原告：青浦區(qū)華新鎮(zhèn)陸某某村民委員會(huì)，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：石紀(jì)剛，主任。
　　委托訴訟代理人：李慶林，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王治，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海笨鳥(niǎo)建筑節(jié)能工程有限公司，注冊(cè)地上海市。
　　法定代表人：胡志偉，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：王勇義，上海九澤律師事務(wù)所律師。
　　原告青浦區(qū)華新鎮(zhèn)陸某某村民委員會(huì)訴被告上海笨鳥(niǎo)建筑節(jié)能工程有限公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法由審判員劉琳獨(dú)任審判。本案分別于2019年7月15日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告青浦區(qū)華新鎮(zhèn)陸某某村民委員會(huì)委托訴訟代理人李慶林、被告上海笨鳥(niǎo)建筑節(jié)能工程有限公司法定代表人胡志偉及委托訴訟代理人王勇義到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告青浦區(qū)華新鎮(zhèn)陸某某村民委員會(huì)訴稱(chēng)：原、被告雙方于2000年10月簽署了《購(gòu)置廠房、生活用房協(xié)議書(shū)》,約定原告將華新鎮(zhèn)陸某某種子場(chǎng)廠房(現(xiàn)門(mén)牌號(hào)為：華新鎮(zhèn)陸某某新鳳北路XXX弄XXX號(hào))轉(zhuǎn)讓給被告,總價(jià)為人民幣(以下幣種均同)100萬(wàn)元。并明確了付款方式和其他約定。因政策原因,轉(zhuǎn)讓的廠房一直未能辦出房屋產(chǎn)權(quán),被告的轉(zhuǎn)讓款也未付清。在“五違四必”整治活動(dòng)中,華新鎮(zhèn)陸某某新鳳北路XXX弄XXX號(hào)廠房因?qū)龠`法建筑,于2016年9月23日被拆除。原告認(rèn)為：華新鎮(zhèn)陸某某新鳳北路XXX弄XXX號(hào)無(wú)房產(chǎn)證,且無(wú)相關(guān)手續(xù),為違法建筑,不得交易轉(zhuǎn)讓。故原告訴至法院要求：確認(rèn)原、被告2000年10月簽訂的《購(gòu)置廠房、生活用房協(xié)議書(shū)》無(wú)效。
　　被告上海笨鳥(niǎo)建筑節(jié)能工程有限公司辯稱(chēng)：1、原、被告雙方于2000年10月份簽訂的《購(gòu)置廠房、生活用房協(xié)議書(shū)》真實(shí)有效，被告已經(jīng)付清所有房款。涉案房屋在(2016)滬0118行初188號(hào)行政訴訟案件中，被認(rèn)定為非違章搭建，涉案房屋有建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但沒(méi)有辦出建設(shè)工程規(guī)劃許可證、產(chǎn)證，具體未辦出的原因被告不清楚，因雙方約定該兩證由原告負(fù)責(zé)辦理。2、(2018)滬0118民初14257號(hào)案件中合同簽訂時(shí)間為2014年5月28日，該案判決合同無(wú)效依據(jù)的是2008年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。而本案合同簽訂于2000年10月，當(dāng)時(shí)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》尚未實(shí)施，根據(jù)法不溯及既往的原則，本案不適用該法作為判定合同效力的依據(jù)，而應(yīng)適用1987年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地管理法)作為法律根據(jù)。根據(jù)土地管理法第43條之規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。本案中土地性質(zhì)是用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)用地，屬于該條中除外的情形。該法第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。本案中，原告下屬的新象商行(村辦企業(yè))依法取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，符合土地利用的總體規(guī)劃，涉案土地為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，新象商行因經(jīng)營(yíng)困難才向被告出售廠房，本案合同屬于《土地管理法》第63條規(guī)定的因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外情形。
