原告：霍某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，現(xiàn)住邢臺市邢臺縣。委托代理人：鄭素霞，河北張艦律師事務(wù)所律師。被告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，自由職業(yè)，現(xiàn)住邢臺市橋西區(qū)，委托代理人：李洪英，邢臺市橋西區(qū)中興路天洋法律服務(wù)所法律工作者。

原告霍某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告繼續(xù)履行租賃合同，并賠償妨礙原告經(jīng)營造成的損失；2、案件訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。事實與理由：原告因為從事燒烤生意，于2015年10月15日和被告簽訂房屋租賃協(xié)議，協(xié)議約定租賃期限為兩年，每月租金為2750元，原告一次性付清了被告半年（2015年10月15日-2016年4月15日）的租金共計16500元。在2016年4月15日前，原告給被告打電話讓其前來收取租金，被告告知原告房子已經(jīng)賣給別人，不能繼續(xù)租賃給原告，讓原告趕緊搬走。原告從事飯店燒烤經(jīng)營，對該房屋的裝修已經(jīng)投入了大量的資金并支付巨額轉(zhuǎn)包費(fèi)，約定租賃期限是兩年，現(xiàn)在才半年時間就讓原告搬走，勢必給原告造成很大的經(jīng)濟(jì)損失。原告不同意解除租賃合同，于是被告拒不收取租金，且不斷妨礙原告的生意，拉了一堆土堆放在原告店面前，而且還在墻上張貼內(nèi)容虛假的通告，對原告的實際經(jīng)營和名譽(yù)都造成很大的影響。據(jù)此，原告不得不訴至法院，望依法支持原告的訴訟請求。被告徐和貴辯稱，原告說的是2015年10月15日簽訂租賃協(xié)議，日期不對，應(yīng)該是2015年4月15日簽訂的。租賃合同第二條約定，原告應(yīng)當(dāng)一次性付清甲方（被告）半年房租（需提前一個月交納）。原告應(yīng)當(dāng)在2016年3月15日前把半年的房租交給被告，因為原告一直沒有交，雙方發(fā)生糾紛。并且被告在2016年5月2日以文字書面告知原告，并有照片為證。在2016年5月6日，被告再次因為要房租時，雙方發(fā)生糾紛，原告報的警。因為原告欠房租，警察無法處理，告知我們向法院起訴。原告霍某某圍繞訴訟請求依法提交了如下證據(jù)：證據(jù)一、房租租賃協(xié)議一份，證明霍某某與徐和貴于2015年10月15日簽訂租賃合同，租賃期限是兩年，現(xiàn)在合同尚未到期，原告已付了半年租金，付到2016年4月15日。證據(jù)二、通話記錄及短信信息，證明原告自2016年3月份開始，原告一直給被告打電話要求交房租，但被告不接電話，2016年4月16日，霍某某給被告發(fā)了短信，告知其租金已經(jīng)準(zhǔn)備好。證據(jù)三、被告在原告店門前貼的通告和放置土堆的照片，證明被告在租賃合同未到期的情況下，私自單方解除合同，5月2日前拉了一堆土放到原告店門前面，還將店門鎖更換了。原告放置在門市的東西也不知道弄到哪去了，給原告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。證據(jù)四、損失清單，證明具體損失數(shù)額為61536元，東西都被被告拉走了。證據(jù)五，證人霍某和被告翟某出庭證言，主要內(nèi)容為：原告大概在2015年4月中旬接手本案所涉房產(chǎn)經(jīng)營飯店，當(dāng)時給了轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓費(fèi)20000元。被告徐某某對原告霍某某提交的證據(jù)的質(zhì)證意見：對證據(jù)一的真實性沒有異議，2015年10月15日簽訂的合同第二條有約定，乙方一次性支付半年租賃費(fèi)，需提前一個月交納，租賃期限為兩年。原告應(yīng)當(dāng)在2016年3月15日之前把下半年房租交納，因為原告沒有及時交納房租，導(dǎo)致雙方發(fā)生糾紛，被告為了收回房租，在2016年5月2日以書面通知的方式貼到門市上，通知原告交納房租，在沒有收到房租的情況下，5月9日又再次以書面方式通知原告交納房租。在此期間于5月6日發(fā)生過一次糾紛，原告當(dāng)時報了警，警察認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)糾紛，要求原被告通過訴訟方式解決。另外，這份合同第六條約定，乙方不能拖欠租金，否則甲方有權(quán)收回房屋，終止合同。