原告：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：朱慧翔，上海小城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：吳慧清，上海小城律師事務(wù)所律師。
　　被告：姚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：程玉鵬，上海君慈律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐超，上海君慈律師事務(wù)所律師。
　　被告：姚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：程玉鵬，上海君慈律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐超，上海君慈律師事務(wù)所律師。
　　被告：姚蘭，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　被告：沈美娟，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：姚蘭。
　　原告陳某某與被告姚某某、姚某某、姚蘭、沈美娟房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年5月7日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。后因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序，并于2018年11月1日、2019年1月22日、2019年4月18日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告陳某某、被告姚某某及姚某某的委托訴訟代理人程玉鵬三次均到庭參加了訴訟。原告的委托訴訟代理人吳慧清到庭參加了第一、三次訴訟。原告的委托訴訟代理人朱慧翔到庭參加了第一、二次庭審。被告姚某某及被告姚某某、被告姚某某的委托訴訟代理人徐超到庭參加了第一次庭審。被告姚蘭、沈美娟經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案經(jīng)分管院長(zhǎng)批準(zhǔn)，適用普通程序延長(zhǎng)三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陳某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令坐落于上海市松江區(qū)車墩鎮(zhèn)南門(mén)村X(qián)XX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)的拆遷利益(拆遷款1,399,631元)全部由原告享有。本案審理過(guò)程中，原告變更其訴請(qǐng)為：1、判令解除原、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱“涉案協(xié)議書(shū)”)；2、判令被告方返還原告購(gòu)房款240,000元；3、判令被告方賠償原告損失1,159,637元。事實(shí)與理由：原告與被告姚某某系朋友關(guān)系。被告姚某某以女兒讀高中交學(xué)費(fèi)為由，曾向原告借款30,000元，其后被告姚某某又要借100,000元，原告便帶其向他人借款，借款人要求原告作為保證人簽字，每月需歸還10,000元，結(jié)果被告姚某某還是無(wú)法還債，還逃到外地，原告遂賣掉自己房子，賣房所得的310,000元均用于清償被告姚某某的對(duì)外債務(wù)。2007年，雙方結(jié)算后，被告姚某某累計(jì)欠原告350,000元，鑒于上述情況，原、被告簽訂涉案協(xié)議書(shū)，雙方約定：被告將系爭(zhēng)房屋出售給原告，房?jī)r(jià)為240,000元，雙方還約定：如遇開(kāi)發(fā)征用，拆遷所得的全部利益都?xì)w原告所有。同時(shí)，被告姚某某還向原告就剩余借款出具了110,000元的欠條。此后，被告姚某某將系爭(zhēng)房屋交付給原告，并由原告對(duì)外出租。2017年，系爭(zhēng)房屋遇到動(dòng)拆遷，被告姚某某簽署了拆遷協(xié)議，并欲領(lǐng)取全部拆遷利益。原告得知后，與被告姚某某協(xié)商，要求其將拆遷利益給付原告，然被告姚某某不予理睬。故原告向法院提出上述訴請(qǐng)，希判如所請(qǐng)。
