原告(反訴被告)：韓某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,。
　　委托訴訟代理人：廖曉紅，北京煒衡(上海)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：周婷，北京煒衡(上海)律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：唐某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市徐匯區(qū)。
　　委托訴訟代理人：梁成雙，上海申京律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：何亞軍，上海申京律師事務所律師。
　　原告韓某與被告唐某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年1月18日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖?。訴訟中，被告向本院提出反訴，本院受理后依法與本訴合并審理，并于2019年3月8日、5月8日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)的委托訴訟代理人廖小紅，被告(反訴原告)唐某某及其委托訴訟代理人梁成雙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　韓某向本院提出本訴訴訟請求：1、判令原、被告雙方就上海市閔行區(qū)古美西路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2019年3月8日解除；2、判令唐某某向韓某支付逾期付款賠償金人民幣(以下幣種同)6,850元(以應付款137萬元為基數(shù)，以日萬分之五為標準，自2018年11月1日起計算至2018年11月10日止)；3、判令唐某某按總房價355萬元之20%的標準向韓某支付違約金71萬元。
　　本訴的事實與理由：原、被告經(jīng)上海太平洋房屋服務有限公司居間介紹,就系爭房屋買賣事宜達成一致協(xié)議,原告作為出售人將系爭房屋以355萬的價格出售給被告,并對付款時間、付款方式、交房時間等均作出明確約定。簽約后，被告支付了10萬元房款，并應于2018年10月30日前支付第二筆房款。但被告無故拒絕支付。原告遂書面催告被告須于2018年11月15日前支付第二筆房款，未果。2018年11月10日,被告書面通知原告要求解除雙方的房屋買賣合同。原告認為，被告的行為有違誠信，已構(gòu)成違約，損害了原告的合法權(quán)益。遂涉訟。
　　唐某某針對本訴辯稱，對雙方的房屋買賣合同關(guān)系無異議；系爭房屋交易總價為355萬元，雙方的房屋買賣合同明確約定系爭房屋不存在租賃，但實際上韓某在雙方簽訂房屋買賣合同之前已將系爭房屋對外出租；且韓某未按補充協(xié)議的約定辦理委托公證手續(xù)，故唐某某于2018年11月10日發(fā)函要求解除合同，唐某某認為，系因韓某在交易過程中存在欺詐和違約行為，導致雙方合同未繼續(xù)履行。
　　另，唐某某向本院提出反訴請求：1、判令原、被告于2018年8月11日就系爭房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2018年11月10日解除；2、判令韓某返還唐某某購房款10萬元；3、判令韓某向唐某某支付賠償金400元(計算方式：以已付房款10萬元為基數(shù)，以日萬分之五為標準，自2018年11月3日起計算至2018年11月10日止共計8天)；4、判令韓某按總房價355萬元之20%的標準支付唐某某違約金71萬；5、判令韓某賠償唐某某中介費損失35,500元。
　　反訴的事實及理由：2018年6月2日，原、被告就系爭房屋買賣事宜簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定：房屋價款為320萬元，裝修補償款35萬元，總價355萬元；簽約當日支付10萬元，2018年10月30日前支付首付款102萬元，剩余的206萬元采用銀行貸款方式支付，辦理房屋交接手續(xù)當日支付2萬元。上述合同簽訂后，唐某某即向韓某支付了10萬元房款。因簽約時系爭房屋系韓某與案外人雷曉敏共有，故原、被告又簽訂《補充協(xié)議》，約定：雷曉敏于2018年6月30日前簽訂買賣合同或辦妥售房公證委托；但直至2018年6月30日，雷曉敏未簽訂買賣合同，亦未辦理售房公證委托。2018年8月11日(合同落款日期為2018年7月7日，實際簽約日期為2018年8月11日)原、被告雙方簽訂網(wǎng)簽版《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，該合同附件五約定，系爭房屋無租賃。