鑒于兩次通知后原告都沒有交納房租，并且經(jīng)過派出所還是沒有交納房租，所以被告收回房屋。原告證據(jù)中也有被告張貼的通告。對證據(jù)二有異議，只有電信公司的單據(jù)，不能證明該證據(jù)的真實性，短信上面也不顯示是誰發(fā)的，發(fā)給誰的，從內(nèi)容上好像是與本案有關(guān)系，即使我們認(rèn)可，短信的發(fā)送時間也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過交房租的時間。對證據(jù)三，通告是我們張貼的，有土堆的照片確實是本案所涉房屋，但是門前那堆土怎么回事我們不知道。證據(jù)四，損失清單只是原告自己出示的清單，東西是被告拉走的，這堆物品都有錄像為證，被告租了庫房專門存放了原告的物品。對證據(jù)五，證人霍某只是證明有20000元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，但是交納房租時間與簽訂合同時間證人不知道，其證言與本案無關(guān)。證人翟某說簽訂合同時間是4月15日，別的什么都不知道，也與本案無太大關(guān)系。被告徐某某提交照片兩張，證明被告通知原告交納房租。原告霍某某對被告徐某某所提交的證據(jù)的真實性沒有異議，但是通告并沒有說明說是交房租，只是說終止合同，要求搬清，否則后果自負(fù)。根據(jù)原告提交的證據(jù)，在2016年3月份，原告就多次與被告聯(lián)系，讓其取走房租，但是被告以種種理由推辭不來收取房租，后來經(jīng)了解得知，被告已將房屋賣給他人，被告并未通知原告，所以故意不收取房租，并采取向原告店門前堆土，換鎖等方式，自稱是原告不交房租，而單方解除合同，并將所有物品私自搬走，以上事實足以證明是被告違約在先，我們到今天開庭為止一直仍然愿意交納房租，我們早就準(zhǔn)備好了。本院根據(jù)雙方當(dāng)事人所提交的證據(jù)和法庭審理情況，認(rèn)定如下事實：2015年4月15日，原告從案外人手中接手租賃本案爭議的房屋開燒烤店，并向案外人（轉(zhuǎn)讓方）支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)20000元。2015年10月15日，原被告雙方簽訂《房屋租賃協(xié)議》一份，約定的主要內(nèi)容如下：第一條、乙方（原告）租賃甲方（被告）自有的座落于八一路西大街××北××樓兩間。第二條、房屋租賃費(fèi)2750元，乙方一次性付清半年租賃費(fèi)，合計16500元（須提前一個月交納），租賃期間為2年，租賃期間租賃費(fèi)隨行就市，租賃到期后，同等價格，乙方優(yōu)先租賃。第三條、乙方簽訂本協(xié)議后向甲方交2000元押金，押金待協(xié)議終止時退給乙方或折抵租賃費(fèi)。第六條、乙方不得拖欠租金，否則，甲方有權(quán)收回房屋終止合同。第八條、乙方在租賃期間，甲方不得無故解除本協(xié)議，如有特殊情況，應(yīng)提前三個月告知對方，并同意乙方轉(zhuǎn)讓此租賃房屋。第九條、本協(xié)議雙方要嚴(yán)格遵守，如一方違約，應(yīng)付違約金2000元，給對方造成經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)予以賠償。協(xié)議簽訂后，原告一次性付清被告半年租金，按合同約定應(yīng)于2015年3月15日前預(yù)付被告2016年4月16日至2016年10月15日的租金。雙方對預(yù)付租金產(chǎn)生爭議，原告稱多次與被告聯(lián)系，要求被告領(lǐng)取租金，并于2016年4月16日向被告發(fā)送短信，內(nèi)容為“房租合同期內(nèi)，第二期房費(fèi)已準(zhǔn)備好，請按時（約）取走，如不取按合同的約定辦?！倍桓娣Q原告不按合同的約定時間交納租金，經(jīng)催要仍不交納，于2016年5月2日在原告店門上張貼通告，內(nèi)容為：“房屋租賃戶：因你拖欠房屋租賃費(fèi)至今未交。根據(jù)甲、乙雙方簽訂的租賃協(xié)議，甲方有權(quán)終止合同，收回房屋。請你在兩天之內(nèi)搬清屋內(nèi)東西，否則一切后果自負(fù)。特此通告。房主：徐某某。2016年5月2日?！蓖?，原告的店門前被堆放了一堆積土，且被告將原告店鋪內(nèi)的物品拉走，并更換了門鎖，租賃房屋已被被告收回。原告提交了一份自己制作的損失清單，載明被被告拉走的店內(nèi)物品（價值61536元），而被告對此清單并不認(rèn)可，只認(rèn)可拉走了其中一小部分物品，并稱拉走物品時有錄像，但未提交任何證據(jù)證明拉走了哪些物品，拉走的物品價值是多少。另查明，原告向被告交納了押金2000元。原告已將房租付至2016年4月15日。
