原告：顧某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省靖江市，現(xiàn)住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：黃賢，上海市恒遠律師事務所律師。
　　被告：鈕某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　被告：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：鈕某某(系陳某某丈夫)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　第三人：鈕建華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)通河一村XXX號XXX室。
　　第三人：黃亞琴，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)通河一村XXX號XXX室。
　　第三人：鈕珈，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)通河一村XXX號XXX室。
　　法定代理人：鈕建華(系鈕珈父親)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)通河一村XXX號XXX室。
　　上列三名第三人共同委托訴訟代理人：鄭錫豪，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　原告顧某某與被告鈕某某、陳某某、第三人鈕建華、黃亞琴、鈕珈房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年11月3日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖怼?019年1月7日根據(jù)鈕建華、黃亞琴、鈕珈的申請，通知鈕建華、黃亞琴、鈕珈作為本案第三人參加訴訟。本案于2019年3月26日第一次公開開庭進行了審理，原告顧某某及其委托訴訟代理人黃賢、被告鈕某某、被告陳某某的委托訴訟代理人鈕某某、第三人鈕建華以及第三人鈕建華、黃亞琴、鈕珈的共同委托訴訟代理人鄭錫豪到庭參加訴訟。期間，原、被告為能通過磋商解決糾紛，一致申請延長簡易程序?qū)徖砥谙蕖?019年6月12日，本案轉(zhuǎn)為普通程序。2019年6月20日第二次公開開庭進行了審理，原告顧某某及其委托訴訟代理人黃賢、被告鈕某某、被告陳某某的委托訴訟代理人鈕某某、第三人鈕建華以及第三人鈕建華、黃亞琴、鈕珈的共同委托訴訟代理人鄭錫豪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告顧某某向本院提出訴訟請求：1.確認原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》有效，并由被告鈕某某、陳某某協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，將上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號XXX室房屋過戶登記至原告名下；2.要求被告承擔違約金人民幣200000元。事實和理由：原告根據(jù)動遷協(xié)議、動遷商品房抽中房號確認單、配套商品房供應單的信息，在有理由確認被告鈕某某系房屋權(quán)利人的前提下，于2013年10月30日通過上海天景房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司與被告鈕某某、陳某某簽訂了《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》一份，約定原告向被告鈕某某、陳某某購買位于上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號XXX室的拆遷安置房，房屋建筑面積79.86平方米，房屋總價款為人民幣(以下幣種均為人民幣)630000元。合同簽訂后，原告按約向被告鈕某某陸續(xù)支付了500000元，剩余尾款130000元按協(xié)議約定支付。前期付款后被告即交付房屋由原告裝修出租至今。因為動遷房屋的權(quán)證登記是以抽中房號確認單、進戶單、配套商品房供應單上的姓名為準，原告根據(jù)這些動遷資料以及拆遷補償安置協(xié)議，與被告鈕某某、陳某某簽訂房屋買賣合同，已經(jīng)盡到了審慎義務?，F(xiàn)系爭房屋已登記在被告鈕某某名下，又符合了過戶條件，由于被告要求加價194000元未果后不愿協(xié)助原告辦理過戶，故訴至法院。至于被告拆遷安置的4套商品房與第三人之間的分配問題，屬家庭內(nèi)部問題，與原告無涉，不能對抗善意取得的原告。關于尾款利息，按協(xié)議約定愿支付利息，對被告主張的起算日無異議，但認為截止日應至2017年8月31日，即被告辦理房地產(chǎn)權(quán)證后的10日。
　　被告鈕某某、陳某某辯稱，對拆遷房安置、安置房買賣、房款的交付情況、原告裝修出租的事實均無異議，只是安置房買賣未經(jīng)過第三人的同意。動遷商品房抽中房號確認單、配套商品房供應單的戶名都是被告鈕某某隨意填寫，未征得第三人的同意，且2017年8月21日將訟爭房屋登記在被告鈕某某名下，也是錯誤的。故認為原、被告間《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》無效。如果法院確認房屋買賣有效，被告要求尾款按合同從2013年11月10日起算至法院判決付款日計算相應的利息。
