原告(反訴被告)：韓某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,。
　　委托訴訟代理人：廖曉紅，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：周婷，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：唐某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市徐匯區(qū)。
　　委托訴訟代理人：梁成雙，上海申京律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：何亞軍，上海申京律師事務(wù)所律師。
　　原告韓某與被告唐某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年1月18日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖怼ＴV訟中，被告向本院提出反訴，本院受理后依法與本訴合并審理，并于2019年3月8日、5月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)的委托訴訟代理人廖小紅，被告(反訴原告)唐某某及其委托訴訟代理人梁成雙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　韓某向本院提出本訴訴訟請(qǐng)求：1、判令原、被告雙方就上海市閔行區(qū)古美西路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2019年3月8日解除；2、判令唐某某向韓某支付逾期付款賠償金人民幣(以下幣種同)6,850元(以應(yīng)付款137萬(wàn)元為基數(shù)，以日萬(wàn)分之五為標(biāo)準(zhǔn)，自2018年11月1日起計(jì)算至2018年11月10日止)；3、判令唐某某按總房?jī)r(jià)355萬(wàn)元之20%的標(biāo)準(zhǔn)向韓某支付違約金71萬(wàn)元。
　　本訴的事實(shí)與理由：原、被告經(jīng)上海太平洋房屋服務(wù)有限公司居間介紹,就系爭(zhēng)房屋買賣事宜達(dá)成一致協(xié)議,原告作為出售人將系爭(zhēng)房屋以355萬(wàn)的價(jià)格出售給被告,并對(duì)付款時(shí)間、付款方式、交房時(shí)間等均作出明確約定。簽約后，被告支付了10萬(wàn)元房款，并應(yīng)于2018年10月30日前支付第二筆房款。但被告無(wú)故拒絕支付。原告遂書面催告被告須于2018年11月15日前支付第二筆房款，未果。2018年11月10日,被告書面通知原告要求解除雙方的房屋買賣合同。原告認(rèn)為，被告的行為有違誠(chéng)信，已構(gòu)成違約，損害了原告的合法權(quán)益。遂涉訟。
　　唐某某針對(duì)本訴辯稱，對(duì)雙方的房屋買賣合同關(guān)系無(wú)異議；系爭(zhēng)房屋交易總價(jià)為355萬(wàn)元，雙方的房屋買賣合同明確約定系爭(zhēng)房屋不存在租賃，但實(shí)際上韓某在雙方簽訂房屋買賣合同之前已將系爭(zhēng)房屋對(duì)外出租；且韓某未按補(bǔ)充協(xié)議的約定辦理委托公證手續(xù)，故唐某某于2018年11月10日發(fā)函要求解除合同，唐某某認(rèn)為，系因韓某在交易過(guò)程中存在欺詐和違約行為，導(dǎo)致雙方合同未繼續(xù)履行。
　　另，唐某某向本院提出反訴請(qǐng)求：1、判令原、被告于2018年8月11日就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2018年11月10日解除；2、判令韓某返還唐某某購(gòu)房款10萬(wàn)元；3、判令韓某向唐某某支付賠償金400元(計(jì)算方式：以已付房款10萬(wàn)元為基數(shù)，以日萬(wàn)分之五為標(biāo)準(zhǔn)，自2018年11月3日起計(jì)算至2018年11月10日止共計(jì)8天)；4、判令韓某按總房?jī)r(jià)355萬(wàn)元之20%的標(biāo)準(zhǔn)支付唐某某違約金71萬(wàn)；5、判令韓某賠償唐某某中介費(fèi)損失35,500元。
