韓慶菊
王明華（湖北民基律師事務(wù)所）
宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
楊樂(lè)毅（湖北普濟(jì)律師事務(wù)所）
胡家才

原告:韓慶菊，女，漢族，1975年10月17日出生，住宜昌市伍家崗區(qū)，現(xiàn)住宜昌市。
委托訴訟代理人:王明華，湖北民基律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告:宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地宜昌市夷陵區(qū)夷興大道（長(zhǎng)途客運(yùn)站旁），統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420506753413416M。
法定代表人:秦道祥，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:楊樂(lè)毅，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托訴訟代理人:胡家才，該公司工作人員。
代理權(quán)限為一般授權(quán)。
原告韓慶菊與被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年10月12日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告韓慶菊及其委托訴訟代理人王明華，被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司委托訴訟代理人楊樂(lè)毅、胡家才到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告韓慶菊向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、判令被告向原告返還房屋面積誤差款39875元，并支付利息（自2013年2月1日起，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際付清之日止）；2、判令被告向原告返還超收的稅費(fèi)款1900.94元，并支付利息（自2013年2月1日起，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際付清之日止）；3、判令被告向原告支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金4956元。
事實(shí)和理由:2012年3月6日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定:被告將其開發(fā)的位于猇亭區(qū)金嶺路盛世天下8號(hào)樓101號(hào)商鋪出賣給原告；房屋合同面積為47.2平方米；房款總額346920元；單價(jià)7350元/平方米；交付之日2012年10月30日前；該合同還約定了因出賣人的責(zé)任造成買受人在商品房交付后90日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按已付房款的1%向買受人支付違約金等條款。
同日，原、被告及宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱弘盛公司）又簽訂一份《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，該合同約定:原告所購(gòu)商鋪房屋總價(jià)款本應(yīng)為495600元（面積47.2平方米，單價(jià)10500元/平方米），原告將該商鋪委托給弘盛公司經(jīng)營(yíng)管理，弘盛公司每年支付原告租金49560元（房屋總價(jià)款的10%），該商鋪前三年的租金148680元可直接抵付所購(gòu)商鋪的購(gòu)房款，抵付后的房款合計(jì)為346920元，單價(jià)為7350元/平方米。
上述二份合同簽訂后，原告按期向被告支付了抵付租金后的購(gòu)房款346920元，并足額向被告交納了相關(guān)稅費(fèi)。
但被告直到2013年11月15日、2015年2月10日才分別為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書及土地使用權(quán)證書，早已超過(guò)合同約定的辦證期限，且房屋的實(shí)際登記面積只有42.45平方米，少于合同面積4.75平方米。
因被告超收原告購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)，且原告部分購(gòu)房款為銀行貸款（利率已上浮10%），被告應(yīng)于應(yīng)當(dāng)辦理房屋權(quán)屬證書的當(dāng)天就按雙方真實(shí)意思表示的房屋銷售單價(jià)10500元/平方米，向原告退還房屋面積誤差款49875元及超收的稅費(fèi)1900.94元，但被告至今除退還原告1萬(wàn)元外，對(duì)剩余款項(xiàng)一直拒付，其行為已嚴(yán)重違約，故提出如上訴請(qǐng)，請(qǐng)求法院依法裁決。
被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承認(rèn)原告在本案中所主張的事實(shí)。
但認(rèn)為:1、原告主張按《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定的單價(jià)10500元/平方米計(jì)算房屋面積誤差款有誤，該款應(yīng)按原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》約定的單價(jià)7350元/平方米據(jù)實(shí)計(jì)算；2、被告對(duì)原告要求返還超收稅費(fèi)款1900.94元的數(shù)額無(wú)異議，但該款只有在案涉房屋權(quán)屬證書辦理完畢后才能最終確認(rèn)，而原告相關(guān)證件都是在2015年內(nèi)才辦理完畢，故原告從2013年就開始計(jì)算利息不盡合理，不應(yīng)得到法院支持；3、逾期辦證違約金亦應(yīng)按《商品房買賣合同》約定的面積及7350元/平方米單價(jià)計(jì)算，而不應(yīng)按10500元/平方米單價(jià)計(jì)算。
本院認(rèn)為，被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承認(rèn)原告在本案中所主張的事實(shí)，故對(duì)原告主張的事實(shí)予以確認(rèn)。
