上訴人（原審被告）：韓某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，開灤集團(tuán)管理人員，現(xiàn)住河北省唐山市。
被上訴人（原審原告）：大連萬象美物業(yè)管理有限公司唐山市分公司，住所地：唐山市路南區(qū)國(guó)防道6號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：×××。
法定代表人：李傳玉，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：李麗，河北三匯律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
委托代理人：王旋，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司職員，現(xiàn)住河北省唐山市，一般代理。

上訴人韓某某因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服河北省唐山市路南區(qū)人民法院（2017）冀0202民初754號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院經(jīng)審理查明：被告于2012年11月14日與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，購(gòu)得唐山萬達(dá)廣場(chǎng)C區(qū)2單元2門1604號(hào)住宅一套，建筑面積124.48㎡。被告在接收該物業(yè)時(shí)與大連萬達(dá)物業(yè)管理有限公司唐山分公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議協(xié)定大連萬達(dá)物業(yè)管理有限公司唐山分公司向被告提供物業(yè)管理服務(wù)，被告按建筑面積1.88元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)向大連萬達(dá)物業(yè)管理有限公司唐山分公司繳納物業(yè)管理費(fèi)，如被告逾期付款應(yīng)根據(jù)欠款金額按每日3‰的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付滯納金。2016年9月29日，"大連萬達(dá)物業(yè)管理有限公司唐山分公司"將企業(yè)名稱變更為"大連萬象美物業(yè)管理有限公司唐山市分公司"。被告自2014年9月27日至今未向原告繳納物業(yè)管理費(fèi)。
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。大連萬達(dá)物業(yè)管理有限公司唐山分公司與被告韓某某簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。大連萬達(dá)物業(yè)管理有限公司唐山分公司將名稱變更為大連萬象美物業(yè)管理有限公司唐山市分公司，故其應(yīng)繼續(xù)享有大連萬象美物業(yè)管理有限公司唐山市分公司相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)，對(duì)其要求被告韓某某交納物業(yè)費(fèi)的主張，本院予以支持。被告主張的1、原告提供的物業(yè)服務(wù)并不完善，我的房屋曾多處損壞、我價(jià)值2480余元的電動(dòng)車停在樓下丟失、新建的停車場(chǎng)占用小區(qū)內(nèi)的場(chǎng)地、樓內(nèi)電梯到期未年檢、樓道內(nèi)的燈多處不亮等一系列事情，都找過物業(yè)，但物業(yè)未予理睬。2、小區(qū)內(nèi)應(yīng)急通道的圍墻傾斜有倒塌的危險(xiǎn)，但沒人處理。樓道內(nèi)的建筑垃圾、裝修垃圾長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月無人清理。3、社區(qū)明令禁止養(yǎng)寵物，但電梯內(nèi)、小區(qū)院內(nèi)總是有寵物的糞便，小區(qū)門衛(wèi)物業(yè)經(jīng)常沒人。4、因?yàn)樾^(qū)無法落戶，造成損失交通費(fèi)2150元。但被告韓某某對(duì)上述主張均未提供相應(yīng)的證據(jù)證實(shí)，本院不予支持。對(duì)原告主張的2014年9月27日至2017年2月10日物業(yè)管理費(fèi)6685.17元予以支持。根據(jù)庭審可知原告大連萬象美物業(yè)管理有限公司唐山市分公司在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在瑕疵，故對(duì)其主張的滯納金10589.89元，本院依法減少至1000元。綜上所述，被告韓某某應(yīng)向原告大連萬象美物業(yè)管理有限公司唐山市分公司支付2014年9月27日至2017年2月10日物業(yè)管理費(fèi)6685.17元，滯納金1000元。遂判決：被告韓某某自本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告大連萬象美物業(yè)管理有限公司唐山市分公司物業(yè)費(fèi)人民幣6685.17元、滯納金1000元，共計(jì)7685.17元；如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)232元，減半收取計(jì)116元，由被告韓某某擔(dān)負(fù)。