　　被告姚某某辯稱，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。其與原告并非房屋買賣關(guān)系而是借款關(guān)系，其確實(shí)曾向原告借款，原告系高利貸，借了100,000元，只拿到90,000元，后來(lái)又借了30,000元，卻打了240,000元和110,000元兩張欠條，利息每月10,000元，均是現(xiàn)金還給原告，借款發(fā)生在2004年。其并未與原告簽訂過(guò)涉案協(xié)議書(shū)，協(xié)議書(shū)中的簽字可能是原告模仿，也可能是在原告隱瞞事實(shí)的情況下所簽。即便該協(xié)議書(shū)確實(shí)存在，也屬無(wú)效，主要理由為：一是系爭(zhēng)房屋為被告家庭共同共有，涉案協(xié)議書(shū)僅有一人簽字，其余人均不知曉該買賣協(xié)議，屬無(wú)權(quán)處分；二是系爭(zhēng)房屋為宅基地房屋，原告并非與被告同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；三是協(xié)議書(shū)名為房屋買賣，卻約定了贖回條款，故實(shí)為抵押，且屬流質(zhì)。
　　被告姚某某辯稱，其未授權(quán)被告姚某某代為簽署涉案協(xié)議書(shū)，亦不知曉涉案協(xié)議書(shū)，不同意原告所稱的房屋買賣。
　　被告沈美娟、姚蘭向法院寄送書(shū)面答辯狀稱，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。被告沈美娟系被告姚某某前妻，被告姚蘭系二人之女。2003年被告姚某某、沈美娟離婚后，被告姚蘭隨被告沈美娟生活，自此與被告姚某某再無(wú)聯(lián)系。兩被告并無(wú)知曉涉案協(xié)議書(shū)，被告姚某某簽署時(shí)未征求過(guò)其意見(jiàn)，故該份協(xié)議不具有法律效力，亦不應(yīng)由兩被告承擔(dān)任何責(zé)任。系爭(zhēng)房屋為宅基地房屋，不能流通和買賣，故涉案協(xié)議書(shū)違法。系爭(zhēng)房屋動(dòng)遷事宜其此前不知情，也未領(lǐng)取任何款項(xiàng)，依法應(yīng)由被告沈美娟、姚蘭享有的拆遷利益，他人無(wú)權(quán)處分。
　　經(jīng)審理查明：系爭(zhēng)房屋為農(nóng)村宅基地房屋，1991年10月10日的《上海市農(nóng)村宅基地使用權(quán)審核表》上載明，土地使用者為被告姚某某，立基人口5人，其中農(nóng)業(yè)5人，現(xiàn)有人口為被告姚某某、姚蘭、姚某某、沈美娟以及案外人朱某某。
　　2007年，原告(乙方)與被告姚某某(甲方)簽訂涉案協(xié)議書(shū)，載明甲方將系爭(zhēng)房屋出售給乙方，價(jià)格為貳拾肆萬(wàn)元整，乙方交清房款后，甲方無(wú)條件搬離，所有配套設(shè)施原般不動(dòng)，以后如遇開(kāi)發(fā)征用，需甲方提供證件的甲方無(wú)條件提供，賠償款全部歸乙方所有，如甲方需贖回房屋，必須在2008年5月底，贖金為人民幣貳拾伍萬(wàn)元整，否則視為自動(dòng)放棄。該協(xié)議書(shū)尾部公證人處由楊永年及案外人韓某簽字。
　　2007年8月15日，被告姚某某向原告出具借條一張，載明因工程需要資金流通，向原告借拾壹萬(wàn)，借錢(qián)日8月15日，歸還日期2007年12月末。
　　2017年5月23日，被告姚某某與案外人上海市松江區(qū)車墩鎮(zhèn)人民政府動(dòng)遷安置辦公室簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》一份，載明就系爭(zhēng)房屋拆遷，獲得過(guò)渡費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、簽約獎(jiǎng)等共計(jì)1,399,637元。
　　另查明，2003年2月20日，被告姚某某與被告沈美娟經(jīng)本院調(diào)解離婚。
