上訴人（原審被告）湖北東某置業(yè)有限公司。住所地：湖北省漢川市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城北工業(yè)園。
法定代表人徐國階，該公司董事長。
委托代理人蔡國民，湖北般若律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行調(diào)解、和解，代為簽收法律文書。
被上訴人（原審原告）陳某。
委托代理人周迪、李思民，湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行調(diào)解、和解，代為簽收法律文書。

上訴人湖北東某置業(yè)有限公司（以下簡稱東某公司）因與被上訴人陳某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省漢川市人民法院（2015）鄂漢川民初字第01325號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審經(jīng)審理查明：2013年5月29日，陳某與東某公司雙方簽訂了二份《商鋪訂購協(xié)議》，約定陳某購買由東某公司開發(fā)的華中電動車CBD一期的四間商鋪，約定總價為1272916元，陳某于2013年6月16日向東某公司交清了全部購房款，并繳納了裝修押金19840元。爾后，因東某公司一直未能取得商品房銷售許可證，導(dǎo)致陳某無法實現(xiàn)購房目的，雙方于2015年7月31日達成了解決糾紛的協(xié)議，約定由東某公司于2015年8月25日前退還陳某購房款1272596元及裝修押金19840元，并按月利率10‰向陳某支付利息339911元，如果逾期不按上述約定支付，則由東某公司除返還陳某支付的購房款外，另向陳某賠償一倍購房款的損失，裝修押金按同期銀行貸款利率的4倍收取利息。并且由東某公司承擔陳某因此增加的費用，包括陳某所支付律師費。協(xié)議簽訂后，東某公司未按協(xié)議約定履行義務(wù)，陳某遂訴至一審法院，要求東某公司按雙方于2015年7月31日所簽訂的協(xié)議履行應(yīng)盡義務(wù)。
另查明，東某公司所開發(fā)的湖北省漢川市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的華中電動車CBD項目至陳某起訴時仍未取得商品房預(yù)售許可證，且東某公司已將陳某所訂購的商鋪轉(zhuǎn)賣與他人。
一審法院認為：陳某與東某公司之間所簽訂的商品房訂購合同，因具備了商品房買賣合同的形式要件，且陳某已全額支付了購房款，故該訂購協(xié)議應(yīng)認定為商品房買賣合同。東某公司在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下與陳某簽訂商品房買賣合同，違反了《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項之規(guī)定，是無效的，東某公司應(yīng)當返還陳某購房款并賠償損失。陳某與東某公司雙方于2015年7月31日所簽訂的協(xié)議書是雙方真實意思的表示，也不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，雙方約定的關(guān)于賠償損失的數(shù)額符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條之規(guī)定，故對陳某的訴訟請求應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條、第六十條之規(guī)定，判決：1.確認陳某與東某公司簽訂的商鋪訂購協(xié)議無效；2.東某公司退還陳某所支付的購房款1272596元，賠償經(jīng)濟損失1272596元，退還陳某支付的裝修費押金19840元，并按人民銀行同期貸款利率的4倍支付裝修押金的利息（從交款之日至實際還款之日止）。上述款項于判決生效之日起十五日內(nèi)履行；3.陳某為了實現(xiàn)該債權(quán)所支付的律師代理費50000元，由東某公司負擔。本案案件受理費27800元由東某公司負擔。
二審經(jīng)審理查明，一審判決所查明的事實屬實。二審另查明：東某公司注冊登記的經(jīng)營范圍包括工業(yè)園區(qū)置業(yè)開發(fā)；商品房銷售。2015年3月10日，東某公司向陳某發(fā)出《告知函》（其主要內(nèi)容見上訴人東某公司所提交的二審證據(jù)三）。
本案二審雙方當事人爭議的焦點問題是：一、案涉《商鋪訂購協(xié)議》是否為正式的商品房買賣合同；該協(xié)議是否合法有效；東某公司在該協(xié)議的訂立時是否存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的行為。東某公司不能辦理預(yù)售許可證明是否因為遇到不可抗力事件或重大情勢變更，東某公司能否據(jù)此免責。二、2015年7月31日的《協(xié)議書》是否符合法定的撤銷條件；一審判決對賠償數(shù)額、裝修押金利息計算標準、律師代理費承擔的認定是否符合法律規(guī)定。
關(guān)于焦點問題一，本院認為：東某公司系經(jīng)注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，其與陳某簽訂的《商鋪訂購協(xié)議》應(yīng)定性為商品房買賣合同。因案涉《商鋪訂購協(xié)議》對當事人名稱、鋪號、面積、單價、總價、付款方式、付款時間等商品房買賣合同的主要內(nèi)容進行了約定，且東某公司已經(jīng)按照約定收取了陳某的購房款和裝修押金，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，案涉《商鋪訂購協(xié)議》應(yīng)當認定為正式的商品房買賣合同。由于東某公司至今未取得案涉湖北省漢川市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的華中電動車CBD項目的商品房預(yù)售許可證明，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，案涉《商鋪訂購協(xié)議》應(yīng)當認定為無效。