原告：靳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王曉鋒(系原告靳某某丈夫)，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：施赟，上海瀛東律師事務所律師。
　　被告：上海達某文化藝術(shù)傳播有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：安克寶，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：宋長貴，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王玉香，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　原告靳某某與被告上海達某文化藝術(shù)傳播有限公司(以下簡稱達某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告靳某某的委托訴訟代理人王曉鋒、施赟，被告達某公司的委托訴訟代理人宋長貴、王玉香到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　靳某某向本院提出訴訟請求：被告支付原告違約金9萬元；被告返還原告已支付的房屋租金及物業(yè)管理費40,480元。事實和理由：2014年11月16日，原、被告簽訂房屋租賃合同，約定被告將位于上海市浦東新區(qū)成山路XXX號一樓商鋪(以下簡稱系爭房屋)租賃給原告用于餐飲經(jīng)營。后原告知悉被告無轉(zhuǎn)租權(quán)，致使原告無法取得營業(yè)證照，租賃目的無法實現(xiàn)。原、被告曾就房屋租賃合同糾紛提起訴訟，上海市浦東新區(qū)人民法院于2018年4月9日判令合同解除，但就違約責任及損害賠償未處理。依生效判決認定，合同解除的違約責任在于被告。根據(jù)合同約定，被告應當承擔當年度六個月租金的違約金即9萬元。生效判決已處理的租金按原合同價款的47%調(diào)整，因此，原告已付被告的租金及物業(yè)費77,400元中的52%即40,480元應由被告返還原告。
　　達某公司辯稱，不同意原告的訴請，在前案訴訟中，法院已充分考慮涉案租賃合同解除各方的責任，故對原告應支付被告的房屋租金酌情予以扣減。原、被告的租賃合同合法有效，在合同正常履行期間，原告應當按照約定正常支付租金，原告訴請對已付的租金及物業(yè)費再行扣減缺乏依據(jù)。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2015年12月3日，原告曾就系爭房屋以房屋租賃合同糾紛對被告提起訴訟，案號(2015)浦民一(民)初字第45024號，本院于2017年4月11日作出民事判決后，原告靳某某提起上訴。2017年8月8日，上海市第一中級人民法院作出民事裁定，撤銷(2015)浦民一(民)初字第45024號民事判決，發(fā)回本院重審。本院于2017年10月11日受理，案號(2017)滬0115民初80002號，該案中，原告靳某某訴請：1、判令撤銷原、被告之間的《租賃合同》；2、判令被告返還原告已支付的房屋租金77,400元(其中包含物業(yè)管理費2,400元)、裝修補償款6萬元、保證金3萬元，共計167,400元；3、判令被告賠償經(jīng)濟損失323,229.86元(包括裝修施工費114,000元、裝修材料損失費59,920元、垃圾處理費3,168元、水電費5,701.34元、辦理營業(yè)執(zhí)照費14,000元、測繪費50元、員工租房費用35,900元、員工工資90,490.52元)。被告達某公司提起反訴請求1、判令原告與被告的《租賃合同》解除；2、判令原告向被告支付2015年6月22日至2016年11月2日拖欠的房屋租金245,000元及物業(yè)管理費6,533元，共計251,533元；3、判令原告向被告支付違約金3萬元。
