上訴人（原審被告、原審反訴原告）王某某，農(nóng)民。
委托代理人（特別授權）吳宗憲，湖北施南律師事務所律師。
被上訴人（原審原告、原審反訴被告）陶某，農(nóng)民。
委托代理人（特別授權）段先平，湖北宏濟律師事務所律師。

上訴人王某某因與被上訴人陶某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第01017號民事判決，向本院提出上訴。本院于2014年9月11日立案受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
陶某在一審時訴稱，2013年5月11日，陶某與王某某簽訂《房屋租賃合同》，王某某將利川市體育路51號私房二至四樓租賃給陶某用于經(jīng)營理發(fā)，合同簽訂時，該房系毛坯房。合同約定：租期10年，租期從開業(yè)之日起計算，年租金為145000元，前五年租金不變，消防由王某某負責審批、安裝和承擔相關費用，陶某概不承擔責任；王某某在一個月內(nèi)將消防設施安裝好后通知其裝修，裝修時間不得超過2個月；若王某某在一個月內(nèi)未通知裝修，即屬違約，必須退還租金并賠償相關損失。合同簽訂后，陶某依約向王某某交納房租145000元，全面履行合同的義務，但王某某卻違反合同約定，既沒有在一個月內(nèi)完成房屋消防的設計審核、驗收，也未提供出租房屋所有權證。由于王某某出租房屋為37米的高層建筑，用于出租經(jīng)營，屬于依法應當進行消防檢查驗收的建筑工程，未經(jīng)消防驗收，法律禁止投入使用，陶某無法進行裝修和投入使用，致使租房經(jīng)營理發(fā)的合同目的無法實現(xiàn)，故陶某于2013年6月24日依法通知王某某解除合同。王某某已經(jīng)收到解除合同通知書，雙方于2013年5月11日簽訂的房屋出租合同已依法解除。經(jīng)雙方多次協(xié)商未能達成一致意見，為了維護陶某的合法利益，要求王某某返還租金145000元及利息，賠償經(jīng)濟損失10000元并承擔本案訴訟費用。
王某某在一審時答辯并提起反訴稱，陶某所述違背客觀事實，真正履約是王某某而非陶某，陶某因合伙人內(nèi)部發(fā)生糾紛無法繼續(xù)經(jīng)營尋找借口解除合同。合同簽訂后，王某某進行了水、電、燃氣、電梯及消防管網(wǎng)的申報、設計和安裝，并按約定如期安裝好消防管網(wǎng)，通知陶某進行裝修，而陶某接到通知后并未進行裝修，而是無理要求王某某從事與合同約定無關的一些事務。陶某以王某某的消防工程未安裝合格為由解除合同，純屬主觀臆斷。若陶某接到通知后按時裝修，在規(guī)定時間裝修結束，而因消防工程未能通過驗收合格，影響了其正常辦證和營業(yè)，由王某某賠償損失，無可厚非。陶某的行為客觀上違約，主觀上不再履約，故請求人民法院判令：依法解除雙方簽訂的《房屋出租合同》；陶某承擔違約責任并賠償王某某損失70240元（房屋租金損失108750元＋房屋二至四樓消防設施安裝返工工人工資、材料等費用60000元＋墻體恢復費用25000元＋消防和裝修設計費用21490元-已付租金145000元）；陶某承擔全部訴訟費用。
原審查明，王某某與陶某于2013年5月11日以王某某為甲方，陶某為乙方簽訂《房屋出租合同》，王某某將其所有的位于利川市體育路51號房屋的二至四樓毛坯房出租給陶某用于理發(fā)服務，從陶某開業(yè)之日起計算租期，年租金為145000元，前五年租金不變。簽訂合同當天，陶某已向王某某交納租金145000元?！斗课莩鲎夂贤返谒臈l第2項約定：“消防由甲方負責審批、安裝和相關的費用，乙方概不承擔責任?！钡谒臈l第4項約定：“雙方簽訂合同后，乙方可以擇日裝修二至四樓門頭、室內(nèi)拆墻、假二樓至二樓樓梯間裝飾。乙方在裝修時不能損傷甲方房屋的主體框架，甲方在一個月內(nèi)將消防安裝好后通知乙方裝修，裝修時間不超過兩個月；如甲方在一個月內(nèi)未通知乙方裝修，屬甲方違約，甲方必須退還乙方租金，并賠償乙方相關損失。”合同簽訂后，陶某按約定對室內(nèi)部分墻體進行拆墻，雙方對裝修設計含理發(fā)服務所需消防設施進行了商量。在雙方約定一個月期限屆滿前后，因房屋消防驗收等問題發(fā)生糾紛，王某某以全面履行合同約定義務為由要求繼續(xù)履行合同，陶某以王某某違背合同關于消防驗收合格的約定為由要求解除合同。因無法進場裝修，2013年6月12日，陶某向王某某發(fā)出通知，限王某某在5日內(nèi)按約定履行義務。逾期，王某某未提交相關合格驗收文書，2013年6月24日，陶某向王某某寄發(fā)了《解除合同通知書》，王某某已簽收。王某某雖未明確同意解除合同，但雙方簽訂的《房屋出租合同》已實際解除。事后，雙方為王某某的損失問題如何賠償，曾多次協(xié)商無果。依王某某申請，原審法院于2013年9月16日詢問陶某，其表示不再履行合同，王某某可對外出租。王某某改變了房屋用途，開辦了上特酒店。另查明：涉案房屋經(jīng)利川市建設工程規(guī)劃驗收，使用性質為私人住宅，磚混結構，地上13層，高度37米，建筑面積2687.20㎡。