　　反訴的事實(shí)及理由：2018年6月2日，原、被告就系爭(zhēng)房屋買賣事宜簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定：房屋價(jià)款為320萬(wàn)元，裝修補(bǔ)償款35萬(wàn)元，總價(jià)355萬(wàn)元；簽約當(dāng)日支付10萬(wàn)元，2018年10月30日前支付首付款102萬(wàn)元，剩余的206萬(wàn)元采用銀行貸款方式支付，辦理房屋交接手續(xù)當(dāng)日支付2萬(wàn)元。上述合同簽訂后，唐某某即向韓某支付了10萬(wàn)元房款。因簽約時(shí)系爭(zhēng)房屋系韓某與案外人雷曉敏共有，故原、被告又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：雷曉敏于2018年6月30日前簽訂買賣合同或辦妥售房公證委托；但直至2018年6月30日，雷曉敏未簽訂買賣合同，亦未辦理售房公證委托。2018年8月11日(合同落款日期為2018年7月7日，實(shí)際簽約日期為2018年8月11日)原、被告雙方簽訂網(wǎng)簽版《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，該合同附件五約定，系爭(zhēng)房屋無(wú)租賃。2018年7月中旬，唐某某發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋內(nèi)有承租人居住，遂與該承租人溝通，其稱已與韓某簽訂了租賃合同。唐某某遂聯(lián)系韓某，韓某承諾會(huì)盡快安排承租人搬出，不影響房屋的交付。2018年10月30日，唐某某主動(dòng)與韓某溝通首付款事宜，并詢問(wèn)承租人何時(shí)搬出，韓某則主動(dòng)將首付款時(shí)間延至2018年11月2日，并將承租人搬出系爭(zhēng)房屋時(shí)間延至2018年11月底。但原、被告雙方原約定的交房時(shí)間為2018年10月底，嗣后雙方又約定支付首付款及交房時(shí)間均為2018年11月2日，但唐某某于2018年11月2日至中介處打算支付首付款，因韓某未交付系爭(zhēng)房屋的鑰匙，故唐某某亦未支付首付款。唐某某認(rèn)為，案外人雷曉敏未按約及時(shí)簽訂房屋買賣合同或辦理售房公證委托已構(gòu)成違約；韓某未將系爭(zhēng)房屋的出租狀況如實(shí)告知唐某某，構(gòu)成欺詐?；谝陨侠碛桑颇衬程岢錾鲜龇丛V訴訟請(qǐng)求。
　　韓某針對(duì)反訴辯稱，唐某某逾期付款，經(jīng)催告仍拒絕付款，在無(wú)法定解除事由和約定解除事由的情況下，唐某某單方要求解除合同已構(gòu)成違約；雙方在2018年8月11日簽訂網(wǎng)簽合同及補(bǔ)償協(xié)議，上述合同對(duì)付款時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、交房時(shí)間等均有明確約定；合同附件三約定，唐某某應(yīng)在2018年10月30日前支付102萬(wàn)，2018年12月31日前辦理過(guò)戶手續(xù)，補(bǔ)充條款一第四條約定韓某在收到貸款后三個(gè)工作日內(nèi)交房。唐某某稱支付102萬(wàn)房款的同時(shí)韓某需向其交房，無(wú)合同依據(jù)；唐某某稱其在2018年7月中旬知道系爭(zhēng)房屋出租，并與原告溝通該節(jié)事實(shí)，但雙方的網(wǎng)簽合同簽訂于2018年8月11日，即唐某某明知系爭(zhēng)房屋出租仍愿意購(gòu)買系爭(zhēng)房屋并支付房款、簽訂合同，雖然補(bǔ)充條款關(guān)于房屋狀態(tài)是否租賃寫的是無(wú)，但唐某某實(shí)際上是明知系爭(zhēng)房屋出租的，韓某不存在欺詐；簽約后，唐某某未按約付款，即構(gòu)成違約；系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)于2018年6月28日變更登記至韓某一人名下，故韓某不存在違約。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定如下事實(shí)：韓某、案外人雷某為系爭(zhēng)房屋原產(chǎn)權(quán)人。2016年6月2日，韓某、雷某（出賣人、甲方)與唐某某(買受人、乙方)就系爭(zhēng)房屋買賣事宜簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定：系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為320萬(wàn)元；附件三付款方式約定，乙方于簽約當(dāng)日，支付甲方房款10萬(wàn)元、于2018年10月30日前支付房款102萬(wàn)元，乙方以貸款形式向甲方支付房款206萬(wàn)元，該款項(xiàng)由貸款銀行轉(zhuǎn)入甲方賬戶，乙方于甲乙雙方辦理房屋交接手續(xù)當(dāng)日，支付甲方房款2萬(wàn)元；補(bǔ)充條款(一)第3條約定，甲方于收到乙方貸款款項(xiàng)3個(gè)工作日內(nèi)，將該房地產(chǎn)交付乙方，交付標(biāo)志為甲方將該房地產(chǎn)鑰匙交付乙方，并對(duì)物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算。同日，韓某、雷某(出賣人、甲方)與唐某某(買受人、乙方)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議約定：乙方同意就現(xiàn)有裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施及附屬設(shè)施、設(shè)備另行補(bǔ)償甲方35萬(wàn)元，支付方式：乙方于甲乙雙方至房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)支付甲方；本協(xié)議為買賣合同的有效組成部分。
