上訴人（原審原告）青龍滿族自治縣龍城商貿(mào)有限公司。公司地址青龍滿族自治縣青龍鎮(zhèn)中興路中段。組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼：67419499-9
法定代表人沈必朝，該公司經(jīng)理。
委托代理人楊瑞，河北楊瑞律師事務(wù)所律師
上訴人（原審被告）唐某某豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司地址河北省玉田縣火炬產(chǎn)業(yè)區(qū)。組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼：60105579-5
法定代表人劉建榮，該公司董事長
委托代理人王鐵柱，河北王鐵柱律師事務(wù)所律師。

上訴人青龍滿族自治縣龍城商貿(mào)有限公司（以下簡稱龍城商貿(mào)）與上訴人唐某某豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱榮豐地產(chǎn)）因房屋租賃合同糾紛一案，均不服河北省青龍滿族自治縣人民法院（2013）青民初字第1912號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人榮豐地產(chǎn)不服原審法院上述判決，向本院提起上訴稱：一、原審法院認(rèn)定龍城商貿(mào)享有訴權(quán)，無事實和法律依據(jù)。2009年6月22日，榮豐地產(chǎn)是與王麗嬌、沈必朝個人簽訂的《房屋租賃合同》，那時龍城商貿(mào)還未成立，榮豐地產(chǎn)收取是王麗嬌、沈必朝的定金和保證金。后來雖然龍城商貿(mào)實際使用該承租房屋，但不能代表王麗嬌、沈必朝將租賃合同的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給了龍城商貿(mào)。何況定金和保證金條款是獨立于租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的，是榮豐地產(chǎn)單獨收取的款項，是榮豐地產(chǎn)與王麗嬌、沈必朝之間形成的另一合同關(guān)系。根據(jù)合同相對性的原則，龍城商貿(mào)對于本案所涉的定金和保證金，依法不享有訴權(quán)。二、關(guān)于保證金10萬元，榮豐地產(chǎn)不應(yīng)退還。榮豐地產(chǎn)與王麗嬌、沈必朝簽訂合同時間是2009年6月22日，合同簽訂后王麗嬌、沈必朝要對房屋進(jìn)行改造，請求讓榮豐地產(chǎn)先行墊付，為此榮豐地產(chǎn)為王麗嬌、沈必朝墊付了61539元的改造費用，這一費用王麗嬌、沈必朝至今未付，應(yīng)沖抵保證金。另外，龍城商貿(mào)交房時，房屋設(shè)備、設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，一審時榮豐地產(chǎn)提出估計維修數(shù)額20000元，實際遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止20000元，大約應(yīng)當(dāng)在4-5萬元之間，這一維修費用應(yīng)當(dāng)沖抵保證金。這兩項費用合計遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10萬元，所以榮豐地產(chǎn)不應(yīng)再退還該10萬元的保證金。三、一審時榮豐地產(chǎn)提出要對損壞的房屋設(shè)備、設(shè)施的價格進(jìn)行評估，一審法院未予委托。為查明本案事實，榮豐地產(chǎn)仍然申請對此維修價格予以評估作價。綜上，懇請二審法院查明事實，依法支持榮豐地產(chǎn)的上訴請求。
龍城商貿(mào)辯稱：榮豐地產(chǎn)收取了龍城商貿(mào)的10萬元押金和10萬元定金，合同解除時該兩筆費用并未返還。榮豐地產(chǎn)稱10萬元定金沖抵了第一年的租金與事實不符，在榮豐地產(chǎn)與龍城商貿(mào)房屋租賃合同糾紛一案中秦皇島市中級人民法院開庭審理時榮豐地產(chǎn)自認(rèn)第一年的70萬元租金是龍城商貿(mào)現(xiàn)款交付并已付清，沒有用定金10萬元沖抵，榮豐地產(chǎn)早在2012年已將房屋交給龍城商貿(mào)使用，龍城商貿(mào)已經(jīng)實際占有使用兩年有余，在本案未開庭前沒有提出任何異議，不存在扣除保證金的問題。一審申請鑒定也不應(yīng)支持，龍城商貿(mào)占有使用房屋兩年有余改變了房屋現(xiàn)狀，無法鑒定，且榮豐地產(chǎn)對房屋正在使用和處理。綜上，請求二審法院依法改判。
本院審理查明事實與原審法院查明事實一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，關(guān)于龍城商貿(mào)是否具有訴訟主體資格問題。北京張郭莊世紀(jì)家家福超市與榮豐地產(chǎn)簽訂了租賃合同，但租賃物實際為龍城商貿(mào)所用。由于簽訂合同時龍城商貿(mào)尚未成立，無法以自己名義簽訂合同，但龍城商貿(mào)成立后實際占有使用該租賃場地、房屋及設(shè)施，龍城商貿(mào)與榮豐地產(chǎn)均認(rèn)可該事實，龍城商貿(mào)為企業(yè)法人，可以獨立行使民事權(quán)利，且北京張郭莊世紀(jì)家家福超市、沈必朝、王麗嬌出具說明不再享有定金和保證金的民事權(quán)利，故原審判決認(rèn)定龍城商貿(mào)具備訴訟主體資格并無不妥，本院予以支持。關(guān)于龍城商貿(mào)主張定金10萬元，龍城商貿(mào)并未出示相關(guān)定金未抵作價款或者未收回的證據(jù)，只是出示證據(jù)證明榮豐地產(chǎn)收取了定金，屬于舉證不能，其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。本案雙方已經(jīng)實際履行了合同，根據(jù)交易習(xí)慣，定金是通過交付一定數(shù)額的金錢以確保合同正常訂立或履行的擔(dān)保方式。當(dāng)合同雙方履行各自的權(quán)利義務(wù)后，定金的目的即已實現(xiàn)，雙方在給付全部租金時定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。原審法院認(rèn)定榮豐地產(chǎn)收取的10萬元定金已經(jīng)抵頂租金的主張，本院予以采信。在交付租賃物時雙方對損壞物品沒有形成交接清單，現(xiàn)榮豐地產(chǎn)提出應(yīng)扣除損壞物品價值，因無法查實且龍城商貿(mào)不予認(rèn)可有物品損壞，故榮豐地產(chǎn)應(yīng)對自己的辯解承擔(dān)舉證不能的法律后果。榮豐地產(chǎn)在二審中提供照片以此為依據(jù)請求進(jìn)行評估，照片不能證明損失價值多少，因其已經(jīng)實際經(jīng)營使用且沒有形成交接清單，無法進(jìn)行評估，其請求本院不予支持。榮豐地產(chǎn)請求主張房屋設(shè)備、設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，估計維修數(shù)額大約應(yīng)當(dāng)在4-5萬元之間和為其墊付的61539元的改造費用，這些費用應(yīng)當(dāng)沖抵保證金10萬元的主張，因其未提交證據(jù)，本院不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2300元，由上訴人青龍滿族自治縣龍城商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)1150元，由上訴人唐某某豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
本判決為終審判決。

審判長　　楊彥軍 審判員　　權(quán)金伶 審判員　　張　潔

書記員：劉東海