　　被告姚某某于2018年11月1日向本院提出鑒定申請(qǐng)。本院遂委托上海市防偽技術(shù)產(chǎn)品測(cè)評(píng)中心司法鑒定所對(duì)涉案協(xié)議書(shū)落款“甲方(簽字)”處“姚某某”簽名字跡及指印是否是被告姚某某本人所寫(xiě)、所留進(jìn)行鑒定。該所于2018年12月12日出具《司法鑒定意見(jiàn)書(shū)》，載明上述簽字系被告姚某某本人所簽，摁印因不具備鑒定條件，故無(wú)法確定是否為其所留。
　　本案審理中，原告申請(qǐng)楊永年作為證人出庭作證，證人表示，其是涉案協(xié)議書(shū)的公證人，與原、被告均為朋友，其女兒是原告兒子的干女兒。原告將從他人處借得的錢(qián)款借給被告姚某某，總共二三十萬(wàn)的樣子，后來(lái)被告姚某某還不出，就以系爭(zhēng)房屋抵債，雙方簽約時(shí)其也在場(chǎng)，看到被告姚某某簽字摁印，協(xié)議簽訂后系爭(zhēng)房屋也交給了原告，自2012年起，其向原告租借系爭(zhēng)房屋直到拆遷。原告對(duì)證人證言無(wú)異議。被告姚某某稱證人證言不真實(shí)，不能陳述購(gòu)房經(jīng)過(guò)，對(duì)于付款過(guò)程也與其此前所寫(xiě)書(shū)面證明材料存在矛盾，不認(rèn)可證人所述。
　　庭審中，原告稱系爭(zhēng)房屋被告姚某某于2007年交付，被告姚某某則稱，交付時(shí)間為2008年。原告自認(rèn)，涉案協(xié)議書(shū)無(wú)被告姚某某、姚蘭、沈美娟簽字，簽訂時(shí)被告沈美娟已與被告姚某某離婚，被告姚蘭隨被告沈美娟生活且與被告姚某某并無(wú)聯(lián)系，甚至結(jié)婚也未讓被告姚某某參加，而被告姚某某也不與被告姚某某共同居住，但認(rèn)為被告姚某某向其出示了宅基地證書(shū)，其系戶主，有權(quán)代表剩余三被告簽訂涉案協(xié)議書(shū)。
　　原告另提供證人楊永年、案外人曹大宏出具的《房屋買賣付款證明》、《證明》、《租房證明》一組，以及錄像資料一份，以證明原、被告間存在房屋買賣合同關(guān)系，原告自2008年起對(duì)外出租房屋，被告姚某某對(duì)于涉案協(xié)議書(shū)的真實(shí)性予以認(rèn)可。被告姚某某對(duì)上述證據(jù)均不予認(rèn)可，并稱其中視頻資料系偷拍，不具備關(guān)聯(lián)性及合法性，且被告姚某某也只是認(rèn)可與原告存在借款關(guān)系。
　　以上事實(shí)，有房屋買賣協(xié)議書(shū)、上海市農(nóng)村宅基地使用權(quán)審核表、司法鑒定意見(jiàn)書(shū)、(2003)松民(一)民初字第387號(hào)、上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、借條、證人證言、錄像以及當(dāng)事人陳述等證據(jù)予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要在于：1、原告與被告姚某某之間就系爭(zhēng)房屋所簽訂涉案協(xié)議書(shū)是否符合以物抵債的構(gòu)成要件？2、涉案協(xié)議書(shū)是否存在無(wú)效情形？3、涉案協(xié)議書(shū)能否約束被告姚某某、姚蘭、沈美娟？4、原告基于涉案協(xié)議書(shū)解除后果處理提出各項(xiàng)訴請(qǐng)是否具有相應(yīng)依據(jù)？
　　首先，所謂以物抵債，是指?jìng)鶆?wù)履行期屆滿后，債務(wù)人在無(wú)力歸還借款等債務(wù)的情況下，與債權(quán)人就債務(wù)清償達(dá)成以物抵債合意，是履行債務(wù)的一種方式。因此，以物抵債的前提條件是債務(wù)履行期已經(jīng)屆滿，且債務(wù)人無(wú)力清償債務(wù)。而根據(jù)本案查明的事實(shí)，原告與被告姚某某曾存在借款關(guān)系，后因被告姚某某無(wú)力還款，雙方于2007年對(duì)此進(jìn)行結(jié)算，明確被告姚某某共欠原告350,000元，并由被告向原告出具了涉案協(xié)議書(shū)，載明購(gòu)房款金額為240.000元，另由被告姚某某向原告出具借條，載明借款金額為110,000元，被告姚某某亦向原告交付了系爭(zhēng)房屋。由此可見(jiàn)，雙方就原告對(duì)被告姚某某享有之債權(quán)，其中240,000元由系爭(zhēng)房屋抵債，110,000元作為借款繼續(xù)償還，已達(dá)成合意。被告姚某某以系爭(zhēng)房屋抵債后，與原告建立了房屋買賣合同關(guān)系。