　　2018年6月2日，唐某某向韓某付款5元；2018年6月3日，唐某某向韓某付款5萬(wàn)元。
　　2018年6月28日，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至韓某一人名下。韓某(賣售人、甲方)與唐某某(賣售人、乙方)于2018年8月11日(落款日期為2018年7月7日)就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號(hào)：XXXXXXX)，合同約定：第二條系爭(zhēng)房屋總價(jià)為320萬(wàn)元；第六條甲、乙雙方確認(rèn)，在2018年12月31日前，向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)；第九條乙方未按合同付款協(xié)議約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付賠償金，賠償金按乙方逾期未付款日萬(wàn)分之五計(jì)算，賠償金自本合同應(yīng)付款期限之第二日起計(jì)算至實(shí)際付款之日止；逾期超過(guò)15日乙方仍未完全履行付款義務(wù)的，甲方有權(quán)單方解除合同，甲方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方，并有權(quán)要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任，乙方承擔(dān)違約責(zé)任除了應(yīng)支付自本合同應(yīng)付款期限第二日起至甲方發(fā)出解除通知之日止的賠償金外，還應(yīng)按照房屋總價(jià)的20%支付違約金，乙方承擔(dān)違約責(zé)任的，甲方可以從乙方已付款項(xiàng)中扣除相當(dāng)于全部違約款項(xiàng)的價(jià)款，余款返還乙方，已付款不足支付的，乙方應(yīng)在接到書面通知之日起5日內(nèi)向甲方支付；第十條甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給乙方,應(yīng)當(dāng)向乙方支付賠償金,賠償金按乙方已付款日萬(wàn)分之五計(jì)算,賠償金自本合同約定應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止，逾期超過(guò)15日后甲方仍未交付房地產(chǎn)的,乙方有權(quán)單方解除合同；乙方單方解除合同的,應(yīng)當(dāng)書面通知甲方,并有權(quán)要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任，甲方承擔(dān)違約責(zé)任除應(yīng)支付自本合同應(yīng)交付期限之第2日起計(jì)算至乙方發(fā)出書面解約通知之日止的賠償金外,還應(yīng)按照房屋總價(jià)的20%支付違約金；補(bǔ)充條款(一)第1條簽訂本合同當(dāng)日,《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》顯示該房屋存在抵押信息,抵押權(quán)人為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行上海市長(zhǎng)寧支行,債權(quán)數(shù)額為14萬(wàn)元,登記證明號(hào)：閔XXXXXXXXXX,甲方應(yīng)于2018年10月1日前與抵押權(quán)人申請(qǐng)預(yù)約還貸,并將抵押權(quán)人確定的還貸日期通知乙方,甲、乙雙方應(yīng)于確定的還貸日期同時(shí)前往抵押權(quán)人處辦理還款手續(xù),乙方將還貸款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入抵押權(quán)人指定的甲方還款賬戶,若乙方還貸款項(xiàng)不足歸還甲方貸款的,甲方應(yīng)于還款當(dāng)日自行補(bǔ)足不足部分至還款賬戶。如甲方提前歸還貸款,需要支付違約金,則該違約金由甲方自行承擔(dān)。