原告：韓某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住邢臺(tái)市寧晉縣。委托訴訟代理人：田宇龍，河北大廣律師事務(wù)所律師。被告：河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地：河北省石家莊市橋西區(qū)新華路358號(hào)。法定代表人：李建忠，公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：張龍飛，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：陳桂彬，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。

韓某某向本院提出訴訟請求：1、請求依法確定原告與被告簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議》、《智某常春藤地下車位認(rèn)購協(xié)議書》無效；2、依法判令被告返還原告購房款336558元及車位定金10000元，共計(jì)346558元；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告與被告于2017年4月14日簽訂了《房屋認(rèn)購協(xié)議》，購買被告開發(fā)的智某*常春藤項(xiàng)目國4號(hào)樓2單元801室，面積127.71平方米，總價(jià)款1636558元，并約定于2017年4月14日繳納首付款為336558元。簽訂合同后，原告向被告繳納了326558元購房款，加之2017年4月8日交付的定金，共計(jì)336558元。被告收到款項(xiàng)后向原告開具了收據(jù)。2018年2月4日原告與被告又簽訂了《智某常春藤地下車位認(rèn)購協(xié)議書》認(rèn)購被告開發(fā)的智某*常春藤項(xiàng)目國區(qū)編號(hào)3-1115號(hào)地下車位，約定總價(jià)為117000元，合同簽訂后原告向被告依協(xié)議約定支付定金10000元，被告向原告開具了收據(jù)?，F(xiàn)經(jīng)核實(shí)，被告開發(fā)的智某常春藤項(xiàng)目國區(qū)的房屋及地下車位并不具備預(yù)售條件，屬于違規(guī)售房。雙方簽訂的合同屬無效合同，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故訴至貴院，望貴院判如所請。智某公司辯稱，我公司認(rèn)為與原告簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議及智某常春藤地下車位認(rèn)購協(xié)議書系預(yù)約合同，未取得房屋預(yù)售許可證不影響合同效力，原、被告雙方簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議合法有效，不應(yīng)向原告退還任何房款，目前已經(jīng)取得房屋預(yù)售許可證，應(yīng)繼續(xù)履行協(xié)議。經(jīng)審理查明：原、被告雙方于2017年4月14日簽訂了一份房屋認(rèn)購協(xié)議，協(xié)議甲方為智某公司，乙方為原告韓某某，協(xié)議約定的主要內(nèi)容為：一、乙方自愿認(rèn)購甲方開發(fā)的智某常春藤項(xiàng)目國4號(hào)樓2單元801室房屋一套，暫定建筑面積127.71平方米，單價(jià)12814.64元/平方米，總價(jià)款1636558元。二、付款方式，乙方選擇銀行按揭的付款方式，乙方于2017年4月14日交納首付款336558元，剩余房款1300000元辦理銀行貸款。三、乙方未按本協(xié)議約定時(shí)間支付房款，逾期超過30日的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議并另行處置此房屋。四、甲方取得《房屋預(yù)售許可證》后，通過電話或信函等方式通知乙方，乙方應(yīng)于接到通知后7日內(nèi)，到甲方售樓處簽定正式《商品房買賣合同》。逾期超過10日的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，對(duì)乙方所購房屋不予保留，甲方有權(quán)將該房屋另售。甲、乙雙方簽定正式《商品房買賣合同》后，本協(xié)議自動(dòng)作廢，雙方的權(quán)利、義務(wù)按照正式《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容執(zhí)行。六、乙方選擇按揭付款的，乙方應(yīng)符合銀行按揭貸款的相關(guān)要求，如因乙方原因不能辦理按揭貸款的，由乙方在接到甲方通知后10日內(nèi)將全部房款補(bǔ)齊，否則，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，并有權(quán)對(duì)該房屋另售。七、雙方約定交房時(shí)間為2018年10月31日前。八、甲乙雙方對(duì)本合同簽訂過程中知悉對(duì)方的商業(yè)秘密負(fù)有保密義務(wù)。乙方對(duì)簽訂本合同時(shí)，甲方項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀和項(xiàng)目手續(xù)現(xiàn)狀知曉。原告按協(xié)議約定于2017年4月14日向被告交納房屋首付款336558元（包括2017年4月8日交納的定金10000元）。2018年2月4日原告與被告又簽訂了《智某常春藤地下車位認(rèn)購協(xié)議書》認(rèn)購被告開發(fā)的智某*常春藤項(xiàng)目國區(qū)編號(hào)3-1115號(hào)地下車位，約定總價(jià)為117000元，合同簽訂后原告向被告依協(xié)議約定支付定金10000元，被告向原告開具了收據(jù)。被告于2018年10月19日取得上述房屋的商品房預(yù)售許可證明。以上事實(shí)，有原、被告雙方所簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議、智某常春藤地下車位認(rèn)購協(xié)議書、原告繳納購房款及定金的票據(jù)三張、被告提交的商品房預(yù)售許可證及庭審中當(dāng)事人陳述為證。
原告韓某某與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱智某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年5月23日立案后，依法適用普通程序，于2018年10月30日公開開庭進(jìn)行了審理。原告韓某某及其委托訴訟代理人田宇龍、被告智某公司的委托訴訟代理人張龍飛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)是原、被告所簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)是預(yù)約合同還是商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條明確規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，原、被告雙方所簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議已明確約定了當(dāng)事人基本情況、所認(rèn)購房屋的具體位置、面積、價(jià)款、付款方式及金額、交房日期、違約責(zé)任，已完全具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款，故該房屋認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）。雖然協(xié)議第四條約定了待取得房屋預(yù)售許可證后再簽訂正式的商品房買賣合同，但不能單純依據(jù)該條款的約定認(rèn)定該協(xié)議為預(yù)約合同，還應(yīng)從簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議時(shí)雙方當(dāng)事人的本意及協(xié)議約定的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容及履行情況來判斷其是否預(yù)約合同，本案原、被告雙方簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)已達(dá)成買賣房屋的合意，也就認(rèn)購房屋的面積、價(jià)款等內(nèi)容作了具體的約定，并非只是預(yù)訂，所交納的款項(xiàng)是首付款，也并非定金，所以原、被告雙方簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議并非被告所稱的預(yù)約合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，可以認(rèn)定有效。被告在本案起訴前尚未取得房屋預(yù)售許可證明，故原、被告所簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。原、被告所簽訂的智某常春藤地下車位認(rèn)購協(xié)議是基于購買房屋前提下簽訂的，也應(yīng)認(rèn)定無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同被確認(rèn)無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，本案房屋認(rèn)購協(xié)議及地下車位認(rèn)購協(xié)議被確認(rèn)無效后，被告應(yīng)返還原告所交納的房屋首付款336558元及車位定金10000元，共計(jì)346558元。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，判決如下：

一、原告韓某某與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2017年4月14日簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議及2018年2月4日簽訂的智某常春藤地下車位認(rèn)購協(xié)議無效；二、被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決書生效后十日內(nèi)返還給原告韓某某所交納的款項(xiàng)346558元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)6498元，由被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)6498元（收款人：河北省石家莊市中級(jí)人民法院，開戶行：河北銀行華興支行，賬號(hào)：62×××47）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動(dòng)撤回上訴處理。