　　(2017)滬0115民初80002號案件查明：系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記于案外人上海錦繡華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下。2014年11月16日，原告作為承租方(乙方)、被告作為出租方(甲方)簽署《租賃合同》一份，約定甲方將系爭房屋出租給乙方，出租面積112.35平方米；乙方經(jīng)營范圍為餐飲，品牌名稱為西安印象；租賃期自2014年11月22日起至2020年9月30日止；租金自租賃期第一日起算，2014年11月22日至2014年12月21日作為被告給予原告的裝修免租期，免租期結(jié)束后，三個月為一個計租期，租金每三個月支付一次，原告應于每個計租期的首月十日前向被告付清該計租期租金。其中2014年11月22日至2016年11月21日月租金15,000元。該商鋪物業(yè)管理費每月為400元整，該費用每三個月支付一次，由原告在繳納租金的同時一并支付給被告。合同第五條第1款約定，經(jīng)雙方協(xié)商決定，乙方同意一次性向甲方支付人民幣60,000元作為給甲方的裝修補償款……原甲方在商鋪內(nèi)的裝修、設(shè)施等歸乙方所有，租賃關(guān)系終止、解除時，乙方有權(quán)將相關(guān)裝修、設(shè)施拆除。第2款約定，乙方向甲方首次付款的同時，應向甲方支付該商鋪租賃保證金，保證金金額為首年度兩個月租金……；租賃關(guān)系終止、解除時，甲方收取的保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的租金及各項費用外，剩余部分無息歸還給乙方，如有不足，乙方應在七日內(nèi)補足差額。合同第十條約定了甲乙雙方有權(quán)解除合同的條件，并約定，租賃期間如發(fā)生本條所述違約行為的，除按本合同約定承擔違約責任外，違約方還應向守約方支付違約金，違約金按當年度兩個月租金水平設(shè)定；屬嚴重違約行為的，違約金按當年度六個月租金水平設(shè)定，違約金不足以抵付守約方損失的，違約方還應支付損失與違約金的差額部分。合同第十一條第4款約定，本合同存續(xù)期間，乙方享有一樓地下室(面積約100平米)的免費使用權(quán)，并且是唯一享有此權(quán)利的租戶；現(xiàn)地下室所存放物品需于2015年8月底前全部搬出，如逾期未能全部搬出，乙方有權(quán)向甲方收取地下室3,000元/月的占用費；在此期間，任何非乙方的物品只能搬出、不能搬進。合同第十一條第5款約定，乙方承諾自工商營業(yè)執(zhí)照等行政審批手續(xù)辦理完畢十日內(nèi)向甲方出示并提供復印件，因經(jīng)營餐飲業(yè)需經(jīng)過消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門的檢查合格，取得相應許可證后方能辦理營業(yè)執(zhí)照，如若出現(xiàn)不能通過上述檢查、無法辦理營業(yè)執(zhí)照的情形，甲乙雙方應就本合同進行無責任解約。合同簽訂后，被告向原告交付了房屋，原告支付了裝修補償款6萬元、保證金3萬元，并在系爭房屋內(nèi)開展了經(jīng)營活動。2015年6月，原告取得在系爭房屋經(jīng)營“上海市浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)圣軒小吃店項目”環(huán)境影響的審批。2015年7月或8月始，系爭房屋周圍開始加設(shè)圍墻，修建地鐵。2015年9月9日，原告向被告發(fā)送律師函，表示“根據(jù)委托人向本律師提供的證據(jù)材料及相關(guān)陳述證明”“在委托人與貴司簽訂租賃協(xié)議前，貴司向委托人提交了貴司與上海永隆商業(yè)投資發(fā)展有限公司的租賃合同，該合同第十條第二款第(五)項表明貴司可以將承租的商鋪分割出租，或部分與他人簽訂經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議?；谠摋l款，委托人相信貴司有商鋪的轉(zhuǎn)租權(quán)”，“委托人發(fā)現(xiàn)上述事實后，第一時間與貴司溝通，貴司承諾在三個月內(nèi)妥善解決，取得商鋪產(chǎn)權(quán)人上海永隆商業(yè)投資發(fā)展有限公司的書面轉(zhuǎn)租許可。然而，三個月的期限已過，貴司仍未取得相關(guān)轉(zhuǎn)租許可”，要求“促請貴司在七日內(nèi)取得上海永隆商業(yè)投資發(fā)展有限公司的轉(zhuǎn)租許可”。