2018年7月中旬，唐某某發(fā)現(xiàn)系爭房屋內(nèi)有承租人居住，遂與該承租人溝通，其稱已與韓某簽訂了租賃合同。唐某某遂聯(lián)系韓某，韓某承諾會盡快安排承租人搬出，不影響房屋的交付。2018年10月30日，唐某某主動與韓某溝通首付款事宜，并詢問承租人何時搬出，韓某則主動將首付款時間延至2018年11月2日，并將承租人搬出系爭房屋時間延至2018年11月底。但原、被告雙方原約定的交房時間為2018年10月底，嗣后雙方又約定支付首付款及交房時間均為2018年11月2日，但唐某某于2018年11月2日至中介處打算支付首付款，因韓某未交付系爭房屋的鑰匙，故唐某某亦未支付首付款。唐某某認為，案外人雷曉敏未按約及時簽訂房屋買賣合同或辦理售房公證委托已構(gòu)成違約；韓某未將系爭房屋的出租狀況如實告知唐某某，構(gòu)成欺詐。基于以上理由，唐某某提出上述反訴訴訟請求。
　　韓某針對反訴辯稱，唐某某逾期付款，經(jīng)催告仍拒絕付款，在無法定解除事由和約定解除事由的情況下，唐某某單方要求解除合同已構(gòu)成違約；雙方在2018年8月11日簽訂網(wǎng)簽合同及補償協(xié)議，上述合同對付款時間、過戶時間、交房時間等均有明確約定；合同附件三約定，唐某某應在2018年10月30日前支付102萬，2018年12月31日前辦理過戶手續(xù)，補充條款一第四條約定韓某在收到貸款后三個工作日內(nèi)交房。唐某某稱支付102萬房款的同時韓某需向其交房，無合同依據(jù)；唐某某稱其在2018年7月中旬知道系爭房屋出租，并與原告溝通該節(jié)事實，但雙方的網(wǎng)簽合同簽訂于2018年8月11日，即唐某某明知系爭房屋出租仍愿意購買系爭房屋并支付房款、簽訂合同，雖然補充條款關(guān)于房屋狀態(tài)是否租賃寫的是無，但唐某某實際上是明知系爭房屋出租的，韓某不存在欺詐；簽約后，唐某某未按約付款，即構(gòu)成違約；系爭房屋產(chǎn)權(quán)于2018年6月28日變更登記至韓某一人名下，故韓某不存在違約。
　　本院經(jīng)審理認定如下事實：韓某、案外人雷某為系爭房屋原產(chǎn)權(quán)人。2016年6月2日，韓某、雷某（出賣人、甲方)與唐某某(買受人、乙方)就系爭房屋買賣事宜簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定：系爭房屋轉(zhuǎn)讓價為320萬元；附件三付款方式約定，乙方于簽約當日，支付甲方房款10萬元、于2018年10月30日前支付房款102萬元，乙方以貸款形式向甲方支付房款206萬元，該款項由貸款銀行轉(zhuǎn)入甲方賬戶，乙方于甲乙雙方辦理房屋交接手續(xù)當日，支付甲方房款2萬元；補充條款(一)第3條約定，甲方于收到乙方貸款款項3個工作日內(nèi)，將該房地產(chǎn)交付乙方，交付標志為甲方將該房地產(chǎn)鑰匙交付乙方，并對物業(yè)管理費等費用進行結(jié)算。同日，韓某、雷某(出賣人、甲方)與唐某某(買受人、乙方)簽訂《補充協(xié)議》，協(xié)議約定：乙方同意就現(xiàn)有裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施及附屬設(shè)施、設(shè)備另行補償甲方35萬元，支付方式：乙方于甲乙雙方至房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)時支付甲方；本協(xié)議為買賣合同的有效組成部分。
　　2018年6月2日，唐某某向韓某付款5元；2018年6月3日，唐某某向韓某付款5萬元。
　　2018年6月28日，系爭房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至韓某一人名下。韓某(賣售人、甲方)與唐某某(賣售人、乙方)于2018年8月11日(落款日期為2018年7月7日)就系爭房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號：XXXXXXX)，合同約定：第二條系爭房屋總價為320萬元；第六條甲、乙雙方確認，在2018年12月31日前，向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；第九條乙方未按合同付款協(xié)議約定期限付款的，應當向甲方支付賠償金，賠償金按乙方逾期未付款日萬分之五計算，賠償金自本合同應付款期限之第二日起計算至實際付款之日止；逾期超過15日乙方仍未完全履行付款義務的，甲方有權(quán)單方解除合同，甲方單方解除合同的，應當書面通知乙方，并有權(quán)要求乙方承擔違約責任，乙方承擔違約責任除了應支付自本合同應付款期限第二日起至甲方發(fā)出解除通知之日止的賠償金外，還應按照房屋總價的20%支付違約金，乙方承擔違約責任