原審認為，雙方于2013年5月11日簽訂的《房屋出租合同》，不違反法律規(guī)定，屬有效合同。雙方已實際解除合同，僅因陶某已付租金如何處理和王某某的損失如何賠償問題，雙方發(fā)生糾紛，且經(jīng)雙方協(xié)商未達成一致。本案中雙方約定陶某裝修期2個月，王某某提供經(jīng)驗收合格的相關手續(xù)期1個月。王某某在限期內(nèi)未按約定履行義務，陶某只對所承租范圍內(nèi)的部分墻體進行了拆除，主體結構未動，仍為毛坯房，同時雙方?jīng)]有增添其他設備。雙方約定租期十年，年租金145000元，從乙方開業(yè)之日起計時（具體時間待乙方開業(yè)后雙方再定）。陶某尚未開始營業(yè)，房屋租金起計時尚未開始確定，故王某某已收取的145000元房屋租金應當返還給陶某。王某某占用陶某資金應當支付相應利息，因此，陶某要求支付利息的請求，應予以支持。陶某要求王某某賠償經(jīng)濟損失10000元的訴訟請求，未提供證據(jù)證實，不予支持。王某某要求陶某賠償經(jīng)濟損失的反訴請求，未提供確實、充分的證據(jù)證實是陶某違約而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失，故不予支持。綜上所述，經(jīng)原審法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第六十條，第九十三條第二款，第九十四條第（三）項、第（四）項，第九十六條第一款，第九十七條，第九十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定判決：王某某返還陶某人民幣145000元，并支付利息（從2013年6月24日起至付清之日止，按中國人民銀行同類同期存款利率計算），利隨本清；駁回陶某的其他訴訟請求；駁回王某某的反訴訴訟請求。上列給付款項，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。本訴案件受理費3400元，由王某某承擔3200元，陶某承擔200元；反訴案件受理費787元，由王某某承擔。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實屬實，本院予以確認。
另查明，原審法院于2013年9月16日詢問陶某時，陶某表示不再租賃涉案房屋，王某某可對外出租；2013年10月17日庭審時，王某某表示希望陶某繼續(xù)承租；王某某在2013年10月18日向原審法院提交的《補充辯論意見》中明確提出，為避免損失進一步擴大，懇請法院及時裁定，允許王某某對2-4樓進行招租或裝修。

本院認為，依據(jù)合同解除的事由不同，合同解除可以分為約定解除和法定解除?！吨腥A人民共和國消防法》第十一條規(guī)定：“國務院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核。公安機關消防機構依法對審核的結果負責。”第十三條規(guī)定：“按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依照下列規(guī)定進行消防驗收、備案：（一）本法第十一條規(guī)定的建設工程，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收；（二）其他建設工程，建設單位在驗收后應當報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。依法應當進行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經(jīng)依法抽查不合格的，應當停止使用。”第十五條規(guī)定：“公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設單位或者使用單位應當向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關消防機構申請消防安全檢查。公安機關消防機構應當自受理申請之日起十個工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術標準和管理規(guī)定，對該場所進行消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業(yè)?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第六條第（八）、（九）項規(guī)定，不符合有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形及公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的房屋不得出租。本案中，王某某所修建的房屋總層數(shù)為13層，高度為37米，依據(jù)相關的法律規(guī)定需進行消防驗收或驗收合格后才能投入使用。自王某某與陶某2013年5月11日簽訂《房屋出租合同》起至今，王某某未提供該建筑經(jīng)消防驗收或驗收合格的相關證據(jù)。陶某與王某某簽訂的《房屋出租合同》中約定的用途為理發(fā)用，亦屬于公眾聚集場所，依照《中華人民共和國消防法》的規(guī)定在投入使用、營業(yè)前，須經(jīng)消防安全檢查合格才能投入使用?！吨腥A人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！碑斒氯讼碛蟹ǘń獬龣嗟闹饕袛鄻藴适呛贤康臒o法實現(xiàn)，陶某作為承租人，其合同目的是能夠依照租賃合同的約定或依房屋的性質正常使用租賃房屋；而王某某作為出租人應當依照《中華人民共和國合同法》第二百一十六條規(guī)定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；（二）租賃房屋權屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。”由于王某某出租的房屋需經(jīng)消防驗收后才能出租，陶某以承租的房屋不能實現(xiàn)其合同目的，請求解除合同符合法定解除的條件，本院予以支持。