2015年9月12日，被告委托律師回函，表示：第一，租賃合同合法有效，不因永隆公司(即上海永隆商業(yè)投資發(fā)展有限公司)是否限制轉(zhuǎn)租而影響該租賃合同的效力；第二，原告對被告與永隆公司簽訂的租賃合同中有限制轉(zhuǎn)租的條款也是明知的；第三，出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。原告不會因為轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意受到影響；第四，房屋在使用上未受到任何限制，經(jīng)營上未受到任何影響。要求原告支付欠付房租。2015年12月3日，原告以(2015)浦民一(民)初字第45024號案件起訴被告，提出要求撤銷原、被告簽訂的《租賃合同》、返還租金等訴請。2016年1月3日，原告在系爭房屋內(nèi)停止營業(yè)。2016年3月，原告向被告書面表示要求返還房屋，被告回復以法院訴訟結(jié)果為準，未表示同意接收。2016年8月9日，雙方協(xié)商原告在系爭房屋中裝修殘值過程中，被告要求原告盡早返還房屋，原告表示拒絕。2016年10月23日，原、被告在該案審理過程中一致確認，原告承租系爭房屋后對系爭房屋進行了裝修，具體項目為吊頂、墻面、地磚、工作臺、管道、排風、污水處理、上柜、窗框、門、裝飾磚瓦、傳菜門、地下通道門、燈帶、招牌、桌子、價格牌、污水處理池，全部價值按返還之日折舊后確認為75,000元。2016年11月2日，原告自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還被告。(2017)滬0115民初80002號案件審理中，原、被告雙方一致確認，原告的租金及物業(yè)費支付至2015年6月21日。被告認為，雙方已對租賃合同協(xié)議解除，已履行不能，故增加訴請，要求解除合同，并自愿返還原告已付的6萬元裝修補償款中的4萬元和退還保證金3萬元；原告則認為合同應予撤銷，如法院認為合同解除，也是法定解除或基于對方違約解除。經(jīng)本院釋明，原告堅持主張撤銷合同，但表示，如法院判決合同解除，同意被告在本案中返還裝修補償款4萬元及保證金3萬元，不再另案訴訟，對訴請二及訴請三的其他損失，其另案訴訟。2018年4月9日，本院作出一審判決，判決書載明，在原、被告租賃關(guān)系履行期間，永隆公司與被告之租賃合同亦未因被告將房屋轉(zhuǎn)租給原告而解除，且永隆公司亦未妨礙原告正常使用房屋，故原告主張被告欺詐之依據(jù)并不充分；而原告主張被告欺詐的理由之二為被告隱瞞修建地鐵，因修建地鐵發(fā)生于原、被告履行合同期間，系政府行為，原告亦無證據(jù)證明在雙方簽訂合同之時被告對此明知且惡意隱瞞，故其該主張本院亦不予采信。對原告主張被告欺詐而撤銷合同之訴請，本院不予支持。雙方合同履行障礙主要系原告未能辦出營業(yè)執(zhí)照造成，而被告作為出租人，應向原告提供其享有房屋出租權(quán)利的合法憑證，現(xiàn)被告主張其簽訂合同時已告知原告房屋轉(zhuǎn)租受限情況，原告予以否認，被告亦未提供相應證據(jù)證明，由被告承擔舉證不能的后果，故被告未能協(xié)助原告提供房屋轉(zhuǎn)租證明，導致合同履行障礙，系被告之責，應由其承擔相應的違約責任，原告逾期付款系合理抗辯，并不構(gòu)成違約，故被告并無違約解除權(quán)。但雙方在原審案件審理過程中已對房屋返還作了相應處理，合同繼續(xù)履行已無必要，故本院準許本案合同解除，但被告訴請的違約金本院不予支持。原、被告在本案中一致同意被告返還原收取的裝修補償款中的4萬元及保證金3萬元，本院予以準許。鑒于原告堅持要求撤銷合同，而合同撤銷之法律后果與合同解除之法律后果并不相同，原告可基于合同解除情形下可行使違約金請求權(quán)等訴訟權(quán)利，現(xiàn)經(jīng)本院釋明，原告表示對訴請二及訴請三的其他損失另案訴訟，故本案中對原告作為撤銷合同后果而主張的其余訴請不予支持，原告可基于合同解除之后果而另案主張權(quán)利。至于被告反訴要求原告支付的租金及物業(yè)費，根據(jù)《租賃合同》第十一條第4款的約定，被告應當在2015年8月底之前搬離地下室的物品，否則應當按3,000元每月的標準向原告支付占用費，現(xiàn)被告一直未將地下室的物品搬出，因此從2015年9月起的每月租金中應當扣除3,000元。