的，甲方可以從乙方已付款項中扣除相當于全部違約款項的價款，余款返還乙方，已付款不足支付的，乙方應在接到書面通知之日起5日內(nèi)向甲方支付；第十條甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給乙方,應當向乙方支付賠償金,賠償金按乙方已付款日萬分之五計算,賠償金自本合同約定應當交付之日起至實際交付之日止，逾期超過15日后甲方仍未交付房地產(chǎn)的,乙方有權(quán)單方解除合同；乙方單方解除合同的,應當書面通知甲方,并有權(quán)要求甲方承擔違約責任，甲方承擔違約責任除應支付自本合同應交付期限之第2日起計算至乙方發(fā)出書面解約通知之日止的賠償金外,還應按照房屋總價的20%支付違約金；補充條款(一)第1條簽訂本合同當日,《上海市不動產(chǎn)登記簿》顯示該房屋存在抵押信息,抵押權(quán)人為中國農(nóng)業(yè)銀行上海市長寧支行,債權(quán)數(shù)額為14萬元,登記證明號：閔XXXXXXXXXX,甲方應于2018年10月1日前與抵押權(quán)人申請預約還貸,并將抵押權(quán)人確定的還貸日期通知乙方,甲、乙雙方應于確定的還貸日期同時前往抵押權(quán)人處辦理還款手續(xù),乙方將還貸款項直接轉(zhuǎn)入抵押權(quán)人指定的甲方還款賬戶,若乙方還貸款項不足歸還甲方貸款的,甲方應于還款當日自行補足不足部分至還款賬戶。如甲方提前歸還貸款,需要支付違約金,則該違約金由甲方自行承擔。甲方應于辦妥還款手續(xù)后10個工作日內(nèi)辦理抵押登記注銷手續(xù)；補充條款(一)第4條甲方于收到乙方貸款款項后3個工作日內(nèi),將該房地產(chǎn)交付乙方,交付標志為甲方將該房地產(chǎn)的鑰匙交付乙方,并對物業(yè)管理費、水、電、煤氣(若有)、電話(若有)、有線電視(若有)等費用；附件三付款協(xié)議約定，乙方于簽約當日,支付甲方房款人民幣10萬元；乙方于2018年10月30日前支付甲方房款人民幣102萬元；乙方以購房貸款的形式支付甲方房款人民幣206萬元,該筆款項由貸款銀行直接轉(zhuǎn)入甲方賬戶；乙方于甲乙雙方辦妥該房屋交接手續(xù)當日,支付甲方房款2萬元。附件五租賃情況載明“無”，抵押情況“無”。同日，韓某(出賣人、甲方)與唐某某(買受人、乙方)簽訂《補充協(xié)議》，協(xié)議約定：乙方同意就現(xiàn)有裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施及附屬設(shè)施、設(shè)備另行補償甲方35萬元，支付方式：乙方于甲乙雙方至房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)之前支付甲方；本協(xié)議為買賣合同的有效組成部分。
　　原、被告均認可落款日期為2018年7月7日的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補充協(xié)議》的實際簽署日期為2018年8月11日。原、被告雙方對系爭房屋交易總價為355萬亦無異議。
　　2018年6月29日，韓某將系爭房屋出租給案外人，租賃期限自2018年7月1日起至2018年11月30日止。
　　2018年7月7日，原、被告互加微信。2018年7月13日，唐某某在微信中詢問韓某系爭房屋現(xiàn)況；2018年7月18日，韓某微信告知唐某某：“這周我找了幾次劉敏，她說現(xiàn)在服務歸凌月亮管，她就把催租戶的事轉(zhuǎn)給凌月亮了，他們現(xiàn)在互相推……我已經(jīng)打過三次太平洋的投訴電話了”。2018年10月22日，韓某微信詢問唐某某：“您這周末時間方便嗎？咱們辦一下首付手續(xù)，因為30號周中，我可能不方便過去”。唐某某：“我這里的買家因為說好月底給我首付，我要問一下他們具體幾號才能答復你”。2018年10月30日，韓某：“我已經(jīng)訂好周四晚上的車票，預計周五到……，不知道是否需要中介參與……”，唐某某：“應該需要中介參與的。雙方需要簽字的”，“另外，你的房客什么時候能搬走呢？”韓某：“11月底”，唐某某：“這個月底不能搬走嗎？”
　　2018年11月5日，韓某向唐某某發(fā)送《催款函》，要求其于2018年11月15日前支付房款137萬元。
　　2018年11月9日，唐某某通過微信向韓某發(fā)送通知，通知載明：因韓某隱瞞系爭房屋存在租賃的事實及其他違約行為，導致無法繼續(xù)交易，唐某某無需向韓某支付任何款項，雙方的房屋買賣合同即日起解除，韓某需在收到通知之日起三日內(nèi)返還唐某某房款10萬元。
