韓某
哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
衛(wèi)睿博（黑龍江國(guó)脈匯通律師事務(wù)所）

原告韓某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住哈爾濱市香坊區(qū)。
被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)亞麻街24號(hào)。
法定代表人李錫江，男，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人衛(wèi)睿博，女，黑龍江國(guó)脈匯通律師事務(wù)所律師。
原告韓某訴被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，本院于2014年1月16日受理后，依法組成合議庭，于2014年5月28日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告韓某及被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托代理人衛(wèi)睿博到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，對(duì)原告提供的證據(jù)一，被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性合法性沒(méi)有異議，但對(duì)該證據(jù)的證明問(wèn)題有異議，被告并不存在逾期交付房產(chǎn)的事實(shí)，被告已經(jīng)在合同約定的交付期限前實(shí)現(xiàn)了房屋具備交付的條件，且在原、被告的合同的補(bǔ)充協(xié)議中被告的合同義務(wù)時(shí)完成相關(guān)資料的報(bào)備義務(wù)，而非辦理產(chǎn)權(quán)證。對(duì)原告提供的證據(jù)二，被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)該證據(jù)的證明問(wèn)題有異議，補(bǔ)充協(xié)議的第五條第二款最后一句的約定十分清晰，已經(jīng)將出賣(mài)人違約的方式做了明確的約定。對(duì)原告提供的證據(jù)三、四，被告對(duì)該兩份證據(jù)無(wú)異議。
被告為證明其反駁主張的事實(shí)成立，在舉證期限屆滿前向本院提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、《哈爾濱市商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》及合同補(bǔ)充協(xié)議一份。證明原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系合法有效，按照合同約定被告給付違約金的期限應(yīng)當(dāng)為實(shí)際進(jìn)戶540后至出賣(mài)人將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之義務(wù)履行完畢時(shí)止；
證據(jù)二、業(yè)主入住手續(xù)一套.證明被告交付原告商品房的時(shí)間為2011年1月24日；
證據(jù)三、法院調(diào)取證據(jù)的筆錄一份.證明被告取得《商品房銷(xiāo)售許可證》即證明其已經(jīng)完成了合同約定的“持辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案工作。”購(gòu)買(mǎi)和開(kāi)具發(fā)票不屬于報(bào)備環(huán)節(jié)；
證據(jù)四、《商品房銷(xiāo)售許可證》一份.證明被告于2013年9月29日取得《商品房銷(xiāo)售許可證》，完成了合同約定的持辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案工作。
經(jīng)庭審質(zhì)證，對(duì)被告提供的證據(jù)一，原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為被告應(yīng)當(dāng)于2010年12月31日前將房屋交付原告，并按照該期限計(jì)算違約金給付的起始期限以及被告應(yīng)當(dāng)在交付房屋540內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)由被告方提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)處備案，即為辦理產(chǎn)權(quán)證被告應(yīng)提交的全部材料報(bào)產(chǎn)權(quán)處，從而完成買(mǎi)方無(wú)需借助賣(mài)方可自行辦理產(chǎn)權(quán)登記之義務(wù)，以及違約金的起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)按照合同約定的2010年12月31日交付房屋后的540日即2012年6月24日開(kāi)始按日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，計(jì)算至產(chǎn)權(quán)登記至原告名下日，或被告履行了可以辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)由其提供給產(chǎn)權(quán)處的全部備案手續(xù)日止。對(duì)被告提供的證據(jù)二，原告對(duì)該證據(jù)無(wú)異議，但認(rèn)為該證據(jù)雖然能證明原告是2011年1月份入住，實(shí)際交房日期是由于等待被告的排號(hào)和通知的情況下才于2011年1月24日辦理的入戶手續(xù)，但違約金的起算時(shí)間應(yīng)從合同約定最晚交付日期起算。對(duì)被告提供的證據(jù)三，原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性均有異議，認(rèn)為原、被告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于報(bào)備義務(wù)沒(méi)有明確約定，該合同系格式條款，通過(guò)對(duì)該合同的整體分析原、被告訂立該條款的目的是為了使原告在不需要借助被告力量的情況下仍然可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。且該工作人員，其不具有對(duì)合同條款進(jìn)行解釋的權(quán)利，故該證據(jù)不能證實(shí)被告取得了銷(xiāo)售許可證即完成了報(bào)備義務(wù)。對(duì)被告提供的證據(jù)四，對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，取得許可證即完成報(bào)備義務(wù)是被告的單方解釋?zhuān)瑳](méi)有法律規(guī)定也違背誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則。