王某某與陶某簽訂的《房屋出租合同》約定：“甲方在一個月內(nèi)將消防安裝好后通知乙方裝修，裝修時間不超過兩個月”，表明合同約定自簽訂合同之日起，王某某應在一個月內(nèi)將消防安裝好后通知陶某進行裝修，而并非是在一個月內(nèi)提供消防審批手續(xù)、安裝合格證明和消防證明等。由于涉案房屋需經(jīng)消防驗收后才能出租，陶某享有的是法定解除權，而非雙方在合同中約定的解除條件成就時享有的約定解除權。因此，陶某以王某某違反合同約定為由向其發(fā)出解除合同通知書，該通知并不發(fā)生雙方合同必然解除的法律效力。《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同?！北景钢?，王某某于2013年10月18日向原審法院提交的《補充辯論意見》中明確請求法院及時裁定，允許其對涉案租賃物進行招租或裝修，表明王某某為避免損失擴大而同意解除合同，故雙方當事人簽訂的《房屋出租合同》因達成合意而實際解除。原審法院認定陶某享有約定解除權并適用《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款之規(guī)定判決，屬于認定事實錯誤，適用法律不當，本院應當予以糾正。
《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失?！蓖跄衬撑c陶某簽訂《房屋出租合同》后，陶某已經(jīng)交納了一年的租金145000元，雙方簽訂的《房屋出租合同》約定王某某在一個月內(nèi)將消防安裝好后通知陶某進行裝修，陶某的裝修期不超過2個月，可以認定雙方約定的裝修期截止2013年8月11日，此期間不應計算租賃費，因陶某尚未開始營業(yè)，房屋租金起算時間不能確定，王某某應當返還陶某交納的145000元房屋租金。合同簽訂后，陶某按約定及其用途對租賃物的內(nèi)部墻體、衛(wèi)生間進行了拆除；而王某某按照合同約定及承租人的使用要求對租賃物的消防設計、消防水管等工程進行了制作、安裝，并向消防部門提供相關材料申請審核。從合同的履行看，陶某已經(jīng)履行了主要合同義務，王某某也已按約定積極履行了部分合同義務。從陶某發(fā)給王某某的通知：“接到您的信息，我們6月9日來我們所租2-4層進行交接時發(fā)現(xiàn)2層并沒有安裝好消防管及消防布局設施并不合理…”等內(nèi)容及陶某在一審中的陳述看，陶某認可對所承租范圍內(nèi)的部分墻體、衛(wèi)生間等進行了拆除；王某某提交的證據(jù)也能證明對陶某承租的房屋進行了消防設計和消防管網(wǎng)安裝的事實。同時，王某某主張?zhí)漳硨πl(wèi)生間、隔墻的墻體拆除及恢復費用損失為25000元，2-4樓消防設施安裝及返工工資、材料費用為60000元，有其提交的施工合同、轉賬憑證及施工方領取費用等證據(jù)證明，陶某雖不認可，但沒有提交相反的證據(jù)予以證明；在雙方糾紛發(fā)生后，王某某提交的電話錄音亦能證明雙方就合同解除后因王某某的損失曾協(xié)商過。綜上，結合本案合同履行情況，王某某所主張的損失，本院認定為25000＋60000＝85000元。由于王某某將未經(jīng)消防驗收的房屋租賃給陶某存在過錯，陶某在簽訂合同時對租賃物現(xiàn)狀及還未經(jīng)消防驗收的事實是明知的，也存在過錯；雙方簽訂合同后王某某依據(jù)合同約定積極履行了部分合同義務，并按承租人的特殊用途對租賃物進行了消防設計和安裝，承租人也認可對租賃房屋進行部分拆除，其損失客觀存在，依據(jù)本案合同履行情況，對于王某某的損失85000元由雙方均擔，即由陶某賠償王某某損失42500元，其余損失由王某某自行承擔。王某某一審時提交的證據(jù)能證明其部分反訴請求成立，應當予以支持。原審法院采信部分證據(jù)不當，導致判決結果錯誤，應當予以糾正。王某某所主張的其他損失，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。
綜上，原審判決認定事實錯誤，適用法律不當。王某某的部分上訴理由成立，本院予以支持。經(jīng)合議庭評議，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、九十三條第一款、第九十四條第（五）項，第九十七條、第二百一十六條，《中華人民共和國消防法》第十一條、第十三條、第十五條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第01017號民事判決；
二、王某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)退還陶某租金145000元；
三、陶某于本判決生效之日起十五日內(nèi)賠償王某某損失42500元；
四、駁回陶某的其他訴訟請求；
五、駁回王某某的其他反訴請求。
一審案件受理費3400元，由王某某負擔3200元，陶某負擔200元，一審反訴案件受理費787元，由陶某負擔；二審案件受理費3200元，由王某某負擔2000元，陶某負擔1200元。
本判決為終審判決。

審判長　　朱華忠 審判員　　郜幫勇 審判員　　李　麗

書記員：譚學勝