　　第三人鈕建華、黃亞琴、鈕珈述稱，農(nóng)村宅基地動拆遷安置房屬被告及家庭成員共同共有，而原、被告間簽訂的《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》沒有經(jīng)過全體共有人的同意，違反強制性規(guī)定，侵犯了共有人的權(quán)利應屬無效，無效合同不存在違約金和尾款利息的問題。原告應該返還房屋，被告返還500000元購房款。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2013年10月30日，原告作為買受人(乙方)與被告鈕某某作為出賣人(甲方)通過上海天景房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司作為居間方(丙方)簽訂了《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》一份，約定原告向被告鈕某某購買位于上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號XXX室的拆遷安置房，房屋權(quán)利人為鈕某某，房屋總價款為630000元。付款方式為協(xié)議簽訂后兩日支付500000元(含已支付定金10000元)，尾款130000元于交付房地產(chǎn)且原、被告簽訂房地產(chǎn)交接書后十日內(nèi)支付。房屋過戶至乙方名下的稅費由乙方承擔。協(xié)議另對其他事項作出約定，該協(xié)議由被告鈕某某、陳某某作為甲方、原告顧某某作為乙方、上海天景房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司作為丙方簽字、捺印和蓋章。
　　合同簽訂前，原告支付定金10000元；2013年10月30日合同簽訂當日原告支付房款390000元，另外支付了維修基金、物業(yè)管理費3239元；2013年10月31日原告支付房款100000元，至今原告已支付了房款500000元，剩余尾款130000元未支付。前期付款后被告即交付房屋，原告裝修后出租至今?，F(xiàn)房屋已符合過戶條件，原告要求過戶未果，故訴至本院。
　　另查明，2009年12月10日，被告陳某某作為被拆遷人與上海長興島開發(fā)建設有限公司簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議》，獲得四套配套商品房，系被告及家庭成員所有的宅基地房屋拆遷安置所得，該宅基地共同立基人為被告鈕某某、陳某某、第三人鈕建華、黃亞琴、鈕珈。本案系爭房屋系其中的一套，坐落于上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號XXX室，建筑面積79.86平方米，該房屋的動遷商品房抽中房號確認單、配套商品房供應單均登記為被告鈕某某。2017年8月21日，系爭房屋經(jīng)被告鈕某某申請辦理，權(quán)利人登記在被告鈕某某名下[權(quán)證號：滬(2017)崇字不動產(chǎn)權(quán)第008266號]。
　　以上查明的事實，由原、被告及第三人的陳述、《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》、收條、轉(zhuǎn)賬憑證、農(nóng)村居民建房用地申請表、動遷戶及有證建筑面積核定表、《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議》、動遷商品房抽中房號確認單、配套商品房供應單、不動產(chǎn)登記信息等予以證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院予以確認。
　　審理中，原告自愿變更訴請，書面放棄了違約金的主張。
　　本院認為，原告與被告鈕某某、陳某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》系雙方真實意思表示，內(nèi)容未違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按約履行。合同簽訂后，原告已按約支付了前期房款，并裝修后對外出租至今。該房屋雖系動遷安置房，但目前已符合過戶條件。根據(jù)雙方的買賣協(xié)議，過戶條件具備后應由被告鈕某某、陳某某配合原告辦理過戶手續(xù)，由原告負擔過戶稅費。
　　關于購房尾款的利息問題，原、被告對于起算日均無異議，因訟爭房屋交付后一直處于原告的使用、控制、支配、收益的狀態(tài)之下，而尾款至今未付且一直處于原告所有的狀態(tài)之下，根據(jù)公平原則對于截止日應計算至本院判決生效之日止為宜。
　　涉及房屋、宅基地的動拆遷、房屋買賣對于個人乃至家庭成員均是一個大事件，從2009年12月10日簽訂拆遷協(xié)議、動遷戶人口及有證建筑面積核定起，經(jīng)歷了2013年9月的房號確認單、配套商品房供應單，2013年10月簽訂的房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議、房款的交付，2017年8月的房屋產(chǎn)權(quán)的初始登記，2018年的買賣過戶交涉直至成訟，跨度9個年度，而原告針對被告也已盡了審慎義務，針對第三人也非惡意，在此期間對系爭房屋也未有任何訴訟糾葛，且兩被告對外處分的為四套被安置房屋中的一套，并不影響第三人在與被告之間對其它被安置房屋的實際分割中主張權(quán)利，故對于被告及第三人關于協(xié)議無效的辯稱、述稱，本院難以采信。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百三十五條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告鈕某某、陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告顧某某辦理坐落于上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號XXX室房屋的過戶手續(xù)，將上述房屋產(chǎn)權(quán)過戶至原告顧某某名下，過戶所產(chǎn)生的稅費由原告顧某某負擔；
　　二、原告顧某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告鈕某某、陳某某剩余房款人民幣130000元；
　　三、原告顧某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告鈕某某、陳某某按人民幣130000元為基數(shù)自2013年11月10日起至判決生效之日止，按雙方約定的3.5%年利率計算的利息。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費人民幣80元，由原告顧某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：沈??輝

書記員：周??健