本院認(rèn)為，原、被告于2010年5月22日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。原、被告應(yīng)當(dāng)按照合同的約定各自履行合同義務(wù)。原告于2010年5月22日交付了全部購(gòu)房款+2,576,827元，該房屋于2010年12月31日前已具備了交付條件，被告于2011年1月24日為原告辦理了進(jìn)戶手續(xù)，實(shí)際向原告交付了房屋。按照合同的約定被告應(yīng)當(dāng)自2011年1月1日起540日內(nèi)將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。關(guān)于原告訴請(qǐng)的要求被告給付2012年6月24日至2013年12月31日期間逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金143,271.58元，剩余違約金按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至法院生效判決確定的給付日止的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)原、被告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第五條第二項(xiàng)的約定，違約金的計(jì)算起算期應(yīng)自被告實(shí)際將房屋交付給原告之次日起計(jì)算540日，即被告應(yīng)自2011年1月1日起的540日內(nèi)到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)完成開(kāi)發(fā)公司的報(bào)備義務(wù)，故本案中違約金的起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2012年6月25日。關(guān)于被告辯稱(chēng)應(yīng)當(dāng)按實(shí)際入戶時(shí)間計(jì)算違約金起始時(shí)間的訴訟主張，本院認(rèn)為該房屋已經(jīng)于2010年12月31日前具備了交付的條件，且原、被告在合同中約定的房屋最晚交付時(shí)間為2010年12月31日，況且原告已經(jīng)交付了全額的購(gòu)房款，延遲進(jìn)戶的責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。按照補(bǔ)充協(xié)議的約定，違約金的截止日期應(yīng)當(dāng)計(jì)算至被告將辦理房屋所有權(quán)登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之義務(wù)履行完畢時(shí)止。本案在審理過(guò)程中依被告申請(qǐng)，本院到哈爾濱市住房保障局商品房處進(jìn)行政策咨詢，該處工作人員稱(chēng)被告方取得房屋銷(xiāo)售許可證即視為已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)公司在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的報(bào)備義務(wù)。因該詢問(wèn)內(nèi)容不是對(duì)立法進(jìn)行解釋?zhuān)菍?duì)相關(guān)政策進(jìn)行咨詢，不存在無(wú)權(quán)解釋的問(wèn)題。且原、被告在合同中關(guān)于違約金截止日期的約定也十分明確，不存在歧義。根據(jù)被告提供的《商品房銷(xiāo)售許可證》顯示，被告于2013年9月29日取得《商品房銷(xiāo)售許可證》，即完成了被告將辦理房屋所有權(quán)登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的義務(wù)。綜上，原告訴請(qǐng)的違約金應(yīng)當(dāng)自2012年6月25日計(jì)算至2013年9月29日止（共計(jì)462天），被告按房屋總價(jià)款日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)給付原告違約金，故被告應(yīng)當(dāng)給付原告的違約金應(yīng)為119,049.41元（2,576,827元×1/10+000×462天）。關(guān)于被告辯稱(chēng)因原告未能提供實(shí)際損失的證據(jù)，故要求適當(dāng)降低違約金的訴訟主張，本院認(rèn)為違約金的標(biāo)準(zhǔn)系原、被告在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定的，且系雙方真實(shí)意思表示，被告按照約定承擔(dān)違約責(zé)任并無(wú)不當(dāng)，該違約金的約定并未違反法律的禁止性規(guī)定，且被告對(duì)于違約金過(guò)高的主張亦未提供相關(guān)的證據(jù)予以證明，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第一款第（一）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)給付原告韓某違約金119,049.41元；