甲方應(yīng)于辦妥還款手續(xù)后10個(gè)工作日內(nèi)辦理抵押登記注銷手續(xù)；補(bǔ)充條款(一)第4條甲方于收到乙方貸款款項(xiàng)后3個(gè)工作日內(nèi),將該房地產(chǎn)交付乙方,交付標(biāo)志為甲方將該房地產(chǎn)的鑰匙交付乙方,并對(duì)物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤氣(若有)、電話(若有)、有線電視(若有)等費(fèi)用；附件三付款協(xié)議約定，乙方于簽約當(dāng)日,支付甲方房款人民幣10萬(wàn)元；乙方于2018年10月30日前支付甲方房款人民幣102萬(wàn)元；乙方以購(gòu)房貸款的形式支付甲方房款人民幣206萬(wàn)元,該筆款項(xiàng)由貸款銀行直接轉(zhuǎn)入甲方賬戶；乙方于甲乙雙方辦妥該房屋交接手續(xù)當(dāng)日,支付甲方房款2萬(wàn)元。附件五租賃情況載明“無(wú)”，抵押情況“無(wú)”。同日，韓某(出賣人、甲方)與唐某某(買受人、乙方)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議約定：乙方同意就現(xiàn)有裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施及附屬設(shè)施、設(shè)備另行補(bǔ)償甲方35萬(wàn)元，支付方式：乙方于甲乙雙方至房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)之前支付甲方；本協(xié)議為買賣合同的有效組成部分。
　　原、被告均認(rèn)可落款日期為2018年7月7日的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的實(shí)際簽署日期為2018年8月11日。原、被告雙方對(duì)系爭(zhēng)房屋交易總價(jià)為355萬(wàn)亦無(wú)異議。
　　2018年6月29日，韓某將系爭(zhēng)房屋出租給案外人，租賃期限自2018年7月1日起至2018年11月30日止。
　　2018年7月7日，原、被告互加微信。2018年7月13日，唐某某在微信中詢問(wèn)韓某系爭(zhēng)房屋現(xiàn)況；2018年7月18日，韓某微信告知唐某某：“這周我找了幾次劉敏，她說(shuō)現(xiàn)在服務(wù)歸凌月亮管，她就把催租戶的事轉(zhuǎn)給凌月亮了，他們現(xiàn)在互相推……我已經(jīng)打過(guò)三次太平洋的投訴電話了”。2018年10月22日，韓某微信詢問(wèn)唐某某：“您這周末時(shí)間方便嗎？咱們辦一下首付手續(xù)，因?yàn)?0號(hào)周中，我可能不方便過(guò)去”。唐某某：“我這里的買家因?yàn)檎f(shuō)好月底給我首付，我要問(wèn)一下他們具體幾號(hào)才能答復(fù)你”。2018年10月30日，韓某：“我已經(jīng)訂好周四晚上的車票，預(yù)計(jì)周五到……，不知道是否需要中介參與……”，唐某某：“應(yīng)該需要中介參與的。雙方需要簽字的”，“另外，你的房客什么時(shí)候能搬走呢？”韓某：“11月底”，唐某某：“這個(gè)月底不能搬走嗎？”
　　2018年11月5日，韓某向唐某某發(fā)送《催款函》，要求其于2018年11月15日前支付房款137萬(wàn)元。
　　2018年11月9日，唐某某通過(guò)微信向韓某發(fā)送通知，通知載明：因韓某隱瞞系爭(zhēng)房屋存在租賃的事實(shí)及其他違約行為，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)交易，唐某某無(wú)需向韓某支付任何款項(xiàng)，雙方的房屋買賣合同即日起解除，韓某需在收到通知之日起三日內(nèi)返還唐某某房款10萬(wàn)元。
　　以上事實(shí)，由原告(反訴被告)韓某提交的2018年6月2日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》、2018年8月11日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)償協(xié)議》、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、催款函、唐某某發(fā)送給韓某的解除通知、微信聊天截屏，唐某某提交的租賃合同、收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、微信聊天截屏以及原、被告的當(dāng)庭陳述予以佐證。被告(反訴原告)提交的傭金收據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。