對(duì)于原、被告在本案中存有爭(zhēng)議的問(wèn)題，本院分別評(píng)判如下:
1、關(guān)于房屋面積誤差款的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。
原告主張面積誤差款應(yīng)按《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定的10500元/平方米單價(jià)計(jì)算的訴訟理由不能成立，本院不予采納。
理由是:①原、被告雙方在《商品房買賣合同》中約定，商品房單價(jià)為7350元/平方米，原告亦是按該單價(jià)向被告實(shí)際支付的購(gòu)房款。
房屋建成后面積減少，房屋價(jià)款的差額也應(yīng)按實(shí)際支付價(jià)款的單價(jià)退還。
②原、被告及弘盛公司三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》系獨(dú)立的合同，不是本案《商品房買賣合同》的從合同或者附件，弘盛公司不是本案的當(dāng)事人，未對(duì)原、被告雙方的主張?zhí)岢龃疝q或抗辯，無(wú)法確認(rèn)弘盛公司是否將租金足額交付了本案被告;即使弘盛公司足額將租金支付給了本案被告，弘盛公司也是按照約定面積支付的租金，現(xiàn)實(shí)際面積減少導(dǎo)致租金多付，亦應(yīng)由本案被告直接退還弘盛公司，而不應(yīng)當(dāng)退還原告，《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定的單價(jià)10500元/平方米包含了租金，不能作為本案被告向原告退還房屋面積誤差款的依據(jù)。
因此，案涉房屋誤差款的單價(jià)應(yīng)按雙方《商品房買賣合同》約定的7350元/平方米計(jì)算，被告需返還的面積誤差款應(yīng)為34912.50元（4.75平方米×7350元/平方米）。
被告訴訟前已退還的10000元，應(yīng)予據(jù)實(shí)核減。
2、關(guān)于房屋面積誤差款及超收稅費(fèi)款的利息問(wèn)題。
原、被告在《商品房買賣合同》中約定:商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，買受人不退房，按照產(chǎn)權(quán)面積據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。
本案中，被告于2013年11月15日為原告辦理了《房屋所有權(quán)證》，就應(yīng)當(dāng)知道出賣給原告的房屋存在面積誤差，應(yīng)于次日即2013年11月16日就將多收取的款項(xiàng)返還給原告。
被告至今怠于履行返還義務(wù)，應(yīng)從2013年11月16日起向原告支付利息。
因原告支付的購(gòu)房款中有部分資金來(lái)源于銀行貸款，利率已在中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率基礎(chǔ)上上浮10%，故原告主張上述款項(xiàng)由被告按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息，合理合法，本院予以采納。
3、關(guān)于逾期辦證違約金的數(shù)額問(wèn)題。
原、被告在《商品房買賣合同》中約定:因出賣人的責(zé)任造成買受人在商品房交付后90日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。
本案庭審中，被告承認(rèn)逾期為原告辦證已構(gòu)成違約的事實(shí)，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，計(jì)算逾期辦證違約金只能依照《商品房買賣合同》的約定計(jì)算，而不能以《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》為依據(jù)。
因此，案涉《商品房買賣合同》約定的”出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金”中的”已付房?jī)r(jià)款”，應(yīng)當(dāng)是指原告按照《商品房買賣合同》約定已交納的346920元購(gòu)房款，而不是《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》上載明的495600元。
因此，被告因逾期辦證應(yīng)向原告支付的違約金為3469.20元（346920元×1%）。
綜上所述，原告所提訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院予以支持；但其訴請(qǐng)的數(shù)額中含有不合理部分，應(yīng)予據(jù)實(shí)調(diào)整。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條 ?、第十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告韓慶菊返還房屋面積誤差款24912.50元，并支付利息（自2013年11月16日起，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率上浮10%標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至本判決確定的給付之日止）。
二、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告韓慶菊返還超收的稅費(fèi)款1900.94元，并支付利息（自2013年11月16日起，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率上浮10%標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至本判決確定的給付之日止）。
三、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告韓慶菊支付逾期辦證違約金3469.20元。
四、駁回原告韓慶菊的其他訴訟請(qǐng)求
如果未按照本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取582元，由被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)376元，原告韓慶菊負(fù)擔(dān)206元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承認(rèn)原告在本案中所主張的事實(shí)，故對(duì)原告主張的事實(shí)予以確認(rèn)。