　　其次，上述債務(wù)到期后的以物抵債的行為，為民法所允許，而非擔(dān)保法中所禁止的流質(zhì)行為。雖被告姚某某僅為系爭(zhēng)房屋權(quán)利人之一，且無(wú)證據(jù)證明其處分行為取得了其余權(quán)利人的授權(quán)，但無(wú)權(quán)處分亦非合同無(wú)效之事由。另，系爭(zhēng)房屋雖為農(nóng)村宅基地房屋，但原告與被告姚某某屬同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員，被告姚某某以房屋性質(zhì)為由抗辯雙方買賣合同無(wú)效缺乏依據(jù)。綜上，本院認(rèn)定，原告與被告姚某某間就系爭(zhēng)房屋建立的房屋買賣合同關(guān)系合法有效。
　　再次，原告現(xiàn)向四被告提出本案訴訟，然在案證據(jù)實(shí)難證明被告姚某某、姚蘭、沈美娟對(duì)被告姚某某以房抵債行為知情并同意，故原告要求此三被告向其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，缺乏依據(jù)。
　　最后，由于被告姚某某對(duì)除其自身權(quán)利份額外的系爭(zhēng)房屋其余份額進(jìn)行了無(wú)權(quán)處分，該行為亦未得到剩余共有人的追認(rèn)，以致涉案協(xié)議書(shū)無(wú)法繼續(xù)履行，現(xiàn)原告要求解除該協(xié)議書(shū)于法有據(jù)，本院予以準(zhǔn)許。合同解除后，被告姚某某應(yīng)將系爭(zhēng)房屋對(duì)應(yīng)的抵債金額即240,000元返還原告。
　　對(duì)于原告主張的損失，損失金額系以系爭(zhēng)房屋拆遷補(bǔ)償款為基數(shù)，減去應(yīng)付購(gòu)房款后得出。雖涉案協(xié)議書(shū)無(wú)法繼續(xù)履行的主要過(guò)錯(cuò)在于被告姚某某對(duì)其他權(quán)利人的共有份額之無(wú)權(quán)處分，然原告在知曉系爭(zhēng)房屋為被告家庭共同共有的情況下，僅以被告姚某某系戶主為由，便推定其有權(quán)代表其余共有人進(jìn)行處分，原告自身未盡到審慎義務(wù)，對(duì)于協(xié)議書(shū)解除也有一定過(guò)錯(cuò)。本院根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度確定原告對(duì)合同解除負(fù)有20%的過(guò)錯(cuò)，被告姚某某對(duì)于合同解除負(fù)有80%的過(guò)錯(cuò)。故原告得以主張的損失應(yīng)為：(拆遷款1,399,631元-購(gòu)房款24,000元)*80%，即927,704.80元。
　　據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第(五)項(xiàng)、第一百零七條、第一百一十四條、第一百二十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：　　
　　一、解除原告陳某某與被告姚某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議書(shū)》；
　　二、被告姚某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告陳某某購(gòu)房款240,000元；
　　三、被告姚某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告陳某某損失927,704.80元?！?br/>　　四、駁回原告陳某某的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)17,397元，鑒定費(fèi)用11,900元，訴訟費(fèi)用合計(jì)29,297元，由原告陳某某負(fù)擔(dān)2,088元(已付)，由被告姚某某負(fù)擔(dān)27,209元(已付11,900元，剩余15,309元于本判決生效之日起七日內(nèi)交至本院)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：沙??莎

書(shū)記員：康曉莉