原告隨州市棉花原種場。住所地：湖北省隨州市曾都區(qū)八里岔。
法定代表人韓波，場長。
委托代理人孫雷驍、陳令，湖北常泰律師事務所律師。代理權限：特別授權。
被告襄樊市東彩塑鋼有限公司。住所地：湖北省襄陽市尹集鄉(xiāng)鳳凰村。
法定代表人劉東方，總經(jīng)理。

原告隨州市棉花原種場與被告襄樊市東彩塑鋼有限公司買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告隨州市棉花原種場的委托代理人孫雷驍及陳令、被告襄樊市東彩塑鋼有限公司的法定代表人劉東方到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告隨州市棉花原種場訴稱，2005年5月30日，原被告簽訂《項目合同書》，該合同約定：甲方將其所建16間門面房以每間8000元出售給乙方改造建廠，此款共計12.8萬元，合同簽訂時付清此款。甲方該處（東：鐵路紅線；西：交通大道東紅線；南：種子公司交界；北：北水溝南溝沿線）所屬土地交乙方辦廠。在政策允許的情況下，甲方將該處所屬土地整體出售給乙方……。乙方獨立承擔建廠、辦證、管理、經(jīng)營的一切費用。該合同簽訂后，被告便占有上述房屋及土地，并在該房屋內進行經(jīng)營活動、私自建設了部分鋼構房屋。因城市規(guī)劃原因，經(jīng)相關部門調查核實，發(fā)現(xiàn)原告轉讓給被告的門面房系臨時建筑，有效期為1998年12月11日至2000年12月10日止，系違法建筑；土地性質為國有劃撥土地。依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十四條、《中華人民共和國土地管理法》第二條第二款、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第三十二條、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十九條之規(guī)定，無法辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，導致合同無法履行。為此，特請求：1、依法解除原、被告間于2005年5月30日所簽訂的《項目合同書》，并自愿承擔違約責任；2、責令被告返還占有原告的門面房16間及所有土地；3、本案訴訟費由被告承擔。后原告將訴訟請求第1、2項變更為：請求法院判決確認原、被告雙方買賣門面房16間和土地違法及2005年5月30日所簽訂的《項目合同書》無效。
被告襄樊市東彩塑鋼有限公司辯稱，我公司在2005年購買棉花原種場的房屋和土地，當時是隨州市政府招商引資情況下回到現(xiàn)在這個位置的。一、原告稱我公司：1、占用房屋和土地；2、私自建設部分房屋，說我公司的房屋是違法建筑。原告自稱承擔違約責任，請問原告你能承擔得起嗎？二、原告稱我公司占用他們的房屋和土地，請問你們又是從何說起呢？我公司是在2005年購買的這塊土地和房屋，至今有十二年了，一不欠你的款，二不欠你的債，你們有什么資格說我公司占用二字呢？原告得給我解釋清楚，不然你們才是真正想占我公司的這片土地的目的。三、原告稱我公司私自建設房屋，我公司購買土地不建房屋買到又有何用呢？我公司在我自己的土地上建房子還要你們棉種廠同意嗎？請看合同的第三、四條規(guī)定，乙方獨立建廠、辦證和經(jīng)營、管理，甲方協(xié)助辦理有關證件，至今沒有給公司辦好一個證件。四、原告稱他們的房屋是違法建筑，請問原告，既然是違法的，為什么要加害我公司呢？你們害我公司就要付出代價，就得賠我公司的一切經(jīng)濟損失。1、手續(xù)沒辦到位，房屋不能建，我公司的合同不能進行的損失八九千萬。2、因辦理有關房屋的證件不到位，指揮部把我的房屋價格壓了一大半的損失，有評估報告是27172622.1元。3、因原告違約在2013年指揮部把我的8戶租戶趕走了，這4年又是360萬元損失。五、原告稱他們的房屋是違法建筑，原告賣得那一趟不止我公司一家，為什么偏偏告我公司一家呢？是不是沒達到他們個別人的目的呢？收我的也可以，首先要把他們的款收回來交給國庫，我自然會把這片土地和房屋給你們的。六、但是首先要把原告違約給我公司帶來的損失和房地產(chǎn)全部賠償后，我公司會把這房屋、土地交給你們。七、當事人之間訂立有關的轉讓不動產(chǎn)物權的合同，自合同成立時生效，未辦理物權登記的不影響合同效力。八、房屋賠款和違約責任賠款共94678000元。
經(jīng)審理查明，被告襄樊市東彩塑鋼有限公司于2005年1月26日在襄陽市工商行政管理局注冊登記，2005年經(jīng)隨州市人民政府招商引資遷往隨州市經(jīng)營。2005年5月30日，原告隨州市棉花原種場（合同甲方）與被告襄樊市東彩塑鋼有限公司（合同乙方）簽訂一份《項目合同書》，約定：“為落實市委、市政府招商引資政策，經(jīng)市科技局、區(qū)農(nóng)業(yè)局協(xié)調，乙方?jīng)Q定在甲方現(xiàn)交通大道南端種子公司北側16間門面房處投資建廠。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商簽訂如下投資協(xié)議書。1、甲方將其所建16間門面房以每間8000元出售給乙方改造建廠，此款共計12.8萬元，合同簽訂時付清此款。2、甲方該處（東：鐵路紅線；西：交通大道東紅線；南：種子公司交界；北：北水溝南溝沿線；東西距75.5米，南北距59.5米）所屬土地交乙方辦廠。3、在政策允許的情況下，甲方將該處所屬土地整體出售給乙方，售價35萬元。此款在合同簽訂后10日內乙方支付10萬元，下余25萬元在2005年底前結清。乙方逾期支付按每日20元支付違約金給甲方。甲方協(xié)助乙方辦理有關證件。4、乙方獨立承擔建廠、辦證、管理、經(jīng)營的一切費用。此協(xié)議雙方共同遵守。合同未盡事宜雙方另簽合同。”合同簽訂后，被告襄陽市東彩塑鋼有限公司相繼向原告隨州市棉花原種場交付購房款128000元、土地使用權轉讓款35萬元。隨后，被告搬進該房經(jīng)營辦廠，并在原來房屋的基礎上續(xù)建1間門面房和二號車間。庭審中，原告的委托代理人向法庭提供2015年12月9日隨州市曾都區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局《關于劉東方房屋認定情況說明》復印件1份，該情況說明認定：劉東方續(xù)建的1間門面房（面積為45.12㎡）和二號車間（面積為449.92㎡）為違法建筑。
原告向被告出售的16間門面房屬臨時建筑，原隨州市規(guī)劃局于1998年12月11日向隨州市棉花原種場下發(fā)了《隨州市臨時建設許可證（城管臨字9861號）》，有效期為兩年。原告向被告轉讓的一宗土地領有國有土地使用權證[隨國用（2006）第20號]，土地使用權人為隨州市棉花原種場；使用權類型為劃撥。原告于2016年6月20日訴至本院。

本院認為，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉讓?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。本案所訟爭的房屋未依法登記領取權屬證書、轉讓的土地未經(jīng)有批準權的人民政府批準，雙方簽訂的合同應當認定無效。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條之規(guī)定，判決如下：

原告隨州市棉花原種場與被告襄樊市東彩塑鋼有限公司于2005年5月30日簽訂的《項目合同書》無效。
案件受理費1000元，由原告隨州市棉花原種場負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省隨州市中級人民法院

審判長 謝萬鵬
人民陪審員 郭志國
人民陪審員 馮光學

書記員： 冷友菊