雙方在合同履行過程中出現(xiàn)系爭房屋周圍修建地鐵之事實，而雙方對此并未作約定，考慮到系爭房屋周圍修建地鐵確會對原告使用房屋造成一定影響，從公平原則出發(fā)，應對租金部分相應酌減。雙方在原審訴訟過程中，原告曾提出對系爭房屋進行交接，而被告不予同意，之后被告提出對房屋交接，而原告又不予同意，由此造成房屋直至2016年11月2日返還，雙方對此各有責任，應由雙方按責任各自分擔?；谏鲜鲆蛩兀铱紤]到合同解除的違約責任、違約行為對原告使用房屋的影響、原告停止經(jīng)營等情況，本院酌定原告應付被告租金及物業(yè)費共計10萬元。據(jù)此，判決一、解除原告(反訴被告)靳某某與被告(反訴原告)上海達某文化藝術(shù)傳播有限公司簽訂的《租賃合同》；二、被告(反訴原告)上海達某文化藝術(shù)傳播有限公司應于判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)靳某某裝修補償款4萬元及保證金3萬元；三、原告(反訴被告)靳某某應于判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海達某文化藝術(shù)傳播有限公司2015年6月22日至2016年11月2日的租金及物業(yè)管理費共計10萬元；四、駁回原告(反訴被告)靳某某的其余訴訟請求；五、駁回被告(反訴原告)上海達某文化藝術(shù)傳播有限公司的其余反訴請求。該判決已生效。此后，原告提起本案訴訟，訴請如前。
　　原告另提交了其與案外人的租房合同、支付員工費用、辦理證照費用等憑據(jù)，以證明除雙方認可的裝修折舊75,000元以外，原告支付員工工資、為員工租房等損失有20余萬元，皆應被告的違約行為造成。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認為對原告的裝修損失雙方已確認，其余支出屬原告正常經(jīng)營開支，不屬于損失范圍。原告表示，被告的違約行為已造成原告較大損失，要求按照9萬元標準支付違約金。
　　本院認為，原、被告就系爭房屋簽訂的租賃合同已經(jīng)本院生效判決解除，并且生效判決認定導致合同解除系被告的違約行為所致，應由被告承擔相應違約責任。由于原告在前案(2017)滬0115民初80002號中堅持撤銷租賃合同，故前案中對于原告可基于解除合同情形下行使違約金請求權(quán)等訴訟權(quán)利并未處理，釋明原告可另案處理?，F(xiàn)原告另行提起本案訴訟，訴請被告承擔合同解除之違約責任，合法有據(jù)。根據(jù)雙方合同第十條對解除合同違約責任的約定，違約方應向守約方支付違約金，違約金按當年度兩個月租金水平設(shè)定；屬嚴重違約行為的，違約金按當年度六個月租金水平設(shè)定，違約金不足以抵付守約方損失的，違約方還應支付損失與違約金的差額部分。被告未能協(xié)助原告提供房屋轉(zhuǎn)租證明而致使雙方間的租賃合同不能履行，但由于原告已對系爭房屋投入了裝修等經(jīng)營設(shè)施，且原、被告在2016年10月23日對原告在系爭房屋的裝修殘值已作了確定，故對于被告應承擔的違約金數(shù)額，原告訴請按9萬元計算，該項訴請既有合同約定，亦不違反法律規(guī)定，且并未明顯高于因被告的違約行為而造成原告的損失，本院予以支持。原告在雙方發(fā)生糾紛前已支付被告的租金及物業(yè)費，系依據(jù)合同約定支付，且已實際履行。本院在前案中對被告反訴主張雙方糾紛期間的的租金和物業(yè)費予以酌定，該處理原則并不必然溯及已履行部分，原告訴請要求退還租金和物業(yè)管理費40,480元的訴訟請求，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海達某文化藝術(shù)傳播有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告靳某某違約金9萬元；
　　二、駁回原告靳某某的其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　案件受理費2,908元，減半收取計1,454元，由原告靳某某負擔451元，被告上海達某文化藝術(shù)傳播有限公司負擔1,003元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：何紹輝

書記員：沈??嬿