原告：靳某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生住宜昌市夷陵區(qū)。委托代理人：陳靜，湖北陳守邦律師事務所律師。被告：易某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生住宜昌市夷陵區(qū)。委托代理人田斌，宜昌市夷陵區(qū)鴉鵲嶺鎮(zhèn)法律服務所法律工作者。

原告靳某向本院提出訴訟請求：1、判令確認原、被告簽訂的《房屋、柑桔樹買賣協(xié)議書》無效；2、被告立即返還原告已付款項126000元，并從2017年4月20日起按年息6%標準賠償原告資金占用損失。事實和理由：原告系宜昌市夷陵區(qū)龍泉鎮(zhèn)土門村一組村民，因房屋拆遷需重新購房，于2017年4月19日與夷陵區(qū)鴉鵲嶺鎮(zhèn)田畈村村民即被告簽訂《房屋、柑桔樹買賣協(xié)議書》。合同約定被告將位于田畈村三組的磚木結(jié)構(gòu)房屋一棟及0.6畝柑桔園作價126000元出售給原告。4月20日，原告支付126000元。付款后，原告得知，其與被告并非同一集體經(jīng)濟組織成員，且通過查看被告提供的房屋和土地證件，其上記載的權(quán)利人為“汪澤”而非被告本人。原告認為，物權(quán)法及土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民不得將自有宅基地轉(zhuǎn)讓給非同一集體經(jīng)濟組織成員?，F(xiàn)被告既不能證明自己對所涉房屋享有合法物權(quán)，也無權(quán)違反法律規(guī)定將土地和房屋轉(zhuǎn)讓給同一集體經(jīng)濟組織成員，因此，雙方簽訂的房屋土地轉(zhuǎn)讓內(nèi)容無效。0.6畝柑桔園作為房屋土地轉(zhuǎn)讓的隨附物，只有在房屋土地轉(zhuǎn)讓行為有效，原告能取得所有權(quán)并能正常居住使用的情況下，購買柑桔園才有必要和意義。現(xiàn)房屋買賣無效，柑桔園轉(zhuǎn)讓也無效。為維護原告合法權(quán)益，依法提起訴訟，請求法院判如所請。被告易某某辯稱，1、我于2004年購買汪澤的房屋、柑桔樹，與汪澤無任何爭議，并征得土地所有權(quán)人田畈村委會的認可，頒發(fā)的農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)證可以佐證。2016年農(nóng)村住房改革中得到土地管理、城建部門的認可，給我下發(fā)的指界通知書，對房屋及土地進行測繪，故我對房屋、土地享有合法的所有權(quán)及承包流轉(zhuǎn)的權(quán)利。2、原告靳某雖不是田畈村的村民，但是我與原告簽訂的《房屋、柑桔樹買賣協(xié)議書》中，田畈村委會明確簽署“同意雙方協(xié)議”，一是說明村委會同意接收靳某遷入本村入戶，二是認可出賣人易某某對該房屋具有所有權(quán)、處分權(quán)，三是同意易某某將承包土地流轉(zhuǎn)給靳某。3、原、被告雙方是自愿簽訂該協(xié)議，是雙方當事人真實意思表示，且房屋、柑桔樹在村民小組長陳良富的見證下進行交接，付清房款，合同已實際履行，也不存合同所規(guī)定的無效情形，應當認定《房屋、柑桔樹買賣協(xié)議書》合法有效，原告的理由不能成立。本院經(jīng)審理認定事實如下：2017年4月19日，原告靳某與被告易某某簽訂《房屋、柑桔樹買賣協(xié)議書》，協(xié)議約定：被告易某某將座落在鴉鵲嶺鎮(zhèn)田畈村磚木結(jié)構(gòu)的房屋一棟，柑桔園資產(chǎn)一次性作價壹拾貳萬陸仟元整（￥126000.00元）出售給原告靳某，并將其房產(chǎn)證、土地使用證交給原告靳某，其產(chǎn)權(quán)永久歸靳某所有。宜昌市××區(qū)××鎮(zhèn)田畈村委會在雙方的協(xié)議上簽署“同意雙方協(xié)議”并蓋章。2017年4月20日，原告通過銀行轉(zhuǎn)賬向被告易某某付款126000元，被告易某某于同日將房屋、柑桔樹交付給原告靳某。后原告靳某從宜昌市夷陵區(qū)鴉鵲嶺鎮(zhèn)規(guī)劃建設環(huán)境保護所得知，該房屋位于青島××綜合產(chǎn)業(yè)××區(qū)內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)房屋禁止改擴建，遂以原、被告并非同一集體經(jīng)濟組織成員違反法律禁止性規(guī)定，被告提供的房屋及土地證件權(quán)利人為汪澤，被告無權(quán)處分為由向本院提起前述訴訟，請求法院判令：1、判令確認原被告簽訂的《房屋、柑桔樹買賣協(xié)議書》無效；2、被告立即返還原告已付款項126000元，并從2017年4月20日起按年息6%標準賠償原告資金占用損失。同時查明，被告易某某出售給原告靳某的房屋及柑桔樹系2001年從田畈村村民汪澤處購買。因被告易某某一直未將戶口遷入田畈村，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，但田畈村委會在2015年1月26日已將柑桔園0.6畝發(fā)包給易某某，辦理了《土地承包經(jīng)營權(quán)證》。2016年4月6日，鴉鵲嶺鎮(zhèn)國土資源所進行宗地權(quán)屬界線調(diào)查時，繪制的座標圖確認的土地權(quán)屬及《指界通知書》均為易某某。另查明，原告靳某為宜昌市夷陵區(qū)龍泉鎮(zhèn)土門村一組村民。原告靳某購買田畈村3組的房屋入住后，因柑桔園兩邊的柑桔樹影響其通行，將進入房屋道路兩邊的部分柑桔樹進行了剪枝：其中道路左邊的5棵柑桔樹有一棵柑桔樹已完全鋸完，有4棵鋸掉一半以上的樹枝；道路右邊的5棵桔樹有一棵全部鋸完，4棵鋸掉三分之一的樹枝；房屋前面3棵柑桔樹已全部毀損，但不能確定毀損原因。在原告靳某入住期間，該房屋旁邊的一個簡易廁所垮蹋，房屋前一堆瓦片被原告靳某用于鋪路。本案在審理過程中，原告靳某已自行將垮蹋廁所和鋪路的瓦片恢復原狀。