原告霍某某訴被告徐和貴租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法由審判員崔龍強(qiáng)適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告霍某某及其委托代理人鄭素霞與被告徐某某及其委托代理人李洪英到庭參加訴訟。在本案審理過程中，因?qū)徟袉T崔龍強(qiáng)工作變動，本案變更由審判員杜宗凡繼續(xù)審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告雙方所簽訂的租賃協(xié)議合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)誠實信用履行合同中約定事項。可雙方對合同不能繼續(xù)履行各執(zhí)一詞，原告稱是被告不取租金，并以電話和短信催領(lǐng)，而被告稱是原告不按期交納租金，并張貼通知催交，因原告仍不交納租金，才按合同約定終止合同，更換門鎖，拉走店內(nèi)物品。對此雙方均提交了相應(yīng)的證據(jù)，本院無法判定是原告不按期交納租金還是被告有意不領(lǐng)取租金并以此為由終止合同的履行。但是，即使原告遲延交納租金，而后原告以短信方式要求向被告交納租金，繼續(xù)履行合同，不存在原告拒付租金的情形，原告不存在致使合同不能履行的根本違約行為，也不存在給被告造成較大損失的違約行為。而被告更換門鎖，未經(jīng)原告同意且在原告不在場的情況下，強(qiáng)行拉走店內(nèi)所有物品，致使合同終止履行，存在根本違約行為，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定和合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。2016年5月2日，被告更換門鎖，并將店內(nèi)所有物品強(qiáng)行拉走，至此合同終止履行。至此以后，原告不應(yīng)再向被告交納租賃費(fèi)。根據(jù)審理查明的情況，本案租賃合同已終止履行，且已不能繼續(xù)履行合同，故對原告要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求，本院不予支持。合同終止履行后，原告應(yīng)當(dāng)向被告交納占有租賃物期間即2016年4月16日至2016年5月2日共16天的租賃費(fèi)2750÷30×16=1466.67元；被告應(yīng)向原告承擔(dān)的違約責(zé)任，賠償原告損失，原告租賃涉案房屋向原承租人支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)20000元，原告租賃期間為兩年，因被告行為致使原告租賃期限未滿兩年，被告應(yīng)向原告承擔(dān)未使用租賃物期間相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失，即20000÷24×17.5=14583.33元。關(guān)于原告預(yù)期的經(jīng)營利益損失，因無相關(guān)證據(jù)支持，且原告在未經(jīng)營期間也可以從事其他經(jīng)營活動，本院不予支持。關(guān)于被告拉走原告物品及損失問題，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)及法庭審理情況，本院無法作出認(rèn)定，在本案中暫不做處理，原告可另行主張與處理。綜上所述，原告還應(yīng)當(dāng)向被告交納租金1466.67元，被告應(yīng)當(dāng)向原告退還押金2000元，并向原告承擔(dān)轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失14583.33元，相互抵頂后，被告還應(yīng)當(dāng)給付原告15116.66元。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

一、被告徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告霍某某15116.66元；二、駁回原告霍某某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，由被告徐某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省邢臺市中級人民法院。

審判員　　杜宗凡

書記員：李萌