判后，韓某某不服上述判決，向本院提出上訴，主要上訴理由為：1.唐山萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司沒有通過招投標(biāo)的形式選聘物業(yè)公司，違反了國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，所以被上訴人和上訴人簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》違反法律規(guī)定，是無效的，被上訴人無權(quán)收取我方的物業(yè)費(fèi)。至今萬達(dá)業(yè)主沒有收到過物業(yè)企業(yè)的承接查驗(yàn)備案情況的書面報(bào)告，被上訴人無權(quán)行使收取物業(yè)費(fèi)的權(quán)利。2.上訴人在一審中的陳述是實(shí)事求是的。被上訴人沒有對(duì)上訴人的陳述持有任何異議。上層業(yè)主裝修期間，因房屋質(zhì)量問題，造成上訴人家客廳和書房屋頂兩次冒落，物業(yè)卻無人修理。上訴人電動(dòng)車丟失，戶口不能落戶、裝修垃圾沒人清理、樓道應(yīng)急照明燈破損，電梯到期不年檢等等，都是物業(yè)管理不到位造成的。被上訴人私自在公共設(shè)施和樓道張貼廣告，將公共停車區(qū)域?qū)ν獬鲎鉃橛袃斖＼噲?chǎng)，當(dāng)初沒有對(duì)電梯承接查驗(yàn)，對(duì)應(yīng)當(dāng)保修的公共設(shè)施卻私自動(dòng)用大修基金來維修電梯，將損失全部轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，是違法行為。3.被上訴人違反相關(guān)規(guī)定，收房時(shí)間僅有10日，多收了20天的物業(yè)費(fèi)。應(yīng)當(dāng)退回上訴人及萬達(dá)廣場(chǎng)所有業(yè)主。4.物業(yè)公司服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按照2017年1月1日?qǐng)?zhí)行的《唐山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》要求，重新核定物業(yè)費(fèi)用。5.被上訴人賠償上訴人從入住唐山萬達(dá)廣場(chǎng)住房以來共計(jì)13630元的損失，其中5000元為精神損失費(fèi)。請(qǐng)二審法院查清事實(shí)依法改判。補(bǔ)充意見：我們的車庫(kù)不讓車進(jìn)入，地面C3的位置把安全通道和消防通道私自出租，暖氣沒有安裝流量表，造成整個(gè)小區(qū)的取暖不正常，冬天取暖達(dá)不到19度，我們?nèi)胱∪f達(dá)3年，都沒有通燃?xì)?，電費(fèi)都是階梯價(jià)，因?yàn)槲覀儧]有通燃?xì)?，所以我們后來用電都是高價(jià)的。小區(qū)的電梯從13層直接到負(fù)1層，然后從負(fù)1層上升到8層多次無人處理。用電梯卡不是方便業(yè)主而是限制業(yè)主。
被上訴人大連萬象美物業(yè)管理有限公司唐山市分公司答辯稱：同意一審判決。關(guān)于上訴人所補(bǔ)充的內(nèi)容，19樓的電梯不是上訴人所住的樓，這部電梯已經(jīng)啟動(dòng)大修程序，我們各項(xiàng)手續(xù)也都是齊全的，關(guān)于暖氣沒有流量表的情況是熱力公司的工作，我們可以在中間幫助協(xié)調(diào)，階梯電價(jià)是國(guó)家規(guī)定，電費(fèi)是交給供電局的。電梯故障是正常的，但是墜梯事件是沒有的，關(guān)于燃?xì)鈫栴}，燃?xì)夤居幸?guī)定，入住率達(dá)到以后才可以通燃?xì)?，而且通燃?xì)庖彩切枰獦I(yè)主配合的，現(xiàn)在燃?xì)庖呀?jīng)正式開通了。暖氣的流量表全部都是熱力公司專用的流量表。
二審?fù)徶?，上訴人韓某某向法庭提交證據(jù)如下：1.萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)主的共同聲明，證明對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意已經(jīng)引起了群憤。2.鄰居簽字的證明一份，證明我家上層業(yè)主裝修時(shí)，造成我們家房頂出現(xiàn)兩個(gè)大洞。3.鄰居簽字的證明一份，證明我的電動(dòng)車丟失了。4.有我單位人員簽字的證明一份，證明期間因?yàn)槲业膽艨诓辉谑袇^(qū)我坐班車要自己花錢。5.提交從房管局取得的規(guī)劃圖紙，證明應(yīng)該有的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房、社區(qū)室內(nèi)文化體育場(chǎng)、郵局、都沒有。