由于陳某提起本案訴訟時并未將確認案涉《商鋪訂購協(xié)議》的效力作為其訴訟請求，故一審判決第一項（即：確認原告陳某與被告湖北東某置業(yè)有限公司簽訂的商鋪訂購協(xié)議無效）應(yīng)予以撤銷。東某公司作為經(jīng)注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將其開發(fā)的房屋在向社會不特定對象進行銷售時，應(yīng)當主動向購房人說明其是否取得商品房預(yù)售許可證明，而本案中，東某公司未提交證據(jù)證明其在訂立案涉《商鋪訂購協(xié)議》時，向陳某說明了湖北省漢川市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的華中電動車CBD項目未取得商品房預(yù)售許可證明，應(yīng)當認定東某公司在該協(xié)議的訂立時存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的情形。陳某基于對東某公司系經(jīng)注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信賴，與東某公司訂立案涉《商鋪訂購協(xié)議》沒有過錯，其不應(yīng)承擔締約過失責任。東某公司在本案二審提交的證據(jù)二證實，湖北省漢川市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的華中電動車CBD項目的土地性質(zhì)由原工業(yè)用地改變?yōu)樯谭玫氐臅r間為2014年7月30日，東某公司于2015年2月28日向陳某發(fā)出《告知函》說明了項目土地性質(zhì)改變的情況，但東某公司仍于2015年7月31日跟陳某簽訂《協(xié)議書》，證明項目土地改變性質(zhì)的情形不屬于《中華人民共和國民法通則》第一百五十三條所規(guī)定的不可抗力的客觀情況，也不屬于不能通過與陳某協(xié)商解決的重大情勢變更情形，東某公司不能據(jù)此免責。
關(guān)于焦點問題二，本院認為：2015年7月31日的《協(xié)議書》是本案雙方當事人真實意思的表示，也未違反國家法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。東某公司主張該協(xié)議是陳某乘人之危，采取無理取鬧及脅迫方式與其簽訂的顯失公平的協(xié)議，但東某公司在本案一、二審中，均未提交相關(guān)證據(jù)證明“陳某乘人之危，采取無理取鬧及脅迫”的事實，東某公司也未在該協(xié)議簽訂后行使撤銷權(quán)，故本院對其該項主張不予支持。2015年7月31日的《協(xié)議書》約定，由東某公司于2015年8月25日前退還陳某購房款1272596元及裝修押金19840元，并按月利率10‰向陳某支付利息339911元，如果逾期不按上述約定支付，則由東某公司除返還陳某支付的購房款外，另向陳某賠償一倍購房款的損失，裝修押金按同期銀行貸款利率的4倍收取利息。并且由東某公司承擔陳某因此增加的費用，包括陳某所支付律師費。東某公司在約定的期限內(nèi)未履行退款義務(wù)，應(yīng)當承擔違約責任。鑒于2015年7月31日的《協(xié)議書》系因案涉《商鋪訂購協(xié)議》不能履行而簽訂，雙方當事人關(guān)于東某公司另向陳某賠償一倍購房款損失的約定與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第（一）項的規(guī)定相符，結(jié)合本院對焦點問題一的評述，一審判決東某公司向陳某賠償一倍購房款的損失并無不當。一審判決根據(jù)《協(xié)議書》的約定，所確定的裝修押金利息計算標準、律師代理費承擔并未違反法律規(guī)定，本院對東某公司的該項上訴理由不予支持。

綜上，一審判決認定事實清楚，但部分實體處理超過了當事人的訴訟請求范圍，應(yīng)予改判。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第六條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第二條、第五條、第九條第（一）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省漢川市人民法院（2015）鄂漢川民初字第01325號民事判決第一項；
二、維持湖北省漢川市人民法院（2015）鄂漢川民初字第01325號民事判決第二項、第三項。
一審案件受理費按原判決執(zhí)行；二審案件受理費27800元，由上訴人湖北東某置業(yè)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　石仁禮 審判員　　劉　錚 審判員　　代紹娟

書記員：潘潔 附相關(guān)法律條文： 1、《中華人民共和國合同法》第六條：當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則。 2、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條：本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。 3、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。 4、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。 5、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第（一）項：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； 6、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項：（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定； 7、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條：當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。