原告靳某與被告易某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年8月24日立案后，依法由審判員曹瓊適用簡易程序，于2017年9月13日、10月13日公開開庭進行了審理。原告靳某及委托代理人陳靜，被告易某某及委托代理人田斌到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原告靳某與被告易某某簽訂的《房屋、柑桔樹買賣協(xié)議書》標的物位于宜昌市××區(qū)××鎮(zhèn)田畈村，其所在地塊屬于該村集體所有。原告靳某系宜昌市夷陵區(qū)龍泉鎮(zhèn)土門村村民，不具有鴉鵲嶺鎮(zhèn)田畈村成員資格。被告易某某將宅基地建房出售給本集體經(jīng)濟組織成員以外的原告靳某，轉(zhuǎn)讓的雖是房屋，但根據(jù)“地隨房走”的原則，必然涉及宅基地的轉(zhuǎn)讓。由于宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，具有一定的福利性質(zhì)，享有者必須具有要本集體經(jīng)濟組織成員這一特定身份，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得。因此，原告靳某與被告簽訂的《房屋、柑桔樹買賣協(xié)議書》損害了該集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益，違反了土地管理法相關(guān)規(guī)定，雙方簽訂的房屋買賣合同無效。原、被告轉(zhuǎn)讓的0.6畝柑桔樹雖經(jīng)過發(fā)包方宜昌市××區(qū)××鎮(zhèn)田畈村委會同意，但由于雙方簽訂的合同中房屋及柑桔樹價款為整體作價，價款不可分割，且柑桔樹為房屋土地轉(zhuǎn)讓的附隨物，只有房屋土地轉(zhuǎn)讓有效，柑桔園的轉(zhuǎn)讓才有必要和意義，因此原、被告房屋買賣無效，柑桔樹轉(zhuǎn)讓亦無效。合同法第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償?！币虼?，合同無效后，原告靳某和被告易某某因該合同取得的財產(chǎn)，應當各自返還，不能返還的，折價補償。故原告靳某要求被告易某某返還購房款126000元的訴請，本院予以支持。原告靳某請求從2017年4月20日起按年息6%賠償原告資金占用費的訴請，因原告靳某在購買房屋后又以違法購買為由主張合同無效，違反誠實信用原則，故本院對其請求被告按年息6%支付資金占用費的請求不予支持。原告靳某在購買被告易某某的房屋后對被告易某某的柑桔樹進行剪枝，導致部分柑桔樹無法返還，應當折價補償。原告損壞的柑桔樹按宜昌市夷陵區(qū)政府文件《區(qū)人民政府關(guān)于調(diào)整集體土地征收補償標準及土地級別范圍的通知》柑桔樹補償標準為大樹245元/株，應折價補償2695元（道路兩邊的損壞一半以上的柑桔樹6株均按整株進行補償，損壞三分之一以上的4株柑桔樹按補償標準的一半給予補償，房屋前面的3株柑桔樹雖然原告靳某認為不是其損壞，交付時就是這樣，但其不能提供證據(jù)證實交付時的狀態(tài)，故這3株全部毀損的柑桔樹仍應予以補償）。兩項相抵后，被告易某某還應返還原告靳某123305元。被告易某某主張原告靳某給其造成的損失因其未在本案中提起反訴，可另行主張權(quán)利。另外原告靳某提出被告易某某出售的房屋土地使用證登記權(quán)利人為汪澤，被告易某某是否對所售房屋享有合法物權(quán)的問題。通過本院查明的事實，被告易某某出售給原告靳某的房屋及柑桔樹系2001年從田畈村村民汪澤處購買，被告易某某購買后一直管理該房屋和柑桔樹至出售前，其間未有任何人提出異議，且田畈村委會也認可其為實際權(quán)利人，并將柑桔樹發(fā)包至被告易某某名下。鴉鵲嶺鎮(zhèn)國土資源所在對田畈村三組進行宗地權(quán)屬調(diào)查時發(fā)出的《指界通知書》和繪制的座標圖權(quán)利人均為被告易某某，本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，本院認可被告易某某對所售房屋享有繼續(xù)占用、居住和使用的權(quán)利。綜上所述，本院對原告靳某請求確認原、被告簽訂的《房屋、柑桔樹買賣協(xié)議書》無效，返還購房款126000元的訴請予以支持，但應當扣除對損壞的柑桔樹予以補償部分；對原告靳某請求被告易某某按年息6%支付資金占用費的訴請不予支持。經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當事人無法達成一致意見，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、五十八條、《中華人民共和國土地管理法》第四十三條、第六十二條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告靳某與被告易某某于2017年4月19日簽訂的《房屋、柑桔樹買賣協(xié)議書》無效。二、被告易某某于本判決生效后十五日內(nèi)返還原告靳某購房款123305元。三、駁回原告靳某其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案案件受理費2820元，減半收取計1410元，由被告易某某負擔1380元，原告靳某負擔30元。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　曹瓊

書記員：陳晶