被上訴人發(fā)表質(zhì)證意見稱：對(duì)證據(jù)一、不能確定簽字的人員是否為該小區(qū)的業(yè)主，對(duì)其真實(shí)性有異議。對(duì)于證據(jù)二、三、四，該三組證據(jù)均沒有在一審的舉證期限內(nèi)提出，不符合二審新證據(jù)的規(guī)定，不應(yīng)被采納。三份證據(jù)從形式上都屬于證人證言，上訴人并未申請(qǐng)相關(guān)的證人出庭作證，不能確定其真實(shí)性。關(guān)于證據(jù)五、物業(yè)管理用房是開發(fā)商所做的，并不影響我公司為業(yè)主提供服務(wù)，與本案沒有關(guān)聯(lián)。
被上訴人大連萬象美物業(yè)管理有限公司唐山市分公司向法庭提交證據(jù)如下：1.電梯IC卡安裝調(diào)試合同（復(fù)印件）和電梯安全檢驗(yàn)合格證（照片），證明建筑商與電梯公司簽訂電梯IC安裝調(diào)試合同，電梯每年定期檢驗(yàn)。2.物業(yè)服務(wù)工作日志（原件），證明無上訴人關(guān)于房屋質(zhì)量問題的保修記錄。3.小區(qū)停車場(chǎng)修繕前后的圖片，證明小區(qū)停車場(chǎng)修繕后秩序井然，改善了以前緊急情況時(shí)包括救護(hù)車、救火車無法進(jìn)入的情況。4.物業(yè)費(fèi)公示文件（原件），證明物業(yè)公司對(duì)物業(yè)費(fèi)收取使用及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)情況進(jìn)行了公示，并向社區(qū)報(bào)備。5.資質(zhì)證書，證明物業(yè)公司為一級(jí)資質(zhì)，收費(fèi)符合規(guī)定。6.消防防爆演習(xí)預(yù)案記錄，證明物業(yè)公司定期消防防爆的演習(xí)訓(xùn)練。7.物業(yè)管理服務(wù)合同（復(fù)印件），證明物業(yè)公司是在2010年2月1日我開始承接該項(xiàng)目的，但是物業(yè)承接查驗(yàn)辦法是2011年1月1日開始執(zhí)行的，當(dāng)時(shí)我們已經(jīng)驗(yàn)收接管該項(xiàng)目了。8.臨時(shí)管理公約（復(fù)印件），證明禁止占用公共區(qū)域，上訴人在公約上簽字。9.照片十張，證明我公司榮獲的榮譽(yù)及收到的錦旗。上訴人韓某某發(fā)表質(zhì)證意見稱：對(duì)證據(jù)一、我認(rèn)為跟本案沒有關(guān)系，但是安裝IC卡是違法的。年檢合格證跟本案沒有關(guān)系。針對(duì)證據(jù)二、真實(shí)性不認(rèn)可。針對(duì)證據(jù)三、修建停車場(chǎng)是違法的，因?yàn)闆]有通過業(yè)主同意，這是一個(gè)收費(fèi)的停車場(chǎng)收入應(yīng)該歸于業(yè)主。針對(duì)證據(jù)四、這個(gè)公示函我在小區(qū)從來沒有看見過，對(duì)真實(shí)性不認(rèn)可。針對(duì)證據(jù)五、我認(rèn)為這個(gè)資質(zhì)證書跟本案沒有關(guān)系，因?yàn)殚_發(fā)商還沒有對(duì)整個(gè)小區(qū)交接完畢。針對(duì)證據(jù)六，防火防爆演習(xí)應(yīng)該有小區(qū)業(yè)主參與，我們沒有參與過，所以對(duì)證據(jù)的真實(shí)性不認(rèn)可。針對(duì)證據(jù)七，物業(yè)管理合同是無效的合同，對(duì)真實(shí)性不認(rèn)可。針對(duì)證據(jù)八，臨時(shí)管理公約的真實(shí)性也不認(rèn)可。針對(duì)證據(jù)九，照片的真實(shí)性都是不認(rèn)可的。
二審法院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)相一致。

本院認(rèn)為：上訴人韓某某與被上訴人大連萬象美物業(yè)管理有限公司唐山分公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效合同。被上訴人為上訴人提供了小區(qū)物業(yè)服務(wù)，上訴人應(yīng)向被上訴人繳納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。上訴人韓某某稱被上訴人提供的物業(yè)服務(wù)存在諸多不到位的情況，一審法院酌情對(duì)被上訴人主張的違約金予以酌減，并無不妥。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)"原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定"之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人韓某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 董媛媛
審判員 徐萬啟
審判員 劉群勇

書記員： 邊琦