　　本院經(jīng)庭審查明：1999年12月15日，原告下屬村辦企業(yè)上海青浦華新新象商行就位于陸某某涉案土地取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證載明用地項(xiàng)目名稱(chēng)：工廠，用地位置：華新鎮(zhèn)陸某某，用地面積：2,448平方米。原告在上述土地上建造了房屋，未辦理批建手續(xù)。
　　2000年10月，上海笨鳥(niǎo)科技有限公司(后更名為被告)作為甲方、原告作為乙方，雙方簽訂《購(gòu)置廠房、生活用房協(xié)議書(shū)》一份，約定：一、乙方承諾將坐落在華新鎮(zhèn)陸某某種子場(chǎng)廠房(原青浦區(qū)華新新象商行)，總建筑面積762.52平方米廠房二幢、285平方米生活用房一幢、道路、圍墻等所有權(quán)歸甲方擁有，即甲方享有占有、使用、處分、收益等權(quán)利；二、甲方通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式一次性買(mǎi)斷取得上述廠房和所屬地塊土地使用權(quán)，土地面積3.672畝，土地用途為辦公、工廠用房，土地使用期限自2000年9月16日至2049年9月15日止；三、甲方所屬笨鳥(niǎo)涂裝公司在青浦區(qū)注冊(cè)事宜由乙方代辦，甲方積極配合。期間因該公司注冊(cè)所發(fā)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。乙方在2000年11月前辦妥。四、乙方在2001年8月前為甲方辦理房地產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證，期間所發(fā)生的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，若因故未能辦妥，可酌情順延。五、上述相關(guān)廠房、生活用房以及所屬土地使用權(quán)(含房屋與土地交易過(guò)程中發(fā)生的所有費(fèi)用)一次性買(mǎi)斷總價(jià)為100萬(wàn)元。甲方承諾在簽約后三年內(nèi)支付完畢。第一年自2000年10月至2001年9月底支付15萬(wàn)元；第二年自2001年10月至2002年9月底支付20萬(wàn)元；第三年自2002年10月至2003年9月底支付65萬(wàn)元。六、協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，甲方先支付乙方5萬(wàn)元作為購(gòu)置廠房、生活用房及其土地使用權(quán)等預(yù)付款。同時(shí)，甲方進(jìn)入該場(chǎng)地，進(jìn)行適當(dāng)改建，并搬入有關(guān)設(shè)備、材料等開(kāi)展笨鳥(niǎo)涂裝公司的籌建工作。乙方不加以干涉。半年后，即2001年4月，甲方支付乙方4萬(wàn)元。2001年9月15日前支付6萬(wàn)元，屆時(shí)乙方交付甲方上述相關(guān)的屬甲方擁有的房產(chǎn)權(quán)證及土地使用證。若因故乙方未及時(shí)辦妥，則甲方付款相應(yīng)順延。七、若違反上述(一)-(四)項(xiàng)承諾，乙方則承擔(dān)甲方由此產(chǎn)生的設(shè)備及設(shè)備安裝費(fèi)和甲方前期支付全部經(jīng)濟(jì)損失，并承擔(dān)違約責(zé)任，按逾期日千分之四計(jì)算。八、乙方承諾在協(xié)議簽訂后，如遇國(guó)家政策、法規(guī)調(diào)整，應(yīng)按國(guó)家政策、法規(guī)辦理，具體事宜另行協(xié)商；若本協(xié)議簽訂前，發(fā)生與國(guó)家政策、法規(guī)相違背而造成不能辦妥兩證，則乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任即按本協(xié)議書(shū)第七款執(zhí)行。
　　協(xié)議簽訂后，被告取得上述土地及房屋，并在原房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行了擴(kuò)建。
　　2016年8月23日，上海市青浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局出具執(zhí)法協(xié)助書(shū)面意見(jiàn)，載明：位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)陸某某新鳳北路XXX弄XXX號(hào)上海笨鳥(niǎo)涂料有限公司，該公司新建房屋建筑面積約為6,173.96平方，上述房屋未辦理過(guò)相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)。2016年9月23日，部分廠房被強(qiáng)制拆除。2016年11月，被告起訴上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府要求確認(rèn)華新鎮(zhèn)人民政府強(qiáng)制拆除上述房屋的行為違法。2017年5月25日，本院(2016)滬0118行初188號(hào)行政判決書(shū)，認(rèn)定華新鎮(zhèn)人民政府的強(qiáng)拆行為違反法定程序，故判決確認(rèn)強(qiáng)制拆除行為違法。