二、駁回原告韓某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)人民幣3,165元（原告已預(yù)交3,165元），由原告韓某負(fù)擔(dān)538元，由被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2,627元；由被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)的案件受理費(fèi)與上款一并給付原告韓某。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告于2010年5月22日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。原、被告應(yīng)當(dāng)按照合同的約定各自履行合同義務(wù)。原告于2010年5月22日交付了全部購(gòu)房款+2,576,827元，該房屋于2010年12月31日前已具備了交付條件，被告于2011年1月24日為原告辦理了進(jìn)戶手續(xù)，實(shí)際向原告交付了房屋。按照合同的約定被告應(yīng)當(dāng)自2011年1月1日起540日內(nèi)將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。關(guān)于原告訴請(qǐng)的要求被告給付2012年6月24日至2013年12月31日期間逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金143,271.58元，剩余違約金按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至法院生效判決確定的給付日止的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)原、被告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第五條第二項(xiàng)的約定，違約金的計(jì)算起算期應(yīng)自被告實(shí)際將房屋交付給原告之次日起計(jì)算540日，即被告應(yīng)自2011年1月1日起的540日內(nèi)到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)完成開(kāi)發(fā)公司的報(bào)備義務(wù)，故本案中違約金的起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2012年6月25日。關(guān)于被告辯稱(chēng)應(yīng)當(dāng)按實(shí)際入戶時(shí)間計(jì)算違約金起始時(shí)間的訴訟主張，本院認(rèn)為該房屋已經(jīng)于2010年12月31日前具備了交付的條件，且原、被告在合同中約定的房屋最晚交付時(shí)間為2010年12月31日，況且原告已經(jīng)交付了全額的購(gòu)房款，延遲進(jìn)戶的責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。按照補(bǔ)充協(xié)議的約定，違約金的截止日期應(yīng)當(dāng)計(jì)算至被告將辦理房屋所有權(quán)登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之義務(wù)履行完畢時(shí)止。本案在審理過(guò)程中依被告申請(qǐng)，本院到哈爾濱市住房保障局商品房處進(jìn)行政策咨詢，該處工作人員稱(chēng)被告方取得房屋銷(xiāo)售許可證即視為已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)公司在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的報(bào)備義務(wù)。因該詢問(wèn)內(nèi)容不是對(duì)立法進(jìn)行解釋?zhuān)菍?duì)相關(guān)政策進(jìn)行咨詢，不存在無(wú)權(quán)解釋的問(wèn)題。且原、被告在合同中關(guān)于違約金截止日期的約定也十分明確，不存在歧義。根據(jù)被告提供的《商品房銷(xiāo)售許可證》顯示，被告于2013年9月29日取得《商品房銷(xiāo)售許可證》，即完成了被告將辦理房屋所有權(quán)登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的義務(wù)。綜上，原告訴請(qǐng)的違約金應(yīng)當(dāng)自2012年6月25日計(jì)算至2013年9月29日止（共計(jì)462天），被告按房屋總價(jià)款日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)給付原告違約金，故被告應(yīng)當(dāng)給付原告的違約金應(yīng)為119,049.41元（2,576,827元×1/10+000×462天）。關(guān)于被告辯稱(chēng)因原告未能提供實(shí)際損失的證據(jù)，故要求適當(dāng)降低違約金的訴訟主張，本院認(rèn)為違約金的標(biāo)準(zhǔn)系原、被告在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定的，且系雙方真實(shí)意思表示，被告按照約定承擔(dān)違約責(zé)任并無(wú)不當(dāng)，該違約金的約定并未違反法律的禁止性規(guī)定，且被告對(duì)于違約金過(guò)高的主張亦未提供相關(guān)的證據(jù)予以證明，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第一款第（一）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)給付原告韓某違約金119,049.41元；
二、駁回原告韓某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)人民幣3,165元（原告已預(yù)交3,165元），由原告韓某負(fù)擔(dān)538元，由被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2,627元；由被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)的案件受理費(fèi)與上款一并給付原告韓某。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長(zhǎng)：鄧麗梅
審判員：姚冰
審判員：熊依麗

書(shū)記員：王雪