭審又稱(chēng)定金尚未處理，前后陳述不一，本院難以采信。綜上，對(duì)被告趙某某聲稱(chēng)其于2002年1月15日就與被告匯華房產(chǎn)公司簽訂《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》，本院不予采信。其次，被告趙某某又稱(chēng)，2002年1月15日簽訂合同后了解到被告匯華房產(chǎn)公司就2號(hào)102室房屋與他人有糾紛，故未履行合同，并將合同原件退還被告匯華房產(chǎn)公司。后被告匯華房產(chǎn)公司工作人員于2015年12月?lián)艽虮颈桓媸謾C(jī)號(hào)碼，稱(chēng)原糾紛已二審結(jié)束，可以繼續(xù)交易。對(duì)此，本院認(rèn)為，兩被告均稱(chēng)雙方系普通購(gòu)房關(guān)系，即使被告趙某某所述雙方曾于2002年1月15日簽訂合同屬實(shí)，然被告趙某某并未履行合同，并已將合同原件退回，合同中亦未記載被告趙某某的聯(lián)系方式，在此情形下，十三年之后被告匯華房產(chǎn)公司能再次找到被告趙某某，并告知可以繼續(xù)交易，顯然不符合常理。再者，被告趙某某聲稱(chēng)2016年雙方就房屋價(jià)格150萬(wàn)元、交易方式先過(guò)戶(hù)后付款等達(dá)成一致。本院認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)對(duì)于兩被告而言均系重大財(cái)產(chǎn)利益，根據(jù)被告趙某某所述曾因被告匯華房產(chǎn)公司原因?qū)е?002年1月15日的合同無(wú)法履行，在此情況下，被告趙某某作為購(gòu)房者，其內(nèi)心更應(yīng)謹(jǐn)慎，考慮周全，以防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，同時(shí)根據(jù)被告匯華房產(chǎn)公司所述其與他人并無(wú)糾紛，系被告趙某某原因不履行2002年1月15日簽訂合同，并多次催告未果，在此情形下，被告匯華房產(chǎn)公司作為開(kāi)發(fā)商，也應(yīng)小心謹(jǐn)慎。然現(xiàn)雙方不但未就合同中未曾約定的違約責(zé)任等作補(bǔ)充約定，用以充分保護(hù)自身權(quán)益，相反，在房屋價(jià)款、付款方式等涉及房屋買(mǎi)賣(mài)重大事項(xiàng)發(fā)生變化的情況下，雙方不另行簽訂書(shū)面協(xié)議，顯然不符合常理。再?gòu)母犊罘绞娇?，兩被告系普通?gòu)房關(guān)系，在未有書(shū)面協(xié)議的情況下，房屋過(guò)戶(hù)完成，購(gòu)房人才支付房款，亦有違一般交易習(xí)慣。再者，2016年兩被告確認(rèn)的房?jī)r(jià)款150萬(wàn)元明顯低于同期市場(chǎng)房?jī)r(jià)，也難以認(rèn)定購(gòu)房人屬善意。最后，2016年3月2號(hào)102室房屋已被查封，被告趙某某多次至交易中心應(yīng)了解查封情況，同時(shí)其之前亦知曉被告匯華房產(chǎn)公司就該房屋與他人有糾紛，在此情形下，被告趙某某仍與被告匯華房產(chǎn)公司交易，于2016年6月申請(qǐng)房屋過(guò)戶(hù)，就其行為本身而言顯然并非基于善意。綜上，本院認(rèn)為，兩被告就2號(hào)102室房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系及過(guò)程，存在諸多疑點(diǎn)及不合常理之處，被告趙某某與被告匯華房產(chǎn)公司進(jìn)行房屋交易并非善意，損害原告的利益，因此，原告主張兩被告簽訂的《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》無(wú)效，具備事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。無(wú)效的合同，自始無(wú)效，因合同而取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還?！渡虾Ｊ袃?nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》無(wú)效后，被告匯華房產(chǎn)公司收取的購(gòu)房款及定金應(yīng)當(dāng)返還，被告趙某某應(yīng)返還2號(hào)102室房屋并將該房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至被告匯華房產(chǎn)公司名下。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海匯華房地產(chǎn)有限公司與被告趙某某就上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康士路15弄康橋花園XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》無(wú)效；
　　二、被告趙某某于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康士路15弄康橋花園XXX號(hào)XXX室房屋返還給被告上海匯華房地產(chǎn)有限公司；
　　三、被告趙某某于本判決生效之日起十日內(nèi)辦理將上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康士路15弄康橋花園XXX號(hào)XXX室房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至被告上海匯華房地產(chǎn)有限公司名下的手續(xù)；
　　四、被告上海匯華房地產(chǎn)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告趙某某定金2萬(wàn)元、購(gòu)房款150萬(wàn)元，合計(jì)152萬(wàn)元。
　　負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)4,217元，由被告上海匯華房地產(chǎn)有限公司、被告趙某某各半負(fù)擔(dān)。訴訟保全費(fèi)5,000元，由被告上海匯華房地產(chǎn)有限公司、被告趙某某各半負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：高新華

書(shū)記員：祝??芬