　　2018年，案外人與被告就涉案土地上的房屋減量化補(bǔ)償款的權(quán)屬存在爭(zhēng)議涉訴。2018年12月26日，本院作出(2018)滬0118民初14257號(hào)民事判決書(shū)，認(rèn)定涉案房屋未取得建設(shè)規(guī)劃許可證及施工許可證，也未取得房地產(chǎn)權(quán)證，被告與案外人就廠房轉(zhuǎn)讓簽訂的協(xié)議書(shū)因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效。
　　2019年2月，涉案土地上剩余的房屋被拆除。至此，被告自原告處購(gòu)買(mǎi)的房屋及被告自行擴(kuò)建的房屋均被拆除。
　　以上查明的事實(shí)，由原、被告的陳述，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購(gòu)置廠房生活用房協(xié)議書(shū)、民事判決書(shū)、行政判決書(shū)予以證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，經(jīng)本院釋明，被告表示，即使法院認(rèn)定合同無(wú)效，也無(wú)法恢復(fù)至原來(lái)的狀態(tài)，無(wú)法相互返還。對(duì)于被告存在的擴(kuò)建房屋及設(shè)備等損失，被告已經(jīng)另外提起行政賠償，目前尚在司法評(píng)估中，故被告不要求在本案中處理合同無(wú)效的后果。
　　根據(jù)庭審確認(rèn)的事實(shí)，本院認(rèn)為：原、被告2000年10月簽訂的《購(gòu)置廠房、生活用房協(xié)議書(shū)》約定的內(nèi)容包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和房屋的轉(zhuǎn)讓。一、關(guān)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是否有效，本院認(rèn)為，土地管理法第63條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。本案中，原告作為基層群眾性自治組織，被告作為有限公司，雙方并不能因破產(chǎn)、兼并等情形產(chǎn)生法律關(guān)系，從該條的立法意圖分析，該處的“等情形”應(yīng)指與破產(chǎn)、兼并類(lèi)似的情形，而買(mǎi)賣(mài)并不屬于該范疇。故原告將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告的行為并不符合土地管理法規(guī)定的因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外情形。被告以本案屬于63條規(guī)定的例外情形為由主張雙方之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，缺乏依據(jù)，本院不予采納。二、關(guān)于涉案土地房屋的轉(zhuǎn)讓是否有效。本院認(rèn)為，涉案土地規(guī)劃許可證于1999年12月15日取得，《中華人民共和國(guó)建筑法》于1998年3月1日實(shí)施，該法第7條規(guī)定建筑工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。故涉案土地取得規(guī)劃許可證后若要建房還需取得施工許可證。然涉案房屋并未取得施工許可證，此后亦未辦理出產(chǎn)權(quán)證。綜上，原、被告2000年10月簽訂的《購(gòu)置廠房、生活用房協(xié)議書(shū)》因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。關(guān)于無(wú)效的后果，因被告表示已經(jīng)另案申請(qǐng)行政賠償，不要求在本案中處理，故本院不予處理。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五款規(guī)定，判決如下：
　　原告青浦區(qū)華新鎮(zhèn)陸某某村民委員會(huì)與被告上海笨鳥(niǎo)建筑節(jié)能工程有限公司2000年10月簽訂的《購(gòu)置廠房、生活用房協(xié)議書(shū)》無(wú)效。
　　本案受理費(fèi)80元，減半收取40元，由被告承擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：劉??琳

書(shū)記員：趙曉霞