對(duì)于原、被告在本案中存有爭(zhēng)議的問(wèn)題，本院分別評(píng)判如下:
1、關(guān)于房屋面積誤差款的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。
原告主張面積誤差款應(yīng)按《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定的10500元/平方米單價(jià)計(jì)算的訴訟理由不能成立，本院不予采納。
理由是:①原、被告雙方在《商品房買賣合同》中約定，商品房單價(jià)為7350元/平方米，原告亦是按該單價(jià)向被告實(shí)際支付的購(gòu)房款。
房屋建成后面積減少，房屋價(jià)款的差額也應(yīng)按實(shí)際支付價(jià)款的單價(jià)退還。
②原、被告及弘盛公司三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》系獨(dú)立的合同，不是本案《商品房買賣合同》的從合同或者附件，弘盛公司不是本案的當(dāng)事人，未對(duì)原、被告雙方的主張?zhí)岢龃疝q或抗辯，無(wú)法確認(rèn)弘盛公司是否將租金足額交付了本案被告;即使弘盛公司足額將租金支付給了本案被告，弘盛公司也是按照約定面積支付的租金，現(xiàn)實(shí)際面積減少導(dǎo)致租金多付，亦應(yīng)由本案被告直接退還弘盛公司，而不應(yīng)當(dāng)退還原告，《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定的單價(jià)10500元/平方米包含了租金，不能作為本案被告向原告退還房屋面積誤差款的依據(jù)。
因此，案涉房屋誤差款的單價(jià)應(yīng)按雙方《商品房買賣合同》約定的7350元/平方米計(jì)算，被告需返還的面積誤差款應(yīng)為34912.50元（4.75平方米×7350元/平方米）。
被告訴訟前已退還的10000元，應(yīng)予據(jù)實(shí)核減。
2、關(guān)于房屋面積誤差款及超收稅費(fèi)款的利息問(wèn)題。
原、被告在《商品房買賣合同》中約定:商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，買受人不退房，按照產(chǎn)權(quán)面積據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。
本案中，被告于2013年11月15日為原告辦理了《房屋所有權(quán)證》，就應(yīng)當(dāng)知道出賣給原告的房屋存在面積誤差，應(yīng)于次日即2013年11月16日就將多收取的款項(xiàng)返還給原告。
被告至今怠于履行返還義務(wù)，應(yīng)從2013年11月16日起向原告支付利息。
因原告支付的購(gòu)房款中有部分資金來(lái)源于銀行貸款，利率已在中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率基礎(chǔ)上上浮10%，故原告主張上述款項(xiàng)由被告按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息，合理合法，本院予以采納。
3、關(guān)于逾期辦證違約金的數(shù)額問(wèn)題。
原、被告在《商品房買賣合同》中約定:因出賣人的責(zé)任造成買受人在商品房交付后90日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。
本案庭審中，被告承認(rèn)逾期為原告辦證已構(gòu)成違約的事實(shí)，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，計(jì)算逾期辦證違約金只能依照《商品房買賣合同》的約定計(jì)算，而不能以《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》為依據(jù)。
因此，案涉《商品房買賣合同》約定的”出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金”中的”已付房?jī)r(jià)款”，應(yīng)當(dāng)是指原告按照《商品房買賣合同》約定已交納的346920元購(gòu)房款，而不是《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》上載明的495600元。
因此，被告因逾期辦證應(yīng)向原告支付的違約金為3469.20元（346920元×1%）。
綜上所述，原告所提訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院予以支持；但其訴請(qǐng)的數(shù)額中含有不合理部分，應(yīng)予據(jù)實(shí)調(diào)整。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條 ?、第十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告韓慶菊返還房屋面積誤差款24912.50元，并支付利息（自2013年11月16日起，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率上浮10%標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至本判決確定的給付之日止）。
二、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告韓慶菊返還超收的稅費(fèi)款1900.94元，并支付利息（自2013年11月16日起，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率上浮10%標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至本判決確定的給付之日止）。
三、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告韓慶菊支付逾期辦證違約金3469.20元。
四、駁回原告韓慶菊的其他訴訟請(qǐng)求
如果未按照本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取582元，由被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)376元，原告韓慶菊負(fù)擔(dān)206元。

審判長(zhǎng)：方向明

書記員：呂鳳銀