　　以上事實，由原告(反訴被告)韓某提交的2018年6月2日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補充協(xié)議》、2018年8月11日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補償協(xié)議》、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、催款函、唐某某發(fā)送給韓某的解除通知、微信聊天截屏，唐某某提交的租賃合同、收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、微信聊天截屏以及原、被告的當庭陳述予以佐證。被告(反訴原告)提交的傭金收據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。
　　本院認為，原、被告之間簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補償協(xié)議》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，雙方均應按約履行。根據(jù)合同約定，唐某某應于2018年10月30日前向韓某支付房款102萬元，唐某某未按約支付房款，且經(jīng)韓某催告后仍未支付，且單方要求解除合同，顯屬違約。韓某有權(quán)按約行使合同解除權(quán)，現(xiàn)韓某以2019年3月8日，即本案首次開庭之日作為合同解除日，并無不妥。至于韓某主張的逾期付款賠償金，本院認為，韓某主張的計算標準和計算期間，符合雙方的合同約定，但應以唐某某2018年10月30日前應付未付的102萬元為計算基數(shù)。因唐某某的違約行為導致合同解除，唐某某應按約承擔相應的違約責任。但根據(jù)本案的案情及韓某的實際損失情況，本院酌情將違約金調(diào)整為35萬元。對于唐某某已支付的10萬元房款，原、被告雙方均同意如唐某某應承擔相應的違約責任，該10萬元可用于抵扣違約金相應的金額，故本院亦予以照準。唐某某辯稱，韓某將系爭房屋出租給案外人，唐某某并不知情，故韓某存在欺詐行為；且案外人雷曉敏未按約辦理委托公證手續(xù)亦屬于原告違約。對此，本院認為，雖然雙方在房屋買賣合同中約定系爭房屋無租賃，但唐某某自認其于2018年7月中旬得知系爭租賃房屋對外出租，而雙方的房屋買賣合同簽訂于2018年8月11日，表明唐某某在簽約時是知曉并認可系爭房屋存在租賃；且合同簽訂后，唐某某未對租賃狀態(tài)提出異議，只是詢問租客何時搬走；且韓某就系爭房屋對外出租的租期為2018年7月1日起至2018年11月30日，根據(jù)雙方合同中關(guān)于房屋交接的約定，系爭房屋的租賃情況并不影響雙方合同的履行，故系爭房屋出租的事實，并不導致韓某違約。韓某在2018年6月28日即將系爭房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至其一個人名下，之后雙方才簽訂網(wǎng)簽合同，雙方合同履行不存在障礙，韓某不存在違約行為，故本院對唐某某的上述辯稱不予采信。唐某某還辯稱，雖然雙方合同約定的交房時間為韓某收到唐某某貸款款項后3個工作日內(nèi),但嗣后雙方將交房時間變更為支付首付款之日，即2018年10月30日，因韓某未按約交房，唐某某才未支付首付款。本院認為，原、被告之間的合同對交房時間有明確約定，唐某某未提供相應的證據(jù)證明雙方對交房時間的約定進行過變更，對此，唐某某應承擔舉證不能的不利后果。因韓某不存在違約行為，故唐某某的反訴訴訟請求均無事實和法律依據(jù)。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)韓某與被告(反訴原告)唐某某于2018年8月11日就上海市閔行區(qū)古美西路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號：XXXXXXX)于2019年3月8日解除；
　　二、被告(反訴原告)唐某某于本判決生效之日起支付原告(反訴被告)韓某遲延付款賠償金人民幣5,100元；
　　三、被告(反訴原告)唐某某于本判決生效之日起支付原告(反訴被告)韓某違約金人民幣35萬元；
　　四、被告(反訴原告)唐某某已付房款10萬元可直接抵扣其上述應付款項相應的金額；
　　五、駁回原告(反訴被告)韓某其余訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)唐某某的全部反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費減半收取計人民幣5,484.25元，由原告(反訴被告)韓某負擔人民幣1,984.25元，被告(反訴原告)唐某某負擔人民幣3,500元。反訴案件受理費減半收取計人民幣6,130元，由被告(反訴原告)唐某某負擔。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：沈旺迪

書記員：羅香琴