　　本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)償協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。根據(jù)合同約定，唐某某應(yīng)于2018年10月30日前向韓某支付房款102萬(wàn)元，唐某某未按約支付房款，且經(jīng)韓某催告后仍未支付，且單方要求解除合同，顯屬違約。韓某有權(quán)按約行使合同解除權(quán)，現(xiàn)韓某以2019年3月8日，即本案首次開庭之日作為合同解除日，并無(wú)不妥。至于韓某主張的逾期付款賠償金，本院認(rèn)為，韓某主張的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算期間，符合雙方的合同約定，但應(yīng)以唐某某2018年10月30日前應(yīng)付未付的102萬(wàn)元為計(jì)算基數(shù)。因唐某某的違約行為導(dǎo)致合同解除，唐某某應(yīng)按約承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但根據(jù)本案的案情及韓某的實(shí)際損失情況，本院酌情將違約金調(diào)整為35萬(wàn)元。對(duì)于唐某某已支付的10萬(wàn)元房款，原、被告雙方均同意如唐某某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，該10萬(wàn)元可用于抵扣違約金相應(yīng)的金額，故本院亦予以照準(zhǔn)。唐某某辯稱，韓某將系爭(zhēng)房屋出租給案外人，唐某某并不知情，故韓某存在欺詐行為；且案外人雷曉敏未按約辦理委托公證手續(xù)亦屬于原告違約。對(duì)此，本院認(rèn)為，雖然雙方在房屋買賣合同中約定系爭(zhēng)房屋無(wú)租賃，但唐某某自認(rèn)其于2018年7月中旬得知系爭(zhēng)租賃房屋對(duì)外出租，而雙方的房屋買賣合同簽訂于2018年8月11日，表明唐某某在簽約時(shí)是知曉并認(rèn)可系爭(zhēng)房屋存在租賃；且合同簽訂后，唐某某未對(duì)租賃狀態(tài)提出異議，只是詢問(wèn)租客何時(shí)搬走；且韓某就系爭(zhēng)房屋對(duì)外出租的租期為2018年7月1日起至2018年11月30日，根據(jù)雙方合同中關(guān)于房屋交接的約定，系爭(zhēng)房屋的租賃情況并不影響雙方合同的履行，故系爭(zhēng)房屋出租的事實(shí)，并不導(dǎo)致韓某違約。韓某在2018年6月28日即將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至其一個(gè)人名下，之后雙方才簽訂網(wǎng)簽合同，雙方合同履行不存在障礙，韓某不存在違約行為，故本院對(duì)唐某某的上述辯稱不予采信。唐某某還辯稱，雖然雙方合同約定的交房時(shí)間為韓某收到唐某某貸款款項(xiàng)后3個(gè)工作日內(nèi),但嗣后雙方將交房時(shí)間變更為支付首付款之日，即2018年10月30日，因韓某未按約交房，唐某某才未支付首付款。本院認(rèn)為，原、被告之間的合同對(duì)交房時(shí)間有明確約定，唐某某未提供相應(yīng)的證據(jù)證明雙方對(duì)交房時(shí)間的約定進(jìn)行過(guò)變更，對(duì)此，唐某某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。因韓某不存在違約行為，故唐某某的反訴訴訟請(qǐng)求均無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)韓某與被告(反訴原告)唐某某于2018年8月11日就上海市閔行區(qū)古美西路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號(hào)：XXXXXXX)于2019年3月8日解除；
　　二、被告(反訴原告)唐某某于本判決生效之日起支付原告(反訴被告)韓某遲延付款賠償金人民幣5,100元；
　　三、被告(反訴原告)唐某某于本判決生效之日起支付原告(反訴被告)韓某違約金人民幣35萬(wàn)元；
　　四、被告(反訴原告)唐某某已付房款10萬(wàn)元可直接抵扣其上述應(yīng)付款項(xiàng)相應(yīng)的金額；
　　五、駁回原告(反訴被告)韓某其余訴訟請(qǐng)求；
　　六、駁回被告(反訴原告)唐某某的全部反訴訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)人民幣5,484.25元，由原告(反訴被告)韓某負(fù)擔(dān)人民幣1,984.25元，被告(反訴原告)唐某某負(fù)擔(dān)人民幣3,500元。反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)人民幣6,130元，由被告(反訴原告)唐某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：沈旺迪

書記員：羅香琴